# Первоначальный договор покупки квартиры в ипотеку: особенности, структура, содержание. Скачать образец

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/sostavlenie-dkp.html

---

Ипотечное жилье, безусловно, сейчас широко популярно, ведь без банковского займа приобрести жильё многим просто нереально.

Очень важным моментом в процессе покупки квартиры является оформление договора купли-продажи. К этому вопросу нужно отнестись очень серьезно и прежде, чем подписывать, стоит тщательно изучить документ, причем, каждый его пункт. В идеале составленную бумагу лучше всего показать юристу.

## Когда заключается первоначальная сделка?

Предварительный договор – это соглашение, которое подписывается двумя сторонами о взаимных обязательствах по заключению в дальнейшем основного договора купли-продажи, прописанный в [ст. 429 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/).
В нем должны быть обозначены условия, на основании которых будет происходить передача самого предмета соглашения (квартиры) и стоимость сделки.

- [Скачать бланк первоначального договора купли-продажи квартиры по ипотеке](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-v-ipoteku-blank.doc)

- [Скачать образец первоначального договора купли-продажи квартиры по ипотеке](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-v-ipoteku-obrazets.docx)

**Можно выделить два важных аргумента в пользу заключения предварительного договора**:

- Покупатель нашел нужный вариант квартиры, но не может сразу ее приобрести. Банку же потребуется время для проверки выбранного жилья – изучается и проверяется юридическая чистота, отчет специалиста, который занимался оценкой данной недвижимости и т.д.Длительность проверки сведений может составить от одной до трех недель, а за это время продавец вполне сможет найти себе другого покупателя. Вот поэтому и следует заключить такое соглашение, чтобы подобного не случилось.

- Продавец заинтересован в заключении предварительного договора покупки и продажи в ситуации, когда сам желает продать ипотечную квартиру. Ведь для того, чтобы с жилплощади снять обременение, потребуется определенное время, а за это время «хороший» покупатель может вполне подобрать для себя другой объект.

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в [залог при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata/zalog.html)? Договор на сделку (образец)

## Как составить документ?

Подобное соглашение отличается от обычного договора купли-продажи, у него есть свои особенности.

**Составляется оно из двух отдельных частей договора**:

- первая часть представляет собой соглашение о процедуре выдачи банком ипотечного кредита;

- во второй части содержится соглашение уже конкретно об оформлении недвижимости в собственность заемщика.

### Форма

Согласно Гражданскому Кодексу договор купли-продажи должен заключаться только в письменной форме ([ст. 550 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/566092180f43720ee69c92f0f57439b4f33c32fc/)).

Во время оформления сделки устные договоренности никакой юридической силы не имеют.

***Вам может быть полезно: [Правила оформления договора купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/usloviya.html)***
### Структура и содержание

**В договоре условно выделяются 3 части**:

- Вводная часть.

- Существенные условия.

- Дополнительные условия.

Более подробно можно выделить разделы таким образом:

#### Предмет

**В этом разделе обязательно должны содержаться следующие пункты**:

- Подробно прописываются личные данные обеих сторон (продавца и покупателя), обязательно включая паспортные данные.

- Указывается основание, благодаря которому возникло право собственности на квартиру (наследство, дарение, договор купли-продажи и т.д.).

- Подробная характеристика (адрес, площадь, этажность, количество комнат, техническое описание и.т.д.).

- Прописываются сведения о наличии или отсутствии обременений.

- Перечисляются все граждане, которые зарегистрированы на данной жилплощади.

При составлении и оформлении предмета договора нужно опираться только на документы и справки, в которых отражены точные сведения.
#### Гарантии

В этом разделе продавец гарантирует, что он является собственником квартиры и она ничем не обременена, не заложена, под арестом не состоит. Также продавец подтверждает, что отсутствуют какие-либо задолженности по налогам и коммунальным платежам.

#### Порядок передачи жилья в собственность

Право собственности у покупателя квартиры наступает с момента проведения государственной регистрации этого права в Росреестре. **В процессе сделки стороны договариваются о дате освобождения жилья**. Законодательством предусмотрен единственный возможный вариант передачи квартиры от продавца в собственность покупателя – при помощи [акта приема-передачи квартиры по договору купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html) ([с. 556 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/3e859336194c50096387c5694f99883bed271e78/)).

Акт обязательно должен прилагаться к договору купли-продажи, в нем обычно прописывают:

- В каком состоянии была принята данная квартира.

- Если жильё передается со встроенной мебелью, некоторыми другими предметами интерьера, то это необходимо отразить в документе.

- Об отсутствий каких-либо претензий (нужно договориться обо всем до подписания акта).

Обязательно проставляется дата подписания акта, который прилагается к договору купли-продажи.

