# Юридический ликбез: можно ли продать свою долю в квартире без согласия второго собственника и как это сделать?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/esli-sobstvennik-protiv.html

---

Собственники квартиры, имеющие установленные доли, связаны между собой. Закон налагает на каждого обязательства, особенно, если речь идет о продаже своей части недвижимости. Случаются ситуации, когда хозяева одной квартиры не могут прийти к компромиссу по поводу ее продажи, как в таком случае действовать? Можно ли одному владельцу [реализовать долю в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli), если второй выступает против, и если да, то как это сделать? В материале мы расскажем, какие действуют нормативные акты для таких ситуаций и как правильно поступить собственнику. 

## Особенности распоряжения своей частью жилья

**Общая собственность бывает как долевой, так и совместной.** Две формы владения отличаются друг от друга по обязанностям и правам хозяев, а также регулируются разными статьями Гражданского кодекса Российской Федерации.

### При долевой собственности

[Статья 244 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1a8f5e2e4c4b499cef76afd0af3ddc121b00ea70/) сообщает, что имущество может находиться в собственности двух и более лиц, при этом долевым такое владение будет называться только при определении частей (долей) каждого хозяина недвижимости отдельным соглашением.

По подобной форме, **каждый хозяин получает право собственности, оформленное в Росреестре, на свою часть квартиры.** В основные документы по недвижимости (например, заключенный ДКП) вписывается каждый дольщик. Таким имуществом каждый владелец, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, имеет право распоряжаться сам, но с учетом согласия всех держателей долей.

**Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности**

- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных [статьей 250 настоящего Кодекса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/).

### При совместной

Если квартира находится в общей собственности без определения долей, речь идет о совместной форме владения. Она чаще всего возникает при покупке недвижимости людьми, находящимися в браке.

Согласно Семейному кодексу РФ, **совместной собственностью супругов становятся все вещи, приобретенные во время официального брака.** При этом, лишь один супруг оформляет на себя недвижимость, от второго требуется разрешение, дополнительных юридических маневров проводит не требуется.

Совместной недвижимостью вправе распоряжаться ее законный владелец, получивший и зарегистрировавший свое право собственности в Росреестре. Однако потребуется нотариально заверенное разрешение супруга сначала на покупку квартиры, а затем и на ее продажу.
Из отдельных публикаций наших экспертов вы сможете узнать о том, какие [документы понадобятся для продажи доли в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prod.html), как ее [продать родственникам](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/rodstvenniku.html), а также каковы [правила реализации комнаты в коммуналке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/v-kommunalnoj.html).
## Что такое преимущественное право покупки и кто им обладает?

При продаже долей в праве общей собственности у других участников возникает преимущественное право покупки, закрепленное в [статье 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/). Под таким правом подразумевается возможность первоочередной покупки доли по предлагаемой третьим лицам цене и по стандартным условиям (о том, как будет происходить продажа доли второму собственнику либо третьему лицу, узнаете [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html)).

Перед началом процедуры продажи **собственник должен в письменной форме известить остальных участников о намерении продать свою долю,** указать в документе цену и другие условия планируемой сделки (о правилах составления такого уведомления читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/kak-uvedomit-vtorogo-sobstvennika.html)). Если ни один держатель доли не изъявит желание приобрести ее в течение одного календарного месяца, доля может быть реализована на рынке.

- [Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kvartire-blank.docx)

- [Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kvartire-obrazets.docx)

Все держатели долей имеют возможность написать письменный отказ от использования преимущественного права покупки в любое удобное время, тогда собственник получит право продать квартиру раньше, чем через 30 дней.

**Нарушение имущественных прав грозит продавцу аннулированием сделки** – любой участник совместного права собственности сможет в течение 90 дней оспорить в суде договор купли-продажи и потребовать перевести права и обязанности покупателя на него.

## Возможна ли сделка без разрешения сособственников?

По закону, держателю доли не нужно разрешение от других участников, важно лишь иметь доказательство того, что собственник доли получил извещение о намерениях продажи части квартиры и не пожелал воспользоваться своим преимущественным правом. Исключение из этого правила только одно – когда долю планируется продать на открытых торгах и, как правило, процесс связан с желанием кредитора реализовать залоговое имущество в связи с неуплатой долгов по заключенному договору.

