+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

В каких случаях платится налог на прибыль с продажи квартиры и как его рассчитать?

Налоговое законодательство в Российской Федерации предусматривает официальные отчисления государству со средств, полученных при продаже недвижимости. Однако не во всех случаях граждане вынуждены платить.

В нашем материале вы найдете ответы на вопросы, которые задают себе все собственники реализуемых квадратных метров, а именно: какие налоги платят при покупке жилья и кто — покупатель или продавец, с какой суммы берется НДФЛ при продаже, а с какой подоходный не уплачивается, как и сколько процентов надо заплатить, куда и в какие сроки обращаться после сделки.

Содержание:

В каких случаях операции с недвижимостью подлежат налогообложению?

Нужно ли платить налог с продажи и в каких случаях? Во многих случаях при продаже квартиры на продавца налагается обязанность перечислить государству определенную часть от полученных доходов в виде налога на прибыль. В России основной ответ на вопрос: “надо ли платить?” – зависит от того, какой срок нахождения продающейся недвижимости в собственности текущего владельца.

Менее 3 или 5 лет в собственности

До 2016 года в России действовало простое правило – налог уплачивали только продавцы, реализующие на рынке недвижимость со сроком владения менее трех лет (о том, через сколько лет после приобретения квартиры ее можно продать, чтобы не платить налог, подробно говорится здесь).

Федеральный закон №382, принятый 29 ноября 2014 года, внес в Налоговый кодекс изменения, поменявшие и порядок уплаты налога при продаже имущества. Трехлетний срок остался актуальным только для квартир, полученных в собственность до 2016 года. Не придется ждать долго и хозяевам приватизированных квартир, а также недвижимости, которая перешла в их владение по наследству, в дар или по договору ренты – во всех этих случаях продавать квадратные метры без налогов владельцы могут уже через 36 месяцев нахождения жилья в их собственности.

Если же квартира была получена после 1 января 2016 года, то реализовать ее без налога владелец сможет только через пять лет. Ныне в РФ действует фиксированная налоговая ставка – 13% от налогооблагаемой базы, иными словами, полученной от продажи прибыли.

Об особенностях уплаты налога при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, написано тут.

Более 3 или 5 лет в собственности

Хозяева недвижимости, пробывшей в их собственности 3 или пять лет – для квартир, полученных до 2016 года и после 2016 года соответственно – освобождаются от уплаты налога. При этом, не имеет значения – как именно была получена недвижимость.

Если продал жилье за ту же стоимость, что и купил

Продавцы недвижимости, которые ранее сами приобрели данную квартиру, могут уменьшить размер налога по формуле «Доходы минус расходы». В пункте 2 статьи 220 Налогового кодекса сказано, что налогоплательщик вправе уменьшить сумму налогооблагаемой базы на сумму расходов, связанных с приобретением этого же имущества. Главное, чтобы вышеуказанные расходы были задокументированы для работников Налоговой инспекции.

С расчетом налога в этом случае все просто – квартира была куплена дороже, чем продана или по той же стоимости – отчисление государству не предусмотрено. Если же хозяин недвижимости сумел заработать на сделке – то 13% налог будет рассчитываться с фактической прибыли (цена продажи минус цена покупки), а не с указанной в ДКП цены.

Было подарено

Налоговым кодексом предусмотрено обложение налогом на доходы физических лиц сделки дарения. Имеет значение то, к кому переходит право собственности. От налогов освобождаются сделки, в ходе которых квартиру получают близкие родственники. Перечень утвержден ст. 14 Семейного кодекса Российской Федерации – супруги, бабушки и дедушки, родители, дети, внуки, братья и сестры. Обязанность перечислить государству деньги возникает у нового собственника недвижимости (а не дарителя) после регистрации сделки в Росреестре.

Продать такую квартиру без НДФЛ владелец сможет через три года вне зависимости от того, была она получена до 2016 года, и принятия новых поправок в закон, или после 2016 года.

О налогообложении продажи подаренной квартиры рассказывается в нашем материале.

Досталось по наследству

Квартира, полученная по наследству, в Российской Федерации облагается налогом при продаже на общих основаниях. Единственной законной поблажкой со стороны государства назовем уменьшенный с 5 до 3 лет минимальный срок владения для продажи без НДФЛ.

О том, нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по наследству, и в каком размере, подробно написано в этой статье.

Сделка заключена с родственником

Налоговый кодекс применяет для сделок между родственниками стандартные правила – 13% от суммы сделки, если недвижимость пребывала в собственности менее 3 или 5 лет.

