# Что нужно для продажи комнаты в коммунальной квартире: нюансы сделки **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/v-kommunalnoj.html --- Продажа комнаты в коммунальной квартире является одной из самых длительных и сложных сделок купли-продажи, но реальной. Самое главное условие для возможности осуществления этой процедуры – наличие права собственности на комнату у продавца. Только соблюдая все статьи Гражданского Кодекса, где прописаны правила и порядок продажи указанной недвижимости, можно достигнуть желаемого результата. Из статьи вы узнаете, что нужно для осуществления данной сделки, какие документы необходимо подготовить, а также, как быть, если от соседей получен отказ и можно ли продать жилплощадь без их согласия? ## Кому можно продать? - **Соседу.** В первую очередь комната предлагается соседям, причем, на таких же условиях, на которых планируется ее продавать. Предложение это должно быть в письменной форме. Срок для принятия решения составляет один месяц. Если от соседей получено согласие на покупку, то дальше уже процесс продажи идет по классическому сценарию. - **Постороннему.** После того как соседи не изъявили желания купить предлагаемый объект, получен от всех отказ, можно выставлять свою недвижимость на продажу в обычном порядке (объявления, обращение в агентство недвижимости и т.д.). ## Кому принадлежит преимущественное право на жилплощадь? Преимущественное право на покупку комнаты в данном случае принадлежит соседям ([ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/)). Поэтому, первым делом, после того как собственником принято решение о продаже недвижимости, следует уведомить об этом своих соседей по коммунальной квартире. ## С чего начать? ### Уведомление своих соседей **Уведомление должно быть обязательно в письменном виде** (п. 2 ст. 250 ГК РФ), его лучше всего отправить по почте заказным письмом, оформив опись. В нем необходимо указать следующую информацию: - Стоимость данной комнаты, задаток. - Условия и сроки оплаты: отсроченный платеж, рассрочка или полная оплата сразу. - Сроки для освобождения комнаты после продажи: сразу после полной оплаты или в другой указанный срок. - [Скачать бланк уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Uvedomlenie-o-prodazhe-komnaty-B.docx) - [Скачать образец уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Uvedomlenie-o-prodazhe-komnaty-O.docx) **Важно!** Абсолютно для всех условия продажи должны быть идентичными! Если возникла такая ситуация, что сосед долго не появляется на своей жилплощади и его местонахождения совершенно неизвестно, то процедура продажи затянется. Придется обращаться в суд с заявлением о признании соседа безвестно отсутствующим. Для этого понадобится в течение календарного года полное отсутствие сведений о нем. В заявлении нужно обязательно указать причину своего обращения в суд – необходимость соблюсти преимущественное право на покупку комнаты. Если разыскать соседа не получится, то судом будет назначен специальный управляющий его имуществом и повторное уведомление отправляться будет уже ему. - [Скачать бланк заявления о признании соседа безвестно отсутствующим](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Isk-o-priznanii-bezvestno-otsutstvuyushhim-B.doc) - [Скачать образец заявления о признании соседа безвестно отсутствующим](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Isk-o-priznanii-bezvestno-otsutstvuyushhim-O.doc) #### Можно ли провести процедуру без их согласия? **Соседи вполне могут чинить различные препятствия:** - Получают уведомления и молчат, никак не реагируют. - Отказываются его получать, специально затягивая время. В первом случае, когда соседи получили письмо и не реагируют на него, нужно обратиться к нотариусу, он его заверит и отправит повторно. Если и далее будет продолжаться молчание, то нотариусом составляется документ, в котором подтверждается, что уведомление было отправлено и доставлено, но ответ не получен. Этот документ в дальнейшем потребуется при регистрации договора в Росреестре. Во втором случае все проще, если адресат отказывается принимать письмо, то почта России пересылает его обратно с пометкой на конверте что адресат его не принял. Нужно сохранить этот конверт как свидетельство того, что уведомление отправлялось, что соблюдается преимущественное право (также понадобится в Росреестре). **Обратите внимание!