+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Как проверить квартиру при покупке в новостройке: что нужно знать?

3
9 просмотров

Проверка юридической чистоты квартиры в новостройке уже стала стратегически важным и обязательным этапом для покупателей, стремящихся снизить, а то и устранить существующие риски.

Если и вам предстоит покупка недвижимости у застройщика – уделите максимальное внимание анализу документов как самого юридического лица, так и и строящегося объекта.

Как эффективно проверить юридическую чистоту, какие стоит задать вопросы застройщику перед покупкой и каким образом обезопасить себя и уменьшить риски при сотрудничестве – читайте материал!

Содержание:

Что нужно знать перед приобретением?

Покупка жилья у застройщика сопряжена со своими рисками, они отличаются от подводных камней, которые могут поджидать покупателя на вторичном рынке жилья.

Приобретая жилую недвижимость, новый владелец тщательно проверяет историю квартиры – кто ею владел, как получил, нет ли других собственников? Все ради того, чтобы стать единоличным владельцем квартиры. С новостройками дела обстоят иначе – жилье только строится, в нем никто не жил, юридическая история чистая, а риски кроются не в прошлом, а в будущем.

Информация о застройщике

Покупая квартиру в новостройке – начинать анализ ситуации стоит с изучения компании-застройщика. Как долго она работает на рынке? Какие проекты реализовала? Как идут дела с другими домами в процессе строительства? Изучите официальный сайт застройщика от и до. Много ли документов размещено в справочном разделе?

Если нет даже базовых лицензий, стоит посетить офис строительной компании и попросить продемонстрировать эти разрешения лично.

Справка! Такое право физического лица прописано в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве» и мы советуем им воспользоваться.

Покупая квартиру у застройщика физические лица вправе ознакомиться с проектной декларацией.

Статья 19 ФЗ РФ. Проектная декларация

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации.

Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Даже если интернет-ресурс пестрит фотографиями завершенных проектов и счастливых обладателей квартир, проверяйте соответствие информации реальному положению вещей. Не поленитесь съездить хотя бы по одному адресу законченного проекта, чтобы своими глазами увидеть, как обстоят дела.

Обратите внимание на соответствие юридического и фактического адреса самой организации, изучите перечень совладельцев и учредителей и «загуглите» каждого.

Отзывы

Первое впечатление о застройщике получено – пора переходить к отзывам. Дольщики являются наиболее заинтересованными и критически настроенными оценщиками работы строительной компании. Найти мнения дольщиков можно на тематических форумах вашего города.

Если кто-то уже столкнулся с проблемами, затягиванием строительства, переносом срока введения в эксплуатацию – есть шанс, что такие неприятности появятся и с другими проектами.

Онлайн проверка

Не все покупатели знают, что официальная информация по застройщику размещается на интернет-сайтах.

  1. Серфинг в сети стоить начать с посещения сайта Арбитражного суда по месту регистрации строительной фирмы. Нам понадобится раздел «Картотека арбитражных дел», в поле «Участник дела» введите название фирмы застройщика (в том виде, в котором оно фигурирует в документах). Так вы сможете узнать, не вело ли предприятие судебные тяжбы.

    Внимание! Если выяснится, что за застройщиком числится крупный долг – советуем поискать другого партнера. Не исключено, что такая компания вскоре объявит о банкротстве, а строительство дома заморозит.
  2. Посетите сайт Федеральной налоговой службы Российской Федерации.
  3. Журнал «Вестник государственной регистрации» содержит в себе все решения о реорганизации, изменениях уставного капитала и приобретениях юридических лиц.
  4. Не забудьте посетить ресурсы местных органов власти и Росреестра – не лишней станет информация о том, на чьей земле строится тот или иной проект новостройки.

Перечень документов

Разрешение

Первым делом стоит уточнить, имеет ли застройщик разрешение на строительство заинтересовавшего вас проекта. Многие строительные компании одновременно реализуют несколько домов, разрешение должно быть выдано на каждый из них, групповых свидетельств не бывает.

