# Нюансы уплаты налога с продажи доли в квартире

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/doli-v-kv.html

---

Многие россияне знают о возможностях уменьшить размер налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости. Однако, если хозяин задумал продать долю в квартире – желательно изучить вопрос досконально и выяснить какие существуют нюансы выплаты [налогов](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr) и применения [налогового вычета](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kak-poluchit-nal-vychet.html).

В материале вы узнаете: в каких случаях платить налог при продаже доли в объекте недвижимости не стоит, когда перечислить НДФЛ потребуется и какими инструментами физическое лицо сможет снизить размер выплаты налога в казну.

## Будет ли налоговый вычет, если срок владения недвижимостью меньше 3 или 5 лет?

В налоговый кодекс Российской Федерации в 2016 году были введены поправки после принятия 29 ноября 2014 года [закона «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ» 382-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_171490/). Они коснулись и владельцев долей, поскольку **основополагающим условием для собственников является период владения имуществом**, другими словами, срок права собственности официально зарегистрированного в Росреестре.

Если такой срок оказывается меньше 3(5) лет, то на собственника налагается обязанность оплатить подоходный налог. Но в каких случаях стоит считать 3 года, а в каких 5? Ответ на этот вопрос находим в редакции [статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/).

Через 3 года собственники могут продать долю без уплаты НДФЛ, полученную следующими способами:

- по наследству (о налоге с продажи унаследованного имущества мы рассказывали [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kv-po-nasledstvu.html));

- в дар от близкого родственника (о налоге и вычете с подаренной квартиры читайте [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/podarennoj-kvar.html));

- по приватизации;

- по договору ренты (пожизненного иждивения).

**Справка**! [Статья 14 Семейного кодекса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/eff2fdb151dc56cf74a0a70b3dbef1475c08d5c0/) определяет перечень категорий граждан, относящихся к близким родственникам – это родители, дети, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры.
В отношении остальных долей применяется минимальный срок владения для отмены налога на доходы физических лиц в Российской Федерации – 5 лет с момента оформления права собственности.

Если доля, которую владелец хочет продать, была оформлена до 1 января 2016 года, то при ее реализации действуют старые правила. **Положение 3 [статьи 4 ФЗ-382](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_171490/ad890e68b83c920baeae9bb9fdc9b94feb1af0ad/) закрепляет введенные нормы только за объектами недвижимости, полученными продавцами с 2016 года**. Собственник, получивший свою долю до этого момента, сможет продать ее через 3 года – независимо от способа получения или степени родства с дарителем (о налоге и вычете при продаже недвижимости близкому родственнику можно узнать [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/nal-vychet-pri-pr-rodstvenniku.html)).

Подробнее о сроке владения квартирой, после которого снимается налогообложение, читайте [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/v-sobstvennosti-bolshe-treh-let.html), а об особенностях уплаты налога, если квартира в собственности менее трёх лет, можно узнать [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/v-sobstvennosti-menee-treh-let.html).

## Какой размер налога установлен по закону?

При продаже [доли в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli/drugomu-sobstvenniku.html) налог выплачивается по ставке 13%, при этом НДФЛ для продавца высчитывается исходя из его доли.

Например, *если полная кадастровая стоимость жилья составляет 3 млн рублей, а продаваемая доля соответствует ½ квартиры, то налогооблагаемой базой станет сумма в 1,5 млн. рублей. С нее покупателю придется оплатить 13% — 195 000 рублей*.

**Для нерезидентов Российской Федерации, продающих долю в квартире, устанавливается налоговая ставка на уровне 30%**. Напомним, что нерезидентами считаются физические лица, которые пребывают на территории государства менее 183 дней в году. О том, как нерезидент может сэкономить на налоге, мы рассказывали [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/skolko-zaplatyat-nerezidenty.html).

Напомним, что налог рассчитывается либо с кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент, либо с фактической, прописанной в договоре купли-продажи, цены. Какая будет использоваться величина – решается в каждом конкретном случае, а держателю доли стоит запомнить, что налогооблагаемой базой всегда будет число, которое окажется больше. Рассчитать налог с продажи квартиры или доли в ней можно с помощью [онлайн-калькулятора](https://mylawyer.club/kalkulyatory/nalogsprodazhikvartiry.html).

Например, *житель Москвы планирует продать часть жилья по цене 2 млн рублей, при этом кадастровая стоимость его доли равняется 4 млн рублей. После применения понижающего коэффициента (4 000 000 x 0,7 = 2 800 000 рублей) КС все равно оказывается выше фактической стоимости продажи, значит размер налога придется высчитывать именно из этой величины*.

Больше подробностей о том, что представляет собой налогообложение при продаже квартиры и доли в ней, можно узнать [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr).

Читайте также: Заполнение и подача налоговой декларации [3-НДФЛ при продаже квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/3-ndfl-deklaratsiya.html)

## Как не платить?

Чтобы не платить налог при продаже доли в квартире советуем выполнить требование по минимальному сроку владения недвижимостью – продать ее через 3 или 5 лет.
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, перед началом оформления нового права собственности следует уточнить с какого момента в России принято считать период владения недвижимостью.

В большинстве случаев **датой начала владения считается день регистрации имущественного права на недвижимость в Росреестре**. Однако для некоторых долей применяются другие правила. Например, моментом перехода права собственности по наследству считается день смерти наследодателя, если право собственности на долю перешло к владельцу через суд, браться во внимание будет дата вступления в силу решения суда.

## Каким образом снизить?

Все физические лица имеют возможность снизить сумму НДФЛ, воспользовавшись узаконенными инструментами:

- или формулой «доходы минус расходы»;

- или имущественным вычетом.

