# Налог с продажи квартиры в 2026 году: ставки НДФЛ, вычеты и порядок расчёта **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kak-poluchit-nal-vychet.html --- Быстрые ответы — налог с продажи квартиры 2026 Когда налог не платится?Если владели 3+ лет (наследство, дарение от близких, единственное жильё, приватизация) или 5+ лет в остальных случаях Ставка НДФЛ в 2026 году?13% до 2,4 млн руб. налоговой базы; 15% — от 2,4 до 5 млн; 18% — от 5 до 20 млн (прогрессивная шкала с 2025, ФЗ-176) Вычет при продаже?1 000 000 руб. (фиксированный) или сумма фактических расходов на покупку — выбираете наиболее выгодный Срок подачи 3-НДФЛ?До 30 апреля следующего года; уплата — до 15 июля (ст. 229 НК РФ) Правило 70% кадастра?База не может быть ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи (ст. 214.10 НК РФ) Налог с наследства?3 года считается с даты смерти наследодателя (не с регистрации). Прошло 3 года — налога нет Декларация при нулевом налоге?Нужна — подтвердить право на вычет. Исключение: продажа до 1 000 000 руб. (с 2022 г., ст. 229 НК РФ) Содержание - [Кто обязан платить налог](#kto-platit) - [Минимальный срок владения: 3 года или 5 лет](#sroki) - [Как рассчитать налог: формула и правило 70%](#kak-schitat) - [Два вычета: 1 млн руб. или расходы на покупку](#vychety) - [Прогрессивная шкала НДФЛ 2025–2026](#stavki) - [Примеры расчёта в конкретных ситуациях](#primer) - [Документы для вычета по расходам](#dokumenty) - [Декларация 3-НДФЛ: сроки и способы](#deklaraciya) - [Типичные ошибки](#oshibki) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Квартира по наследству или дарению Купил и продаю раньше 5 лет Единственное жильё Продаю дешевле, чем купил Квартира в ипотеке [nalog_calculator] Продали квартиру — или только планируете — и не знаете, придётся ли платить НДФЛ? Калькулятор выше считает точную сумму за секунды. Ниже — полный разбор правил 2026 года: кто платит, как уменьшить базу, когда декларация не нужна. ## Кто обязан платить налог с продажи квартиры Продажа квартиры — это получение дохода. С дохода физического лица по умолчанию удерживается НДФЛ. Правила в 2026 году — те же, что и с 2021 года, с поправкой на прогрессивную шкалу, введённую с 2025 года. **Налоговые резиденты РФ** — граждане, которые находятся на территории России не менее 183 дней в течение 12 последовательных месяцев — платят по стандартной шкале: 13%, 15%, 18%, 20% или 22% в зависимости от налоговой базы. **Нерезиденты** платят 30% и не могут применить ни один из вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ. Это отдельный порядок расчёта. Важно: Налог берётся не с суммы продажи, а с *налоговой базы* — то есть с суммы после вычета. Во многих сделках налог оказывается нулевым или минимальным. ## Минимальный срок владения: когда налога нет совсем Если вы владели квартирой дольше минимального срока — доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ. Декларацию подавать не нужно (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Основание владенияМинимальный срокНорма Единственное жильё (на дату продажи нет другой собственности) 3 года п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ Получена по наследству 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ Получена по договору дарения от близкого родственника 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ Получена в результате приватизации 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ Получена по договору ренты с иждивением 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ Все остальные случаи (покупка по ДКП, ДДУ, мена и др.) 5 лет п. 4 ст. 217.1 НК РФ Как считается срок: с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Для наследства — с даты смерти наследодателя (не с регистрации). Для новостройки по ДДУ — с даты регистрации права на готовый объект, не с подписания договора или акта. Новое жильё, купленное не ранее чем за 90 дней до продажи старого, не считается «вторым» при определении единственности (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Близкие родственники для вычета 3 лет: супруги, родители, дети, братья и сёстры, бабушки, дедушки, внуки. Если квартиру подарил дядя, двоюродный брат или партнёр без регистрации брака — срок 5 лет. (ст. 14 Семейного кодекса РФ в связке с п. 3 ст. 217.1 НК РФ) ## Как рассчитывается налог: формула и правило 70% кадастра Если минимальный срок не истёк, налог считается по формуле: **НДФЛ = (Налогооблагаемая база − Вычет) × Ставка** Первый шаг — определить налогооблагаемую базу. Здесь работает **правило 70% кадастровой стоимости** (ст. 214.10 НК РФ): налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости квартиры по состоянию на 1 января года, в котором состоялась продажа. Это правило появилось в 2016 году, чтобы перекрыть практику «занижения цены» в договорах. Работает так: - Считаете 70% от кадастровой стоимости — получаете минимальную базу. - Сравниваете с ценой продажи по договору. - Берёте бо́льшее значение — это и есть база до вычета. Пример: квартира продана за 3 500 000 руб., кадастровая стоимость — 5 200 000 руб. Считаем: 70% × 5 200 000 = 3 640 000 руб. Цена продажи (3 500 000) меньше 3 640 000, значит база = 3 640 000 руб. Где узнать кадастровую стоимость бесплатно: на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) через «Справочную информацию по объектам недвижимости», в выписке из ЕГРН через Госуслуги, или в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru. Нужна стоимость именно на 1 января года продажи. ## Два вычета при продаже: 1 000 000 руб. или фактические расходы После того как определили базу, применяете один из двух вычетов — тот, который даёт большую выгоду. Одновременно оба применить нельзя (ст. 220 НК РФ). ВычетРазмерКогда выгоднееДокументы Фиксированный 1 000 000 руб. Когда документов на покупку нет или расходы были меньше 1 млн (наследство, приватизация, дарение) Не нужны — вычет по умолчанию По расходам Сумма фактически потраченная на приобретение Когда покупали дороже 1 млн и можете подтвердить расходы документами Договор купли-продажи, акт, расписки, банковские выписки, ипотечный договор, справка об уплаченных процентах В расходы на покупку включаются: цена по ДКП или ДДУ, уплаченные проценты по ипотеке (с документами из банка), расходы на чистовую отделку — но только для новостроек, переданных без отделки (и это должно быть прямо указано в договоре). Ремонт вторичного жилья в расходы не входит. Типичная ошибка: купили «убитую» квартиру на вторичном рынке, сделали ремонт на 800 000 руб. и думаете, что можете прибавить их к расходам. Нельзя — для вторичного рынка эта норма не работает (Письмо Минфина от 10.03.2020 № 03-04-05/17535). ## Прогрессивная шкала НДФЛ с 2025 года С 1 января 2025 года в России введена обновлённая прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176 от 12.07.2024). Доходы от продажи недвижимости входят в основную налоговую базу и облагаются по следующим ставкам: Налоговая база за годСтавкаСумма налога До 2 400 000 руб. 13% База × 13% От 2 400 001 до 5 000 000 руб. 15% 312 000 + 15% от суммы сверх 2 400 000 От 5 000 001 до 20 000 000 руб. 18% 702 000 + 18% от суммы сверх 5 000 000 От 20 000 001 до 50 000 000 руб. 20% 3 402 000 + 20% от суммы сверх 20 000 000 Свыше 50 000 001 руб. 22% 9 402 000 + 22% от суммы сверх 50 000 000 Важно понимать: ставка применяется к *совокупной налоговой базе за год*, куда входят все виды дохода: зарплата, доход от продажи имущества, аренда и т.д. Если вы продали квартиру с налоговой базой 1 000 000 руб. (после вычета) и получили зарплату 2 000 000 руб. — совокупно 3 000 000 руб. Тогда часть суммы попадает уже в 15%-ный диапазон. Работодатель удерживает налог с зарплаты; налог с продажи квартиры вы считаете и уплачиваете самостоятельно. На практике ставки 18–22% затрагивают только сделки с очень дорогой недвижимостью. Для большинства продавцов реальная ставка — 13%, реже 15%. ## Примеры расчёта в конкретных ситуациях **Ситуация 1.** Квартира куплена за 4 500 000 руб. в 2023 году, продаётся в 2026 году за 6 200 000 руб. Кадастровая стоимость — 5 900 000 руб. Это не единственное жильё, срок 5 лет не истёк. - 70% от кадастровой = 4 130 000 руб. Цена продажи (6 200 000) выше — берём 6 200 000. - Вычет по расходам (4 500 000) выгоднее фиксированного (1 000 000). - База = 6 200 000 − 4 500 000 = 1 700 000 руб. - НДФЛ = 1 700 000 × 13% = **221 000 руб.** **Ситуация 2.** Квартира получена в наследство в 2023 году, кадастровая стоимость — 3 800 000 руб., продаётся в 2026 году за 4 100 000 руб. Срок 3 года с даты смерти наследодателя истёк — **налога нет, декларация не нужна.** **Ситуация 3.** Единственное жильё куплено за 2 800 000 руб. в 2023 году, продаётся в 2026 году за 3 500 000 руб. Срок 3 года истёк — **налога нет.** **Ситуация 4.