# Что такое налоговый вычет при продаже квартиры и как его получить?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kak-poluchit-nal-vychet.html

---

При продаже квартиры можно получить налоговый вычет. Для этого необходимо задекларировать доход, подать в налоговую заявление и все подтверждающие сделку документы. Делать это имеет смысл, если срок предельного владения недвижимостью не превысил 3-5 лет. В статье рассмотрим, можно ли после того, как вы продали квартиру, получать имущественный вычет по доходам, полученным от сделки с имуществом, сколько составит сумма, подробно расскажем, как действовать, чтобы вернуть [налог](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr) и сколько раз можно применять эту льготу. 

## Что это такое?

Вычет – это сумма уменьшения налоговой базы. Если продавец владел квартирой менее 3 (5) лет, то он обязан уплатить налог на доходы в 13% с полученной прибыли. Однако у российских граждан есть возможность уменьшить эти расходы за счет вычета, который предусмотрен [ст. 220 Налогового кодекса РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/).

**Размер вычета строго лимитирован законодательством.** Получить можно не более 1 млн. рублей при реализации недвижимости и 250 тыс. руб. – другого имущества (нежилых помещений, автомобилей и пр.)

**Важно!** Для получения вычета нужно быть плательщиком НДФЛ (например, иметь официальное место работы, где налог автоматически вычитается из заработной платы) и официально совершить сделку с оформлением и регистрацией в Росреестре.
## Обязанность декларирования доходов

Декларировать доходы нужно только в том случае, когда продавец владел квартирой менее 3 (5) лет (в зависимости от способа приобретения жилья в собственность).

Если сумма налога при расчете отсутствует, то декларация считается нулевой. Но даже в этом случае, если собственник владел квартирой менее предельного срока владения, он обязан подавать ее в налоговую по месту регистрации или через интернет. Налог в этом случае, естественно, не платится.

Подробнее о том, через сколько лет снимается налогообложение, читайте [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/v-sobstvennosti-bolshe-treh-let.html), а как выплачивается налог, если квартира в собственности менее трёх лет, можно узнать [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/v-sobstvennosti-menee-treh-let.html).

### Имущественные сделки до 01.01.2016 года

**Налогообложение дохода и возможность использования вычета зависят от срока владения квартирой.** До 2016 года существовал предельный срок владения – три года. Все, кто владел квартирой меньше этого срока, обязаны были платить 13% с полученного дохода.

Пример. *Недвижимость стоила 10 млн. рублей, а продавали ее спустя 1-2 года уже за 12 млн. рублей, то налогом облагалась разница в 2 млн. рублей (то есть сумма в размере 260 тыс. руб.). При владении более трех лет налог не платился.*

### После 01.01.2016 года

С января 2016 года в налоговом законодательстве произошли серьезные изменения. **Трехлетний срок владения теперь сохраняется только для случаев:**

- наследования (о налоге с продажи унаследованной квартиры можно узнать [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kv-po-nasledstvu.html));

- передачи имущества в дар близкими родственниками (о налоге и вычеты с продажи подаренной квартиры читайте [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/podarennoj-kvar.html));

- приватизации;

- ренты.

Во всех остальных случаях действует уже пятилетний срок владения, то есть условия резко ужесточились.

**Перепродавать квартиры с целью получения прибыли стало гораздо сложнее** из-за необходимости выплачивать налог на доходы. В связи с данным нововведением на рынке появились различные схемы уклонения от налогов, в частности занижение реальной стоимости квартиры либо оформление купчей с неотделимыми улучшениями.

**Обратите внимание!** При сроке владения более пяти лет продавец недвижимости освобождается от уплаты налога.
## Как рассчитывается сумма?

Расчет суммы вычета только на первый взгляд кажется сложным. Но на самом деле с расчетами справится даже школьник.

Пример. *Сумма дохода составляет 3 млн. руб., а размер максимального вычета, как известно, 1 млн. руб.*

**Формула вычета для продавцов жилья:**

*Налоговая база = 3 млн. – 1 млн. = 2 млн. рублей. *

Сумма налога = 2 млн. х 13% = 260 000 рублей.