Также обратите внимание на сроки действия разрешения. Встречаются застройщики, которые не успели реализовать объект до конца срока действия документа, но строительные работы проводить не прекратили. Однако устаревшая бумага юридической силы не имеет.

Договор на земельный участок

Застройщик с владельцем участка, на котором строится дом, подписывает инвестиционный контракт. И строительная компания обязана продемонстрировать его потенциальному покупателю жилья. Просмотрите, кто в договоре определен как инвестор и заказчик. Совпадают ли объем и сроки строительства с тем, что обещал вам застройщик.

Проектная документация

Лицензия застройщика, план проекта со всеми его характеристиками и сроками реализации являются обязательными. У строительной фирмы следует попросить проектную декларацию со всеми внесенными в нее изменениями и заключение от регионального Минстроя (о том, что застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям 214-ФЗ).

Учредительные бумаги

Важно! Юридическое лицо должно иметь свидетельство о государственной регистрации или свидетельство о внесении сведений о регистрации в Росреестр (второй документ актуален для компаний, созданных до 1 июля 2002 года).

Попросите застройщика продемонстрировать и выписку и Единого госреестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), сверьте ее с проектной декларацией – правильно ли указан список учредителей или некоторые имена не сходятся? Не лишним будет ознакомиться с уставом застройщика.

Страхование ответственности

Застройщик должен быть застрахован по линии гражданской ответственности по договору участия в долевом строительстве, так как наличие договора со страховой компанией означает дополнительную гарантию для дольщика – в случае банкротства застройщика он сможет получить компенсацию и в полном объеме вернуть себе уплаченные деньги.

ДДУ vs ЖСК

Договор долевого участия заключают почти все застройщики. Однако ЖСК пока окончательно не отошел в прошлое и есть шанс, что строительная компания предложит вам именно его. Ни та, ни другая форма договора не защищает дольщика от затягивания строительства, но ЖСК налагает на самих граждан еще больше ответственности.

По закону, под ЖСК понимается кооператив людей, добровольно решивших построить себе многоэтажный дом. В этом случае строительная компания выступает генеральным подрядчиком. Предположим, люди выбрали плохого генподрядчика – ответственность они несут сами. Еще одним минусом ЖСК является отсутствие государственной регистрации сделок, несущее в себе дополнительные риски двойной продажи недвижимости.

Сам по себе жилищно-строительный кооператив не является мошеннической схемой, а риски связаны с тем, что он практически никак не регулируется законодательством. Более предпочтительным вариантом для покупателей является ДДУ, регулируемый отдельным законодательством России «Об участии в долевом строительстве».

Если же выбран ЖСК, юристы советуют внимательно читать подписываемый договор, ведь именно его положения будут основным аргументом в процессе кооперативных отношений.

Застройщик vs девелопер

Компания, проектирующая и реализующая недвижимость для получения прибыли, называется девелопером. Застройщик занимается исключительно строительными работами, он не выбирает участок, не занимается его лицензированием. Иногда строительные фирмы возводят многоэтажные дома в качестве генеральных подрядчиков по договору с девелоперами.

В других проектах застройщики создаются самими девелоперами под конкретный проект для комфортного ведения налогообложения и бухгалтерии. Такая форма работы заставляет покупателей сомневаться. Ведь, решив сотрудничать с крупной и солидной компанией, они получают на руки контракт, где в качестве застройщика фигурирует никому не известная фирма. Меньше волнений вызывают компании, в которых 100% акций принадлежат уже известному покупателю юридическому лицу, тому самому девелоперу, но так происходит не всегда.

Внимание! Заключать договор с компанией, якобы связанной с девелопером, но на словах – более рискованно. Желательно сотрудничать напрямую с девелоперами или их дочерними фирмами.