** Квартира куплена за 5 000 000 руб., продаётся за 4 600 000 руб. Срок не истёк. - Вычет по расходам (5 000 000) больше суммы продажи — база отрицательная. - НДФЛ = 0 руб. Но декларацию 3-НДФЛ подать нужно — для подтверждения вычета. ## Документы для вычета по расходам ДокументНазначениеГде получить Договор купли-продажи / ДДУ Подтверждает стоимость приобретения Из архива сделки / застройщик / МФЦ Акт приёма-передачи Подтверждает дату и факт передачи Застройщик / продавец Расписка / банковские документы об оплате Подтверждают фактическую оплату Из архива / банковская выписка Кредитный договор (ипотека) Основание для включения процентов Банк Справка об уплаченных процентах Сумма процентов, включаемых в расходы Банк (запрос через приложение / офис) Выписка из ЕГРН Подтверждает право собственности и дату Росреестр / МФЦ / Госуслуги — от 460 руб. Если документы утеряны: запросите дубликат договора через МФЦ (Росреестр хранит все зарегистрированные договоры). Банковские выписки об оплате — через интернет-банк или отделение. Это занимает 3–10 рабочих дней. ## Декларация 3-НДФЛ: сроки, способы и штрафы Если минимальный срок не истёк, нужно подать декларацию 3-НДФЛ — даже если налог равен нулю (за исключением продажи до 1 000 000 руб.). ДействиеСрокШтраф за нарушение Подача декларации 3-НДФЛ До 30 апреля года, следующего за годом продажи От 1 000 руб. до 30% от суммы налога (ст. 119 НК РФ) Уплата НДФЛ До 15 июля того же года 20% от неуплаченной суммы + пени 1/300 ставки ЦБ в день (ст. 122 НК РФ) Способы подачи декларации: личный кабинет на nalog.gov.ru (рекомендуется — всё предзаполнено), портал Госуслуги, лично в налоговую по месту жительства, через МФЦ. При подаче онлайн прикладываете сканы подтверждающих документов. Налоговая узнаёт о продаже автоматически. Росреестр передаёт данные о всех сделках с недвижимостью в ФНС в течение нескольких недель после регистрации. Ждать уведомления и потом платить штраф — дорого. Лучше подать декларацию в срок. Для продажи недвижимости с 2022 года действует упрощённый порядок: если сумма продажи не превышает 1 000 000 руб. (для любого объекта) или 250 000 руб. (для иного имущества) — декларацию подавать не нужно (ст. 229 НК РФ в ред. от 02.07.2021). Налог при этом всё равно не платится, если применить вычет 1 000 000 руб. ## Типичные ошибки при расчёте и уплате налога ОшибкаПочему опасноКак правильно Занижение цены в договоре ниже 70% кадастра НДФЛ всё равно считается с 70% кадастра. Плюс риски для покупателя Указывать реальную цену или применить вычет для снижения базы Забыть про срок для наследства Считают срок с даты регистрации, а не смерти — и платят налог без необходимости Срок при наследстве — с даты открытия наследства (дня смерти) Не учесть ипотечные проценты в расходах Переплачивают налог: база получается больше, чем должна быть Запросить справку из банка и включить проценты в вычет по расходам Не подать декларацию при нулевом налоге Штраф 1 000 руб. за не поданную декларацию, даже если налог 0 Подавать декларацию всегда, если срок не истёк и продажа > 1 млн руб. Применить оба вычета одновременно Налоговая доначислит налог и штраф Только один вычет: либо 1 000 000, либо расходы Не учесть совокупный доход при прогрессивной шкале Недоплата налога, если зарплата + доход от продажи > 2,4 млн руб. Считать совокупную базу: зарплата + доход от продажи = общая сумма для ставки Другие статьи кластера «Налог и вычеты»: — [Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году](/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/nalog/nalogovyj-vychet-pri-pokupke.html) — [Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры: пошаговая инструкция](/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/nalog/3-ndfl-pri-prodazhe-kvartiry.html) — [Налог с продажи доли в квартире в 2026 году](/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/nalog/nalog-s-prodazhi-doli.html) — [Договор найма квартиры 2026: образец и скачать](/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/kak-sostavit-dogovor.html) Льготная ипотека в 2026 году — проверьте условия: Если продаёте квартиру и планируете покупку новой — сравните программы льготной ипотеки. Ставки по семейной ипотеке остаются на уровне 6%. [Льготная ипотека 2026: условия и заявка →](https://pxl.leads.su/click/1cf11959331e1a85ff20754775c3fec5?erid=2W5zFGupUnC) Реклама. erid: 2W5zFGupUnC ## Частые вопросы о налоге с продажи квартиры **Нужно ли платить налог, если продаю квартиру дешевле, чем купил?