Более того, применяются особенные правила для определения налогооблагаемой базы – если стоимость квартиры в договоре оказывается меньше рыночной на 20% и более процентов, налоговый орган получает право начислить пени. Такая норма связана с участившимися случаями неофициальной передачи средств между родственниками с целью сокрытия прибыли.

Об особенностях налогообложения продажи квартиры близкому родственнику читайте здесь.

Кто платит: покупатель или продавец?

Кто должен платить? Подоходный налог или налог на прибыль платит человек, получивший живые деньги в ходе сделки купли-продажи – продавец недвижимости. Именно он уплачивает НДФЛ от суммы полученных за недвижимость средств согласно положениями НК Российской Федерации.

Размеры НДФЛ

Сколько процентов платится с продажи?

  • Резиденты Российской Федерации, пребывающие на территории страны шесть и более месяцев в отчетном периоде, оплачивают НДФЛ по ставке 13% от суммы прибыли.
  • Нерезиденты, продающие жилье на территории РФ, также оплачивают налоги. Однако ставка для таких физических лиц вырастает до 30%, согласно статье 207 НК РФ. Об особенностях уплаты налога при продаже квартиры для нерезидента рассказывается тут.
Внимание! Россияне иногда путают статус резидента с гражданством – наличие гражданства при определении статуса резидент/нерезидент не играет роли. Главным критерием остается пребывание на территории России и только в отчетный период (год), когда было продано жилье.

С какой суммы платится?

С какой суммы взимается? До 2016 года налог выплачивался с суммы, указанной в договоре купли-продажи. Такой алгоритм породил практику занижения стоимости в ДКП для уменьшения налога – остальная часть денег передавалась покупателем продавцу неофициально (и налогами не облагалась).

Чтобы сделать процесс расчета более прозрачным, правительство ввело новый алгоритм – по кадастровой стоимости. Теперь налогооблагаемой базой сумма ДКП станет только в том случае, если недвижимость продается по цене выше кадастровой стоимости. Если же КС оказалась завышенной и квартира продается по цене ниже, чем кадастровая стоимость, базой станет кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент 0,7.

Если 2 владельца – как делится НДФЛ?

Два собственника оплачивают налог соизмеримо своей доли. Согласно правилам налогообложения при продаже недвижимости государство будет брать за основу долю физического лица – предполагается, что каждый собственник получил прибыль в соответствии с квадратными метрами во владении.

Нюансы уплаты налога с продажи доли квартиры вы найдете в этой статье.

Какая сумма не облагается?

В соответствии с существующими налоговыми льготами, 1 млн рублей при продаже недвижимости не облагается налогами в рамках опции «налоговый вычет». Кроме этого, продавец может обратиться в налоговую с документами, доказывающими трату средств на продаваемую квартиру – сумма налогооблагаемой базы будет уменьшена на сумму расходов.

Как рассчитать?

Нам понадобится всего несколько параметров, чтобы рассчитать налог и узнать, как он начисляется:

  • кадастровая стоимость жилья;
  • договорная цена квартиры;
  • налоговая ставка НДФЛ.

Как посчитать? Давайте произведем расчет суммы налога НДФЛ для квартиры, купленной в 2016 году. Она пробыла в собственности гражданина менее пяти лет, поэтому ему нужно заплатить налог. Жилье продается по цене 7 600 000 рублей, а кадастровая стоимость равняется 5 000 0000 рублей. Поскольку сразу видно, что реальная сумма сделки выше КС, то за основу возьмем именно ее.

Наш продавец также воспользовался налоговым вычетом и уменьшил налогооблагаемую сумму денег на 1 млн рублей. Чтобы узнать сумму налога, умножаем прибыль (минус налоговый вычет) на налоговую ставку, получаем следующее уравнение:

6 600 000 x 13% = 858 000 рублей.

Именно 858 000 рублей придется оплатить хозяину квартиры за проданную недвижимость.

Теперь рассчитаем налог на двух владельцев с долями, зарегистрированными в Росреестре. Один купил свою долю, второй получил ее в дар от близкого родственника. Сумма сделки составила 4 000 000 рублей, а кадастровая стоимость – 7 900 000 рублей.

Чтобы узнать налогооблагаемую базу, применяем к КС понижающий коэффициент: 7 900 000 рублей x 0,7% = 5 530 000 рублей. Кадастровая стоимость оказалась выше рыночной цены, именно с нее будем высчитывать налог. У каждого владельца право собственности на ½ квартиры. Полученную прибыль делим на 2 и получаем 2 765 000 рублей.

Первый продавец, купивший ранее квартиру, обратился в налоговую с документами, подтверждающими, что в позапрошлом году он приобрел свою долю по цене 2 300 000 рублей. Его налогооблагаемая база уменьшится на эту сумму и составит 465 000 рублей. Применяет налоговую ставку в размере 13% и получаем размер НДФЛ – 60 450 рублей.

