# Налог с продажи квартиры, полученной по наследству в 2026 году: срок, ставки и как сэкономить **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kv-po-nasledstvu.html --- Квартира перешла по наследству — объясняем, когда НДФЛ нет совсем, как правильно считать 3-летний срок, какой вычет применить и как подать декларацию в 2026 году. Налог с продажи унаследованной квартиры — 2026 Нужно платить налог?Только если владели меньше 3 лет с даты смерти наследодателя Срок для продажи без налога3 года — для наследства всегда, даже если квартира получена после 2016 г. С какой даты считать срокС даты смерти наследодателя (ст. 1152 ГК РФ), не с регистрации в Росреестре Ставка НДФЛ (резидент)13–22% по прогрессивной шкале с 2025 года (ФЗ-176 от 12.07.2024) Ставка для нерезидента30%, без права на вычет Вычет при продаже1 000 000 руб. — вычитается из цены продажи (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) Срок подачи 3-НДФЛДо 30 апреля года, следующего за годом продажи Содержание - [Когда налога нет: 3-летний срок](#kogda-net) - [Как правильно считать срок владения](#kak-sчитат) - [Ставки НДФЛ в 2026 году](#stavki) - [Налогооблагаемая база: цена ДКП или кадастровая](#baza) - [Вычет 1 000 000 рублей: как применить](#vychet) - [Несколько наследников: как делить вычет](#neskolko) - [Продаёте и одновременно покупаете квартиру](#pokupka) - [Пенсионеры и нерезиденты](#pensioner) - [Декларация 3-НДФЛ: пошаговая инструкция](#deklaraciya) - [Калькулятор налога](#kalkulator) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Продаю сразу после вступления Жду 3 года — правильно ли считаю? Нас несколько наследников Живу за рубежом / нерезидент Продаю и покупаю одновременно ## Когда налога нет: 3-летний срок Само получение квартиры по наследству НДФЛ не облагается — это прямо прописано в п. 18 ст. 217 НК РФ. Но при *продаже* унаследованной квартиры уже платится налог с дохода — на стандартных условиях. Освобождение от налога при продаже наступает, если вы владели квартирой достаточно долго. Для наследства этот срок — 3 года. Принципиально важно: купленная квартира продаётся без НДФЛ только после 5 лет (если это не единственное жильё), а вот наследство — всегда после 3 лет, независимо от того, когда умер наследодатель. Продали после 3 лет — налога нет совсем. Декларацию в этом случае тоже подавать не нужно. Основание получения квартирыСрок без налогаПравовая норма Наследство3 годапп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ Дарение от близкого родственника3 годапп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ Приватизация3 годапп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ Единственное жильё (купленное)3 годапп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ Покупка (после 01.01.2016), не единственное5 летп. 4 ст. 217.1 НК РФ Важно: если унаследованная квартира — ваше единственное жильё, срок всё равно 3 года. Но перечитайте точную дату открытия наследства — возможно, 3 года уже истекло, и продавать можно без налога прямо сейчас. ## Как правильно считать 3-летний срок Самая распространённая ошибка — считать срок с даты регистрации права в Росреестре. По общему правилу это действительно точка отсчёта. Но для наследства действует исключение: согласно ст. 1152 ГК РФ, наследство считается принятым со дня открытия — то есть со дня смерти наследодателя. Даже если вы оформили выписку из ЕГРН через год после смерти родственника, для налоговых целей отсчёт идёт с даты его смерти. Пример: наследодатель умер 15 марта 2022 года. Наследник оформил право в Росреестре в сентябре 2023-го. Без налога продать можно уже с 15 марта 2025 года — ровно 3 года с даты смерти, а не с регистрации. Как получена квартираС какой даты считать срок Стандартное наследствоДата смерти наследодателя (ст. 1152 ГК РФ) Наследство через судДата вступления в силу решения суда Цепочка наследствДата смерти первого наследодателя (Письмо Минфина от 24.01.2013 № 03-04-05/7-64) ПокупкаДата регистрации права в Росреестре ДарениеДата регистрации права в Росреестре ЖСКДата полной выплаты пая Цепочка наследств: если бабушка умерла и не успела оформить наследство, а её сын (ваш отец) тоже умер — не оформив, срок считается с даты смерти бабушки. Это подтверждает Минфин в Письме от 24.01.2013 № 03-04-05/7-64. Как проверить дату открытия наследства: она указана в свидетельстве о праве на наследство, выданном нотариусом. Дата равна дате смерти наследодателя из свидетельства о смерти. ## Ставки НДФЛ в 2026 