***Также вам будет полезно: [Порядок передачи денег при покупке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/peredacha-deneg.html)***
#### Время освобождения жилплощади

В этом разделе нужно проставить дату, когда квартира передается по факту (чтобы не затянулся процесс передачи), обсуждается это заранее. **Требуется около недели, чтобы продавцу освободить жилплощадь**. Если на момент сделки имеются прописанные в этой квартире граждане, то указывается дата, до которой они обязаны сняться с учета.

#### Порядок расчетов

Здесь нужно зафиксировать следующую информацию:

- Указывается общая стоимость жилья.

- Обозначается сумма личных средств покупателя (размер первоначального взноса по кредиту).

- Информация о банке-кредиторе: адрес и полное наименование, а также номер и дата заключения кредитного договора.

- Указывается сумма денежных средств, которые получит продавец за счет выданного заемщику кредита.

Далее нужно отразить порядок взаиморасчетов. При заключении такого соглашения риски минимизированы, так как деньги можно перечислить с одного счета на другой, а можно воспользоваться банковскими ячейками – самый популярный вариант. Банки предлагают различные ипотечные программы, поэтому **окончательный расчет возможен, когда будет подписан договор купли-продажи или после его регистрации в Росреестре**.

Вам может быть полезно: [***Эскроу счет — что это: простыми словами о покупке по новым правилам***](https://mylawyer.club/nedvizhimost/eskrow-chto-eto.html)

#### Права и обязанности

В данном разделе конкретно прописывают права и обязанности обеих сторон.

**Продавец обязан**:

- Не дарить жилье.

- Не сдавать в аренду.

- Не обременять правами третьи лица.

- Не портить внешнее состояние и не наносить ущерб продаваемой квартире.

- В течение оговоренного срока передать квартиру покупателю в надлежащем состоянии.

**Покупатель обязан**:

- Оплатить полную стоимость объекта недвижимости.

- Подписать акт приема-передачи квартиры.

- По запросу банка в течение 5 рабочих дней предоставлять информацию по квартире.

Покупатель имеет право пользоваться данной квартирой в соответствии с ее назначением.
#### Ответственность

Ответственность сторон по договору купли-продажи подробно регламентирована [ст. 486, 557 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/486,557/). Все предусмотренные меры за ненадлежащее исполнение соглашения направлены на то, чтобы обязательства были исполнены. У продавца ответственность по договору гораздо выше, чем у покупателя.

#### Срок действия

**Срок действия начинается с момента подписания документа обеими сторонами**. А после того, как он будет зарегистрирован в Росреестре, к покупателю переходит право собственности на недвижимость. Далее уже новый собственник берет на себя обязательства:

- содержать квартиру в надлежащем состоянии;

- уплачивать налоги на недвижимость, положенные по закону.

Договор действует до того момента, как будут исполнены все обязательства между обеими сторонами.

#### Заключительные положения

**В заключительном положении нужно вставить следующие пункты**:

- В случае изменения адресных данных или каких-либо еще сведений необходимо в течение трех рабочих дней проинформировать об этом другую сторону.

- Все уведомления и сообщения между сторонами должны происходить в письменной форме.

Также нужно приписать о том, кто несет расходы за регистрацию данного договора.
#### Адреса и платежные реквизиты сторон

**В конце договора указываются данные и подписи сторон**. Указываются ФИО, адреса, номера расчетных счетов, проставляется дата и ставятся подписи сторон.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-ipoteku-blank.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/uropora.ru-obrazec-dogovor-dogovor-kupli-prodagi-kvartiry-po-ipoteke-Sberbank.doc)

Читайте также: [Аванс за квартиру при покупке: образец расписки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/raspiska-o-poluchenii-deneg.html)

## Оформление кредитного соглашения с банком

Перед тем как подписывать договор на покупку квартиры в ипотеку, обязательно нужно внимательно прочитать, обратить внимание на самые важные пункты:

- График погашения кредита.

- Сумма основного размера займа.

- Комиссионные сборы, которые необходимо оплатить за пользование займом.

- Существует ли возможность погасить кредит досрочно.

- В случае просрочки предусмотрены штрафы.

***Также вам может быть интересно: [Покупка квартиры через банковскую ячейку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-bankovskuyu-yachejku.html)***

## Итоги

Приобретение собственной квартиры с помощью ипотечного кредитования реально для многих. Причем, плюсов здесь гораздо больше, чем минусов: сделка такая надежна, так как **банк сам проверяет юридическую чистоту жилплощади**. Не нужно дожидаться пока накопится необходимая сумма денег на покупку, также разработаны социальные программы кредитования, есть возможность погасить часть займа материнским капиталом.