# Распоряжение долей имущества: как продать свою часть квартиры второму собственнику или стороннему покупателю? **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html --- Предметом сделки, связанной с продажей жилой недвижимости, обычно является квартира целиком. Однако бывают ситуации, когда на сделку идёт только один из сособственников – и тогда продаётся не само жильё, а доля в праве на него. Можно ли продать свою часть квартиры другому совладельцу? Собственник вправе продать свою долю как постороннему лицу, так и одному из других совладельцев-дольщиков. Посмотрим же, как оформляется сделка по продаже доли. ## Преимущественное право покупки Если речь идёт о продаже доли, то первым кандидатом на заключение договора в качестве покупателя является второй сособственник или любой из них, если их 2 и более. [Ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/) предусматривает, что прежде чем заключать договор с посторонним покупателем – продавец должен уведомить сособственников о том, что он намерен продать долю. И лишь после того, как уведомленные не дали ответа в течение месяца со дня уведомления либо дали отказ – можно заключать сделку с посторонним лицом. **Закон прямо говорит, что отказ от преимущественного права не допустим**. Даже если сособственники заключили соглашение, в котором разрешили любому из них продавать долю без уведомления остальных – этот документ не будет иметь юридической силы. Читайте также: [Что такое долевая собственность при покупке квартиры, когда она возникает и нужен ли нотариус для сделки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/v-dolevuyu-sobstvennost.html) Правило об уведомлении не применяется, если покупателем выступает другой собственник-дольщик. В этом случае можно сразу же заключать договор, не сообщая о продаже другим сособственникам. ## Как проходит сделка? Продажа доли в праве собственности на квартиру проходит через следующие этапы: ### Определение цены Размер цены, которую он предлагает покупателю, зависит исключительно от его желания. **При определении цены необходимо учитывать следующее**: - Налог на собственность зависит от кадастровой стоимости квартиры. Соответственно, если цена доли ниже, чем соответствующий процент от суммы, зафиксированной в ЕГРН согласно требованиям [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), это может быть подозрительным для налоговых органов и сделка окажется на контроле. - При слишком завышенной цене может не найтись покупателя на неё. - Цена, указанная в уведомлении и установленная в договоре купли-продажи, должна быть одинаковой. Если окажется, что постороннему лицу доля была продана на других условиях, чем было предложена сособственнику – сделка может быть отменена через суд в порядке, установленном ГПК РФ. - Если сделка заключается с одним из сособственников, владеющим уже долей в праве на квартиру, цену можно указывать любую. Никаких ограничений нет, все условия сделки остаются на усмотрение сторон. При необходимости продавец может обратиться за помощью к эксперту-оценщику, который, имея соответствующую лицензию, может определить минимальную рыночную стоимость на долю. Однако заключение эксперта не гарантирует, что сделка обязана быть заключена именно по этой цене. Читайте также: [Как продать квартиру в долевой собственности целиком](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html)? ### Составление уведомления В том случае, если планируется продажа доли «на сторону» (то есть лицу, не являющемуся участником долевой собственности на квартиру), первоначально, согласно [ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/), требуется уведомить об этом остальных сособственников. **Уведомление о продаже составляется в письменном виде**. В нём должны быть указаны все основные условия планируемой сделки (цена, размер продаваемой доли и т. д.). Если планируется безвозмездная сделка, по которой собственник в обмен на долю ничего не получает (например, дарение) – уведомление не требуется. - [Скачать бланк уведомления о продаже доли квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kvartire-blank.doc) - [Скачать образец уведомления о продаже доли квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/IZVESHHENIE-O-NAMERENII-PRODAT-DOLYU-V-kvartire-obrazets.doc) ### Сбор необходимых документов **Чтобы заключить договор купли-продажи доли в квартире необходимы следующие документы**: - Правоустанавливающие – те, на основании которых у продавца возникло право на долю в квартире. - Выписка из ЕГРН о его праве собственности на долю в квартире. С 2016 года этот документ – единственный, подтверждающий право. Прежние свидетельства о праве собственности больше юридической силы не имеют. - Техническая документация на квартиру. - Справка о количестве лиц, прописанных в квартире. - Если продавец состоит в браке – нотариально заверенное согласие на продажу доли. Исключением являются ситуации, когда доля приобреталась до брака либо по безвозмездной сделке (дарение, наследование, приватизация и т. д.). - [Скачать бланк согласия на продажу доли](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Soglasie-supruga-na-prodazhu-doli-kvartiry-blank.docx) - [Скачать образец согласия на продажу доли от супруга](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-supruga-na-prodazhu-doli-kvaritry-obrazets.docx) Это ориентировочный перечень. В конкретных ситуациях могут потребоваться дополнительные