**База, от которой исчисляется НДФЛ, не может быть менее 70% кадастровой стоимости квартиры** на 1 января текущего года.

Примеры формул расчета можно найти на [сайте ФНС](https://www.nalog.ru/rn91/), где подробно разбираются разные случаи уменьшения налогов от реализации квартиры долевой и общей собственности. Существуют и онлайн-калькуляторы, где нужно просто ввести данные и подсчет суммы итогового налога будет произведен автоматически.

**Важно!** Налогооблагаемой базой при реализации квартиры является цена, указанная в купчей либо кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7.
### Каков максимум?

Максимальная сумма вычета при реализации квартиры – 1 млн. рублей, а для автомобиля, нежилого помещения, гаража и другого имущества – 250 тыс. рублей.

### Насколько может быть уменьшен доход?

**Доход продавца может быть уменьшен на сумму до 1 млн. рублей или на размер понесенных расходов.** В этих двух случаях суммы будут разными.

Пример. *Семья купила квартиру за 2 млн. рублей и через пару лет продала ее за 4 млн. рублей. Налог, который придется заплатить, составляет 260 тыс. рублей (13% с разницы между ценой покупки и реализации).*

Если воспользоваться вычетом в 1 млн. рублей, то **налог высчитывается по формуле: **

(4 млн. рублей – 1 млн. рублей) * 13% = 130 тыс. рублей.

Если есть документы, подтверждающие расходы (например, на 3,8 млн. рублей), то можно уменьшить базу на эту сумму. Налог составит:

(4 млн. рублей – 3,8 млн. рублей) * 13% = 26 тыс. рублей.

### Если недвижимость в долевой/совместной собственности

Владельцы долевой собственности, которая выставляется на продажу, имеют возможность получить не более миллиона рублей на каждого. Если продажа состоялась по отдельным договорам, то каждый вправе получить вычет до 1 млн. рублей.

Пример. *Семья получила в подарок на свадьбу квартиру и оформила ее в долевую собственность в равных долях. Спустя пару лет жилье было продано за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).* **Вычет должен распределяться в соответствии с долями.**

Сумма налога к уплате: *(750 тыс. рублей – 1 млн. х ½) x 13% = 32 500 руб.*

Если бы жилье находилось в общей совместной собственности, то вычет в 1 млн. руб. мог быть перераспределен в любых долях по заявлению супругов.

**Обратите внимание!** В случае если квартира находилась в долевой собственности менее 5 лет и была продана по одному договору, уменьшение налогов в размере 1 млн. рублей распределяется между супругами пропорционально их доле.
Подробнее об уплате налога с продажи доли в квартире читайте в [нашей статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/doli-v-kv.html).

## Как получить возврат налога?

Для получения вычета нужно пройти несложную процедуру. Главное снять ксерокопии со всех нужных документов и правильно заполнить заявление и декларацию 3-НДФЛ. **Желательно также не нарушать сроки подачи документов**, чтобы не потерять свое право на уменьшение налогов в этом году.

Итак, продавцу недвижимости необходимо пройти ряд шагов.

### Заполнение декларации

Бланк декларации можно взять на [сайте ФНС](https://www.nalog.ru/rn91/) или лично в любой налоговой. Необходимо последовательно заполнить титульный лист (все сведения о налогоплательщике, адрес, контакты), а также первый и второй разделы. Для расчета вычета заполняется Лист Д2, а для декларирования доходов – Лист А.

**Указывается общая стоимость проданной квартиры, налоговый вычет и база для исчисления налога.** Если право собственности на квартиру возникло после 2016 года, то в договоре купли-продажи должна быть указана сумма не ниже 70% от кадастровой стоимости.

Подписывается декларация лично либо через законного представителя. Если документ заполнялся через интернет, то он подписывается простой электронной подписью после пересылки специального ключа на почту или телефон плательщика.

