# Продажа квартиры близкому родственнику в 2026 году: налог и вычет **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/nal-vychet-pri-pr-rodstvenniku.html --- Продажа квартиры родственнику — ответы 2026 Нужно ли платить НДФЛ при продаже?Да, если владеете менее 3–5 лет (зависит от основания получения) Сколько платить налога?13–22% с дохода по прогрессивной шкале НДФЛ с 2025 года Может ли покупатель-родственник получить вычет?Нет, если стороны — взаимозависимые лица (ст. 105.1 НК РФ) Кто такой взаимозависимый родственник?Супруг, родители, дети, братья, сёстры — по п. 11 ст. 105.1 НК РФ Можно ли занизить цену в договоре?Нет — налог считают от 70% кадастровой стоимости, если цена ниже Что лучше: продать или подарить?Дарение — если близкий родственник (нет НДФЛ у одаряемого). Продажа — если нужны деньги и нет срока ## Содержание **Что в статье:** - [Кто считается близким родственником](#prr-rodnye) - [Кто такие взаимозависимые лица по НК РФ](#prr-vzaim) - [Нужно ли платить налог при продаже квартиры родственнику](#prr-nalog) - [Ставки НДФЛ 2025–2026: прогрессивная шкала](#prr-stavki) [Вычет для продавца: как уменьшить налог](#prr-vychet-prodavec) - [Вычет для покупателя: почему родственник его не получит](#prr-vychet-pokup) - [Кадастровая стоимость: нельзя занижать цену](#prr-kadastr) - [Калькулятор налога с продажи](#prr-kalkulator) - [Продать или подарить: сравнение](#prr-vs-darenie) - [Частые вопросы](#prr-faq) ### Ваша ситуация? Продаю квартиру сыну / дочери Покупаю у родителей Продаю брату / сестре Что лучше — продать или подарить? Хочу не платить налог ## Кто считается близким родственником Понятие «близкий родственник» в законе не единое — каждая отрасль права определяет его по-своему. Для налоговых последствий при продаже квартиры важны два списка: по Семейному кодексу (СК РФ) и по Налоговому кодексу. Норма Кто входит Для чего важно СК РФ ст. 14 Супруг, родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, братья/сёстры (полнородные и неполнородные) Освобождение одаряемого от НДФЛ при дарении квартиры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) НК РФ п. 11 ст. 105.1 Супруг, родители (усыновители), дети (усыновлённые), братья/сёстры, опекун/подопечный Запрет на имущественный вычет при покупке у таких лиц (п. 5 ст. 220 НК РФ) Важно: дедушки и бабушки входят в круг близких по СК РФ, но НК РФ их к взаимозависимым лицам *не относит*. Это значит: внук может купить квартиру у бабушки и получить вычет при покупке — налоговая не вправе отказать. ## Кто такие взаимозависимые лица по НК РФ Взаимозависимость — ключевое понятие для налогового вычета покупателя. Если стороны сделки взаимозависимы, покупатель **навсегда теряет право** на имущественный вычет по этой конкретной сделке, даже если заплатил рыночную цену. Родственник Взаимозависимый? Источник Супруг / супруга Да п. 11 ст. 105.1 НК РФ Родители (усыновители) Да п. 11 ст. 105.1 НК РФ Дети (в т.ч. усыновлённые) Да п. 11 ст. 105.1 НК РФ Братья и сёстры (полнородные и неполнородные) Да п. 11 ст. 105.1 НК РФ Опекун / подопечный Да п. 11 ст. 105.1 НК РФ Дедушки, бабушки, внуки Нет п. 11 ст. 105.1 НК РФ — в списке нет Дяди, тёти, племянники Нет п. 11 ст. 105.1 НК РФ — в списке нет Осторожно: налоговая проверяет взаимозависимость по паспортным данным, ЗАГС и ФИО. Попытки скрыть родство при сделке между очевидными родственниками могут быть расценены как недобросовестное поведение. ## Нужно ли платить налог при продаже квартиры родственнику Налог при продаже квартиры зависит не от того, кто покупатель, а от того, сколько лет продавец владел квартирой. Родство здесь роли не играет: если срок владения не вышел — налог платится так же, как при продаже чужому человеку. Основание получения квартиры Минимальный срок без налога Норма Дар от близкого родственника (по СК РФ) 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ Наследство 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ Единственное жильё продавца 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ Приватизация 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ Рента (пожизненное содержание с иждивением) 3 года п. 3 ст. 217.1 НК РФ Купля-продажа, мена, строительство (не единственное жильё) 5 лет п. 4 ст. 217.1 НК РФ Пример: Иван получил квартиру в подарок от отца в 2022 году и хочет продать её сыну в 2025 году. Срок с момента дарения — 3 года. Налога нет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). При этом сын-покупатель всё равно не получит вычет при покупке — они взаимозависимые (ст. 105.1 НК РФ). ## Ставки НДФЛ 2025–2026: прогрессивная шкала С 1 января 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176 от 12.07.2024). Налог с продажи квартиры рассчитывается не по единой ставке 13%, а по ставке, зависящей от суммы дохода за