# Пошаговая инструкция и образец договора купли-продажи доли в квартире между родственниками **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/rodstvenniku.html --- Существуют ситуации, когда гражданину требуется выкупить долю квартиры, принадлежащую родственнику. Законодательство допускает передачу прав собственности на недвижимое имущество между близкими родственниками посредством заключения сделки купли-продажи. Однако такого рода процедуры следует проводить при помощи специалистов. Как же продать без осложнений долю в квартире жене, мужу и другим близким родственникам? ## Кто является близким членом семьи? По законодательству Российской Федерации в соответствии с ч. 4 [статьи 5 УПК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34481/fa53613fc0baccd92ae91e78087fdb41cc69ed88/) близкими родственниками являются: - супруги; - родители; - дети; - усыновители и усыновленные; - родные братья и сестры, в том числе имеющие общего отца или мать; - бабушки и дедушки; - внуки. ## Пошаговая инструкция, как продать супруге, родителям или другому Для того чтобы [продать долю в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli) близкому родственнику необходимо следовать правилам, которые зафиксированы в действующем законодательстве (см. ГК РФ часть 1 [глава 16](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/)). ### Уведомление других дольщиков При осуществлении купли-продажи доли в квартире **продавец обязан письменно оповестить остальных собственников долей недвижимости о продаже** одной из частей жилища согласно [ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/). В уведомлении: - прописываются сведения о цене объекта; - производится описание характеристик собственности (адрес, метраж, размер долевой части); - указываются условия перехода прав собственности на имущество. Помимо этого, извещение должно содержать данные о сроке, в течение которого получателю необходимо в письменном виде предоставить свое согласие либо отказать в продаже, либо заявить о желании приобрести данную часть квартиры на правах собственника первой очереди. **Письменное уведомление рекомендуется оформлять в присутствии нотариуса.** - [Скачать бланк уведомления о продаже доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/yvedomlenie_o_prodage_doli_v_kvartire_blank.docx) - [Скачать образец уведомления о продаже доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/yvedomlenie_o_prodage_doli_v_kvartire_obrazec.docx) **Важно!** Следует учитывать тот факт, что в случае, когда доля имущества принадлежит несовершеннолетнему гражданину, оповещение, направленное в его адрес, доставляется в органы опеки и попечительства ([статья 21 ФЗ-№48](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/)). Более подробно о правилах составления уведомления о продаже своей доли в квартире мы рассказываем [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/kak-uvedomit-vtorogo-sobstvennika.html), а из [этого материала](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/nesovershennoletnego-sobstvennika.html) вы узнаете о нюансах проведения сделки, если ребенок прописан в квартире либо он является собственником доли. Читайте также: [Как продать квартиру в долевой собственности целиком](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html)? ### Получение отказа Владелец части квартиры отправляет на имя заявителя подтверждение в письменной форме, где указывает, что он отказывается от приобретения доли в течение одного календарного месяца. По окончанию 30-дневного срока правообладатель имеет возможность реализовать долю в пользу третьих лиц, которые не состоят с ним в родстве, если совладельцы квартиры не предоставили письменного отказа либо согласия на покупку данной части имущества. - [Скачать бланк уведомления об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/otkaz_ot_preimucestvennogo_prava_pokupki_blank.doc) - [Скачать образец уведомления об отказе от преимущественного права покупки доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/otkaz_ot_preimucestvennogo_prava_pokupki_obrazec.doc) Можно ли продать свою часть квартиры, если другой собственник не дает на это своего согласия, мы рассказывали [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/esli-sobstvennik-protiv.html). ### Заключение договора **Для совершения сделки купли-продажи между родственниками требуется составить договор.** Допускается самостоятельное составление всех бумаг, форма документа зафиксирована в Росреестре. К договору разрешается приложение в виде плана жил. площади с указанием отчуждаемой доли. Помимо ДКП следует оформить акт приема-передачи части имущества, отразив в нем паспортные данные контрагентов и сведения о надлежащем состоянии недвижимости. Оба документа (акт и договор) сохраняют в трех экземплярах: по одному в руки для покупателя и продавца, и еще один для государственных органов регистрации. - [Скачать бланк договор купли-продажи доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/dogovor_kypli-prodagi-doli-kvartiri_blank-1.doc) - [Скачать образец договор купли-продажи доли в квартире между родственниками](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/dogovor_kypli-prodagi-doli-kvartiri_megdy_rodstvennikami_obrazec-2.doc) - [Скачать бланк акта приема-передачи квартиры при продаже](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/akt_priema_peredachi_kvartiri_pri_prodage_blank.docx) - [Скачать образец акта приема-передачи квартиры при продаже между родственниками](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/akt_priema_peredachi_kvartiri_pri_prodage_obrazec.docx) Из наших отдельных публикаций вы также сможете узнать о том, как осуществить продажу доли [второму собственнику либо третьему лицу](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html) и как грамотно [реализовать комнату в коммуналке](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/v-kommunalnoj.html). Читайте также: [Акт приема-передачи квартиры при продаже](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html) #### Необходимые документы **Для продавца:** - Ксерокопия паспорта либо доверенность от собственника, подкрепленная ксерокопией удостоверения личности. - Документ, подтверждающий право на владение частью имущества, предыдущий ДКП, дарственная или акт мены. - Свидетельство о праве собственности на долю. - Пакет документов