# Как оформить покупку квартиры без риэлтора? Пошаговая инструкция **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/zhilya-bez-rieltora.html --- Услуги риэлтора – дорогое удовольствие, многие россияне задаются вопросом, можно ли приобрести квартиру самостоятельно и сэкономить на сделке? С чего потенциальному покупателю начать, как подыскать квартиру и, главное, не переплатить в процессе покупки? Приобретение недвижимости без привлечения риэлтерских компаний реально и в нашем материале вы найдете пошаговую инструкцию, в которой будет рассказано, как оформить куплю-продажу жилья без помощи агентств недвижимости. ## Плюсы и минусы **Обойтись без риэлтерских услуг и самостоятельно приобрести квартиру под силу обычным людям**. Однако сам процесс [покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka) затягивается, гражданам приходится тратить больше времени на поиск и осмотр недвижимости. Кроме этого, требуется знать или изучить хотя бы основы профильного законодательства и выяснить, [как проверить квартиру на юридическую чистоту](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/proverka-na-yuridicheskuyu-chistotu.html) (о том, как осуществить проверку на сайте Росреестра и других ресурсах, читайте [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/proverka-zhilya-cherez-rosreestr.html)). Сгущают краски относительно самостоятельной покупки жилья, как правило, сами риэлторы. **Внимание!** Уверенные в себе покупатели с желанием во всем разобраться предпочитают обходиться без посредников, ведь, хотя посредники и снижают риски, гарантий они не предоставляют. Риэлторы пользуются теми же общедоступными источниками информации. **Основными преимуществами самостоятельного поиска квартиры назовем такие:** - **Экономия денежных средств**. Сэкономленные деньги в будущем могут стать неплохой помощью при проведении ремонта или первоначального взноса по ипотеке ([как купить квартиру в ипотеку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/pok-v-ipoteku)?). Именно нежелание тратить лишние деньги является главной мотивацией людей, решающих искать жилье самостоятельно. - **Возможность найти жилье, которое будет подходить покупателю**. Риэлтерские агентства предоставляют ограниченный выбор квартир, не все продавцы желают работать с посредниками, так что определенный сегмент рынка оказывается закрытым. Возможно, «квартира мечты» находится именно в таком сегменте. Многие гражданине полагают, что смогут более объективно и четко подойти к поиску идеальной для себя квартиры. Ведь платные каталоги предприятий не могут включать в себя абсолютно все предложения. - **Возможность поторговаться с покупателем**. Риэлтор не заинтересован в торге, ему хочется продать квартиру подороже, чтобы получить более весомое вознаграждение. Вести переговоры по этому вопросу с риэлтором – дело бесперспективное. Другое дело, разговаривать с продавцом. Многие идут на снижение цены. - **Доступ к базам объявлений**. Иногда платные базы данных риэлтерских компаний представляют собой выжимки из общедоступных источников. Получается, покупатель вынужден доплачивать предприятию за то, что нашел бы самостоятельно в газетах, интернете, например, на сайтах объявлений. - **Вы не станете жертвой мошенников**. На рынке недвижимости встречаются псевдо-риэлторы, которые просят задаток за свои услуги, а затем исчезают. Либо выполняют свои услуги не полностью, предоставляют базу данных и утверждают, что клиент должен сам вести переговоры. Даже если вы решили сотрудничать с юридическим лицом, будьте внимательны и перед заключением контракта попросите предъявить документы, прочитайте внимательно обязательства сторон в будущем договоре. Конечно, у самостоятельного поиска квартиры есть и ряд существенных недостатков. Процесс поиска и приобретения жилья часто затягивается, ведь потенциальные покупатели не могут посвящать поиску квартир полный рабочий день. Плюс граждане остаются один на один с юридическими тонкостями, некому их проконсультировать. Подробнее в списке! ** Недостатки поиска недвижимости без риэлтора:** - Трата времени на поиск жилья. - Утомительные переговоры с владельцами жилья. - Отсутствие юридические помощи (в услуги риэлторов входит консультация клиента, например, по возможности использования маткапитала). - Отсутствие проверки квартиры на юридическую чистоту. **Справка!** На практике не все риэлторы выполняют обязанности перед клиентом на 100%. Читайте также: [Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/bez-rieltora.html) ## Как оформить приобретение жилья на вторичном рынке? ### Поиск недвижимости Если вы задумали покупать недвижимость без риэлтора, то первым делом **потребуется провести работу по сбору так называемого каталога, аналога платного каталога агентства недвижимости**. Подыскать потенциально привлекательные варианты советуем в таких местах: - В интернете. - В социальных сетях. - В печатных изданиях. - Через друзей и знакомых. - На расклеенных по району объявлениях. Главное, не торопиться. **Для удачного поиска потребуются только время и желание**. Если покупатель решил начать с интернет-сайтов, рекомендуем проанализировать доски объявлений, городские интернет-порталы с разделами о недвижимости. Иногда собственники бросают клич о продаже квартиры на тематических форумах, на своих страницах в социальных сетях. ### Осмотр Первичный осмотр рекомендуется проводить при свете дня, чтобы составить о квартире полноценное и объективное мнение, понять куда и когда падает тень, светит ли солнце в окна. Особенно внимательными должны быть покупатели, планирующие купить жилье по цене ниже, чем на рынке. Возможно, хозяин просто скрывает от покупателей некоторые изъяны, надеясь, что привлекательная стоимость перевесит. **Базовый осмотр включает в себя следующие пункты:** - Проверка состояния пола, стен и потолка, нет ли трещин, ровные ли они. - Анализ состояния всех коммуникаций в квартире (включите холодную и горячую воду во всех кранах, проверьте выключатели, наличие счетчиков). - Проверка состояния окон и дверей (в порядке ли замки). - Изучение инфраструктуры района лично, даже если хозяин заверил, что рядом находится автобусная остановка и функционирует школа). - Анализ уровня шума (в том числе и исходящего от соседей. Если ответы хозяина квартиры показались неубедительными, расспросите других жильцов). **Важно!