году: прогрессивная шкала С 1 января 2025 года ставка НДФЛ зависит от совокупного годового дохода — прогрессивная шкала введена ФЗ-176 от 12.07.2024. Доход от продажи квартиры суммируется с зарплатой и другими доходами за год. Совокупный доход за годСтавка НДФЛ До 2 400 000 руб.13% 2 400 001 — 5 000 000 руб.15% 5 000 001 — 20 000 000 руб.18% 20 000 001 — 50 000 000 руб.20% Свыше 50 000 000 руб.22% Нерезидент (любая сумма)30% Как работает прогрессия: налог считается ступенчато. Если ваш суммарный доход за год (зарплата + доход от продажи после вычета) составил 4 млн руб. — с первых 2,4 млн платится 13%, а с оставшихся 1,6 млн — 15%. Не так страшно, как кажется. Для большинства продавцов наследственных квартир актуальна ставка 13% — если годовой доход (с учётом продажи) не выходит за 2,4 млн рублей. При дорогой квартире или высокой зарплате ставка может быть выше — считайте с помощью калькулятора ниже. Нерезиденты: ставка 30%, право на вычет не предоставляется — ст. 224 НК РФ. Резидент — тот, кто провёл в России не менее 183 дней в году. Военнослужащие и госслужащие за рубежом считаются резидентами автоматически (ст. 207 НК РФ). При этом освобождение от налога по истечении 3 лет с 2019 года распространяется и на нерезидентов (ФЗ-424 от 27.11.2018). То есть нерезидент, который ждёт 3 года, тоже платить не будет. ## Налогооблагаемая база: цена ДКП или кадастровая Государство закрыло лазейку с занижением цены в договоре. По ст. 214.10 НК РФ, налогооблагаемой базой автоматически становится наибольшее из двух: фактическая цена продажи или 70% кадастровой стоимости. Что сравниваемПример 1 (ДКП выше)Пример 2 (кадастровая выше) Цена в ДКП3 000 000 руб.2 500 000 руб. Кадастровая стоимость × 0,72 450 000 руб.3 150 000 руб. Налогооблагаемая база3 000 000 руб.3 150 000 руб. Занижать цену в договоре бесполезно: если цена ДКП ниже 70% кадастровой, ФНС автоматически применит кадастровую × 0,7 как базу. Это п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Данные о кадастровой стоимости ФНС получает из Росреестра без вашего участия. Кадастровая стоимость берётся на 1 января года продажи. Проверить её можно бесплатно через выписку из ЕГРН, сайт Росреестра или МФЦ. Рекомендуем сделать это до подписания договора — кадастровая стоимость периодически пересматривается. Пример расчёта НДФЛ: квартира продана за 3 000 000 руб. Кадастровая стоимость — 3 500 000 руб. (3 500 000 × 0,7 = 2 450 000). ДКП выше → база = 3 000 000 руб. Применяем вычет 1 млн: 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000. Налог = 2 000 000 × 13% = 260 000 руб. ## Вычет 1 000 000 рублей: как применить Главный инструмент уменьшения налога для наследника — фиксированный имущественный вычет 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Он вычитается из налогооблагаемой базы. Способ уменьшить налогПрименимо к наследству?Размер Фиксированный вычет при продажеДа1 000 000 руб. Вычет по расходам на приобретениеНет (наследство получено бесплатно)— Вычет ФЗ-259/2024 (НДФЛ с получения)Нет (наследство НДФЛ не облагается)— Подождать 3 годаДа — нулевой налог100% освобождение Почему вычет «по расходам» недоступен: при продаже купленного жилья можно вычесть стоимость покупки. Но наследство получено бесплатно — расходов нет. Есть спорный вариант: Минфин в Письме от 13.08.2019 № 03-04-05/61082 допускает зачесть документально подтверждённые расходы *наследодателя* на покупку квартиры. Это требует подтверждения документами и нередко согласования с налоговой — лучше проконсультироваться с налоговым консультантом. Пример с вычетом и без: Квартира продана за 4 000 000 руб. (выше кадастровой × 0,7). Годовой доход — 1 500 000 руб. Без вычета: 4 000 000 × 13% = 520 000 руб. С вычетом 1 млн: (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 руб. Экономия — 130 000 руб. Ограничение: вычет 1 000 000 руб. предоставляется один раз в налоговый период на все объекты, проданные в этом году. Если за год вы продали две унаследованные квартиры, суммарный вычет всё равно 1 000 000, не 2 000 000. ## Несколько наследников: как делить вычет Если квартира перешла к нескольким наследникам в долях, при продаже возникает вопрос о вычете. Всё зависит от того, как именно оформляется сделка. Вариант продажиВычетПример (два наследника по ½) Один договор на всю квартиру 1 млн руб. делится пропорционально долям Каждый вычитает 500 000 руб. Отдельные договоры на каждую долю По 1 млн руб. каждому наследнику Каждый вычитает 1 000 000 руб. У одного истёк