Согласно пункту 2 [статьи 220 Налогового кодекса России](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/), **налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов, которые будут облагаться НДФЛ**, на сумму произведенных и зафиксированных документально расходов, связанных с приобретением имущества или обратиться к государству за налоговым вычетом, который предоставляется всем без исключения гражданам.

### Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, бывший владелец, может воспользоваться формулой «доходы минус расходы». Данная опция доступна лицам, которые получили свою долю не безвозмездно. Если у владельца есть на руках подписанный ДКП на долю и расписка от прежнего владельца о получении средств, он может подать в налоговую, помимо [декларации 3-НДФЛ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/3-ndfl-deklaratsiya.html), эти документы.

Предположим, *уменьшить налогооблагаемую базу хочет гражданин, продавший долю в трехкомнатной квартире. Ранее он купил свою 1/3 жилья за 1 200 000 рублей, а продал ее новому собственнику по цене 1 500 000 рублей (для примера возьмем ситуацию с КС меньше фактической стоимости). Его налогооблагаемая база снизится до 300 тысяч рублей. Чтобы высчитать размер налога, умножим оставшуюся сумму на 13% ставку, получится НДФЛ в размере 39 тысяч рублей*.

**Не возбраняется пользоваться формулой и людям, имеющим документально подтвержденные расходы**, например, на ремонт, отделку и создание других неотделимых улучшений.

**Внимание**! Если доля продается дешевле, чем была куплена ранее, с применением формулы «доходы минус расходы», налогоплательщик снижает размер НДФЛ до нуля.
### Имущественный вычет

Если доля была получена безвозмездно, например, по договору дарения или унаследована, гражданин может воспользоваться налоговым вычетом, право на снижение налогооблагаемой базы таким образом закреплено в [статье 220 Налогового кодекса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/) (пункты 1 и 2). Сумма вычета составляет 1 млн рублей. Если доля продается дешевле этой суммы, налог не выплачивается.

Подробнее о налоге и вычете при продаже подаренной квартиры можно узнать [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/podarennoj-kvar.html), а про налог и вычет с продажи квартиры, полученной по наследству, читайте в [этой статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kv-po-nasledstvu.html).

## Определение суммы

Когда речь идет о долевой собственности важно помнить правило: **общая сумма вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям**. С одной стороны, доли квартиры являются частями одного объекта, соответственно на один такой объект и будет предоставлен налоговый вычет.

С другой стороны, каждая доля может выступать самостоятельным объектом, для этого владелец должен продавать ее отдельно – с оформлением всей документации и составлением на одну долю договора купли-продажи.

### Расчет

Давайте проведем расчет имущественного вычета для разных ситуаций на примерах:

- *У продавца есть 1/3 часть квартиры, оформленная в долевую собственность. Доля получена по наследству, поэтому владелец решил воспользоваться налоговым вычетом. Если хозяин договорится с собственниками и продаст свою долю по единому с другими договору купли-продажи, то [налоговый вычет](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kak-poluchit-nal-vychet.html) будет разделен между продавцами-участниками сделки.*Предположим, КС после применения поправочного коэффициента оказалась выше фактической – налогооблагаемой базой станет именно эта сумма, в нашем случае 3 700 000. Сумма вычета равна 1 млн рублей, это означает, что каждый продавец получит: 1 000 000 x 1/3 = 333 333 рублей вычета.Доход нашего продавца будет равен 3 700 000 x 1/3 = 1 233 333 рублей, с учетом налогового вычета база составит 900 000 рублей, а размер налога – 117 тысяч рублей.

- *Если владелец продаст квартиру отдельно, в качестве полноценного объекта, он сможет использовать весь свой вычет полностью. Для удобства расчета возьмем ситуацию, в которой ему удалось договориться с покупателем о цене одной доли аналогичной представленной выше.*1 233 333 минус 1 млн (налогового вычета) = 233 333 рублей налоговой базы.233 333 x 13% = 30 333 рублей налога.

Как видите, продажа квартиры по долям, а не полностью позволяет существенно сэкономить по налогам. Помните, что даже используя один договор купли-продажи, стороны вправе самостоятельно распределить и прописать в договоре получение прибыли. Именно суммы доходов напрямую связаны с получением налогового имущественного вычета.

## Как получить?

**Налоговый вычет должен оформляться при одновременной подаче налоговой декларации** по форме 3-НДФЛ. После окончания налогового периода – календарного года, получатель прибыли от продажи доли подает в налоговый орган следующий перечень документов:

- Договор купли-продажи доли квартиры с указанной суммой сделки.

- Документ, подтверждающий получение дохода, например, расписка.

- Копию паспорта гражданина РФ.

- Копию ИНН.

Опцию имущественного вычета налогоплательщик отмечает самостоятельно в 3-НДФЛ.

О том, как заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ, читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/3-ndfl-deklaratsiya.html).

Рекомендуем ознакомиться с другими материалами от наших экспертов по теме налога и налогового вычета при продаже недвижимости. Например, можно узнать о способах уменьшения налога для [пенсионера](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/platyat-li-pensionery.html) или [нерезидента РФ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/skolko-zaplatyat-nerezidenty.html).
Как видите, продажа доли недвижимости имеет ряд особенностей. Срок владения, необходимый для продажи квартиры без выплаты НДФЛ, зависит от того, как именно была получена часть квартиры. В целом, в России применяются два срока – три и пять лет. Также **налогоплательщик должен знать свои законные возможности по уменьшению суммы налога** – формулу «доходы минус расходы» и применение налогового вычета.

Помните, что льгота распределяется иначе при продаже долей в составе квартиры и каждой доли по отдельному договору купли-продажи.