- [Скачать бланк декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/3ndfl2017-2.pdf)

- [Скачать образец декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/imuch_sell.pdf)

Более детально о заполнении и подаче декларации 3-НДФЛ мы рассказывали [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/3-ndfl-deklaratsiya.html).

### Подготовка заявления

На предоставление вычета заполняется заявление установленного образца. В нем указываются все контакты плательщика и его расчетный счет, а также основания для уменьшения налогов.

- [Скачать бланк заявления на возмещение налога с продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/zayavlenie_na_vozvrat_naloga_blank.pdf)

- [Скачать образец заявления на возмещение налога с продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/obr_zayavl_vozvr_ndfl_kv1-2.pdf)

### Подготовка необходимых документов

Вместе с декларацией и заявлением продавец квартиры подает копии документов, подтверждающих сделку и ее оплату, а также справку с работы (2-НДФЛ). **Понадобятся копии:**

- договора купли-продажи или выписка ЕГРН;

- акта о приеме-передаче жилья покупателю;

- расписка или квитанция, которые подтвердят факт получения средств.

**На заметку.** Если налогоплательщик хочет уменьшит налог за счет расходов, связанных с получением доходов, то нужны будут документы их подтверждающие (например, квитанции, чеки, расписки и пр.).
### Куда сдать бумаги и как уплатить перерасчитанную сумму НДФЛ?

Отнести пакет документов можно лично по месту регистрации либо воспользоваться программой «Декларация». Можно также переслать заявление, 3-НДФЛ и сканы документов на [сайте ФНС](https://www.nalog.ru/rn91/) в личном кабинете.

**Оплатить налог можно в любом банке или онлайн.** Делается это самостоятельно без напоминаний со стороны налоговой в строго установленные сроки – до 15 июля каждого года.

При подаче пакета документов с заявлением на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки инспектором.

## Сроки

Декларация подается до 30 апреля года, идущего за годом получения дохода от реализации квартиры ([ст. 229 НК](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/36b2179632378c984cf6fbf0ea28e731baa919eb/)). **По итогам 2017 года срок декларационной кампании продлен до 3 мая.**

Отправить документы можно через интернет, по почте заказным письмом с уведомлением или занести лично. Последний вариант предпочтительней, если податель неуверен в правильности заполнения декларации и своих подсчетах. Инспектор поможет исправить ошибки, если они возникли и заполнить 3-НДФЛ заново.

**Важно!** Налог нужно оплатить до 15 июля. В случае просрочки уплаты НДФЛ возможен штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога.
## Сколько раз можно воспользоваться льготой?

**При продаже квартиры возврат налога может быть предоставлен не один, а много раз.** Но если в течение года продается несколько объектов, то вычет считается в целом по всем объектам на сумму не более 1 млн. рублей.

Возможность уменьшения налогооблагаемой базы предоставляется начиная с года продажи квартиры, и за все последующие годы. До тех пор, пока не будет выбрана вся положенная по закону сумма сокращения налога.

Итак, мы поговорили о налоговом вычете и как его его получить. Рекомендуем также ознакомиться с другими материалами по теме налогообложения при продаже квартиры. Читайте о том, как сэкономить на налоге [нерезиденту РФ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/skolko-zaplatyat-nerezidenty.html), нужно ли платить налог [пенсионеру](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/platyat-li-pensionery.html) и о нюансах налога и вычета при продаже квартиры [близкому родственнику](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/nal-vychet-pri-pr-rodstvenniku.html).
## Полезное видео

Из видео узнаете, как рассчитать налог [при продаже квартиры и заполнить декларацию 3-НДФЛ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/3-ndfl-deklaratsiya.html):

[https://www.youtube.com/watch?v=Qo7ZCctYBbw](https://www.youtube.com/watch?v=Qo7ZCctYBbw)

## Заключение

**При продаже квартиры можно уменьшить расходы на оплату налога на доходы.** Для этого нужно до 3 мая подать заполненную декларацию, заявление и документы, подтверждающие оформление купчей. Это поможет уменьшить оплату налога, который придется платить при продаже жилья раньше предельного срока владения (3-5 лет).