# Важно знать при покупке квартиры в новостройке: какие документы нужны от застройщика и что подготовить лично? **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/spisok-neobhodimyh-dokumentov.html --- Чтобы осуществить [покупку квартиру в новостройке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke), от продавца и покупателя требуется внушительный перечень документов – не только договор купли-продажи. Сделка будет считаться закрытой после регистрации нового права собственности в Росреестре. Чтобы с этим не возникло трудностей, стоит заранее позаботиться о необходимых бумагах и справках, а также уделить внимание проверке юридической чистоты квартиры и репутации застройщика. Мы расскажем, какие документы оформляются и как проанализировать договор. ## Список бумаг, которые должны быть у застройщика ### Для жилья в строящемся доме Покупатели, имеющие жилье, но стремящиеся в будущем улучшить условия проживания, выбирают покупку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме. Новостройка на завершающей фазе строительства (от 70% и больше) наверняка будет сдана в эксплуатацию. Риски относительно невелики, а цены на квартиры в строящемся доме все еще далеки от максимальных. Прежде чем заключать договор и передавать застройщику свои деньги, ознакомьтесь с документами. **Документы, подтверждающие законность строительства**: - Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. - Уставные документы компании. - Справка из налоговой о выплате отчислений государству. - Лицензия на строительство и приложение к ней. - Разрешение на строительство. - Технико-экономическое обоснование проекта строительства. - Заключение экспертизы проектной документации. - Проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения. - Проект договора. Компании предлагают разные формы договоренностей. **Чаще всего заключается договор на участие в долевом строительстве (ДДУ)** ([как купить квартиру по ДДУ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html)?). Обязательства сторон по нему регулируются [Федеральным законом «Об участи в долевом строительстве»](http://base.garant.ru/12138267/) от 2005 года. Договоры такого типа регистрируются в Росреестре, что снижает потенциальные риски и делает невозможной двойную продажу. Кроме этого, в России встречаются договоры участия в жилищно-строительном кооперативе, совместной инвестиционной деятельности, уступки требований (цессии) и другие. Они были широко распространены до появления ДДУ. В наши дни юристы не советуют гражданам покупать квартиры по таким договорам, поскольку все они характеризуются меньшей, по сравнению с долевой формой, ответственностью застройщика. Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью [онлайн-калькулятора](https://mylawyer.club/kalkulyatory/kalkulyator-neustojki-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-onlajn-raschet.html). Предлагаем посмотреть видео о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме: ### В уже возведенном доме Если дом уже построен, то квартиру можно покупать и планировать переселиться в нее уже в ближайшее время. Основным документом в этом случае станет стандартный договор купли-продажи. Основное внимание потенциальный покупатель должен уделить процессу передачи новостройки управляющей компании (УК), после которого она получает статус «жилой» и становится пригодной для жизни. До момента заключения договора следует попросить у застройщика документы. **Пакет бумаг для безопасной сделки**: - Правоустанавливающий документ на земельный участок и дом. - Разрешение на строительство многоэтажного здания. - Акт распределения квартир. - Инвестиционный контракт застройщика. - Учредительные документы. - Лицензия на строительство. - Договор на управление домом (с дополнениями). - Акт приема-передачи многоквартирного дома. - [Скачать бланк акта распределения квартир](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/akt-raspredeleniya-pomeshheniya-mnogokv-doma-blank.doc) - [Скачать образец акта распределения квартир](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/akt-raspredeleniya-pomeshheniya-mnogokv-doma-obrazets.doc) - [Скачать бланк договора на управление домом между управляющей компанией и застройщиком](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-upravleniya-MKD-mezhdu-UK-i-zastrojshhikom-blank-1.doc) - [Скачать образец договора на управление домом между управляющей компанией и застройщиком](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-upravleniya-MKD-mezhdu-UK-i-zastrojshhikom-obrazets.doc) - [Скачать бланк акта приема-передачи