# Какие есть подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/zhile-kotoroe-v-sobstvennosti-menshe-tryoh-let.html

---

Многие хотят иметь в собственности жильё. Однако, приобретая квартиру, покупатель может столкнуться с некоторыми проблемами. Часть из этих трудностей возникает, когда продавец сам недавно владеет квартирой.

Итак, чем рискует покупатель, приобретая жильё, которое у продавца пробыло в собственности меньше трёх лет — читайте далее. А также подскажем, как защитить себя от возможных судебных споров.

## Какие есть опасности при приобретении жилья на вторичном рынке?

Жилая недвижимость, продаваемая в России, чётко делится на две большие группы:

- **Новостройки** – квартиры, которыми раньше владел только застройщик или которые вообще возводятся по договору долевого участия.

- **«Вторичка»** – жильё, ранее уже принадлежавшее другому собственнику.

Для каждой группы характерны свои риски. Применительно к «вторичным» квартирам, которые были в собственности продавца три года и меньше, покупатель рискует в следующих ситуациях.

### По доверенности

Использование посредников и поверенных нормальная практика для сделок. Лицо, выдавшее доверенность, может просто не иметь времени или возможности лично находить контрагента, оформлять договор, регистрировать право и т. д. Однако, **совершая сделку с помощью доверенности, можно столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями:**

- Срок доверенности истекает до того, как произошла регистрация прав, предусмотренная [ст. 551 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/15de7d7f32ed75647dd8e11602ce7fa8c4b5bb8b/).

- Доверитель, который и является настоящим продавцом, может согласно п. 2 ч. 1 [ст. 188 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c511d2a3c68c7a42497babc32771904550debd21/) отменить её в любой момент.

- Доверитель может умереть, стать недееспособным либо ограниченно дееспособным. В таком случае сделка становится недействительной, но покупатель может узнать об этом слишком поздно. А нотариус, оформляющий доверенность, хоть и обязан согласно нормам Основ законодательства о нотариате проверить личность и дееспособность обратившегося к нему лица, но врачом не является и потому абсолютных гарантий дать не может.

- Сам поверенный может отказаться от своих полномочий (ч. 2 ст. 188 ГК РФ).

- Дееспособность может потерять и поверенный. Более того, поскольку он может не присутствовать при выдаче доверенности, нотариус тут никакой ответственности нести не может.

- Полномочия представителя могут не включать в себя право подписывать договор на продажу квартиры.

Во всех этих случаях результат окажется один: сделка может быть признана недействительной и квартиру придётся вернуть продавцу либо его наследникам.

**Важно!** Приведённые риски касаются только обстоятельств, когда и продавец, и его представитель действуют добросовестно. Если [доверенность на продажу квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/oformlenie-doverennosti.html) изначально была поддельной либо представитель действовал с преступным умыслом, речь будет идти уже о мошенничестве.
### По заниженной цене

**Для рынка «вторичного» жилья характерно, что складываются некие средние цены на квартиры.** Они меняются от города к городу, зависят от качества и площади квартиры, её расположения и других факторов, но они есть. Их легко узнать, посмотрев объявления о продаже на сайтах города или в свежих газетах. И в том случае если квартира продаётся по цене, которая заметно меньше, чем у сравнимого с ней жилья, покупателю стоит задуматься.

Причин для занижения цены может быть несколько:

- **Жильё находится в плохом состоянии.** Стоит ли [покупать квартиру](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/na-vtorichnom-rynke.html), где на ремонт уйдёт вся сэкономленная сумма – решать покупателю.

- **Есть проблемы с правом собственности на жильё** (например, спор между наследниками либо бывшими супругами), и продавец хочет как можно быстрее от него избавиться, получив деньги. Эта ситуация чревата тем, что сделка может быть оспорена, либо право так и не будет зарегистрировано в ЕГРН.

- **Квартира имеет обременения.** Может оказаться, что в ней прописан кто-то из членов семьи продавца, отказавшийся от приватизации, на неё наложен арест или есть другие ограничения. Покупатель может узнать об этом иногда только после передачи денег продавцу.

- **Продавец не хочет платить налоги.** Согласно [ст. 224 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/3e4bbd6dd9fb5dd4e9394f447653506e1d6fa3a9/), продавец в этом случае платит 13% от суммы, полученной за квартиру, при условии, что владеет жильём более пяти (в некоторых случаях – трёх) лет. Если в договоре будет указана меньшая сумма, то и платить налог придётся меньше.

На последнем нужно остановиться особо. Дело в том, что налоги платит не только продавец, но и покупатель, и он по НДФЛ согласно [ст. 220 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/) имеет право получить имущественный вычет, если приобретал в собственность жильё. Верхний предел вычета указан в Кодексе, но в целом он определяется в размере расходов, понесённых на покупку квартиры. Согласившись на заниженную цену, покупатель сам заставляет себя платить больше налогов.

