# Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке 2026: как работает и какие риски

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/po-pereustupke-prav.html

---

**Содержание:**

[Что такое переуступка](#chto-takoe) ·
[Эскроу-счета с 2019 года](#eskrow) ·
[Ваша ситуация](#quiz) ·
[Риски](#riski) ·
[Действия до подписания](#dejstviya) ·
[Документы](#dokumenty) ·
[Ипотека при переуступке](#ipoteka) ·
[Недействительность](#nedejstvitelnost) ·
[Маткапитал](#matkapital) ·
[FAQ](#faq)

Переуступка прав в новостройке — инструмент который появился вместе с долевым строительством. С 2019 года правила кардинально изменились: теперь деньги хранятся на эскроу-счетах, и схемы работают иначе. Разберём актуальный порядок на 2026 год.

## Главное изменение 2019 года — эскроу-счета

С 1 июля 2019 года все новые ДДУ оформляются через **эскроу-счета** (ФЗ-214, ст. 15.4). Деньги покупателя хранятся в банке и передаются застройщику только после сдачи дома. При переуступке это меняет схему расчётов: продавец не получает деньги напрямую — они переводятся на новый эскроу-счёт покупателя.

ПараметрДо 2019 годаПосле 2019 года (эскроу)

Куда идут деньгиНапрямую застройщикуНа эскроу-счёт в банке
Когда застройщик получает деньгиСразу после ДДУТолько после сдачи дома
Риск банкротства застройщикаВысокий — деньги уже у негоНизкий — деньги в банке
Переуступка возможнаДаДа, но схема расчётов другая

Если вам предлагают переуступку по старой схеме (без эскроу) — проверьте дату заключения оригинального ДДУ. Договоры до 01.07.2019 оформлялись по старым правилам и не предусматривают эскроу.

## Определите вашу ситуацию

  🏗️ Какой вариант переуступки у вас?
  
    Вы покупатель или продавец по переуступке?
    
      Покупаю квартиру по переуступке
      Продаю своё право требования
    
  
  
    ДДУ оформлен до или после 1 июля 2019?
    
      После 01.07.2019 (с эскроу)
      До 01.07.2019 (без эскроу)
      Не знаю
    
  
  

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика. Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. [Купить квартиру в новостройке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke) можно по переуступке прав.

## Что это такое?


Пока здание не возведено и не сдано в эксплуатацию, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).
Эти документы и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право.
**Передача данного права другому лицу и называется переуступкой**. Таким образом, [договор уступки прав](https://mylawyer.club/nedvizhimost/zemlya/polzovanie/chto-takoe-ustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html) требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью [онлайн-калькулятора](https://mylawyer.club/kalkulyatory/kalkulyator-neustojki-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-onlajn-raschet.html).
## Возможные риски



 	- Клиент должен учитывать, что предыдущий дольщик не несет никакой ответственности за действия застройщика. Из этого следует, что любые претензии по качеству и сроках сдачи дома в эксплуатацию можно будет предъявлять исключительно к строительной организации.

 	- Если приобретать объект недвижимости у недобросовестного застройщика, то существует вероятность не дождаться окончания его строительства ([как проверить застройщика при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/kak-proverit-zastrojshhika.html)?). Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.

 	- По закону возможна переуступка с перенесением долга на нового клиента, поэтому этот пункт необходимо уточнить заблаговременно. В этом случае, помимо основного долга, за предыдущим дольщиком может числиться пеня за просрочку платежа. Это может стать основанием для отказа от исполнения условий договора застройщиком в одностороннем порядке.

 	- Желательно изучить репутацию застройщика и информацию о сроках сдачи строящейся недвижимости.

 	- Будущему дольщику желательно отказаться от сделок по незарегистрированным документам. Новый договор тоже необходимо регистрировать в регистрационной палате.


Вероятность двойной переуступки ушла в прошлое. Сегодня все ДДУ проходят через регистрационную палату.
**В каких случаях договор заключать нельзя**:

 	- Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.

 	- Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.

 	- Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.


## Как это сделать в строящемся доме?


Как происходит покупка квартиры, если человек решил купить жилье в строящемся доме? Когда будущий дольщик остановил свой выбор на определенной квартире, необходимо выполнить ряд условий. **Действия до подписания договора по переуступке**:

 	- Внимательно изучить содержание ДДУ и имеющиеся дополнительные соглашения.

 	- Запросить разрешительную и проектную документацию, проанализировать финансовое состояние застройщика, посмотреть на ход строительства.

 	- Проверить полностью ли предыдущий дольщик рассчитался с застройщиком.

 	- Если квартира приобретается с долгом, получить согласие у застройщика на перевод долга.