многоквартирного дома](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/o-nedvizhke.ru-Akt-peredachi-mnogokvartirnogo-doma-upravlyayushhej-kompanii-blank.docx) - [Скачать образец акта приема-передачи многоквартирного дома](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/o-nedvizhke.ru-Akt-peredachi-mnogokvartirnogo-doma-upravlyayushhej-kompanii.docx) Читайте также: Зачем нужен [акт приема-передачи квартиры при покупке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html) и как его правильно оформить? ## Какую документацию нужно подготовить покупателю? ### Если жилье приобретается за наличные **Необременительным для сторон является контракт, оплачиваемый за наличные средства**. В этом случае застройщик передает покупателю реквизиты для оплаты, а тот, по итогам проведения платежа, предоставляет ему [документы для покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumenty-dlya-sdelki.html) и дальнейшей госрегистрации. - Паспорт гражданина РФ. - Свидетельство о браке. - Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение квартиры (всегда [ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html)?). - Квитанция об оплате недвижимости. - [Скачать бланк согласия супруга/супруги на покупку квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-blank-1.doc) - [Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-obrazec-2.doc) ### В ипотеку При покупке квартиры по программе ипотечного кредитования потребуется предъявить дополнительные документы. **Помимо покупателя и продавца в сделку входит еще одна сторона – банк**. Следует: - заключить кредитный договор; - оформить закладную в пользу финансовой организации (банк выдает ипотеку под залог покупаемой квартиры). Зато не придется предоставлять квитанцию, поскольку оплата будет произведена уже после регистрации права собственности в Росреестре – когда заемщик получит средства. Возможно, вам будет интересно: [Эскроу счет](https://mylawyer.club/nedvizhimost/eskrow-chto-eto.html) – что это? Простыми словами о покупке квартиры по новому ### При долевом участии **Долевое участие предусматривает своеобразную предоплату за квартиру**. Одна часть средств передается застройщику сразу, а вторая – после окончания строительства. Документы будут аналогичные покупке за наличные, однако квитанцию потребуется предъявить не на полную сумму, а только на часть, которая прописана в качестве авансового платежа в договоре с застройщиком. ### Через кооператив Если застройщик предлагает оформить покупку через кооператив для начала придется в него вступить. ЖСК, как правило, создается самой строительной компанией в тех случаях, когда юридическое лицо не желает останавливать строительство из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов. **Чтобы подписать договор через кооператив необходимо предъявить такие документы**: - Паспорт гражданина РФ. - Свидетельство о браке. - Заверенное разрешение супруга/супруги. - Квитанция об оплате пая. ## Оформление договора ### Долевого участия **Закон устанавливает письменную форму для договора долевого строительства**. Застройщики тщательно прорабатывают договор перед тем, как начать его использовать, однако и дольщику стоит внимательно его изучить, чтобы защитить собственные права. Следка с долевым участием описана в пункте 4 [статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве»](http://base.garant.ru/12138267/1b93c134b90c6071b4dc3f495464b753/). Существенными условиями договора, без которых он не будет действовать, являются следующие пункты: - Характеристика объекта в соответствии с проектной документацией. - Срок передачи застройщиком объекта в эксплуатацию. - Цена договора, порядок и сроки уплаты. - Гарантий срок на объект, по которому подписывается договор. - Способы обеспечения выполнения обязательств застройщиком (закон предлагает [залог при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata/zalog.html), поручительство и, наиболее частый вариант – страхование договора). Дольщик имеет право потребовать у застройщика изменить или добавить некоторые пункты в договор. Согласие в этом случае может быть только добровольным. Кроме этого, [по 214-ФЗ статья 4](http://base.garant.ru/12138267/1b93c134b90c6071b4dc3f495464b753/) положение 4 определены пункты, которые должны быть указаны в контракте в установленной формулировке. Правило касается прав и обязанностей сторон договоренности. Срок передачи объекта скорректировать не получится – он должен быть идентичным для всех участников. **Договор необязательно заверять, однако без регистрации в не обойтись**. Читайте также: [Страхование титула при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html) Подписывать договор стоит только после проверки добросовестности застройщика ([на что обратить внимание при покупке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/kak-proverit-zastrojshhika.html)?). Жители Москвы могут посмотреть списки проблемных компаний в «Реестре граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства домов и чьи права нарушены». Желательно пообщаться с дольщиками на форумах, расспросить о других проектах застройщика. Помните, что вносить изменения в договор можно только по согласию двух сторон, дольщик не сможет инициировать подписание доп.