срок 3 лет, у другого — нет Первый не платит вовсе, второй — с вычетом пропорционально доле Зависит от дат смерти наследодателей (если разные основания) Стратегия при большой сумме: если квартира дорогая и срок ещё не истёк, выгоднее продать доли по отдельным договорам. Два наследника при раздельной продаже суммарно вычтут 2 млн, при совместной — только 1 млн. Разница в налоге на примере квартиры за 5 млн руб.: 130 000 руб. экономии. Единственная сложность — покупатель должен быть согласен подписывать два договора. Срок владения у каждого наследника считается отдельно. Если один наследник вступил в права раньше (например, по завещанию, пока второй оформлял через суд), их сроки могут отличаться. Уточните дату у нотариуса или в решении суда. ## Продаёте и одновременно покупаете новую квартиру Если в одном году вы и продаёте унаследованную квартиру, и покупаете новую — можно подать одну декларацию 3-НДФЛ и зачесть вычет покупателя против налога продавца. Это легальный способ уменьшить итоговую выплату. Как работает зачёт: Продали квартиру за 4 млн руб. → налог с продажи (после вычета 1 млн): 3 млн × 13% = 390 000 руб. Купили квартиру за 3 млн руб. → вычет при покупке до 260 000 руб. (при базе 2 млн × 13%). В одной декларации: 390 000 − 260 000 = 130 000 руб. к уплате вместо 390 000. Условия для зачёта: — вычет при покупке ранее не использовался (или остался неиспользованный остаток); — оба события — в одном налоговом году; — покупаете за собственные средства (ипотечный вычет считается отдельно). Это один из самых выгодных сценариев: наследник продаёт квартиру, улучшает жилищные условия и платит минимальный НДФЛ или вовсе ничего. Именно под такую схему государство и рассчитывало имущественный вычет при покупке. Подробнее — в статье [Налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/za-kakoj-period-mozhno-poluchit.html). ## Пенсионеры и нерезиденты Пенсионеры платят НДФЛ с продажи на общих основаниях — возрастных льгот нет. Ставка та же: 13% (или выше по прогрессивной шкале). Это ст. 224 НК РФ, которая не делает исключений по возрасту или социальному статусу. Единственный бонус для пенсионеров при покупке нового жилья: если пенсионер в год продажи или позже купит новую квартиру, он может перенести остаток вычета при покупке на 3 предыдущих налоговых периода (п. 10 ст. 220 НК РФ). Это возврат уплаченного НДФЛ — не освобождение от налога с продажи, но может компенсировать часть выплаченной суммы. Инвалиды, ветераны, многодетные — тоже без льгот при продаже недвижимости. Единственный законный путь не платить налог — дождаться 3 лет. КатегорияСтавка НДФЛВычетОсвобождение через 3 года Резидент (любой возраст)13–22%1 000 000 руб.Да Пенсионер-резидент13–22%1 000 000 руб.Да Нерезидент30%НетДа (ФЗ-424/2018) Военнослужащий за рубежомРезидент → 13–22%1 000 000 руб.Да ## Декларация 3-НДФЛ: пошаговая инструкция Если квартира продана до истечения 3-летнего срока — декларацию подать нужно. Даже если налог к уплате равен нулю (например, цена продажи не превышает 1 000 000 руб. и вы применяете вычет). Единственное исключение: срок уже 3 года и более. 1 Подготовьте документыДоговор купли-продажи квартиры, выписка из ЕГРН на проданную квартиру, свидетельство о смерти наследодателя, свидетельство о праве на наследство, паспорт. 2 Зайдите в Личный кабинет ФНСАдрес: [lkfl2.nalog.ru](https://lkfl2.nalog.ru). Раздел «Жизненные ситуации» → «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «Заполнить онлайн». 3 Заполните данные о продажеУкажите сумму дохода из договора. В разделе «Имущественный вычет при продаже» выберите «в размере расходов или имущественного вычета» → 1 000 000 руб. Система сама рассчитает налог. 4 Подайте до 30 апреляДекларация за год продажи подаётся до 30 апреля следующего года. Продали квартиру в 2025 году → срок подачи до 30 апреля 2026 года. 5 Уплатите налог до 15 июляЕсли по итогам декларации есть налог к уплате — перечислите до 15 июля того же года. Оплата через ЛК ФНС, Госуслуги или банк по реквизитам. НарушениеСанкцияНорма Не подана декларация вовремя5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 руб. и не более 30%ст. 119 НК РФ Налог не уплачен вовремя20% от суммы налога (40% при умысле) + пени 1/300 ключевой ставки за каждый деньст. 122 НК РФ Занижена налоговая база (цена ниже 70% кадастра)ФНС доначислит налог по кадастровой × 0,7 + штрафст. 