# Покупаем долю в квартире по ипотеке правильно. Условия, нюансы оформления и практические рекомендации

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku/usloviya-priobreteniya-doli.html

---

Известно, что ипотечная покупка комнаты в коммунальной квартире или просто доли жилплощади – процедура, сопряженная с большим количеством рисков, чем стандартная схема приобретения в кредит целой квартиры.

Комнату в коммунальной квартире или в частном доме вполне можно купить в ипотеку.

Некоторые банки готовы выделить кредиты на такие покупки в размере 300-600 тыс. рублей под 12-14% годовых. Правда, проверка юридической чистоты подобной сделки может занять больше времени, чем в случае с обычной квартирой.

## Условия оформления кредита

Ипотеку можно оформить только на долю в квартире или доме, которая официально приватизирована или куплена у частного собственника.
У комнаты должен быть отдельный вход, а у владельцев свой лицевой счет и все документы, подтверждающие право собственности.

**Условия кредитования**:

- минимум 11-14% годовых;

- срок от 5 до 30 лет;

- минимальная сумма от 300 тыс. рублей;

- первоначальный взнос от 10-30%.

Если выделение доли недвижимости еще не состоялось, то перед тем как претендовать на кредит нужно сначала пройти эту процедуру и оформить электронную запись в ЕГРН. Для банков очень важна ликвидность доли в квартире, так как в случае если заемщик не справится с кредитом, придется продавать залог. **Продажа может обернуться проблемой, если возник вопрос с документами либо споры с соседями**.

## В чем особенности сделки купли-продажи коммунальной комнаты?

Главная особенность сделки купли-продажи в том, что потребуются отказы от преимущественного права приобретения от всех жильцов, которые имеют доли в квартире или доме.

Если не получить такой отказ, то сделка может быть оспорена в суде. Купчая на комнату в обязательном порядке заверяется нотариусом, хотя для других сделок это не является обязательным.

Любой риэлтор подтвердит также, что **на комнаты в коммуналке спрос меньший, чем на полноценные квартиры**. И это еще одна причина, по которой долевую покупку кредитуют далеко не все банки.

Если комната расположена в старом доме или «хрущевке» и есть большой риск, что со временем она будет только падать в цене, то вряд ли банк выдаст кредит на такую покупку.
**Возможно, придется обратиться не в один, а множество банков** и не факт, что условия, которые предложат будут действительно выгодны для заемщика (например, ставка будет не 10%, а 13 или 14% годовых).

Предлагаем посмотреть видео об особенностях покупки коммунальной комнаты:

## Основные требования банков к заемщикам

Банки выдвигают стандартные требования к заемщикам, решившим купить долю в недвижимости. Это, прежде всего, достаточный для погашения кредита уровень платежеспособности и отсутствие негативной кредитной истории.
**Ипотеку могут оформить лица**:

- с гражданством РФ и в возрасте от 20-21 года;

- с общим трудовым стажем не менее года;

- с доходом минимум в 1,5-2 раза превышающим расходы по кредиту;

- при наличии капитала в размере 10-30% стоимости комнаты.

Повышенные требования предъявляются и к юридической чистоте сделки, поскольку покупка комнаты считается более рискованной, чем приобретение квартиры. Могут навязать заемщику и обязательную страховку от риска утраты права собственности, что только увеличит расходы на кредитование.

**Банк обязательно запросит [расширенную выписку из ЕГРН](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/vypiska-iz-egrn/rasshirennaya-chto-eto-i-kak-zakazat.html)**, чтобы изучить статистику перехода прав собственности, а также проверит, нет ли среди собственников лиц, которые находятся в местах лишения свободы и могут в любое время вернуться и предъявить свои права.

Выкуп доли в квартире у родственников за счет ипотеки, скорее всего не получиться, поскольку подобные сделки не приветствуются банками.

## Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?

Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.

Их условия довольно похожи: **на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты**, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.

При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс. рублей, ежемесячный платеж составит минимум 11-12 тыс. рублей (при минимальной ставке в 10% годовых).

Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире:

**Банк**
**Ставка**
**Первый взнос**
**Срок кредита**
**Сумма кредита**

Газпромбанк
от 9,2%
10%
до 30 лет
от 500 тыс. рублей

Сбербанк РФ
от 11%
20%
до 30 лет
от 300 тыс.рублей

ФК Открытие
от 12%
20%
от 5 лет
от 600 тыс. рублей

Тинькофф банк
от 13,35%
25%
до 25 лет
до 8 млн. рублей

Банк Образование
от 12,2%
10%
до 25 лет
от 600 тыс. рублей

## Как купить часть жилья?

Для покупки доли в квартире нужно для начала заключить договор с риэлтором и найти подходящий вариант. После того, как вы проверите у продавца все документы и убедитесь, что все в порядке можно подавать заявку на кредит.
**Будущему заемщику необходимо**:

- Подготовить пакет документов для кредитования.

- Выбрать банк и подать заявление на выдачу кредита вместе с документами.

- Получить ответ (в среднем через 2-7 дней).

- Заключить предварительный договор с продавцом доли и передать задаток.

- Оформить договор купли-продажи, зарегистрировать его и оплатить кредитными средствами.

**На весь процесс может уйти от одной недели до пары месяцев**. Самое сложное в этой процедуре – проверка юридической чистоты и получение согласия банка на выдачу кредита.

### Какие документы понадобятся?

Для оформления кредита нужно будет заполнить заявление-анкету. В этом документе нужно будет рассказать:

- обо всех своих доходах;

- стаже работы;

- наличии имущества (квартиры, машины и пр.);

- займов в других банках;

- семейном положении.

[Скачать образец заявления-анкеты на получение кредита на покупку жилья](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/SB_ank_obrazec_home.pdf)

Следует обратить внимание на то, что **анкета заполняется честно, так как вся эта информация будет проверяться сотрудниками банка**.

Для заемщика потребуется:

- заявление на выдачу кредита;

- копия паспорта;

- нотариально заверенное согласие супруги на сделку ([нужно ли согласие супруга на покупку недвижимости?](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html));

- копия трудовой книжки;

- справка с работы о доходах или 2-НДФЛ;

- СНИЛС или ИНН.

- [Скачать бланк согласия супруга на покупку доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Soglasie-supruga-na-pokupku-doli-kvartiry-blank.doc)

- [Скачать образец согласия супруга на покупку доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Soglasie-supruga-na-pokupku-doli-kvartiry-obrazets.doc)

**Дополнительные документы, которые берутся у продавца доли**:

- копия паспорта, СНИЛС или ИНН;

- копии правоустанавливающих документов на долю в квартире;

- расширенная справка ЕГРН;

- выписка из домовой книги;

- техплан БТИ;

- свидетельство о рождении детей, разрешение органов опеки на продажу (если есть);

- письменный отказ соседей от приоритетной покупки доли;

- нотариально заверенное согласие супруги на сделку;

- отчет об оценке стоимости доли в квартире.

- [Скачать бланк отказа соседей от приоритетной покупки доли](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Zayavlenie-ob-otkaze-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-doli-kvartiry-blank.doc)

- [Скачать образец отказа соседей от приоритетной покупки доли](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/ob-otkaze-ot-preimushhestvennogo-prava-pokupki-doli-kvartiry-obrazets.doc)

**Заключение об оценке рыночной стоимости комнаты чаще всего оплачивает будущий заемщик** (от 3-6 тыс. рублей). Остальные документы должны быть на руках у продавца. Перед тем как передавать задаток нужно объяснить продавцу, что сделка будет оплачена за счет ипотечного кредита, поэтому необходимо заранее представить в банк нужный пакет документов с его стороны.

Читайте также: Всегда ли нужно получать [нотариально согласие супруга на продажу недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html)?

### Как составить ипотечный договор?

Ипотечный договор составляется банком. В нем четко прописывается сумма кредита и сроки его погашения, схема оплаты (аннуитетная или классическая), штрафы в случае просрочки, ответственность за непогашение займа в установленный срок.

**В договоре должны быть указаны**:

- предмет ипотеки (доля в квартире);

- его оценка (стоимость);

- размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Стороны могут предусмотреть в соглашении возможность взыскания комнаты во внесудебном порядке и способы ее продажи.
Подписывается ипотечное соглашение на условиях передачи комнаты в залог до момента полной выплаты кредита. Все это время комната будет находиться под обременением и ее нельзя будет продать или сдать без согласия банка.

Обязательным требованием является и страхование залога, а также жизни заемщика. Иногда дополнительно требуется и оформление титульной страховки. **Договор об ипотеке вступает в силу с момента его государственной регистрации**.

Читайте также: [Страхование титула при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html)

### Регистрация сделки

Факт передачи купленной комнаты в залог регистрируется в Росреестре. Для этого заемщик подает заявление установленной формы. При регистрации должен присутствовать сотрудник банка.

Помимо заемщика инициировать регистрацию вправе и сам банк либо нотариус, удостоверивший договор. **Срок регистрации – меньше недели**. Далее необходимо забрать свидетельство о регистрации и отдать эти документы банку, сразу после этого кредитные средства будут переведены или выданы на руки продавцу доли в квартире.

- [Скачать бланк заявления в Росреестр на регистрацию прав на недвижимость](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Zayavlenie-o-GKU-i-GRP-P-920-08.12.2015-blank.doc)

- [Скачать образец заявления в Росреестр на регистрацию прав на недвижимость](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/obrazec_zapolnennyj_zayavleniya_o_gosregistracii_prava_sobstvennosti.xls)

### Можно ли получить налоговый вычет?

Заемщик, который купил долю квартиры в ипотеку вправе рассчитывать на налоговый вычет, если у него есть официальный доход и он выплачивает налог на доходы.

**Сумма вычета распределяется между владельцами квартиры в соответствии с их долями**. Каждому долевому собственнику предоставляется максимальная сумма, при этом размер вычета пропорционален имеющейся доле в квартире.

Но при сделке между близкими родственниками и супругами налогоплательщик не имеет права на получение вычета из стоимости доли ([ст. 220 Налогового Кодекса РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/)). Но если доля выкупалась у дальних родственников (не братьев, сестер либо родителей), то претендовать на вычет все же можно.

**Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую по месту жительства и заполнить декларацию** (подается до 30 апреля каждого года). Рассчитать сумму налогового вычета при покупке жилья можно с помощью [онлайн-калькулятора](https://mylawyer.club/kalkulyatory/vychetspokupkikvartiry.html).

## Причины отказа в кредите при выделении части жилья несовершеннолетнему

Кредиторы крайне осторожно относятся к заемщикам с несовершеннолетними детьми, поскольку даже в случае неуплаты кредита их практически невозможно выселить.
Если комната в коммунальной квартире покупается в ипотеку, а для первоначального взноса использовались средства материнского капитала, то выдел доли детям в таком жилье обязателен. При этом требуется согласие органов опеки на такую сделку, так как комната передается в залог, а также согласие самого банка на выдел доли ребенку.

С последним могут возникнуть серьезные проблемы. Невозможность выселить несовершеннолетнего при неуплате кредита — риск для кредитора.

Понадобится разрешение органов опеки и попечительства, а они смогут его предоставить, только если у ребенка есть возможность переехать в новое жилье, не хуже предыдущего. Для решения этой проблемы заемщики часто вынуждены обращаться в суд. Только после выигранного судебного процесса банк может дать свое согласие на выделение доли в ипотечном жилье детям.

Но **чаще всего потенциальным заемщикам с детьми просто отказывают в выдаче кредита еще на этапе подачи заявки**. Как вариант можно предложить кредитору в качестве залога банку другую недвижимость, в которой не зарегистрирован ребенок либо выделить долю для него в квартире родственников.

## Заключение

Покупка в кредит доли в квартире или доме может быть связана с массой сложностей. Далеко не все банки готовы выдать заем на кредит, опасаясь трудностей с продажей залога в будущем.

Кроме того самому продавцу придется получить письменный отказ от всех жильцов коммунальной квартиры или дома, которые имеют постоянную регистрацию и право собственности на свои доли. Любой из них может обжаловать сделку купли-продажи, если такой отказ не был получен и доля была продана посторонним лицам без ведома соседей.