из Бюро технической инвентаризации: поэтажный план здания, [экспликация](https://mylawyer.club/nedvizhimost/zachem-nuzhna-eksplikatsiya.html) и сведения из кадастра. - Выписка из домовой книги и выписка из ЕГРН. - Нотариально подтверждённый отказ остальных собственников от покупки данной доли. - Справка из органов опеки и попечительства, при условии наличия несовершеннолетних собственников недвижимости. - [Скачать бланк доверенности на продажу доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/doverennost_na_prodagy_kvartiri_blank-1.doc) - [Скачать образец доверенности на продажу доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/05/doverennost_na_prodagy_doli_kvartiri_obrazec.docx) **Для покупателя:** - Ксерокопия удостоверения личности (паспорта). - Заявление на регистрацию прав собственности в Росреестре. - Квитанция об оплате пошлины за процедуры регистрации. Какие документы могут потребоваться при проведении сделки купли-продажи доли в квартире узнаете из [специальной статьи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prod.html). Читайте также: Как оформить [договор купли-продажи по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html)? Риски и особенности #### Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ После подготовки полного комплекта документов в течение 18 дней после заключения договора о купле-продаже доли квартиры требуется подать заявку в органы Росреестра или МФЦ на регистрацию прав собственности. - [Скачать бланк заявления на регистрацию права собственности](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/zayavlenie_na_registr_dogovora_arendy.xls) - [Скачать образец заявления на регистрацию права собственности](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/zayavlenie_na_registr_nedvizhimost_rosreestr_obrazec.xls) ## Как продать без налогов? **Налог на доходы физических лиц в размере ставки 13% не взимается, в случае если:** - стоимость доли меньше 1 000 000 рублей; - собственность находится в распоряжении и пользовании более 3 (в некоторых случаях 5) лет. Купля-продажа между близкими родственниками не предполагает получение имущественного вычета. ## Принудительный выкуп – что это такое? Чтобы произвести выкуп доли собственности (квартиры) у близкого родственника на принудительно основе требуется наличие следующих трех факторов единовременно (ч. 4 [статьи 252 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a603adb7efcd233a4d201daf314a50aacc4689a7/)): - Доля родственника должна быть незначительной (к примеру, 1/8 от четырехкомнатной квартиры) – этот параметр устанавливается в судебном порядке. - Наличие подтверждения, что в действительности выделение доли невозможно. - Отсутствие у родственника настоящего интереса в распоряжении этой частью жилья. **Рекомендация.** Прежде чем осуществлять принудительный выкуп доли, следует попробовать уладить отношения мирным путем. Попытку важно зафиксировать на бумаге с целью документального подтверждения перед государственными службами. В ситуации молчания либо отказа на это заявление, официально разрешается принудительно выкупать собственность. ## Плюсы и минусы Как и большинство сделок, связанных с реализацией собственности, купля-продажа доли жилья у родственников имеет свои минусы и плюсы. **Среди главных недостатков покупки доли имущества у родственников выделяют:** - риск вычета налога на доходы физических лиц, в случае, когда собственность находится во владении менее 3 лет; - купленная супругами недвижимость, в отличии от подаренной, является объектом совместно нажитого имущества. **Среди главных преимуществ покупки доли квартиры у родственников выделяют:** - быстрый и легкий способ составления договора и подписания соглашения по сделке; - невозможность оспаривания условий соглашения со стороны третьих лиц; - наличие правовых гарантий в максимальном объеме (см. [глава 16 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/)). ## Отличия от дарения и завещания **Купля-продажа** **Дарение** **Завещание** **Стороны** - Продавец доли – лицо, имеющее право собственности на объект соглашения. - Покупатель – близкий родственник, либо третьи лица. - Даритель – любой гражданин (за исключением недееспособных и несовершеннолетних). - Одаряемый – любое лицо, кроме исключений, прописанных в [ст. 575 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/b1a993705399bf4cbb20df769e04d055c4d1f17a/). - Завещатель – дееспособный гражданин, который имеет право собственности на недвижимость. - Наследник. **Предмет** Передача жилого имущества на возмездных условиях. Безвозмездная передача недвижимости. Безвозмездная передача недвижимости. **Форма** Письменная, заверенная нотариально. ([ФЗ-№122](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_15287/)) **Права и обязанности** Обширный перечень прав, прописывается в договоре. Даритель обязуется передать имущество, одаряемый обязуется принять его. Наследник обязан принять наследственную массу. **Налоговый вопрос** Продавец оплачивает налог на доходы физ. лиц, кроме случаев исключения ([ст. 217.1 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/)). Доходы, полученные в порядке дарения между близкими родственниками освобождаются от налогов (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Доходы, полученные от физ. лиц в порядке наследования освобождаются от налогов (п. 18 ст. 217 НК РФ). Оплачивается только гос. пошлина (ст. [333.24 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/a3cd0bcff028f127a00fa0aa61842f4ff13ffafb/)). **Переход прав собственности** Право на собственность переходит после регистрации сделки в Росреестре ([ст. 551 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/15de7d7f32ed75647dd8e11602ce7fa8c4b5bb8b/)). Право на собственность переходит в момент ее передачи ([ст. 223 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1946f279c3925b6402c64903e56362251c469e02/)). Право на собственность переходит со дня открытия наследства (п.4 [ст. 1152 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34154/835f8a821039f024986397e42daaab6de52991f1/)). ## Заключение Процедура купли-продажи доли в квартире между родственниками отличается от обычных сделок по реализации недвижимости. Заключая соглашения с членами семьи, важно учитывать все условия, прописанные в законодательстве, пользоваться услугами нотариуса и соблюдать налоговые обязательства.