Второй продавец сможет воспользоваться налоговым вычетом, его база уменьшиться на 1 млн и составит 1 300 000 рублей. Умножаем прибыль на 13% и получаем – 169 000 рублей налога.

Как внести 13 процентов?

Нужно ли сообщать в налоговую?

Если в прошлом отчетном периоде владелец недвижимости продал жилье, которое облагается налогом, он должен подать декларацию в налоговую инспекцию.

Какие документы нужно предоставить?

При продаже квартиры бывший ее владелец подает в органы налогового учета пакет документов:

  1. копию договора купли-продажи;
  2. копию свидетельства о регистрации нового имущественного права в Росреестре;
  3. копии документов, подтверждающих передачу денег в адрес продавца;
  4. акт приема-передачи квартиры;
  5. заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ (про заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры можно прочитать здесь).

Образец налоговой декларации по форме 3-НДФЛ расположен на сайте ФНС. В декларации необходимо указать паспортные данные, сведения о суммах налогов, подлежащих оплате. Заполняются только те листы, по которым было движение средств.

Сроки

Не ждите, пока налоговая рассчитает налог – она не обязана это делать. Гражданин должен самостоятельно рассчитать сумму и подать документы (даже если после применения налогового вычета или формулы «Доходы минус расходы» размер базы снизился до нуля).

Каковы сроки уплаты НДФЛ? Подать документы необходимо с 1 января до 30 апреля следующего за отчетным периодом года. А оплатить налог – до 15 июля года, когда были поданы документы в налоговую.

Помните, что в случае несвоевременной подачи декларации на гражданина налагаются штрафные санкции. Минимальный размер штрафа равняется 1 000 рублей. Во избежание каких-либо лишних затрат советуем внимательно собирать все документы, которые нужны для налоговой, и подавать бумаги в ФНС своевременно.

Предусмотрены ли льготы?

  • Инвалид 1, 2 группы платят налоги как и обычные граждане. Дополнительные льготы для лиц с ограниченными возможностями не предусмотрены.
  • Юридическое лицо и ИП. Юридические лица и частные предприниматели уплачивают налоговые отчисления при продаже недвижимости в соответствии с установленными правилами налогообложения. Налог на прибыль имеет ставку 20%, берутся во внимание расходы, связанные с хозяйственной деятельностью в здании. Также перечисляется и Налог на добавленную стоимость.
  • Новой квартиры, купленной по ДДУ. Переуступка прав облагается налогом по стандартным условиям – 13% от стоимости сделки или кадастровой стоимости. Гражданам доступен и налоговый вычет.
  • Пенсионеры. При продаже квартиры пенсионеры оплачивают налоги на общих основаниях. О том, предусмотрены ли льготы по налогу с продажи квартиры для пенсионеров, подробно рассказывается здесь.

Можно ли получить вычет?

Налоговый кодекс предусматривает такую возможность – за налоговым вычетом гражданин обращается в ФНС, его размер является фиксированным и равняется 1 млн рублей.

Особенности сделки с долей имущества

Если у квартиры несколько владельцев (и у каждого есть право долевой собственности), то налог будет разделен между ними в соответствии с размером доли. В этом случае каждый хозяин квартиры сможет использовать налоговый вычет или обратиться за льготами по формуле «Доходы минус расходы» независимо от действий или бездействий второго владельца.

Теперь вы знаете все особенности налогообложения сделок с недвижимостью и какой налог оплачивается в Российской Федерации и сможете самостоятельно рассчитать сумму к уплате в государственную казну. Помните, что не все сделки с недвижимостью облагаются налогами, а только с квартирами, находящимися в собственности последнего владельца менее трех или пяти лет.

Также советуем пользоваться всеми доступными законом возможностями уменьшить налогооблагаемую сумму при помощи вычета и предоставления задокументированных доказательств расходов на недвижимость.

Видео по теме

Смотрите видео о уплате налога с продажи квартиры:

Комментарии
  1. Елена Ш.
    Ответить

    Надо быть особенно внимательным к тем продавцам, кто становился владельцев квартиры не единомоментно, а получал ее долями. Например, одна часть была получена в момент приватизации, затем унаследована доля. Налогообложение этих долей будет раздельно соответственно со сроками владения.

  2. Эвелина
    Ответить

    Хочу добавить к пункту о сроках владения, когда квартира вам перешла по наследству. В этом случае пресловутые 3 года отсчитываются не с момента, когда вы вступили в права собственности на свое жилье, как наследник, а со дня смерти наследодателя.