** Даже если, например, отсутствие парковки не будет являться большим неудобством для претендента, оно может стать аргументом для хозяина снизить цену на жилье. ### Составление предварительного соглашения **Пункт 1 [статьи 429 Гражданского кодекса РФ ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/)предусматривает заключение предварительного договора** для письменной фиксации сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры. В нем необходимо отобразить основные условия сделки: - указать характеристику недвижимости; - ее цену; - порядок проведения взаимных расчетов. Продавец и покупатель самостоятельно решают, хотят ли они укладывать договор. **Для каждой стороны договор является юридической гарантией того, что сделка состоится в указанный срок**. Если одна из сторон откажется от заключения основного договора, то участник сделки вправе потребовать в суде исполнения обязательств или денежную компенсацию. - [Скачать бланк предварительного соглашения купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-blank.doc) - [Скачать образец предварительного соглашения купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazets.doc) ### Решаем вопрос о задатке или авансе По задатку и авансу составляется отдельное соглашение, о дополнительном денежном транше желательно также упомянуть в предварительном или основном договоре. И **задаток, и аванс являются инструментами [предоплаты](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata)** и выполняют такую же как и предварительный документ функцию – подтверждения намерений. Однако только «задаток» прописан в российском законодательстве и влечет за собой правовые последствия. В [статье 380 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/) сказано, что задаток остается у продавца, если покупатель отказывается от заключения контракта, если же виновен в срыве продажи сам продавец – задаток возвращается. Аванс, в свою очередь, только упоминается в законе, обычно, стороны самостоятельно определяют последствия и то, у кого в каких случаях окажутся эти деньги. ### Перечень документов Покупатель предоставляет продавцу документ удостоверяющий личность, а также нотариально заверенное согласие супруга (если есть) на приобретение недвижимости. О том, какие документы нужны при покупке квартиры, читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumenty-dlya-sdelki.html), а [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumentatsiya.html) вы можете узнать о том, какие документы продавец должен отдать покупателю при завершении сделки. ### Заключение договора купли-продажи Гражданский кодекс РФ относит к существенным, таким, которые **в обязательном порядке должны быть отражены в договоре купли-продажи, стоимость квартиры**. Кроме этого, в договоре желательно максимально четко отразить: - способ расчета; - сроки выполнения обязательств; - форс-мажорные ситуации, при которых возможно расторжение сделки. Как правило, этот пункт прописывается так: «по согласию сторон или в судебном порядке». - [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-blank-1.doc) - [Скачать образец договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-KP-kvartiry-zaverennyj-notariusom-obrazets-1.doc) ### Передача денег **Внимание!** Даже если передача денег происходит из рук в руки, точная сумма должна быть закреплена в договоре, чтобы в случае чего, покупатель мог доказать, что отдал за жилье ровно столько. Наиболее безопасным, фиксированным [способом передачи денег](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/peredacha-deneg.html) является использование банковской ячейки/перечисление средств на банковский счет. В этом видео расскажут о том, какие типовые ошибки при передаче денег за квартиру совершают стороны и как их избежать: ### Госпошлина и другие траты **[В статье 333.33 Налогового кодекса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/) предусматривается выплата государственной пошлиной** новым владельцем недвижимости за регистрацию его права собственности в государственном реестре. Сумма налогового отчисления для физических лиц составляет 200 рублей. Малоимущие граждане с официальном статусом освобождены от надобности платить. Покупатель, если стороны договорились о нотариальном заверении договора, придется оплатить половину стоимости услуг нотариуса – до 2 тысяч рублей. Продавец, в свою очередь, если владеет квартирой менее пяти лет, оплатит налог на прибыль в пользу государства. Об особенностях налогообложения при покупке квартиры рассказано [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-platit-nalog.html), а [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet) вы можете узнать о том, как получить налоговый вычет. Как видите, **у покупки без риэлтора есть ряд особенностей, но она позволяет сэкономить**. Покупателю потребуется время на поиск и осмотр вариантов, зато появится возможность без лишних трат подобрать свою идеальную квартиру. Сам процесс купли-продажи включает в себя заключение предварительного договора, передачу залога/аванса и подписания основного документа. После этого новый владелец регистрирует право собственности в Росреестре.