+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Информирован — значит вооружен: как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

1
11 просмотров

Покупка квартиры – это не только выбор комфортабельности и технических параметров, но и проверка всей документации на предмет подлинности, а также принятие во внимание других нюансов. Сложности, в основном, возникают при юридическом оформлении сделки.

В статье рассмотрим, какие документы покупателю необходимо проверить по квартире на рынке вторички и первичного жилья, можно ли сделать это самому, в частности, где и как самостоятельно «пробить» историю жилья через интернет, чтобы убедиться в отсутствии проблем.

Содержание:

Понятие юридически чистой недвижимости

Юридическая чистота квартиры – это отсутствие препятствий в процессе сделки, которые могут повлиять на ее законность, с последующим оспорением решения в суде третьими лицами. Другими словами, юридическая чистота подразумевает подлинность всех документов, которые предоставляет продавец для заключения договора купли-продажи.

Можно ли самому провести проверку?

Ответ однозначен – можно! Данный этап самый важный, поэтому к его реализации необходимо подойти со всей ответственностью. Перед приобретением квартиры, ее тщательно проверяют по следующим параметрам:

  • законность планировки;
  • наличие долгов за коммунальные услуги;
  • аресты и обременения (ипотека, рента, аренда);
  • судебные споры и притязания третьих лиц (в том числе и возможные наследники, претендующие на квартиру);
  • наличие или отсутствие людей, прописанных в данной квартире (в том числе – временных);
  • правовая репутация и полномочие продавца;
  • достоверность и подлинность документации.

Что нужно знать перед приобретением жилья на вторичном рынке?

Первое, что необходимо проверять, – это документацию технического и правового характера. Вот какие документы нужно попросить продавца предъявить для проверки:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права – документ, который подтверждает право собственности на квартиру, где указывается владелец жилплощади.
  2. Технический паспорт – в нем должны быть указаны следующие параметры квартиры: состояние, износ помещения, площадь, оценочная стоимость, износ, масштаб и т.д.
  3. Выписка из ЕГРН – она предоставляется по заявлению вместо кадастрового паспорта и включает в себя следующую информацию:

    • какой долей собственности владеет продавец;
    • ограничения на права собственности объекта (или их отсутствие);
    • собственник;
    • кадастровый номер.
  4. Справка о задолженности – выдается ЖКХ и содержит информацию о долгах за квартплату.
  5. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера – в данной бумаге должно быть указано наблюдался или нет собственник жилья у психиатра или нарколога. В случае если собственник наблюдался или состоит на учете у этих врачей, то аннулировать сделку может только суд.
Обратите внимание! Если владелец предоставляет право собственности, которое было присуждено судом, то к приобретению такой недвижимости следует относиться с особой осторожностью, так как решение суда может быть обжаловано и продавца лишат права собственности жилплощади.

Из видео узнаете, как купить квартиру на вторичном рынке без рисков и о юридических моментах при покупке квартиры:

Как убедиться в отсутствии долгов по приватизированному жилью?

Проверить наличие задолженности очень просто, достаточно обратиться в коммунальные службы, которые обслуживают данный дом, и уточнить наличие долгов за коммунальные услуги. Такая справка называется «нулевкой», ее наличие обязательно при оформлении договора купли-продажи недвижимости.

Что можно самостоятельно узнать через интернет?

Через всемирную сеть можно заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости. Для этого необходимо зайти на официальный сайт Росеестра (https://rosreestr.ru/site/) и перейти в раздел «Физическим лицам». В данном разделе можно оставить заявку на выписку из ЕГРН, причем это может сделать не только продавец, но и покупатель.

Изучение договора купли-продажи

Перед тем как изучить договор проверьте, на каком основании продавец получил право собственности на жилье: унаследовал, получил в дар, купил и т.д. Исходя из этой информации, можно легко проверить наличие (отсутствие) законных претендентов на квартиру.

Внимательно изучите сам договор купли-продажи недвижимости. В нем должны быть прописаны условия, по которым собственник теряет право на квартиру (например, в договоре купли-продажи может указываться, что новый собственник должен уплатить полную стоимость жилья до определенной даты, в противном случае он теряет право собственности).

Еще один момент – это продажа квартиры человеком, не имеющим права собственности на данный объект или лишенный его, на это тоже нужно обратить внимание.

Важно! Должен насторожить и тот факт, что квартира была недавно получена в дар от человека, не являющегося собственнику родственником или была приобретена не так давно, но уже выставлена на продажу. В данных случаях акцентируйте внимание на дату вступления договора в силу.

Какую информацию надо получить по недвижимости в новостройке?

На рынке новостроек нужно обращать внимание на две вещи:

  • Для постройки дома используются качественные материалы, и он соответствует всем установленным нормам.
  • Возведение производится надежным застройщиком.

Узнайте, как долго застройщик работает на рынке недвижимости, как о нем отзываются клиенты, сколько объектов успел сдать и сколько находится в работе, а также были ли судебные разбирательства на предмет результатов строительства.

Если по результатам проверки вы не видите никаких отрицательных характеристик застройщика, то приступите к проверке документов, которые продавцу нужно предоставить вам при заключении договора, а именно:

  1. Форму договора по продаже жилья.
  2. Проектную документацию.
  3. Выписку из реестра на здание.
  4. Инвестиционный контракт.
  5. Правоустанавливающие документы на земельный участок или договор долгосрочной аренды.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Учредительные документы застройщика.
Рекомендация. Внимательно изучайте документацию на недвижимость, так как застройщик может демонстрировать вам документы на совершенно другое здание. Реквизиты застройщика должны быть одинаковы на всей документации.