Однако доля может быть реализована и другими способами.

## Способы заключить договор купли-продажи в пользу третьего лица

- **Дарственная.** Если оформить передачу своей доли по схеме дарения, не потребуется [извещение](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/kak-uvedomit-vtorogo-sobstvennika.html) остальных собственников и их согласие.Сам процесс осуществляется более гладко. Но покупателю и продавцу желательно позаботиться о гарантиях – если под договором дарения понимается все-таки выкуп доли, рекомендуется привлечь для передачи денег надежного посредника – банк.

- **Залог.** В этом случае доля оформляется в качестве залоговой – кредитор сможет ее забрать под предлогом невыплаты денежных средств. Такие действия также не требуют уведомления и разрешения других собственников недвижимости, поскольку в ГК РФ случаи с кредиторами регулируются другими положениями.
Даже если дольщики потребуют признать их приоритетное право на покупку через суд – по документам сделка будет проходить как часть кредитного договора, на который вышеуказанное право не распространяется.

Читайте также: Всегда ли нужно получать [согласие на продажу квартиры от супруга](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html)? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения

## Нюансы, касающиеся прав несовершеннолетних

**Наиболее сложной ситуацией является продажа доли несовершеннолетнего.** Поскольку его права могут нарушаться, за процессом продажи такой доли государство предпочитает следить при помощи органов опеки и попечительства. Первым делом потребуется получить разрешение ООиП, которое выдадут при наличие места, где будет жить ребенок после завершения сделки, и только потом уведомить других участников долевого права собственности о своем желании реализовать часть жилья.

Если среди держателей доли оказался ребенок, то возникнуть проблемы могут и у дольщиков, желающих [продать свою долю в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli). Органы опеки и попечительства могут посчитать, что хозяин, который, предположим, не живет в квартире и хочет продать свою долю, ухудшит жилищные условия ребенка, продав часть человеку, планирующему жить в комнате ребенка.

Более подробно вопрос о том, можно ли продать долю в квартире, если в ней проживает несовершеннолетний, либо если ребенок является собственником доли, мы рассматривали в [отдельном материале](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/nesovershennoletnego-sobstvennika.html).

## Можно ли через суд заставить владельца меньшей части согласиться на ее продажу?

Некоторые собственники не могут договориться о продаже доли как между собой, так и третьему лицу.

Предположим, владелец одной части квартиры не выходит на контакт со вторым, хозяин не знает где он живет – возникает проблема с уведомлением. Случаются и ситуации с искусственным затягиванием процесса, когда второй собственник сам препятствует передачи ему уведомления, таким образом блокируя выкуп доли. Как же его заставить? **Есть возможность обратиться в суд с иском о принудительном выкупе доли.**

Такой же вариант подойдет дольщикам, которые в силу разных обстоятельств не могут жить на одной жилплощади, но и реализовывать свои доли не желают, суд постановит, чтобы владелец большей доли выкупил оставшуюся часть квартиры.

В судебной практике не все оказывается так гладко – у владельца большей доли может не быть денег для проведения сделки, он волен изъявить желание самому съехать с квартиры. **Однако свои права участники долей защищают преимущественно через закон.**

Внимание! Чтобы обезопасить себя в будущем при оформлении долевой формы участники сделки иногда подписывают дополнительное соглашение, в нем и фиксируют права и обязанности, в том числе во время продажи одной из частей квартиры.
Владелец жилья, имеющий в ней долю вместе с другими гражданами, имеет право продавать недвижимость третьим лицам только после отказа других дольщиков приобрести ее. Для реализации их законного права, хозяин должен в письменной форме отправить им уведомление и подождать ответа на протяжении 30 дней.

После одного календарного месяца преимущественное право упраздняется. В остальном **продажа доли в квартире происходит по стандартным правилам с оформлением договора купли-продажи.**

Подробнее о том, [как продать квартиру в долевой собственности целиком](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html), читайте здесь.

## Видео по теме

Смотрите видео о продаже доли в квартире без согласия других собственников