год. Доход за год (налоговая база) Ставка НДФЛ До 2 400 000 руб. 13% От 2 400 001 до 5 000 000 руб. 15% От 5 000 001 до 20 000 000 руб. 18% От 20 000 001 до 50 000 000 руб. 20% Свыше 50 000 000 руб. 22% Важно: налог считается от «налогооблагаемой базы» — это цена продажи минус вычет (1 млн руб. или фактические расходы). Если квартира продана за 4 млн, а куплена за 2,5 млн, налоговая база — 1,5 млн, НДФЛ — 13% (195 000 руб.). ## Вычет для продавца: как уменьшить налог Продавец вправе применить один из двух вариантов имущественного вычета — на выбор (ст. 220 НК РФ). Вариант вычета Размер Когда выгоден Фиксированный вычет 1 000 000 руб. (из цены продажи) Когда нет документов о расходах на покупку или расходы менее 1 млн руб. Вычет фактических расходов Сумма, за которую покупали квартиру (договор + расходы на ремонт при наличии) Когда купили квартиру за сопоставимую или большую сумму — налог будет нулевым или минимальным Пример: Мария продаёт квартиру дочери за 3 000 000 руб. В 2019 году она купила её за 2 700 000 руб. Вычет фактических расходов: 3 000 000 − 2 700 000 = 300 000 руб. НДФЛ 13% = 39 000 руб. Если бы применила фиксированный вычет: 3 000 000 − 1 000 000 = 2 000 000, налог 13% = 260 000 руб. Выгоднее — вычет расходов. Осторожно: оба вычета применяются к одной квартире. Для разных объектов в одном году — отдельно. Если в этом же году есть другие доходы, суммарная налоговая база возрастёт, и ставка может сместиться в более высокий диапазон прогрессивной шкалы. ## Вычет для покупателя: почему родственник его не получит Это самое частое заблуждение при сделках между родственниками. Человек покупает квартиру у родителей, платит деньги, подаёт декларацию — и получает отказ. Налоговая вправе отказать на основании п. 5 ст. 220 НК РФ: вычет при покупке не предоставляется, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица. Ситуация Вычет при покупке? Пояснение Купил квартиру у родителей Нет Родители — взаимозависимые лица (п. 11 ст. 105.1 НК РФ) Купил квартиру у детей Нет Дети — взаимозависимые лица Купил квартиру у супруга Нет Супруги — взаимозависимые лица Купил квартиру у брата / сестры Нет Братья и сёстры — взаимозависимые лица Купил квартиру у бабушки / дедушки Да Бабушки/дедушки — не в списке взаимозависимых Купил квартиру у дяди / тёти Да Не взаимозависимые лица Купил квартиру у племянника / племянницы Да Не взаимозависимые лица Сколько теряет покупатель: Максимальный вычет — 260 000 руб. (13% от 2 млн руб. при покупке без ипотеки). Если покупает в ипотеку и взял кредит — теряет ещё до 390 000 руб. вычета по процентам. Итого потери — до 650 000 руб. Это реальная цена сделки «между родственниками» при неверном структурировании. ## Кадастровая стоимость: нельзя занижать цену Распространённая схема — указать в договоре с родственником цену «для вида» ниже рыночной, чтобы уменьшить налог. Это не работает: налоговая считает доход продавца от суммы не ниже **70% кадастровой стоимости** (ст. 214.10 НК РФ). Пример занижения цены: Квартира по кадастру стоит 5 000 000 руб. Продавец указал в договоре с сыном 1 000 000 руб. Налоговая сравнит: 70% от 5 000 000 = 3 500 000 руб. Поскольку цена договора (1 000 000) ниже 3 500 000, налог будет рассчитан от 3 500 000 руб. как доход. Вычет 1 млн — база 2 500 000, НДФЛ 13% = 325 000 руб. Правило: Ставьте в договоре реальную цену — не ниже 70% кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН. Если цена сделки выше 70% кадастра — налог считают от цены договора. ## Калькулятор налога с продажи квартиры 2026 ### Рассчитайте налог с продажи квартиры Цена продажи (руб.) Кадастровая стоимость (руб.) Вычет Фиксированный — 1 000 000 руб. Фактические расходы Сумма расходов (руб.) Рассчитать налог Доход для расчёта налога:— Вычет:— Налоговая база:— Ставка НДФЛ:— Итого НДФЛ к уплате:— ## Продать или подарить квартиру родственнику: сравнение Критерий Продажа Дарение близкому родственнику НДФЛ у продавца / дарителя 13–22% если срок владения не вышел Нет — дарение не облагается НДФЛ у дарителя НДФЛ у покупателя / одаряемого Нет (платит продавец) Нет — п. 18.1 ст. 217 НК РФ (близкий родственник освобождён) Вычет при покупке (покупатель) Нет — взаимозависимые лица Не применяется (возмездной сделки нет) Деньги продавцу / дарителю Да Нет Срок для последующей продажи без налога 5 лет (3 года — единственное жильё) 3 года — как при получении в дар от близкого родственника (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) Госпошлина 2 000 руб. за регистрацию перехода права (ст. 333.33 НК РФ) 2 000 руб. за регистрацию Нотариус Не нужен (если не доля и не несовершеннолетний) Не нужен (если целая квартира — ФЗ-449/2022) Риск оспаривания Меньше — есть возмездность Выше — дарение проще оспорить при банкротстве дарителя Вывод: Если деньги не нужны — дарение выгоднее: нет налога ни у кого из сторон. Если нужна оплата — продажа законна, но родственник-покупатель теряет право на налоговый вычет. ## Как провести сделку: пошаговая инструкция #ШагЧто делать / документы 1 Проверьте срок владения Посмотрите выписку из ЕГРН или свидетельство о праве. Посчитайте срок с даты регистрации права. Если 3 или 5 лет — налога нет. 2 Определите цену Не ниже 70% кадастровой стоимости. Кадастровую стоимость смотрите на сайте Росреестра или в выписке ЕГРН. 3 Составьте договор купли-продажи Письменная форма (ст. 550 ГК РФ). Нотариус нужен только при продаже доли или если среди собственников несовершеннолетний. 