** Если продаёте дешевле или по той же цене — применяете вычет по фактическим расходам. Налоговая база будет нулевой или отрицательной, НДФЛ = 0. Но декларацию 3-НДФЛ всё равно подать нужно (если минимальный срок не истёк и сумма продажи больше 1 000 000 руб.) — чтобы подтвердить право на вычет. Без декларации налоговая не узнает о вашем расходе и может выслать требование об уплате. **С какого момента считается срок владения квартирой?** Срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН — это дата в «Свидетельстве» (до 2016 года) или в выписке из ЕГРН. Исключения: для наследства — с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя); для ЖСК — с даты полной выплаты пая и подписания акта приёма-передачи; для ДДУ — с даты регистрации права на готовый объект. Дата подписания договора ДДУ или акта не считается началом срока. **Что считается единственным жильём?** Единственным считается жильё, если на дату продажи у вас нет другой жилой недвижимости в собственности (квартиры, дома, доли). При этом действует «правило 90 дней»: если вы купили новое жильё не ранее чем за 90 дней до продажи старого — новое не считается «вторым». Комнаты и апартаменты учитываются по-разному: апартаменты технически нежилые, поэтому при наличии апартаментов квартира всё равно может считаться единственным жильём. (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) **Можно ли применить вычет 1 млн и вычет по расходам одновременно?** Нет. При продаже одного объекта применяется только один вычет — либо фиксированный 1 000 000 руб., либо по фактическим расходам на приобретение. Если в одном году продаёте несколько объектов — вычет 1 000 000 руб. делится между ними (применяется один раз на налоговый период), а не к каждому отдельно. **Что будет, если продать квартиру по заниженной цене в договоре?** Налоговая инспекция сравнит цену сделки с 70% кадастровой стоимости. Если цена продажи ниже этой отметки, НДФЛ начислят с 70% кадастровой стоимости вне зависимости от суммы в договоре (ст. 214.10 НК РФ). Помимо этого, занижение цены создаёт риски для покупателя: при расторжении сделки ему вернут только сумму по договору. С 2016 года эта схема лишена смысла. **Нужно ли платить налог, если квартира досталась по наследству?** Для унаследованной квартиры минимальный срок — 3 года, а срок считается с даты смерти наследодателя (не с даты, когда вы зарегистрировали право). Если с момента смерти прошло 3 года и более — налог не платится и декларацию подавать не нужно. Если срок меньше — действуют стандартные правила расчёта. Расходы на приобретение у наследника обычно равны нулю, поэтому при продаже до истечения 3 лет выгоднее применить вычет 1 000 000 руб. **Включаются ли ипотечные проценты в расходы при продаже?** Да. Фактически уплаченные проценты по ипотечному кредиту включаются в состав расходов на приобретение квартиры при применении вычета по расходам (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого нужна справка из банка об уплаченных процентах. Это может существенно снизить налоговую базу: если взяли ипотеку под 10% на 10 лет, переплата составит 60–80% от стоимости квартиры. **Как прогрессивная шкала 2025 года влияет на большинство сделок?** На практике — для большинства продавцов ставка остаётся 13%. Ставка 15% включается, только если совокупная налоговая база за год превышает 2 400 000 руб. — это налоговая база (после вычета), а не цена продажи. Если продали квартиру за 5 млн, купили за 4 млн, база = 1 млн × 13% = 130 000 руб. Ставка 18% и выше касается только очень дорогой недвижимости с крупной налоговой базой или лиц с высокими совокупными доходами. **Можно ли не подавать декларацию, если налог получился нулевым?** Если минимальный срок владения истёк — декларацию подавать не нужно. Если срок не истёк и сумма продажи больше 1 000 000 руб. — декларацию нужно подать даже при нулевом налоге. Это подтверждает ваше право на вычет. Без декларации ФНС не знает о вашем расходе и может выслать уведомление с требованием уплатить налог со всей суммы продажи. **Узнает ли налоговая о сделке, если я не подам декларацию?** Да, узнает. Росреестр автоматически передаёт в ФНС сведения обо всех зарегистрированных сделках с недвижимостью: данные продавца, покупателя, цену, объект. Обычно это происходит в течение нескольких недель после регистрации сделки. Если декларация не поступит в срок, налоговая пришлёт требование. Штраф за непредставление декларации — от 5% до 30% от суммы налога, минимум 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ).