# 3-НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году: как заполнить, подать и не получить штраф

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/3-ndfl-deklaratsiya.html

---

3-НДФЛ при продаже квартиры 2026
  
    Нужно ли подавать, если налог = 0?Да — нулевую декларацию всё равно подают, если владели квартирой меньше минимального срока
    Срок подачиДо 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 229 НК РФ)
    Срок уплаты налогаДо 15 июля того же года (ст. 228 НК РФ)
    Ставка НДФЛ 2025–202613% — доход до 2,4 млн руб.; 15% — свыше 2,4 млн руб. (ФЗ-176 от 12.07.2024)
    Вычет при продаже1 млн руб. ИЛИ фактические расходы на покупку квартиры — выбираете один
    Штраф за непредоставление5% в месяц, максимум 30%, минимум 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ)
    Где подать онлайнГосуслуги, Личный кабинет ФНС на nalog.gov.ru, программа «Декларация 2025»
  

  Содержание
  
    - [Когда нужно подавать 3-НДФЛ](#kogda-nuzhno)

    - [Ставки и вычеты 2025–2026](#kak-rasschitat)

    - [Калькулятор налога с продажи](#kalkulator)

    - [Как заполнить: какие разделы](#kak-zapolnit)

    - [Способы подачи](#kak-podat)

    - [Документы к декларации](#dokumenty)

    - [Сроки подачи и уплаты](#sroki)

    - [Штрафы за нарушение сроков](#shtraf)

    - [Нулевая декларация](#nulevaya)

    - [Частые вопросы](#faq)

  

  ### Ваша ситуация?

  
    Продал квартиру в 2025 году
    Налог = 0, всё равно подавать?
    Владел более 5 лет
    Хочу применить вычет 1 млн
    Пропустил срок подачи
  
  

## Когда нужно подавать 3-НДФЛ при продаже квартиры

Декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры подают только если срок владения оказался меньше минимального. Если владели дольше — ни декларация, ни налог не нужны. Минимальный срок зависит от того, как и когда получена квартира.

  
    СитуацияПодавать?Комментарий
  
  
    Наследство, дар от близкого, приватизация, рента — менее 3 летДаЛьготный срок 3 года (пп. 1–4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ)
    Купленная квартира — менее 5 летДаОбщий срок с 01.01.2016 — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ)
    Единственное жильё — менее 3 летДаЕсли вторая квартира куплена за 90 дней до продажи — это тоже единственное
    Единственное жильё — 3 года и болееНетС 01.01.2020 срок снижен до 3 лет (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ)
    Любое жильё — 5 лет и болееНетПолное освобождение от НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 НК РФ)
    Налог = 0 после вычета, но срок меньше минимальногоДа — нулевуюОбязательна, иначе штраф 1 000 руб. по ст. 119 НК РФ
    Продажа за 1 млн руб. или меньшеЗависит от срокаВычет 1 млн покрывает налог; декларацию подают если срок не истёк
  

Кадастровое правило: если продали квартиру дешевле 70% её кадастровой стоимости, ФНС доначислит налог исходя из расчётной суммы — кадастровая стоимость × 0,7. Занижать цену в договоре опасно (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

## Ставки НДФЛ и вычеты 2025–2026

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176 от 12.07.2024). Для доходов от продажи имущества она рассчитывается отдельно от зарплаты и других доходов.

  
    Доход от продажи (налоговая база после вычета)Ставка НДФЛНалог на эту часть
  
  
    До 2 400 000 руб.13%До 312 000 руб.
    Свыше 2 400 000 руб.15%С суммы превышения
  

Налоговая база = Доход от продажи − Вычет. Выбираете один из двух вариантов:

  
    Вариант вычетаРазмерКогда выгоднееНужны документы?
  
  
    Фиксированный (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ)1 000 000 руб.Нет документов о расходах или расходы < 1 млнНет
    По расходам (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)Фактические расходы на покупку квартирыЕсть документы и расходы > 1 млнДа — договор и платёжные документы
  

Пример 1: Купили квартиру за 3,5 млн руб., продали за 4,5 млн руб. Вычет по расходам: база = 1 млн руб. Налог = 1 000 000 × 13% = 130 000 руб. Если взять фиксированный вычет: база = 3,5 млн руб. Налог = 312 000 + (3 500 000 − 2 400 000) × 15% = 312 000 + 165 000 = 477 000 руб. Разница огромная — всегда считайте оба варианта.

Продали за ту же цену, что купили? База = 0, налог = 0. Но декларацию (нулевую) всё равно нужно подать, если срок владения меньше минимального.

## Калькулятор налога с продажи квартиры 2026

  ### Рассчитайте налог и возможный штраф

  
    
      Цена продажи (руб.)
      
    
    
      Расходы на покупку (руб.)
      
    
    
      Кадастровая стоимость (руб.)
      
    
    
      Месяцев просрочки подачи декларации
      
    
  
  Рассчитать
  
    Применён вычет:—
    Налоговая база:—
    Ставка НДФЛ:—
    НДФЛ к уплате:—
    Штраф за просрочку (ст. 119):—
    Итого к уплате:—
  

Калькулятор даёт оценочный расчёт. Итоговую сумму определяет ФНС после камеральной проверки (3 месяца, ст. 88 НК РФ). Если расходы ≥ 1 млн руб. — применён вычет по расходам; иначе — фиксированный 1 млн. Оба вычета одновременно использовать нельзя.

## Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры

Форма 3-НДФЛ ежегодно обновляется приказом ФНС. Для декларации за 2025 год используйте актуальный бланк с [nalog.gov.ru](https://www.nalog.gov.ru) или программу «Декларация 2025». Форму 2017 года уже нельзя использовать.

  
    Раздел / листЧто заполняетсяОбязателен?
  
  
    Титульный листФИО, ИНН, год, код налогового органа, количество листовВсегда
    Раздел 1Сумма налога к уплате (или возврату); КБК и ОКТМОВсегда
    Раздел 2Расчёт налоговой базы и суммы НДФЛВсегда
    Приложение 1Доходы от источников в РФ: покупатель квартиры, сумма дохода, код 1510Всегда
    Приложение 6Расчёт имущественных вычетов по доходам от продажиВсегда
    Расчёт к Приложению 1Расчёт дохода от продажи объекта недвижимости с учётом кадастровой стоимостиЕсли цена < 70% кадастра
  

Упрощённый порядок (ст. 221.1 НК РФ): если в Личном кабинете ФНС уже есть данные о сделке от Росреестра, налоговая сама предзаполнит декларацию — проверьте суммы и подпишите. Доступно для сделок с 2022 года.

Пошаговое заполнение через Личный кабинет ФНС:

1Зайдите на [lk.nalog.gov.ru](https://lk.nalog.gov.ru) через Госуслуги. Выберите «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн».

2Выберите отчётный год (2025 для декларации, подаваемой в 2026). Проверьте предзаполненные данные о доходах — при наличии сделки данные подтянутся автоматически.

3Раздел «Доходы» — добавьте источник: тип «Физическое лицо» или ФИО покупателя, код дохода 1510 (продажа жилья), сумму из договора купли-продажи.

4Выберите вычет: код 901 — фиксированный 1 000 000 руб., код 903 — расходы на покупку (введите документально подтверждённую сумму). Используется только один.

5Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости — укажите кадастровую стоимость на 1 января года продажи. Система рассчитает базу автоматически.

6Проверьте итоговые суммы в разделе 2. Прикрепите сканы документов. Нажмите «Подписать и отправить» — электронную подпись генерируется прямо в ЛК бесплатно.

Программа «Декларация 2025»: скачайте с nalog.gov.ru — она поможет сформировать правильный XML-файл для отправки в ФНС. Но программу 2017–2022 годов для текущей декларации использовать нельзя — форма изменилась.

## Способы подачи 3-НДФЛ

  
    СпособГдеСрок зачисленияПодходит, если
  
  
    Личный кабинет ФНС онлайнlk.nalog.gov.ruМоментальноЕсть учётная запись Госуслуг — самый удобный вариант
    Госуслугиgosuslugi.ru → «Подать 3-НДФЛ»МоментальноПеренаправляет в Личный кабинет ФНС
    Программа «Декларация 2025»nalog.gov.ru (скачать)После отправки XMLУдобно заполнять офлайн, затем загрузить файл
    Лично в ИФНСПо месту жительства (регистрации)В день приёмаСложная ситуация, нужна помощь инспектора
    МФЦМои документыПередаётся в ИФНСНет ЭЦП, но есть время
    Заказным письмомПочта России с описьюДата отправки = дата подачиНет возможности прийти лично
  

Быстрее всего: Личный кабинет ФНС. Данные о зарегистрированных сделках с недвижимостью уже есть в системе. Часть полей заполняется автоматически. Электронная подпись генерируется в ЛК бесплатно за несколько минут.