документы. Читайте также: [Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/bez-rieltora.html) ### Обращение к нотариусу Продажа доли в праве собственности на квартиру является одним из тех договоров, по отношению к которым закон предусматривает обязательную нотариальную форму. **Без обращения к нотариусу оформление сделки не возможно**. Такое требование действует с момента вступления в силу [ФЗ «О госрегистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/). Конкретно именно [ст. 42](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/) этого нормативного акта требует, чтобы договор о распоряжении долями в недвижимости был обязательно заверен нотариусом. ### Оформление сделки По отношению к сделке по купле-продаже доли в квартире закон предусматривает только два требования: - Сделка должна совершаться обязательно в письменной форме, причём в виде одного документа, подписанного обеими сторонами ([ст. 550 ГК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/566092180f43720ee69c92f0f57439b4f33c32fc/)). - Требуется нотариальное удостоверение ([ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/)). **Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости** Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 [статьи 434](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/08b8673b58e230c76f61b3a81736d4b2fd9ea3d2/#dst102059)). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В остальном стороны совершенно свободны в том, как и на каких условиях им составлять договор. **Условия совершения договора**: - Кто совершает сделку. - В какой квартире и какая доля подлежит продаже. - По какой цене осуществляется продажа. В отношении не применяется правило о том, что при отсутствии цены используется стоимость, сложившаяся относительно аналогичных предметов. Каждый объект сделки, связанной с недвижимостью, является уникальным – и потому цена становится обязательным условием, без которого договор не считается заключенным. - [Скачать бланк договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/dog-kupli-prodazhi-doli-kvart-blank.docx) - [Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире второму собственнику](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry-1.doc) Все остальные условия не являются обязательными. Тем не менее, если стороны считают их для себя важными – они вправе указать в договоре всё, что захотят, и что не противоречит действующему законодательству. ### Государственная регистрация перехода права В отличие от некоторых других договоров (долевого участия в строительстве, ипотеки и т. д.) **сама по себе сделка по купле-продаже доли государством не регистрируется**. Однако переход права, осуществляющийся в соответствии с ней, должен обязательно регистрироваться. Порядок осуществления регистрационных действий определяется как ГК РФ, так и [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/) и ведомственными нормативными актами, принятыми на основании этого закона. Для регистрации необходимо заявление, подписанное покупателем, а также документы, предоставленные продавцом (их перечень приведён выше). Заявление направляется: - Напрямую в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры. - В МФЦ, действующий в соответствующем городе. - По почте – в адрес Росреестра. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены. - С помощью онлайн-сервиса на [портале «Госуслуги»](https://www.gosuslugi.ru/) или на официальном [сайте Росреестра](https://rosreestr.ru/site/). Для этого заявитель должен иметь там подтверждённую регистрацию. **При регистрации платится госпошлина**. Согласно [ст. 333.33 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/) она составляет для граждан 2000 рублей, для организаций – 22 000 рублей. Это без учёта пошлины за совершение нотариальных действий при заключении договора купли-продажи. - [Скачать бланк заявления о переходе права собственности](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Zayavlenie-v-Rossreestr-o-registratsii-prava-sobstvennosti-blank-5.doc) - [Скачать образец заявления о переходе права собственности](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/zayavleniya-v-Rossreestr-o-registratsii-prava-sobstvennosti-kvartiry-obrazets-1-1.xls) ## Последствия После того как прежний [долевой собственник](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/s-mat-kapitalom/bez-vydeleniya-doli-detyam.html) заключил сделку по купле-продаже своей доли, наступают следующие последствия: - Продавец перестаёт иметь какое-либо отношение к квартире (если он продал долю целиком, а не часть от неё). Он больше не имеет права пользования квартирой, его голос не учитывается при решении судьбы жилья. - Покупатель полностью заменяет собой продавца, а если продаётся только часть доли – то становится таким же сособственником, как и все остальные. В целом, последствия описываются теми нормами ГК РФ, которые описывают право долевой собственности на объект. ## Заключение Договор купли-продажи доли – обычная сделка. И если она совершена без нарушения действующего законодательства, по своим правовым последствиям она равна обычному договору купли-продажи. В договоре купли-продажи квартиры указываются реквизиты сторон, предмет договора, цена договора, права и обязанности сторон, другие условия. **Договор купли-продажи квартиры скрепляется подписями сторон**. Также он заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации.