# Каковы риски при покупке квартиры на вторичном рынке и в новостройке? Рекомендации по устранению возможных угроз

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/riski.html

---

Самостоятельное приобретение жилья позволяет [сэкономить на услугах риэлтора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/zhilya-bez-rieltora.html), но требует большей ответственности и внимательности со стороны покупателя.

[Проверка юридической чистоты](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/proverka-na-yuridicheskuyu-chistotu.html) недвижимости позволяет существенно снизить, а то и полностью устранить существующие риски в сфере права собственности и легитимности самой сделки. В материале мы расскажем об основных опасностях во время [покупки недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka) для покупателя, раскроем пути их устранения и самые действенные способы проверки юридической чистоты.

## Приобретение недвижимости, бывшей в употреблении

Рассмотрим, каким рискам подвергается покупка квартиры на вторичном рынке жилья. Как и любая операция с недвижимостью, покупка квартиры на вторичном рынке имеет две стороны медали. Преимущества сделки заключаются в развитой инфраструктуре, обжитой квартире, уже построенном доме. А недостатки упираются в юридические риски. За время существования недвижимости, ею могли владеть многие, и **потенциальному покупателю приходится уделять время, чтобы проверить «историю» недвижимости.**

В сфере жилья принято выделять семь основных правовых рисков, способных в будущем принести новым хозяевам квадратных метров существенные проблемы в виде постороннего человека с правами собственности, а то и признания сделки несостоявшейся:

- Нарушение прав несовершеннолетних или лиц, находящихся под опекой.

- Незаконная приватизация с несоблюдением права несовершеннолетнего.

- Нарушение прав супруга собственника жилья.

- Обременение квартиры третьими физическими лицами.

- Признание владельца квартиры недееспособным или ограничено дееспособным.

- Наличие других наследников, чьи права нарушили.

- Умышленный обман со стороны продавца квартиры.

Более детально о подводный камнях покупки недвижимости на вторичном рынке, мы рассказывали в [этой статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/zhile-kotoroe-v-sobstvennosti-menshe-tryoh-let.html), а о том, что нужно знать, если вы решились на покупку, читайте [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/chto-nuzhno-znat.html).

Ниже в материале мы расскажем о том, в каких случаях покупатель сталкивается с конкретным риском, какими методами его можно проверить и снизить.

### Нарушение интересов проживающих, находящихся под опекой или попечительством

Если в квартире проживало или проживает несовершеннолетнее лицо, оставшееся без попечения родителей, или находящееся под опекой или попечительством, сделка купли-продажи недвижимости должна быть одобрена органами опеки и попечительства согласно пункту 4 [статьи 292 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4f200cb2d6dcf67db5c16ee449049d46714207cb/). Если же разрешения нет, сделку могут признать недействительной, что грозит покупателю потерей права собственности без возвращения уплаченных за недвижимость финансовых средств.

Чтобы избежать таких неприятностей **потенциальный покупатель должен досконально изучить список всех граждан, зарегистрированных в квартире. **Сделать это поможет архивная выписка из домовой книги.

**Важно!** Особенное внимание стоит обратить на несовершеннолетних жителей.
Если собственником квартиры является гражданин, не достигший восемнадцати лет, продавцу надлежит взять у органов опеки разрешение. Потенциальному **покупателю советуем запросить у продавца документы, подтверждающие, что несовершеннолетнему есть где жить** – справку о регистрации по месту жительства.

Посмотреть видео о том, как правильно оформить документы, если в квартире проживает ребенок, находящихся под опекой или попечительством:

[https://youtu.be/9VatMB_fNpg](https://youtu.be/9VatMB_fNpg)

### Незаконная приватизация без участия несовершеннолетнего

Часть 2 [статьи 7 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/6f77b1bdf2e75977c42ad5c587b0d848c2fe8808/) подразумевает, что в договор о приватизации включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением. По итогам сделки квартира передается в общую с не достигшими восемнадцати лет лицами.

Если же несовершеннолетнее лицо не участвовало в приватизации, после достижения восемнадцати у него появляется право оспорить как саму приватизацию, так и все последующие сделки с жильем. Срок исковой давности в этом случае будет отсчитываться не с момента приватизации, а с момента, когда ребенок узнал о нарушении своих прав.

**Чтобы проверить наличие риска, покупателю приватизированного жилья понадобится домовая книга.** Если в ней есть несовершеннолетние, стоит уточнить участвовали ли они в договоре приватизации, а лучше попросить продавца продемонстрировать копию данного договора.

Посмотреть видео об особенностях приватизации без участия несовершеннолетнего:

### Отсутствие разрешения второго супруга

Квартира, приобретенная супругами уже после заключения брака, является их общей собственностью. [Статья 35 Семейного кодекса РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/) предусматривает наличие согласия супруга на распоряжение общим имуществом. Если второй супруг не знает или не согласен на продажу, он может обратиться в суд с просьбой признать сделку недействительной в связи с нарушением имущественных прав.