соглашения в одностороннем порядке, если юридическое лицо выступит против. - [Скачать бланк договора долевого участия на покупку квартиры у застройщика](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-blank-1.docx) - [Скачать образец договора долевого участия на покупку квартиры у застройщика](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve1-1.docx) ### Уступки права требования Общей утвержденной формы для договора цессии нет, зато закон четко регулирует положения, которые должны присутствовать в документе. **Проверьте, описаны ли в документе такие пункты сделки**: - Наименование документа. - Дата и место его подписания. - Характеристика квартиры. - Обязанности сторон. - Сумма требования. - Ответственность сторон. - Последствия неисполнения обязательств. - Адреса и реквизиты сторон. **Все участники сделки ставят свои подписи с расшифровкой под текстом договора**. Следует помнить, что покупка квартиры первоначальным владельцем могла проводиться двумя разными путями – если оплата жилья была произведена полностью, то [при переуступке прав](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-novostrojke/po-pereustupke-prav.html) от второго покупателя требуется перевести эту же сумму в адрес продавца недвижимости. Однако бывают и случаи с частичной предоплатой – если была погашена только часть стоимости жилья, то и оплачивать стоит только эту часть, остальная сумма должна быть переведена в форме уступки долга в адрес второго покупателя. - [Скачать бланк договора уступки прав требования (цессии)](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-pereustupki-prav-blank-1.doc) - [Скачать образец договора уступки прав требования (цессии)](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-pereustupi-prav-obrazets-1.doc) ### Инвестирования Инвестиционный договор заключается на основе [39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в России, осуществляемой в форме капитальных вложений»](http://base.garant.ru/12114699/). Предметом договора в этом случае будет выступать инвестиция – деньги, уплаченные покупателем на строительство дома с целью получения в нем квартиры. Отметим, что после 2005 года такие договора стали редкостью, уступив правоотношениям на основе участия в долевом строительстве. **Недостаток договора — отсутствие обязательной регистрации в Росреестре**. Покупателю, в данном случае инвестору, следует проанализировать все составляющие договора – проследить, чтобы предмет договоренности и последствия невыполнения были прописаны максимально четко. - [Скачать бланк инвестиционного договора строительства многоквартирного дома](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor-investirovaniya-stroitelstva.doc) - [Скачать образец инвестиционного договора строительства многоквартирного дома](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Investitsionnyj-dogovor-na-stroitelstvo-zhilogo-doma.doc) Покупка квартиры в новостройке требует внимательного отношения к документации. Чтобы в будущем иметь возможность защитить свои права и избежать неприятностей, советуем проверять юридическую чистоту квартиры и репутацию застройщика. Встречаются случаи мошеннических действий со стороны девелоперов, двойные продажи. Кроме этого, покупая недвижимость в процессе строительства, гражданин сталкивается с риском, что работы не будут завершены вовремя. Максимально обезопасить себя можно. **Необходимо анализировать договор и знакомиться с уставными бумагами застройщика**. Вносить изменения в уже заключенный договор можно только с согласия двух сторон, поэтому покупателю желательно обсудить с застройщиком все спорные пункты до момента подписания договоренности о покупке квадратных метров. Читайте также: Любителям подымить и страдающим от них соседям — [можно ли курить в подъезде](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pravila-prozhivaniya-v-mkd/kurenie-v-podezde) многоквартирного дома?