214.10 НК РФ ФНС получает данные о сделке автоматически. Росреестр передаёт информацию об операциях с недвижимостью напрямую в налоговую. Если декларация не подана, придёт уведомление с требованием объяснить ситуацию. Штраф начислят независимо от того, знали вы о требованиях или нет. ## Калькулятор налога с продажи ### Рассчитайте НДФЛ с продажи унаследованной квартиры Цена продажи (руб.) Кадастровая стоимость (руб.) Другие доходы за год (зарплата и т.д.) Применить вычет 1 000 000 руб. Да Нет Рассчитать Налогооблагаемая база (max(ДКП, кадастр×0,7)):— База после вычета 1 млн:— Средняя ставка НДФЛ:— Налог к уплате:— Другие статьи о налогах при продаже и покупке: — [Налог с продажи квартиры в 2026 году: ставки, вычеты и расчёт](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kak-poluchit-nal-vychet.html) — [Налог с продажи подаренной квартиры: ставки и вычеты 2026](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/podarennoj-kvar.html) — [Налоговый вычет при покупке квартиры: до 650 000 руб. возврата](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/za-kakoj-period-mozhno-poluchit.html) — [Налог при дарении квартиры в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/darenie/nalog.html) ## Частые вопросы **Нужно ли платить налог, если квартира стоит меньше 1 000 000 рублей?** Если цена в ДКП не превышает 1 000 000 руб. и при этом выше 70% кадастровой стоимости — налог будет нулевым после применения вычета. Но декларацию 3-НДФЛ подать всё равно нужно — иначе ФНС не знает об основании для освобождения и начислит штраф по ст. 119 НК РФ. Исключение: если срок 3 года уже истёк — тогда ни налога, ни декларации. **С какого момента считается срок — с даты смерти или с даты регистрации права?** С даты смерти наследодателя. Это прямо установлено ст. 1152 ГК РФ: наследство считается принятым со дня открытия наследства (смерти). Дата регистрации права в Росреестре для наследства роли не играет — даже если вы оформляли документы несколько лет, они входят в 3-летний срок. Дату смерти смотрите в свидетельстве о наследстве у нотариуса. **Платят ли налог нерезиденты при продаже унаследованной квартиры?** Если срок владения меньше 3 лет — да, по ставке 30% без права на налоговый вычет (ст. 224 НК РФ). Если 3 года и более — нет, освобождение с 2019 года действует и для нерезидентов (ФЗ-424 от 27.11.2018). Нерезидент — тот, кто провёл в России менее 183 дней в году. Военнослужащие и госслужащие за рубежом считаются резидентами. **Можно ли зачесть вычет при покупке новой квартиры против налога с продажи унаследованной?** Да, если оба события (продажа унаследованной и покупка новой) произошли в одном налоговом году и вы ранее не использовали вычет при покупке (до 260 000 руб.). В одной декларации 3-НДФЛ вы указываете и обязательство по налогу с продажи, и право на вычет при покупке — они взаимно уменьшают друг друга. При дорогой квартире это даёт ощутимую экономию. **Как продать унаследованную квартиру с несколькими наследниками с минимальным налогом?** Наиболее выгодно — продать доли по отдельным договорам. Тогда каждый наследник получает полный вычет 1 000 000 руб. на свою долю. При продаже квартиры целиком одним договором 1 млн делится пропорционально долям. Два наследника по ½: при раздельных договорах суммарно вычитают 2 000 000 руб., при общем договоре — только 1 000 000 руб. На квартире за 5 млн разница в налоге составит 130 000 руб. **Платят ли пенсионеры налог с продажи унаследованной квартиры?** Да, на общих основаниях — ст. 224 НК РФ не предусматривает льгот по возрасту. Пенсионер платит те же 13% (или выше по прогрессивной шкале). Единственный особый механизм для пенсионеров — перенос остатка имущественного вычета при покупке нового жилья на 3 предыдущих налоговых периода (п. 10 ст. 220 НК РФ). Но это возврат НДФЛ с покупки, а не льгота при продаже. **Что будет, если не подать декларацию и не заплатить налог?** ФНС получает данные о сделке от Росреестра автоматически и пришлёт уведомление. За непредставление декларации — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 руб., максимум 30% (ст. 119 НК РФ). За неуплату — ещё 20% от суммы налога и пени за каждый день (ст. 122 НК РФ). При умысле штраф возрастает до 40%. **Как узнать кадастровую стоимость квартиры для расчёта?** Бесплатно: через выписку из ЕГРН на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru), через Госуслуги или в МФЦ. Используется кадастровая стоимость на 1 января года, в котором произошла продажа. Это значение умножите на 0,7 и сравните с ценой в договоре — большее из двух становится налогооблагаемой базой.