4 Подайте в Росреестр Через МФЦ или электронно. Пакет: паспорта, договор (3 экз.), выписка ЕГРН, согласие супруга (если нужно), квитанция госпошлины 2 000 руб. Срок: 9 рабочих дней через МФЦ, 7 — напрямую. 5 Подайте 3-НДФЛ Если срок не вышел — до 30 апреля следующего года через ФНС или Госуслуги. К декларации — договор продажи, выписка ЕГРН, документы о расходах (если используете вычет расходов). 6 Уплатите налог До 15 июля следующего года (ст. 228 НК РФ). Если налог нулевой — декларацию всё равно подайте, просто с вычетом. Другие статьи кластера — налог при продаже квартиры: — [Налог с продажи квартиры 2026: ставки НДФЛ и порядок расчёта](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kak-poluchit-nal-vychet.html) — [Налог с продажи доли в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/doli-v-kv.html) — [Налог с продажи подаренной квартиры в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/podarennoj-kvar.html) — [Налоговый вычет при покупке квартиры: как получить](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/) ## Частые вопросы **Могу ли я продать квартиру сыну ниже рыночной цены?** Продать можете по любой цене — закон это не запрещает. Но если цена окажется ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая будет считать НДФЛ не от цены договора, а от 70% кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ). Занижение не сэкономит налог — сэкономит только выход за пределы срока владения или применение имущественного вычета. **Может ли брат получить налоговый вычет при покупке квартиры у сестры?** Нет. Братья и сёстры — взаимозависимые лица по п. 11 ст. 105.1 НК РФ. Покупатель-родственник не вправе получить имущественный вычет (до 260 000 руб.) по п. 5 ст. 220 НК РФ. Это правило работает даже если сделка оформлена по рыночной цене и деньги реально переданы. **Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры родственнику?** Да, если квартира приобреталась в браке и является общим имуществом (ст. 35 СК РФ). Согласие оформляется нотариально. Если квартира досталась по наследству или дарению — это личное имущество, согласие не нужно (ст. 36 СК РФ). Росреестр может зарегистрировать сделку и без согласия, но тогда супруг вправе оспорить её в суде в течение 1 года. **Что произойдёт, если я не подам декларацию 3-НДФЛ?** Штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не менее 1 000 руб. и не более 30% от суммы налога) по ст. 119 НК РФ. Если налог нулевой (благодаря вычету), но декларацию не подали — штраф минимальный 1 000 руб. Росреестр передаёт сведения о сделках в ФНС автоматически, поэтому факт продажи налоговая узнает без вашего уведомления. **Можно ли оформить сделку как дарение, а деньги передать «неофициально»?** Это незаконно. Мнимая или притворная сделка (ст. 170 ГК РФ) может быть признана судом недействительной. Для продавца — налоговый риск: если налоговая докажет получение дохода при формально безвозмездной сделке, доначислят налог, штраф и пени. Для покупателя — риск потерять квартиру без возможности вернуть деньги. **Нужен ли нотариус при продаже квартиры дочери?** Нотариус обязателен только в двух случаях: 1) продаётся доля в квартире (ст. 42 ФЗ-218); 2) среди продавцов — несовершеннолетний или недееспособный (ст. 54 ФЗ-218). При продаже целой квартиры между дееспособными взрослыми — нотариус по желанию, не обязателен. **Может ли внук получить вычет при покупке квартиры у бабушки?** Да. Бабушки и дедушки не входят в список взаимозависимых лиц по п. 11 ст. 105.1 НК РФ. Это значит, что внук, купив квартиру у бабушки, вправе получить имущественный вычет при покупке (до 260 000 руб., или до 650 000 руб. при ипотеке). Налоговая не вправе отказать по мотиву родства. **Как правильно рассчитать срок владения для освобождения от налога?** Срок считается с даты государственной регистрации права собственности (она указана в выписке ЕГРН). Исключение — наследство: срок считается с даты открытия наследства (смерти наследодателя), а не с даты регистрации права. Минимальный срок — 3 года (единственное жильё, наследство, дар от близкого родственника, приватизация) или 5 лет (для остальных случаев).