**Внимательно изучите паспорта всех собственников.** Если на момент приобретения квартиры владелец состоял в браке и он не расторгнут по сей день (или расторгнут, но стороны находятся в процессе раздела имущества) понадобится нотариально заверенное согласие.

**Внимание!** Разрешение супруга/супруги не требуется, если квартира была получена в браке по договору дарения или в рамках вступления в наследство, после решения суда о разделе имущества или наличия брачного контракта, в котором прописано право собственности.
Читайте также: Всегда ли нужно получать [нотариально согласие супруга на продажу недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html)?

Посмотреть видео о рисках при покупке недвижимости в отношении согласия одного из супругов:

### Обременение собственности третьими физическими лицами

Риск появляется после отчуждения жилого имущества, в котором были зарегистрированы лица:

- отказавшиеся от приватизации;

- с завещательным отказом;

- несовершеннолетние дети (находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей);

- проживающие в квартире на основе договора найма или безвозмездного пользования ([статья 675 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/dfd05da7d1341654d47ae54210782026788f8d13/)).

Все вышеназванные категории по закону сохраняют право пользования жилищем независимо от смены собственника.

Понадобится выписка из домовой книги. Если окажется, что в квартире зарегистрированы третьи лица, их необходимо снять с регистрационного учета до момента совершения сделки. Также покупатель должен позаботиться о том, чтобы **договоры, дающие им право пользования недвижимостью, были оперативно ликвидированы.** Исключением является завещательный отказ – право пользования будет действовать вплоть до момента, установленного в самом документе.

После снятия с учета покупатель проверяет отсутствие зарегистрированных лиц, получив новую выписку из домовой книги покупаемой недвижимости.

Читайте также: [Страхование титула при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html)

Посмотреть видео о том, что является обременением недвижимости:

### Признание владельца имущества ограниченно или недееспособным

Примечательно, что привести к аннуляции сделки может и судебный процесс, инициированный после завершения всех юридических операций по договору купли-продажи квартиры.

Удостовериться, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере, посетив с ним эти учреждения и получив справки. Желательно чтобы хозяин недвижимости в дополнение представил справку из органов опеки и попечительства о том, что над ним не устанавливали опеку или попечительство. Наконец, **настоять на том, чтобы договор купли-продажи был заверен нотариально.**

Посмотреть видео о нюансах покупки квартиру у граждан, признанных недееспособными:

### Совершение сделки без учета наследников

Если квартира получена по наследству, возникает сразу два риска:

- Права других наследников могли быть нарушены.

- Есть возможность признать недействительным само завещание.

Снизить риски в таком случае поможет совершение сделки по истечению одного года после получения хозяином наследства (по истечении срока исковой давности), а также заверить договор нотариально, чтобы согласно статье 302 ГК РФ усложнить истребование имущества у добросовестного покупателя, не знавшего о нарушении прав третьих лиц.

**Статья 302 ГК РФ. Истребование имущества от добросовестного приобретателя**

- Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

- Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

- Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

### Мошенничество первой стороны при продаже

**Невозможно застраховаться от мошенничества при продаже жилья со стороны недобросовестного продавца**, который либо продает некачественную недвижимость, либо попытается похитить деньги покупателя.

**Внимание!** Покупатель должен уделить внимание не только квартире, но и личности самого продавца, например, проверить фотографию в паспорте (узнается ли в ней человек, который продает недвижимость), удостовериться, что паспорт не числится в базе недействительных документов ФМС России.
**Источником достоверной информации как о продавце, так и о квартире могут стать соседи** (особенно, если они проживают давно), желательно поговорить с ними. Не менее внимательно изучите документ, на основе которого у продавца появилось право собственности и само свидетельство о регистрации в Росреестре такого права. О том, как проверить квартиру на Росреестре, можно узнать [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/proverka-zhilya-cherez-rosreestr.html).

Придерживайтесь следующих рекомендаций:

- Сверьте расположение квартиры с данными в ЕГРН.

- Потребуйте справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.

- Для финансовых операций используйте банковские ячейки, не передавайте деньги наличными из рук в руки, чтобы избежать «двойных» продаж.

- Настаивайте на том, чтобы в договоре была указана реальная цена недвижимости.

- Внося оплату, привлекайте работников банка к проверке подлинности купюр, чтобы продавец не мог обвинить вас в оплате фальшивыми деньгами.

- Сверьте планировку с планом БТИ, не была ли сделана незаконная перепланировка.

- Не передавайте аванс под устные гарантии.

- Проверьте наличие судебных споров с участием продавца на сайте судебных органов.

Посмотреть видео о варианте мошенничества при оформлении сделки, когда в договоре заведомо указывается предельно заниженная стоимость квартиры:

### Неполная стоимость объекта в соглашении

Указание неполной стоимости чревато тем, что **при расторжении сделки покупатель сможет вернуть себе только ту часть денег, которую он передавал продавцу согласно официальному договору купли-продажи.** Если какая-то сумма денег была получена владельцем недвижимости на основе устной договоренности, покупатель не сможет доказать этого в суде.

В материалах наших экспертов можно найти много полезной информации о купле-продаже квартиры. Рекомендуем ознакомиться с нюансами покупки квартиры:

- [в ипотеку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku);

- [в долевую собственность](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/p-doli);

- [полученной по наследству](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/po-nasledstvu.html);

- [с материнским капиталом](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/s-matkapitalom);

- [по предоплате](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata);

- [по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/po-doverennosti-prodavtsa.html).

## Какие подводные камни у операций с первичным жильем?

### Контракт с подрядчиком

**Важно!** Основным риском является юридическая особенность сделок через подрядчика. Покупатель получает не само жилье, заключая договор долевого участия, а только право требовать недвижимость по окончанию строительных работ.
Поскольку проект виден только на бумаге, покупателю сложно оценить все его преимущества и недостатки. Часто ребром встает и вопрос о затягивании сроков реализации проекта – именно поэтому **покупателям рекомендуется крайне внимательно присматриваться к застройщику**, смотреть, какие проекты он уже реализовал, изучать его репутацию.

В конце концов, застройщик является обычной компанией, он может столкнуться с банкротством, недостатком средств, спорами с подрядчиками. Все это негативно сказывается на сроках ввода жилья в эксплуатацию.

### Переуступка прав в сданном доме

Договор переуступки прав в новостройке сочетает в себе риски, как продажи у физического лица на вторичном рынке, так и заключения договора со строительной компанией.

Суть договоренности по преуступке права требования в том, что покупатель получает право на жилье от гражданина или фирмы, которая, в свою очередь, купила это право у застройщика. **Покупателю следует:**

- Проверить самого застройщика – не хочет ли дольщик продать свое право, поскольку он уже разуверился в том, что дом когда-то будет закончен?

- Что собой представляет сам продавец? Изучайте его документы, паспорт, договор с застройщиком, чтобы избежать мошенничества или двойной продажи.

О покупке квартиры в новостройке мы рассказывали [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke), а как купить квартиру на рынке вторички, можно узнать [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/na-vtorichnom-rynke.html).

## Другие вероятные угрозы

### Деловая составляющая юридического субъекта

- Возможность использования поддельных документов высокого качества.

- Расторжение сделки юридическим лицом через суд.

- Финансовые махинации.

- Переплаты.

Основные риски покупателя связаны с более широкими возможностями юридического лица в сфере юриспруденции. **Снизить риски поможет нотариальное оформление договора купли-продажи** и внимательное отношение покупателя ко всем нюансам сделки.

### Банковская деятельность

С одной стороны банки предпочитают работать честно и проблем с правом собственности быть не должно. С другой, финансовая организация закладывает в стоимость квартиры все те проценты, штрафы по невозвращенному злостным неплательщиком кредиту и цена недвижимости в собственности у банка оказывается не такой уж и низкой.

### Проведение аукциона

**Продажа квартиры через аукцион практически не отличается от сделки на вторичном рынке жилья**, однако банки зачастую предлагают к реализации квартиры в том же состоянии, в котором они получили их от бывших собственников.

Наиболее частым сюрпризом оказываются огромные долги за коммунальные услуги, вторым по частоте – зарегистрированные в квартире члены семьи бывшего владельца, права которых на пользование недвижимостью во многих случаях защищает закон. На муниципальных и региональных торгах количество жильцов, имеющих регистрацию, указывается в заявке, что не снимает проблему с их выселением.

### Оформление договора дарения

Если покупатель заинтересовался квартирой, полученной по договору дарения, он должен первым делом проверить степень родства между дарителем и получателем недвижимости, срок, прошедший с момента дарения и мотив – почему было решено воспользоваться именно таким правовым способом передачи недвижимости.

**Внимание!** Сделка может быть признана недействительной, если за договором дарения скрывалось мошенничество или даритель оказался недееспособным. Договор оспаривается и вероятными наследниками владельца недвижимости.
Каждый вид сделки с недвижимостью сопряжен с определенными рисками. Первый шаг на пути к осуществлению успешной и безопасной сделки с жильем вы уже сделали, прочитав наш материал. Проверяйте документы, настаивайте на получении всех справок и не верьте на слово, когда речь идет о таком серьезном приобретении, как квартира.