# Пошаговая инструкция по покупке квартиры по ДДУ

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

---

При [покупке квартиры в новостройке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke) на этапе строительства обязательно заключение специального договора. Договор долевого участия (далее ДДУ) заключается между дольщиком (покупателем квартиры) и застройщиком, который занимается ее строительством.

Этот документ является подтверждением вложения денег в объект недвижимости и гарантирует выполнение обязательств строительной компанией.

После того как дом будет полностью достроен, на основе ДДУ оформляется право собственности.

## Что такое договор долевого участия?

**ДДУ – соглашение между дольщиком и застройщиком.** Регулируется Гражданским кодексом РФ, [законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»](https://www.zakonrf.info/doc-15781730/) и другими нормативными актами.

Договор оформляется:

- в простой письменной форме (без заверения у нотариуса);

- с обязательной регистрацией в Росреестре.

В соответствии с договором застройщик должен построить многоквартирный дом или другой объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать их дольщику. В свою очередь участник долевого строительства обязан погасить стоимость квартиры и подписать акт приема-передачи, если его устраивает качество построенной квартиры.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью [онлайн-калькулятора](https://mylawyer.club/kalkulyatory/kalkulyator-neustojki-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-onlajn-raschet.html).

## Существенные условия

**В договоре должны быть предусмотрены существенные условия**:

- предмет (описание квартиры);

- цена недвижимости;

- сроки выполнения соглашения (передачи жилья в собственность);

- гарантийные сроки выполнения обязательств и указание;

- каким способом обеспечиваются их исполнение.

В договоре также должны быть:

- реквизиты сторон;

- юридические основания для ведения строительства;

- цена жилья в расчете на один квадратный метр общей площади;

- порядок пересмотра цены;

- права и обязанности сторон;

- ответственность за нарушение условий договора.

Если договор не содержит существенных условий, то государственная регистрация такого документа в Росреестре будет невозможна. Условия договора должны полностью соответствовать проектной декларации.

Регистрация ДДУ позволяет избежать двойных продаж и официально закрепляет права дольщика на объект недвижимости.

- [Скачать бланк договора долевого участия покупки квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-dolevogo-uchastiya-blank.pdf)

- [Скачать образец договора долевого участия покупки квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-dolevogo-uchastiya-obrazets.pdf)

## Дополнительные условия

Дополнительные условия ДДУ могут быть указаны не в самом договоре, а в дополнительном соглашении к нему.

Особенно часто это практикуется при задержке строительства в связи с переносом сроков сдачи объекта.

Читайте также: [Подробный обзор вопроса: чем отличаются договора ЖСК от ДДУ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk/otlichija-ot-ddu.html)

**Подписывать соглашение или нет, решает сам дольщик**. Он может и оспорить задержку строительства в суде, а не соглашаться на все условия строительной компании.

Дополнительными условиями могут быть:

- право уступки требования по договору;

- возможность одностороннего отказа от исполнения договора;

- четко прописанный порядок сдачи и приемки работ;

- порядок урегулирования претензий;

- условия прекращения ДДУ.

Дополнительные условия подписываются также без заверения нотариуса и являются неотъемлемой частью ДДУ. Если вас приглашают на подписание допсоглашения, то иногда имеет смысл посоветоваться с юристом и пообщаться с другими дольщиками, чтобы не подписать документ, который в будущем осложнит вам жизнь.

Рассмотрим подробнее важные пункты ДДУ, которые могут привести к проблемам дольщика.

### Порядок сдачи и приемки работ

По ДДУ застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи в течение двух месяцев после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В случае нарушения сроков сдачи, если просрочка составляет от трех месяцев, дольщик имеет право отказаться от оплаты договора в одностороннем порядке, предварительно письменно уведомив об этом застройщика. **Сроки и порядок передачи должны полностью устраивать дольщика**.

После подписания передаточного акта обязательства считаются полностью исполненными. Дольщик вправе не соглашаться с плохо построенной квартирой и подготовить свои замечания. После их устранения акт будет окончательно подписан.

- [Скачать бланк акта приема-передачи квартиры по договору ДДУ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/o-nedvizhke.ru-Akt-priema-peredachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-blank.docx)

- [Скачать образец акта приема-передачи квартиры по договору ДДУ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/o-nedvizhke.ru-Akt-priema-peredachi-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.docx)

Если застройщик предлагает вам дополнительные условия по приемке работ, то уточните, каков порядок и сроки устранения дефектов строительства.
### Урегулирование претензий

Если застройщик затягивает сроки строительства, то дольщик имеет право направить ему претензию, а также потребовать оплату неустойки. Это должно быть оговорено в ДДУ или в дополнительных условиях к договору.