**Обратите внимание!** Слишком низкая цена на квартиру – практически всегда знак того, что с ней или со сделкой что-то не в порядке.
### Если купить жильё, полученное в наследство

Нормы о наследовании, предусмотренные ГК РФ, действуют и в отношении жилья. Получив квартиру, наследник имеет право её продать. Однако вот покупатель может столкнуться с некоторыми специфическими рисками:

- **Наследование может быть оспорено.** Хотя срок для принятия наследства и установлен в размере 6 месяцев, наследник, пропустивший его по уважительной причине, может через суд потребовать передела имущества и выделения ему доли. В этом случае может оказаться, что продавцу квартира принадлежать не будет.

- **Может быть нарушен порядок наследования.** Прежний владелец квартиры мог составить завещание, заверить его у любого нотариуса (не обязательно у того, кто на этом участке занимается наследственными делами) – но родственники покойного, не зная о существовании документа, могут оформить наследование в обычном порядке, предусмотренном [главой 63 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/28b69c1b0575fc227871cd98a34f5d30896f4b11/).В этом случае, если завещание будет обнаружено, вопрос разделения наследуемого имущества придётся решать заново.

Срок исковой давности по наследственным спорам как раз составляет три года ([ст. 196 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2dd3d0a52b1ab6e77f6f0bfeb85d98c14fd738da/)). Именно в этот период сделка может быть оспорена наследниками. При этом три года отсчитываются не со смерти наследодателя, а с того момента, когда наследник узнал или должен был узнать о том, что его права нарушены.

### Приобретение по дарственной

**Иногда вместо купли-продажи стороны оформляют договор дарения, а деньги передают отдельно.** Такие сделки используются с двумя целями:

- Продавец не хочет платить налоги.

- В обычном порядке квартира продана быть не может (например, её совладельцами являются несовершеннолетние дети, и требуется разрешение опеки на продажу).

Чем это грозит покупателю? Риск здесь один, но очень большой: именно такие сделки закон называет притворными ([ст. 170 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4721eaf980204a7ee93eb51b30688e14998af84a/)).

По гражданскому законодательству такой договор ничтожен и может быть расторгнут.

**Важно!** В том же случае, если квартира была продавцу подарена, а он честно её продаёт, то сделка незаконной не будет. Однако тут возникает другой риск: в течение трёх лет даритель может опротестовать договор дарения по основаниям, предусмотренным [ст. 578 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ba6eb31d50ad0b311309bdef40c04c752b39bf91/).
### Подводные камни недвижимости с ипотекой

В некоторых случаях может оказаться, что квартира, которая продаётся, сама была куплена по договору ипотеки. Сама по себе её продажа законна – более того, если должник долго не платит, банк требует продажи квартиры и погашения долга по ипотеке за счёт вырученных денег.

При нарушении сроков передачи квартиры дольщик имеет право на компенсацию — [калькулятор неустойки за нарушение сроков ДДУ](https://mylawyer.club/kalkulyator-neustojki-po-ddu/) поможет определить точную сумму по формуле ФЗ-214.

Однако необходимо помнить: продавать ипотечную квартиру можно только с согласия банка. Поэтому договор в этом случае будет, по сути, трёхсторонним с подписями продавца-заёмщика, покупателя и сотрудника кредитной организации, которая давала деньги продавцу. Иначе договор может быть признан недействительным, а право собственности в ЕГРН зарегистрировано не будет.

Читайте также: Как оформить [продажу квартиры по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html)? Риски и особенности

## Оспаривание сделки

Чем важен срок именно в три года? Дело в том, что согласно [ст. 196 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/2dd3d0a52b1ab6e77f6f0bfeb85d98c14fd738da/), для большинства сделок срок исковой давности составляет именно это время (для недействительных сделок [ст. 181](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0695028adb93560505591a960c02353d9bc5a09c/) специально уточняет, что действует такой же срок). Следовательно, **если продавец сам приобрёл квартиру с нарушениями, предыдущий владелец ещё имеет возможность оспорить сделку** – и в этом случае покупатель не сможет заключить договор.

Однако и покупатель наделён таким же правом. В том случае, если он обнаружил, что его права при сделке были нарушены, в течение трёх лет он сможет подать в суд исковое заявление и вернуть свои деньги.

Но чтобы избежать судебных споров, траты времени на них и денег на пошлины, лучше покупателю обезопасить себя заранее.

## Как покупателю обезопасить себя?

Меры безопасности зависят от вида риска, однако есть некоторые **действия, которые покупателю необходимо совершить во всех случаях: **

- Тщательно проверить полномочия представителя по доверенности и срок действия документа.

- Лично заказать выписку из ЕГРН и проверить, кто собственники квартиры и какие обременения зарегистрированы.

- Потребовать выписку из домовой книги и проверить, кто зарегистрирован в этом жилье.

**На заметку.** Наконец, покупатель может обезопасить себя, обратившись за помощью к специалистам – адвокатам, занимающимся жилищными вопросами либо в надёжные агентства недвижимости.
Здесь возникает другой риск – насколько стоит доверять специалисту? Однако проверить репутацию проще, чем бороться с возможными мошенниками или недобросовестными продавцами.

## Полезное видео

Из видео узнаете о подводных камнях при покупке квартиры на вторичном рынке:

## Заключение

Нельзя сказать, что покупка квартиры, которая в собственности у продавца меньше трёх лет, слишком рискованна – большинство таких сделок проходят нормально. Однако есть некоторые особенности, которые покупателю нужно знать и учитывать, заключая договор.