## Документы к декларации 3-НДФЛ

  
    ДокументНужен?Для чего
  
  
    Договор купли-продажи (продажа квартиры)ДаПодтверждает сумму дохода
    Акт приёма-передачи квартирыДаПодтверждает факт перехода
    Выписка из ЕГРНДаДата и основание права собственности; заменила свидетельство с 2016 г.
    Договор купли-продажи (покупка)При вычете «расходы»Подтверждает сумму расходов
    Платёжные документы (расписки, квитанции, выписки)При вычете «расходы»Подтверждает факт оплаты
    Справка о кадастровой стоимости из ЕГРНЕсли цена < 70% кадастраДля расчёта налоговой базы
    Свидетельство о праве на наследствоПри унаследованной квартиреПодтверждает дату возникновения права (дата смерти наследодателя)
    Документы на ремонт (договоры подряда, чеки)Если включаете в расходыТолько для квартир без отделки по ДДУ
  

При онлайн-подаче: приложите сканы или фото документов прямо в ЛК ФНС. При подаче лично — копии, оригиналы покажите для сверки. Свидетельство о праве собственности с 2016 года не выдаётся — его заменяет выписка из ЕГРН.

## Сроки подачи и уплаты налога

  
    ДействиеСрокОснование
  
  
    Подать декларацию 3-НДФЛДо 30 апреля следующего годап. 1 ст. 229 НК РФ
    Уплатить НДФЛДо 15 июля того же годап. 4 ст. 228 НК РФ
    Камеральная проверка ФНС3 месяца с даты подачист. 88 НК РФ
    Срок исковой давности по налоговым нарушениям3 годап. 1 ст. 113 НК РФ
  

Продали квартиру в 2025 году: декларацию подайте до 30 апреля 2026 года. Налог уплатите до 15 июля 2026 года. ФНС квитанций не рассылает — контролировать сроки самостоятельно. Если 30 апреля выпало на выходной — срок переносится на ближайший рабочий день.

Тем, кто подаёт декларацию только ради вычета при покупке (не обязан по закону) — срок подачи не ограничен: в любое время в течение 3 лет с года возникновения права на вычет.

## Штрафы за нарушение сроков

  
    НарушениеРазмер штрафа / пениОснование
  
  
    Не подали декларацию в срок (налог > 0)5% от суммы налога за каждый месяц, минимум 1 000 руб., максимум 30%п. 1 ст. 119 НК РФ
    Не подали декларацию (налог = 0)1 000 руб. — фиксированный минимумп. 1 ст. 119 НК РФ
    Не уплатили налог в срок20% от суммы неуплаченного налогап. 1 ст. 122 НК РФ
    Умышленная неуплата40% от суммы неуплаченного налогап. 3 ст. 122 НК РФ
    Пени за просрочку уплаты1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочкист. 75 НК РФ
    Уголовная ответственность за уклонениеШтраф или лишение свободы при сумме > 2,7 млн руб. за 3 годаст. 198 УК РФ
  

Пропустили срок? Подайте декларацию немедленно — штраф считается за каждый полный месяц. Один лишний месяц = +5% от суммы налога. Добровольная подача снижает риск переквалификации просрочки в умышленное уклонение.

ФНС знает о сделке: Росреестр автоматически передаёт данные о переходах права собственности в налоговую. Скрыть факт продажи не получится.

## Нулевая декларация: когда нужна и как подать

Нулевая декларация — это 3-НДФЛ с нулевой суммой к уплате. Её подают тогда, когда после применения вычета налоговая база оказалась нулевой или отрицательной, но срок владения был меньше минимального.

  
    СитуацияНулевая декларация нужна?
  
  
    Продали за 1 000 000 руб., применили вычет 1 млн; срок < минимальногоДа
    Продали дешевле, чем купили (расходы > дохода); срок < минимальногоДа
    Продали за 800 000 руб. (вычет 1 млн покрывает полностью); срок < минимальногоДа
    Срок владения превысил минимальный (3 или 5 лет)Нет
  

Нулевую декларацию заполняют так же, как обычную — только в разделе 1 сумма налога = 0. Это подтверждает, что доход задекларирован и вычет применён. Без неё — штраф 1 000 рублей, даже при нулевом налоге.

  Другие статьи кластера «Налог с продажи»:

  — [Налог с продажи квартиры в 2026: ставки НДФЛ, вычеты и расчёт](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kak-poluchit-nal-vychet.html)

  — [Налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/v-sobstvennosti-menee-treh-let.html)

  — [Когда можно продать квартиру без налога в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/v-sobstvennosti-bolshe-treh-let.html)

  — [Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/kto-mozhet-poluchit.html)

## Частые вопросы

  **Нужно ли подавать 3-НДФЛ, если продал квартиру и сразу купил другую?**
  Декларацию за продажу подавать нужно — сам факт покупки другой квартиры от этой обязанности не освобождает. Но в той же декларации можно заявить имущественный вычет за покупку (до 2 млн руб., максимальный возврат 260 000 руб.), если вы им ещё не пользовались. В итоге налог с продажи может частично или полностью перекрыться вычетом за покупку. Для этого в декларации заполняется и Приложение 6 (продажа), и Приложение 7 (покупка).

  **Что будет, если не подать 3-НДФЛ, но налог равен нулю?**
  Штраф всё равно начислят — 1 000 рублей. Это минимальный штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ, он применяется даже при нулевой сумме налога. ФНС знает о сделке из Росреестра и вышлет требование. Лучше подать нулевую декларацию самостоятельно, не дожидаясь претензий.

  **Как подать 3-НДФЛ через Госуслуги?**
  Зайдите на gosuslugi.ru, в разделе «Налоги и финансы» выберите «Приём налоговой декларации 3-НДФЛ». Система перенаправит в Личный кабинет ФНС. Там выберите «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн». Предзаполненные данные из Росреестра появятся автоматически — проверьте суммы и нажмите «Подписать и отправить» с электронной подписью ЛК.

  **Можно ли подать 3-НДФЛ после 30 апреля?**
  Да — подать нужно в любом случае, чем раньше, тем лучше. За каждый полный месяц просрочки штраф составит 5% от суммы налога, но не более 30% и не менее 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ). Сама по себе поздняя подача не является уголовно наказуемым деянием, если сумма задолженности не превышает 2,7 млн рублей за трёхлетний период.

  **Нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры по наследству?**
  Если наследство от близкого родственника и с момента смерти наследодателя прошло более 3 лет — декларация не нужна. Если прошло менее 3 лет — подайте 3-НДФЛ и уплатите налог. В расходы можно включить нотариальные расходы на оформление наследства (пошлину). Датой отсчёта срока владения считается день смерти наследодателя, а не день регистрации права в Росреестре (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

  **Что если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости?**
  ФНС пересчитает налоговую базу: за доход примет не цену из договора, а кадастровую стоимость × 0,7 на 1 января года продажи (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Занижать стоимость в договоре смысла нет — это создаёт налоговые риски и проблемы при ипотечной сделке. Если кадастровая стоимость явно завышена — её можно оспорить через суд или Росреестр до сделки.

  **Можно ли уменьшить налог на расходы по ремонту?**
  Да, при двух условиях: расходы документально подтверждены (договоры подряда, чеки, квитанции) и квартира куплена без отделки (что прямо указано в договоре купли-продажи или ДДУ). В этом случае расходы на ремонт включаются в вычет «по расходам» (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Косметический ремонт без подтверждающих документов не принимается.

  **Можно ли применить вычет 1 млн и вычет по расходам одновременно?**
  Нет — использовать можно только один вариант по каждому объекту (ст. 220 НК РФ). Выбирайте тот, что выгоднее: если расходы на покупку превысили 1 млн руб. и есть документы — берите вычет по расходам. Если документов нет или расходы меньше 1 млн — берите фиксированный вычет 1 млн руб. Решение принимается при заполнении декларации.