**Право на направление претензии предусмотрено законодательством о долевом участии в строительстве**. Ответ на претензию должен поступить в течение 10 дней. Если он не устроит дольщика, то прямая дорога в суд за защитой своих прав.

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, то есть пересылка претензии, является правом дольщика, а не обязанностью. Если нет желания заниматься претензиями, то можно сразу же готовить исковое заявление в суд.

### Прекращение договора

**Желание расторгнуть договор досрочно может проявить и дольщик, и застройщик**. Это может быть связано:

- сфинансовыми сложностями инвестора (если договор оплачивается в рассрочку);

- невозможность самого застройщика завершить стройку.

ДДУ расторгается:

- путем составления соглашения о расторжении;

- по инициативе одной из сторон;

- через суд.

Желательно четко прописать условия прекращения взаимоотношений сторон. Причиной расторжения может быть соглашение между застройщиком и дольщиком, то есть достигнутый компромисс.

**Инициатива покупателя по расторжению ДДУ возможна только, если**:

- построенное жилье не пригодно для проживания;

- нарушен срок сдачи.

Он вправе обратиться в суд, если нарушены условия проектной декларации, например, изменился метраж квартиры либо если стройка неожиданно «заморозилась».

## Пошаговая инструкция по приобретению жилья

**Для заключения ДДУ достаточно иметь при себе паспорт и деньги**. Обычно будущий дольщик приезжает в офис застройщика и подписывает договор. Если сделка оформляется с одновременной выдачей кредита, то она может быть трехсторонней и проходить в банке.

Для того чтобы все прошло гладко необходимо пройти ряд важных шагов:

- **Изучить репутацию застройщика.** Для этого необходимо проверить:

были ли у компании громкие судебные процессы с дольщиками;

- не задерживала ли она сроки строительства.

Проверяются в обязательном порядке и все документы на строительство. Нужно также спросить:

- проектную декларацию;

- учредительные документы застройщика;

- сведения о размере полностью оплаченного уставного капитала;

- финансовые результаты прошлого года;

- информацию о проекте строительства (в частности разрешение на стройку, подтверждение прав на земельный участок и пр.);

- свидетельство о государственной регистрации застройщика.

В зависимости от масштаба строительства у застройщика должен быть сформирован определенный уставный капитал (не ниже уровня, установленного законодательством). Не лишним будет также прочитать форумы в Интернете, где другие дольщики описывают опыт сотрудничества с данной компанией. О том, что нужно проверить при покупке квартиры в новостройке, говорится [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/kak-proverit-zastrojshhika.html).
- **Прочитать текст ДДУ.** Договора чаще всего предлагаются типовые, но в них могут быть свои отличительные особенности. Необходимо изучить каждый раздел, а в особенности отсылки к тексту дополнительного соглашения или другим документам. Если какие-то разделы не понятны, то лучше всего проконсультироваться с юристом.

- **Выбрать банк.** Если вы намерены взять кредит, то этот вопрос желательно решить еще до подписания ДДУ. Лучше всего сотрудничать с банком-партнером застройщика, так как в этом случае ставки могут быть ниже. Выбирая банк обращайте внимание на кредитную ставку, условия страхования заемщика, размер первоначального взноса и другие условия кредитования.

- **Оформить документы.** Для подписания ДДУ потребуется паспорт и нотариально заверенное согласие супруга (и) на покупку квартиры. При оформлении недвижимости на двоих нужно будет присутствие двух супругов с паспортами. При получении кредита придется предварительно заполнить анкету заемщика и предоставить информацию о своих доходах. Однако в сравнении с другими сделками пакет документов для оформления ДДУ – минимальный. О том, какие документы могут понадобиться при покупке квартиры в новостройке, читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/spisok-neobhodimyh-dokumentov.html).

- **Заключить ДДУ.** Договор заключается в простой письменной форме. Скрепляется соглашение подписями дольщиков с одной стороны и печатью застройщика и подписью с другой. Если в договоре участвует банк, то указываются также реквизиты, печать и подпись представителя кредитора.

- **Зарегистрировать договор.** После подписания договора его нужно отнести в Росреестр. Регистрация длится в течение 5 дней. После этого на документе появится отметка о госрегистрации. Проверить статус регистрации можно на сайте Росреестра. После регистрации можно оплачивать договор (полностью или в рассрочку).