Необходимо внимательно изучить договор долевого участия, рассмотрев каждый пункт и подпункт, дополнительные соглашения, форс-мажорные обстоятельства и условия, при которых документ может быть признан недействительным.
При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.
### Необходимые документы


**Для подписания договора, если необходима продажа или покупка собственности необходимо собрать**:

 	- Паспорта участников.

 	- Первичный ДДУ.

 	- Справку о полной или частичной оплате строящейся недвижимости.

 	- Квитанцию об оплате госпошлины.

 	- В случае необходимости, получить нотариальное согласие супругов на осуществление сделки.

 	- Согласование застройщика на заключение договора по переуступке прав.

 	- Выписку из регпалаты.


О том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, мы писали [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/spisok-neobhodimyh-dokumentov.html).
### Составление договора


**В договоре уступки должны быть указаны следующие пункты**:

 	- Полные данные о застройщике.

 	- Данные предыдущего дольщика.

 	- Полное описание объекта недвижимости.

 	- Дата и стоимость уступки.



 	- [Скачать бланк договора переуступки прав](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-pereustupki-prav-po-DDU-blank.doc)

 	- [Скачать образец договора переуступки прав](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-pereustupi-prav-obrazets.doc)


Подписание соглашения на переуступку, как правило, проходит в офисе застройщика.
### Регистрация соглашения


**После подписания договора следует сдать документы в регистрационную палату**. А после регистрации:

 	- Подписать акт приема–передачи документов.

 	- Оповестить застройщика о состоявшемся переходе прав.


После регистрации нового договора у нового дольщика на руках, помимо зарегистрированного договора, должен остаться полный пакет документов, включая предыдущий ДДУ, заключенный продавцом с застройщиком.

Читайте также: [Эскроу счет](https://mylawyer.club/nedvizhimost/eskrow-chto-eto.html) – что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому
## Нюансы, если вы решили взять ипотеку


Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.

Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. **Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту**. Эту информацию можно получить в банке.

Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:

 	- выбрать квартиру;

 	- получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;

 	- обратиться в банк с необходимой документацией;

 	- если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;

 	- получить одобрение сделки банком;

 	- открыть счет в банке;

 	- составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.


Перед оформлением ипотеки на [покупку квартиры по ДДУ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html), прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. **Также понадобится открытие счета в банке **для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).
Составление договора переуступки происходит после получения согласия банка и застройщика, дополнительно подписывается необходимая кредитная документация. После регистрации соглашения в регистрационной палате, кредитная организация осуществляет перевод денежных средств предыдущему дольщику.
### Относительно продавца


Под переуступкой прав на ипотеку подразумевается определенная сделка, при которой клиент, нуждающийся в жилье, приобретает права на недвижимость, находящуюся в ипотеке. Заёмщик в этом случае переоформляет ДДУ на нового дольщика вместе с кредитом, за счёт которого он был приобретен. **Переуступка прав не может быть осуществлена без согласия банка** и это самое главное условие.

Если предыдущий дольщик оформлял квартиру в ипотеку, то в первую очередь ее необходимо погасить. Для этого оформляется договор займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме и не подлежит регистрации. На основании этой бумаги клиент передает деньги продавцу, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает существующее «обременение».

Далее необходимо переоформить права на ипотечную квартиру. Однако, все это осуществимо, когда покупатель расплачивается наличными. В случае двух «ипотечников» (и продавец, и покупатель), переуступку оформить сложнее.

**Основные преимущества при приобретении квартиры по переуступке прав в ипотеку**:

 	- нет необходимости проводить оценку имущества;

 	- первый взнос банку оплачивать не требуется;

 	- все необходимые документы уже находятся в кредитной организации.


Из недостатков приобретения квартиры в ипотеку по переуступке следует отметить, что порой такая сделка может сопровождаться изменением условий, действующих по текущему кредиту.
Например, может существенно увеличиться процентная ставка по кредиту. Этот момент желательно заранее уточнить в банке. Также **существует риск различных действий мошеннического характера со стороны предыдущего заемщика**, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.

При оформлении документов в отделении кредитной организации необходимо также узнать, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам. Как правило, все обязательства переходят будущему дольщику. В такой ситуации рекомендуется заранее изменить условия договора и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на предыдущего дольщика. Также следует учитывать срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита.

В случае внесение гражданином полной стоимости недвижимости, банк может потребовать уплату комиссионных за снятие с него обременения.

Следует учитывать, что **имущественное право на ипотечную недвижимость принадлежит банку**. Для переуступки это не является препятствием, если: между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме. В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик.

Также перед одобрением сделки каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациями и платежеспособность. Связано это с тем, что кредитор желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.
## Когда сделку могут признать недействительной?


Признать договор по переуступке прав недействительным может только судебный орган.
**Признанию договора могут служить разные основания**:

 	- сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;

 	- мнимость или повторность заключения договора;

 	- один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;

 	- договор был заключен в результате применения насильственных мер;

 	- нет согласия застройщика на сделку;

 	- не получено разрешение банка (в случае ипотеки).


Также **необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал**. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной.

Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.
## Полезное видео


Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется покупка квартиры в новостройке по переуступке:


  
  
  
  
    📄
    
      Договор переуступки прав требования по ДДУ — образец 2026
      Образец договора уступки с разделами для эскроу и согласия застройщика.
      ✓ Проверено юристом · Актуален на 2026 год · Бесплатно
    
  
  [Скачать образец](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2026/04/dogovor-pereustupka-ddu.docx)

## Переуступка и материнский капитал

Если предыдущий дольщик использовал материнский капитал при покупке ДДУ, то при переуступке возникают серьёзные сложности. Дети приобретают право на долю в будущей квартире — и это право не исчезает при смене дольщика.

  **💡 Про ипотеку при переуступке**
  Перед тем как брать ипотеку на переуступку — проверьте доступные льготные программы: семейная ипотека, IT-ипотека, дальневосточная. Новостройки по переуступке нередко под них попадают. [Подобрать льготную ипотеку →](https://pxl.leads.su/click/1cf11959331e1a85ff20754775c3fec5?erid=2W5zFGupUnC)

  При оформлении ипотеки банк потребует страховой полис. Страховать в банке необязательно — выбор любой аккредитованной страховой позволяет сэкономить до 50%. [Сравнить страхование ипотеки →](https://pxl.leads.su/click/0a589331b492942f529ae7b6c35b0f71?erid=2W5zFHxKH7e)

От такой переуступки лучше отказаться или тщательно проверить: выделены ли уже доли детям, есть ли разрешение органов опеки, не нарушены ли права несовершеннолетних. В противном случае сделка может быть оспорена.

Перед сделкой проверьте продавца на долги и банкротство — особенно важно при переуступке, так как задолженности продавца перед застройщиком могут перейти на вас. Быстрая проверка по открытым базам — [@LegalScanbot](https://t.me/LegalScanbot).

Читайте также: если квартира приобретается с прописанными детьми — [«Продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними»](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-propisannymi-detmi.html). О продаже с ипотечным обременением — [«Продажа квартиры с обременением по ипотеке»](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/zhile-s-obremeneniem.html).

📊 Рассчитайте выгоду от досрочного погашения и налог с продажи: [Калькуляторы по ипотеке и недвижимости →](https://mylawyer.club/kalkulyatory)

## Часто задаваемые вопросы

**Чем переуступка отличается от обычной купли-продажи?**
При обычной купле-продаже вы покупаете квартиру. При переуступке — право требования передачи квартиры в будущем. Дом ещё не сдан, квартиры как объекта ещё нет — есть только ДДУ с застройщиком. Вы становитесь новым дольщиком.

**Нужно ли согласие застройщика на переуступку?**
Да, обязательно. Без согласия застройщика переуступка считается незаконной. Кроме того, застройщик вправе взимать комиссию за согласование — обычно 1–3% от стоимости ДДУ. Уточните этот момент до подписания договора.

**Нужно ли платить налог при переуступке?**
Да. Доход от переуступки (разница между ценой продажи и ценой покупки ДДУ) облагается НДФЛ 13%. Вычесть можно расходы на покупку ДДУ. Освобождение от НДФЛ по сроку владения (3 или 5 лет) при переуступке не применяется — право собственности ещё не возникло.

**Можно ли взять ипотеку на переуступку?**
Да. Банк проверяет ДДУ, застройщика и самого заёмщика. Если всё в порядке — ипотека одобряется. Важно: банк должен одобрить и объект (застройщика), и нового заёмщика. Не все банки работают с переуступкой — уточняйте в конкретном банке.

**Когда договор переуступки могут признать недействительным?**
Основания: нет согласия застройщика; нет согласия банка при ипотечном ДДУ; продавец не рассчитался с застройщиком; использован маткапитал без выделения долей детям; продавец недееспособен или является несовершеннолетним; мнимость сделки.

**Что такое двойная переуступка и возможна ли она?**
Двойная переуступка — продажа одного объекта двум покупателям. После введения обязательной регистрации ДДУ в Росреестре (с 2005 года) двойная переуступка практически исключена: второй договор просто не пройдёт регистрацию.

**Переуступка через эскроу — как это работает?**
Старый эскроу-счёт продавца закрывается. Покупатель открывает новый эскроу-счёт и вносит деньги. Деньги хранятся в банке до сдачи дома — застройщик получит их только после завершения строительства. Это самый безопасный вариант переуступки из всех существующих.