Риски при приобретении жилья

  1. Застройщик составляет договор, защищающий прежде всего его интересы. Часто в документации не оказывается сведений о пени, штрафах или неустоек за нарушение любых положений договоренности. Например, нарушения сроков введения дома в эксплуатацию. У покупателя есть возможность ознакомиться с договором и задать интересующие вопросы. Тем не менее, никто не гарантирует, что строительная компания в итоге внесет изменения.
  2. Если дом строящийся, возникает ряд рисков относительно завершения строительных работ и введения его в эксплуатацию:

    • Во-первых, возведение дома часто затягивается из-за нехватки денег, отказа подрядчика от работы, банкротства. От долгостроя дольщика невозможно на 100% застраховать, остается уповать только на сознательность застройщика.
    • Во-вторых, здание может быть построено так, что разрешение на перевод в статус «жилого» не получит. Например, из-за превышающей требования нагрузки на коммуникации внутри здания.
  3. На бумаге может оказаться одно, а в реальности – другое. Важно, чтобы строительная фирма не экономила на материалах, не нарушала нормативы.

    Важно! Перед заселением владельцу недвижимости рекомендуется провести экспертное исследование. Доказав наличие тех или иных недостатков, от застройщика можно добиться их устранения или компенсации.

Что надо знать о двойных продажах?

Потенциальные дольщики часто не уделяют должного внимания документам на недвижимость, успокаивая себя тем, что с юридической точки зрения квартира чистая – ведь в ней никто не жил.

Однако и в этом случае у нечестного застройщика остается возможность для мошенничества – продать квартиру сразу нескольким физическим лицам.

Чтобы избежать мошенничества гражданин должен взять в Росреестре выписку о недвижимости и отдать предпочтение договоренности, предусматривающей государственную регистрацию – ДДУ. Кроме этого, желательно попросить у застройщика домовую книгу.

Если же факт двойной продажи был установлен после закрытия сделки, свое право собственности придется отстаивать в суде. Как правило, в выигрышной позиции оказывается дольщик, заключивший и оплативший недвижимость первым. Остальным пострадавшим застройщик должен компенсировать стоимость выкупленного жилья.

Теперь вы знаете, как проверить застройщика, какие документы нужно у него попросить и как заключить безопасную сделку с недвижимостью. Первичный рынок жилья имеет для покупателя свои риски, но их можно устранить, если внимательно подойти к покупке. Пользуйтесь нашими советами, изучайте не только застройщика, но и его репутацию, а также готовые проекты.

Видео по теме

В этом видео рассказано на что следует обратить внимание при покупке квартиры в новостройке:

https://youtu.be/kXy5OaOJBpQ

Комментировать
3
9 просмотров
Комментарии
  1. Дарья
    Ответить

    В тексте имеет место подмена понятий. Когда речь шла о создании юридического лица и наличии о нем данных как о компании, созданной до 1 июля 2002 года, то это запрашивается в налоговом ведомстве, но не у Росреестра. Он компетентен в вопросах, касающихся недвижимости, и организации в нем не регистрируются.

  2. Александр Л.
    Ответить

    Кроме того рекомендую до подписания ДДУ уточнить у застройщика как будет производиться замер фактической площади помещения. При обмере помещения со «свободной» планировкой застройщик может не учитывать площадь межкомнатных перегородок, указанных в проектной документации, из-за чего покупатель оплачивает несуществующие метры. Добросовестные застройщики обычно выкладывают стены в один кирпич (пеноблок) и вычитают их площадь из общей площади помещения. При сегодняшней стоимости квадратного метра данная деталь может позволить сэкономить значительную сумму.

  3. Александра
    Ответить

    ЖСК, действительно уходят в прошлое. С 2014 года в законодательстве появился новый термин – ТСН. Это товарищество собственников недвижимости. Схема управления, когда в распоряжении собственников находятся не только жилые помещения, но и коммерческая недвижимость (чердаки, подвалы, гаражи). Некоторые ЖСК уже преобразуются в ТСН. А на днях в газете питерской администрации «Петербургский дневник» чиновники рассказали еще об одной форме строительства – ЖНК, (жилищно-накопительный кооператив), внедрение которой уже начнется в текущем году. Хотелось бы знать о плюсах и минусах грядущего нововведения.

Это интересно