- **Выбрать обслуживающую компанию.** В будущем когда дом будет достроен необходимо будет заключить договор с обслуживающей компанией. От ее тарифов зависит размер расходов на обслуживание (уборку мусора, консьержа и пр.).Вопрос решается обычно на общем собрании жильцов дома. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, будет подписан акт приема-передачи и документы передадутся в Росреестр для оформления права собственности на достроенную квартиру.

**Важно!** При оформлении ДДУ важно обратить внимание на сроки строительства, передачи ключей, гарантии выполнения обязательств.
## Как взять в банке ипотеку по переуступке прав?

**Для покупки квартиры в строящемся доме можно взять ипотечный кредит** в банке. Для этого необходимо оформить договор о переуступки прав по ДДУ, а затем кредитный договор.

Банк проверит застройщика, убедится, что с ним можно иметь дело и выдаст кредит. Для этого, конечно, заемщик должен полностью отвечать требованиям банка и быть готовым гасить ежемесячные платежи.

**Для оформления ипотеки потребуется**:

- предъявить справку с работы с указанием заработной платы;

- заключить [договор уступки права](https://mylawyer.club/nedvizhimost/zemlya/polzovanie/chto-takoe-ustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html) по ДДУ;

- показать копию основного ДДУ;

- внести первоначальный взнос (от 15-30% стоимости жилья);

- оформить кредитный договор.

Уступка по договору допускается только после расчета по договору или одновременно с переводом долга на новое лицо. Еще одно требование: договор ДДУ уже должен быть зарегистрирован для того, чтобы появилась возможность уступать права требования.

- [Скачать бланк договора уступки прав требования по договору ДДУ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-pereustupki-prav-blank.doc)

- [Скачать образец договора уступки прав требования по договору ДДУ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-pereustupi-prav-obrazets.doc)

Средние ставки по ипотечному кредиту в России в начале 2018 года были на уровне 10-11% годовых в рублях. **Если доходов недостаточно банк может попросить предоставить в залог имущество**: другую квартиру, автомобиль или дачу.

О том, как приобрести квартиру по переуступке прав, рассказывается в [отдельной статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/po-pereustupke-prav.html).

Возможно, вам будет интересно: [Эскроу счет](https://mylawyer.club/nedvizhimost/eskrow-chto-eto.html) – что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому

## Риски и подводные камни

При покупке квартиры на первичном рынке рисков обычно больше, чем в случае с «вторичкой». Главные из них:

- риск замороженной на неопределенный период стройки;

- исчезновение застройщика с деньгами инвесторов.

Чтобы этого не произошло нужно тщательно проверять застройщика:

- изучить опыт строительства предыдущих проектов;

- учредительные документы;

- репутацию владельцев компании.

**Риски при покупке квартиры**:

- некачественное строительство;

- банкротство застройщика;

- двойная продажа (одна и та же квартира продается двум и более покупателям);

- изменение проектной декларации (например, увеличение метража с требованием доплатить);

- повышение стоимости квадратного метра.

Нюансы:

- Для того чтобы избежать риска двойной продажи нужно обязательно зарегистрировать договор в Росреестре, т.к:

это требование законодательства;

- наличие электронной записи в реестре блокирует возможность продажи той же квартиры другим желающим.

- От некачественного строительства подстраховаться сложнее. Но есть определенные требования к качеству, которые прописаны в договоре и проектной декларации. Застройщик не вправе нарушать их. Если это произошло, то составьте список не соответствия обещанного по договору и настаивайте на устранении всех недочетов в короткие сроки.

- Бывает, что застройщик меняет проектную декларацию самовольно, ставя дольщика перед фактом. Обычно это связано с увеличение площади квартиры или, наоборот, уменьшением. Если вас заставляют оплачивать дополнительные квадратные метры, хотя это не было оговорено, то вы вправе обжаловать это в суде. По закону более чем на 5% изменение площади квартиры — запрещено, а дольщики вправе требовать расторжения договора в суде и возврата вложенных средств.

- Оспорено может быть также повышение стоимости квадратного метра в связи с ситуацией на рынке недвижимости, падением курса и другими факторами. Старайтесь еще во время обсуждения текста ДДУ (до подписания) предусмотреть такую возможность и минимизировать свои риски. Например, можно четко прописать в договоре, что повышение стоимости не может производиться в одностороннем порядке без согласия дольщика.

## Заключение

Договор ДДУ – очень важный документ. Поскольку квартира еще не достроена это, по сути, единственная бумага, которая подтверждает факт внесения денег и обязательство застройщика передать построенную квартиру дольщику.

Перед подписанием договор нужно тщательно изучить на предмет «подводных камней», размытых формулировок и неточностей. После оформления его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре.