# Продажа доли в квартире: основные требования к уведомлению и его образец

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/kak-uvedomit-vtorogo-sobstvennika.html

---

Закон позволяет собственнику продавать не только квартиру целиком, но и долю в праве на неё. Однако, если жильё находится в долевой собственности, сособственники должны знать о предстоящей продаже. Разберёмся, зачем их положено об этом уведомлять, каковы требования к уведомлению.

## Преимущество при покупке долевой недвижимости

Гражданское законодательство указывает, что любой объект, в том числе и жилая недвижимость, может находиться не только в единоличной, но и в общей собственности.

При этом общая собственность может иметь две формы:

- **Совместная**. Применительно к жилью, такая собственность характерна в основном для супружеских пар ([ст. 256 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ec0c88d23cfe0b75563d574872c1457827b3607f/)), но изредка может встречаться как собственность КФХ ([ст.257 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/e2ae0cc59889daff4705c9acfd8175524f037789/)), если жилой дом используется для ведения фермерского хозяйства. Характерная особенность общей собственности – то, что она не делится на доли.

- **Долевая.** Это основная масса общей собственности, при которой точно указано, в какой доле объект принадлежит каждому из сособственников ([ст. 244 – 245 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/244,245/)).

Характерной особенностью общей собственности является то, что хотя **всем имуществом можно распоряжаться лишь по общему согласию (ст. 246 ГК РФ)**, но вот судьбу своей доли в праве на объект каждый из сособственников может решать как угодно. Он может эту долю подарить, обменять, продать – словом, совершить с ней любую сделку, предусмотренную ГК РФ.

**Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности**

- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Однако есть ограничение: если происходит возмездное отчуждение, необходимо соблюдать некоторые дополнительные требования закона. Они выражаются в следующем: желая продать свою долю любому постороннему лицу, не входящему в число сособственников, участник долевой собственности обязан сначала предложить купить её на тех же условиях тем, кто долями уже владеет ([ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/)).

Это требование является жёстким. Даже если сособственники заключили между собой соглашение об отказе от преимущественного права на покупку – такой документ не будет иметь юридической силы.

**ВАЖНО!** Ограничения касаются только продажи или мены. При дарении или залоге доли никого предупреждать не нужно, преимущественного права у сособственников в этом случае нет.
Читайте также: [Как продать квартиру в долевой собственности целиком](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html)?

## Правила составления документа

Итак, один из сособственников решил свою долю продать. Что он должен сделать прежде, чем идти и заключать договор с покупателем?

### Форма оповещения

Ст. 250 ГК РФ указывает, что **уведомление должно происходить только в письменной форме**. Даже в том случае, если все сособственники проживают в одной квартире, и продавец устно уведомил другого участника в присутствии свидетелей – требования гражданского законодательства не будут считаться соблюдёнными и такая сделка может быть признана недействительной через суд.

Других требований к форме ГК не устанавливает. Хотя, согласно [ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/) договора купли-продажи квартир, находящихся в долевой собственности, и должны быть нотариально заверены, но к уведомлению это требование не относится: оно не является частью договора, потому что продавец и другие[ участники долевой собственности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html) сделку между собой могут и не совершать.

### Содержание и условия реализации

Согласно [ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/), уведомление должно содержать в себе цену, по которой продавец желает продать свою долю, а также другие условия сделки. Согласно [ст. 555 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/204ef5bd8ee7ebed418039d7e10112a09fa2bf4e/), цена является существенным условием договора купли-продажи, если речь идёт о недвижимом имуществе (в том числе и жилом).

Однако что следует понимать под другими условиями? Точного ответа закон не содержит. Тем не менее, можно сделать вывод о том, что **в уведомлении должна содержаться следующая информация:**

- Цена, о которой уже было сказано.

- Планируется ли продажа всей доли целиком либо её части. Если продаётся вся доля – то каков её размер в общем праве собственности на квартиру (сособственник может забыть или не иметь при себе документов о долевом соотношении).

- Каковы условия платежа (полная предоплата, аванс или задаток, полная оплата после регистрации, рассрочка и т. д.).

- Как будут распределяться расходы по регистрации (согласно [ст. 333.33 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/7f6aa2a30ed6c4b39a5890e07c7494d9c278b8ea/), при регистрационных действиях оплачивается госпошлина).

- Другие условия, которые продавец считает по каким-либо причинам важными для договора.

- [Скачать бланк письма-уведомления о продаже доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kvartire-blank-1.docx)

- [Скачать образец письма-уведомления о продаже доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Uvedomlenie-o-prodazhe-doli-v-kvartire-obrazets-1.docx)

Если в ответ на письмо кто-то из участников долевой собственности предложил купить долю на других условиях (например, по меньшей цене или с меньшим размером предоплаты) – продавец не обязан заключать такой договор. Такого рода ответ может рассматриваться как письменный отказ от заключения сделки.
## Как уведомить дольщиков о желании продать свою часть?

Есть несколько способов, позволяющих известить сособственников о планируемой сделке. Эти способы состоят в следующем.

### Самостоятельное вручение

Самый простой способ используется в том случае, если сособственники проживают вместе либо часто видятся. В этом случае достаточно написать уведомление в количестве экземпляров, равном числу сособственников плюс один. **Каждый экземпляр вручается одному из сособственников**, а на дополнительном они ставят свою подпись с расшифровкой и дату, когда им было вручено уведомление.

### Через нотариуса

Поскольку сделка всё равно должна совершаться в нотариальной форме, можно воспользоваться помощью нотариуса и в том, чтобы отправить уведомления. Это рекомендуемый способ, поскольку нотариусы, согласно Основам законодательства РФ о нотариате, всё равно имеют право проверить, действительно ли вручены уведомления и собственноручно ли на них получен отказ – и часто это делают, что задерживает регистрацию сделки.

В этом случае вопросы о том, как доставить уведомление и как добиться на него ответа от сособственника, решает уже сам нотариус с помощью сотрудников своего кабинета. Продавца эти проблемы касаться перестают. Даже в том случае, если адресаты откажутся получать уведомления, нотариус просто выдаст свидетельства о том, что меры по уведомлению были приняты – и переход права может быть зарегистрирован в Росреестре или через МФЦ.

**ВАЖНО!** Однако надо помнить, что далеко не все нотариусы оказывают такие услуги. Поэтому необходимо заранее уточнить, возможно ли отправить уведомление через него.
### Публикация на сайте

Ч. 4.1 [ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/) указывает, что в том случае, если общее число сособственников более 20 человек, вместо письма каждому из них продавец может опубликовать извещение о продаже в специальном разделе [сайта Росреестра](https://rosreestr.ru/site/press/news/izveshchenie-o-prodazhe-svoey-doli-v-prave-sobstvennosti-mozhno-razmestit-na-sayte-rosreestra/).

### Почтовое отправление письма

В том случае, **если уведомления отправляются по почте, сособственники, зная о планируемой сделке, могут отказаться их получать**. После этого они обычно планируют в трехмесячный срок обжаловать сделку и добиться её отмены. Что делать в этом случае?

Про те варианты, когда заказные письма отправляет нотариус, было сказано выше. Если же этим занимается сам продавец, то нужно учитывать действующую с 2013 года ст. 165.1 ГК РФ. Она гласит, что если адресат юридически значимого сообщения (к числу которых относятся и уведомления о продаже доли) сам не предпринимает мер к его получению и ознакомлению с его содержанием, то сообщение считается врученным.

**Статья 165.1 ГК РФ. Юридически значимые сообщения**

- Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

- Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Поэтому даже если сособственник проигнорирует извещение о заказном письме в своём почтовом ящике – это исключительно его собственное решение, продавец же будет считаться исполнившим свои обязанности.

## Что делать, если адрес второго собственника неизвестен?

Возможна ситуация, когда продавец просто не знает, по какому адресу отправлять уведомление: другой сособственник не оставил ему никакой информации о том, где он проживает. Что делать в этом случае? **Здесь можно поступить следующим образом: **

- Начать розыск собственными силами (через родственников, знакомых, друзей и т. д.).

- Обратиться с заявлением о розыске в полицию. Однако надо быть готовым к тому, что придётся доказывать своё право на подачу заявления о розыске.

- Если сособственник имеет статус ИП – заказать онлайн-выписку из ЕГРИП и направить письмо по месту регистрации.

- Отправить письмо по адресу квартиры, доля в которой будет продаваться. Это самый простой вариант, хотя и юридически неоднозначный – особенно если сособственник там не зарегистрирован.

## Сроки для ответа

[Ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/) указывает, что ответ на уведомление должен быть дан в срок не позднее месяца с момента вручения. Отсутствие ответа равносильно отказу от сделки.
В том случае, если дольщик согласился приобрести долю на тех условиях, которые предлагает продавец, договор купли-продажи с ним должен быть заключён. Продавец имеет право отказаться от сделки – но в этом случае он не сможет продать долю кому-то постороннему и после отказа должен будет снова направлять уведомления.

В том случае, если от всех сособственников получен отказ от преимущественной покупки, продавец может не ждать месяц и заключать договор с выбранным покупателем сразу же.

## Заключение

**Законодательство устанавливает особый режим по отношению к долевой собственности**. Продавать долю постороннему лицу собственник может только предложив сначала её купить остальным дольщикам. Однако если такое уведомление уже сделано, в дальнейшем сделка будет законной.