Любые несоответствия могут повлечь за собой тяжелые последствия, в частности – потерю ваших денежных средств.

Смотрите видео о том, как проверить новостройку и застройщика на надежность, а также на что обратить внимание перед покупкой квартиры в новом доме:

Как правильно изучить документы?

Визуальный осмотр предоставленной вам документации считается недостаточным. Чистоту сделки проверяют, только убедившись в подлинности и достоверности документов. Требуйте предоставления вам только оригиналов документации. Придерживайтесь следующих критериев при проверке документов:

  • Все свидетельства должны иметь степени защиты (водяные знаки, гербы).
  • Наличие штампов, печатей и подписей в нужных разделах.
  • Документы не должны содержать помарок, исправлений.
  • Данные продавца должны быть одинаковы во всех документах.

Далее:

  1. Сделайте копии всех представленных вам документов.
  2. Сделайте запрос документов на квартиру в Росеестре и сверьте их с представленными вам.
  3. Уточните репутацию продавца. Для этого пообщайтесь с должностными лицами, выдававшими документы, нотариусом, заверявшим бумаги, а также соседями продавца.
  4. Проверьте срок действия доверенности доверенного лица, уточнив – не была ли она отозвана.
  5. Проверьте свидетельство о заключении (расторжении) брака.
    Важно! Требуйте предоставить письменное соглашение супруга на продажу квартиры, которое должно быть нотариально заверенное.
  6. Обращайте внимание на срок действия всех документов.
  7. Проверьте оплату всех коммунальных услуг за предыдущие месяцы (как минимум за полугодовой период).

Как проводят проверку риелторы?

Риэлторы – это юридически «подкованные» люди, специалисты по проведению различных сделок с недвижимостью. Данные специалисты проведут все действия, описанные выше в статье, грамотно изучат все документы, проверят их на соответствие и подлинность.

Риэлторы понимают, где в документах существуют несоответствия, как разрешить спорную или подозрительную ситуацию и куда следует обратиться в случае их возникновения. В подавляющем большинстве случаев, риэлторы знают способы, которыми пользуются мошенники, и не допустят таких действий в отношении покупателя.

После проведения всех проверок, риэлтор составляет отчет для покупателя, в котором он указывает все выявленные несоответствия и недостатки, с указанием дальнейших действий.

Цена услуг специалистов

Сумма напрямую зависит от масштаба проверки и может варьироваться в пределах от 10 до 30 тысяч рублей. Если вы никогда не сталкивались с вопросами купли-продажи недвижимости, то лучший вариант – это заплатить опытному юристу или риэлтору, который выполнит все проверки, а также поможет решить различные вопросы юридического характера, тем самым обезопасив вас от возможных рисков.

Риски и способы себя обезопасить

Обратите внимание! Чем глубже вы узнаете историю приобретаемой недвижимости, тем меньшими будут ваши риски.

Рассмотрим самые рискованные ситуации при оформлении квартиры в собственность:

  1. Квартира собственнику досталась по завещанию. В данном случае на определенную долю могут претендовать ближайшие родственники, даже если они не были указаны в завещании. Например, нетрудоспособные или несовершеннолетние дети, а также супруг умершего, который по закону имеет право на половину собственности. Чтобы обезопасить себя от различных споров, требуйте от продавца прописать в договоре купли-продажи обязательство решения различных споров.
  2. Продавец стал собственником по наследству. Данный случай не особо отличается от предыдущего, так как в нем фигурируют все те же лица – потенциальные наследники на определенную часть недвижимости. Из практики видно, что наследованная недвижимость очень редко становится объектом мошенничества, но не стоит усыплять свою бдительность, а лучше все тщательно проверить перед покупкой, очертив возможных претендентов на квартиру.
  3. Приобретение квартиры по договору о переуступке прав требования. Данный способ менее рискованный, чем два предыдущих, так как квартира еще не имела хозяев, то есть не будет никаких претендентов на квадратные метры площади из числа родственников продавца. Здесь важна проверка всей документации застройщика или инвестора (описание документации находится выше в статье).
  4. Квартира досталась собственнику в дар. Сделка с такой квартирой включает в себя стандартные риски, связанные с правом наследования долей жилплощади родственниками, передавшего в дар квартиру. Акцентировать свое внимание стоит на следующие факты:

    • передавший в дар квартиру – это пожилой человек;
    • даритель передал квартиру накануне своей смерти;
    • даритель и продавец не являются родственниками.

Все эти факты должны насторожить покупателя, так как в подаренной квартире чаще всего живут сами, не выставляя ее на продажу.

Помните – чем больше времени прошло с момента дарения, тем меньший риск возникновения негативной ситуации в плане чистоты сделки.

Заключение

Внимательно изучайте представленные вам документы, следуя инструкции, описанной в этой статье, и вы обезопасите себя от мошеннических действий со стороны продавца.

Комментировать
1
11 просмотров
Комментарии
  1. Александра
    Ответить

    Если покупатель с трудом накопил энную сумму на приобретение жилья, то есть соблазн проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры самостоятельно. Но экономия может боком выйти. Ну, узнает покупатель, что за объектом не числится долгов, закажет выписку из ЕГРН, ознакомится с документами. Однако удостовериться в их подлинности, проверить наследников, правовую репутацию продавца и пр. без специальных знаний вряд ли возможно в полной мере. Осмотрительнее все-таки не надеяться на свою компетенцию и нанять опытного риелтора.

Это интересно