** Если продажа комнаты происходит с нарушением преимущественного права покупки, то такая сделка может быть легко оспорена в суде (п.3 [ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/)). В течение трех месяцев любой заинтересованный сосед может в судебном порядке добиться восстановления такого права в свою пользу. **Отказы от соседей на приобретение комнаты должны быть обязательно оформлены в письменном виде.** Их можно оформить разными способами: - Написать заявление об отказе. - Оформить уведомление, заверенное нотариусом и отправить его по почте заказным письмом. - Можно собрать всех соседей (желающих отказаться от покупки) в Росреестре и там всем написать заявления. В заявлении (или уведомлении) об отказе должна содержаться наиболее важная конкретная информация: - Стоимость продаваемой комнаты. - Адрес и характеристика объекта. - Паспортные сведения. - Дата составления документа, подпись. После того как собраны письменные отказы от всех соседей (или другие документальные подтверждения), нужно оформить у нотариуса свидетельство об отказах. Оно будет доказывать, что преимущественным правом покупки никто не пожелал воспользоваться, то есть у данной комнаты нет никаких обременений. Далее можно спокойно приступать к поиску покупателя. - [Скачать бланк отказа от преимущественного права покупки комнаты](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-vykupa-komnaty-v-kommunalke-B.docx) - [Скачать образец отказа от преимущественного права от покупки комнаты](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Otkaz-ot-preimushhestvennogo-prava-vykupa-komnaty-v-kommunalke-O.docx) ## Правила сделки ### Поиск покупателя **Для поиска покупателя можно использовать все доступные способы:** - разместить объявления в рекламных газетах; - расклеить объявления на специальных стендах и на подъездах; - оповестить своих друзей и знакомых; - обратиться в агентство недвижимости. ### Подписание предварительного договора После того как нашелся покупатель и достигнуты устные договоренности, нужно зафиксировать все это в письменном виде. **Важно!** Составление предварительного договора купли-продажи требуется в обязательном порядке. Его подписание сторонами сделки дает гарантию того, что в дальнейшем будет подписан основной договор купли-продажи. - В этом документе нужно подробно прописать все устные договоренности, обсуждаемы ранее, чтобы никто «случайно» ничего не забыл. - Указываются сроки уведомления всех соседей, имеющих преимущественное право покупки. - Обозначаются сроки подписания основного договора. - Проставляется стоимость, а также размер задатка и способ его внесения. - Прописывается способ оплаты – каким образом можно расплатиться за жилье (в рассрочку, материнским капиталом и т.д.). - Подробно описывается предмет продажи (комната), его параметры. - Распределяется оплата расходов по совершению сделки. Предварительный договор регулирует, в основном, обязательства сторон. - [Скачать бланк предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/PredDKP-komnaty-v-kommunalke-B-1.docx) - [Скачать образец предварительного договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/PredDKP-komnaty-v-kommunalke-O-1.doc) ### Сбор документов **Необходимо подготовить следующие документы:** - Паспорта всех участников. - Документ, подтверждающий выписку всех жильцов из данной комнаты. - Если покупателем будет посторонний человек (не сосед), то понадобится уведомление (которое рассылалось всем соседям с предлагаемыми условиями и стоимостью) о предстоящей продаже. - Свидетельство об отказах от нотариуса. - Техническая документация (кадастровый план, выписка из БТИ). - Документ о праве собственности на комнату. - Если есть еще владельцы жилья, то письменное (нотариально заверенное) согласие на продажу всеми собственниками. - [Скачать бланк согласия собственников на продажу](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-soseda-po-kommunalke-na-sdelku-B.docx) - [Скачать образец согласия собственников на продажу](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Soglasie-soseda-po-kommunalke-na-sdelku-O.docx) ### Составление бумаг В обозначенный срок на основе предварительного договора заключается основной. Чем подробнее он будет составлен, тем лучше, прописать стоит все нюансы, которые посчитают нужными. Помимо основных пунктов, которые содержатся в предварительном договоре, нужны еще такие: - Форма оплаты сделки, то есть, каким образом будут передаваться деньги. - Процесс передачи комнаты новому собственнику (сроки и порядок). **На заметку.** К договору должны прилагаться: [расписка о получении денег за квартиру (образец)](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/raspiska-o-poluchenii-deneg.html) и передаточный акт. - [Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/DKP-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-B-1.docx) - [Скачать образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/DKP-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-O-1.docx) #### Когда нужен нотариус? Для оформления сделки обязательно потребуется нотариус в том случае, если собственников несколько, то есть, владение происходит на праве общей долевой собственности. ### Регистрация в Росреестре или МФЦ Сделку купли-продажи нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре или ближайшем отделении МФЦ. **Для регистрации права собственности необходимы документы:** - Заявление на государственную регистрацию. - Акт приема-передачи. - Договор купли-продажи. - Копии всех уведомлений соседей (вместе с конвертом). - Техническая документация. - Квитанция об уплате госпошлины. - [Скачать бланк заявления на государственную регистрацию](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Zayavlenie-na-registr-prava-sobstv-nedvizh-i-sdelok-s-nim-B-1.xls) - [Скачать образец заявления на государственную регистрацию](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Zayavlenie-na-registr-prava-sobstv-nedvizh-i-sdelok-s-nim-O-2.xls) Читайте также: [Акт приема-передачи квартиры при продаже](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor/akt-priema-peredachi-k-d.html) ### Получение денег Деньги договариваются передавать обычно такими способами: - наличными; - через банковскую ячейку (наиболее востребованный); - переводом на карту банка. - [Скачать бланк расписки о получении денег](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Raspiska-o-poluchenii-deneg-za-komnatu-B.doc) - [Скачать образец расписки о получении денег](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Raspiska-o-poluchenii-deneg-za-komnatu-O.doc) **Обратите внимание!** После получения денег покупатель пишет расписку, что деньги полностью получены. ### Освобождение жилплощади Когда деньги получены, остается только завершить сделку последним этапом. С помощью передаточного акта происходит процедура передачи жилого объекта от продавца к покупателю. **Акт должен быть подробным с полным описанием состояния комнаты и наличия** (или отсутствия) в ней мебели и бытовой техники. Наличие в продаваемой комнате зарегистрированных лиц препятствием для сделки не является, Росреестр зарегистрирует переход права собственности от продавца к новому владельцу. Но за этими лицами сохраняется право на проживание до тех пор, пока они не будут сняты с учета. - [Скачать бланк передаточного акта комнаты](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Akt-priema-peredachi-komnaty-B.docx) - [Скачать образец передаточного акта комнаты](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Akt-priema-peredachi-komnaty-O.docx) ## Полезное видео Из видео узнаете, что нужно знать владельцу комнаты в коммунальной квартиры перед ее продажей: Возможно, вам пригодятся наши статьи, которые рассказывают про [продажу доли в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli). Узнайте о том: - [как ее продать между родственниками](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/rodstvenniku.html) или [другому собственнику](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html); - [возможна ли процедура без согласия другого владельца](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/esli-sobstvennik-protiv.html); - [как составить уведомление о продаже](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/kak-uvedomit-vtorogo-sobstvennika.html); - как продать, если [в ней прописан или является собственником несовершеннолетний](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/nesovershennoletnego-sobstvennika.html); - [какие документы нужны для сделки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prod.html). ## Заключение В заключении можно сделать вывод, что для подобной сделки купли-продажи необходимо запастись терпением и спокойно заниматься каждым этапом. У нее достаточно много специфических требований. А основной опасностью при продаже комнаты в коммунальной квартире может быть признание сделки недействительной в случае несоблюдения порядка предоставления преимущественного права покупки.