# Налог с продажи квартиры для нерезидентов в 2026 году: ставка 30%, как избежать и что изменилось с 2019

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/skolko-zaplatyat-nerezidenty.html

---

Ставка НДФЛ для нерезидентов — 30%. Но с 1 января 2019 года нерезидент освобождается от налога, если выдержал минимальный срок владения (5 лет или 3 года). Многие об этом не знают и переплачивают или, хуже, уезжают не дождавшись срока.

Налог нерезидента с продажи квартиры — 2026

Ставка НДФЛ если срок не прошёл30% от суммы продажи (п. 3 ст. 224 НК РФ)
Когда налог не нужно платитьВладели 5+ лет (или 3+ года в особых случаях) — ФЗ-424 от 27.11.2018, действует с 01.01.2019
Вычет 1 млн руб. при продажеНедоступен — только для налоговых резидентов (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ)
Вычет «доходы минус расходы»Недоступен — только для налоговых резидентов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ)
Срок подачи 3-НДФЛДо 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 229 НК РФ)
Нужна ли декларация при освобожденииНет, если прошёл минимальный срок владения
Кто считается нерезидентомКто провёл в РФ менее 183 дней за последние 12 месяцев подряд (ст. 207 НК РФ)

## Содержание

- [Кто такой нерезидент — определение 2026](#kto-nerezident)

- [Главное изменение с 2019 года: когда нерезидент не платит налог](#novoe-2019)

- [Ставка 30% и как считается налог](#stavka-30)

- [Правило 70% кадастровой стоимости](#pravilo-70)

- [Минимальные сроки владения: таблица по ситуациям](#sroki-vladeniya)

- [Почему нерезидент не может применить вычеты](#vychety)

- [Граждане ЕАЭС: Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизия](#eaes)

- [Двойное налогообложение и международные соглашения](#dvoinoe)

- [Как подать 3-НДФЛ нерезиденту](#3ndfl)

- [Как снизить налоговую нагрузку законно](#kak-snizit)

- [Частые вопросы](#faq)

  ### Ваша ситуация?

  
    Продаю квартиру, владею 5+ лет
    Продаю квартиру, владею 3–5 лет
    Продаю квартиру, владею менее 3 лет
    Гражданин страны ЕАЭС
    Хочу стать резидентом до продажи
  
  

## Кто такой нерезидент по налоговому законодательству

Понятие «резидент» и «гражданин» — не одно и то же. Гражданин России может быть нерезидентом, а иностранец — резидентом. Всё определяется количеством дней, проведённых в России за год.

Налоговый резидент — физическое лицо, которое фактически провело в России не менее 183 календарных дней в течение 12 месяцев подряд (ст. 207 НК РФ). Гражданство значения не имеет.

Осторожно — распространённое заблуждение: многие думают, что если уехал 1 июня, то с 1 января следующего года автоматически стал нерезидентом. Это не так. Статус определяется на дату получения дохода и считается за предшествующие 12 последовательных месяцев, а не за календарный год. При продаже квартиры 15 декабря 2026 года нужно считать дни с 16 декабря 2025 по 15 декабря 2026.

СтатусУсловиеСтавка при продаже квартиры

Резидент183+ дней в РФ за 12 месяцев13–22% (прогрессивная шкала с 2025)
НерезидентМенее 183 дней в РФ30% (п. 3 ст. 224 НК РФ)
Нерезидент, срок истёкВладение 5 лет (или 3 года в особых случаях)0% — освобождён (п. 17.1 ст. 217 НК РФ)

Дни подсчитываются суммарно: неважно, была ли это непрерывная или прерывистая нахождение в стране. День выезда и день въезда учитываются как дни пребывания в России. Краткосрочные выезды (до 6 месяцев) за рубеж на лечение или обучение не прерывают период и засчитываются в 183 дня.

Важно: военнослужащие, сотрудники органов власти и местного самоуправления, направленные на работу за рубеж, признаются резидентами вне зависимости от фактического срока пребывания в России (п. 3 ст. 207 НК РФ). Дипломаты и консульские работники — отдельный регулируемый статус.

## Главное изменение с 2019 года: когда нерезидент не платит налог

До 2019 года нерезидент платил 30% НДФЛ при продаже квартиры независимо от того, сколько лет ею владел. Даже если купил в 2000 году — всё равно 30%. Это было грубой несправедливостью, которую исправил ФЗ-424 от 27.11.2018.

С 1 января 2019 года нерезиденты освобождены от НДФЛ при продаже квартиры, если выдержан минимальный срок владения — 5 лет (или 3 года в установленных законом случаях). Основание: ФЗ-424 от 27.11.2018, изменившй п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Декларацию в этом случае подавать не нужно.

До 2019 годаС 1 января 2019 года (ФЗ-424)

Нерезидент платит 30% при продаже ЛЮБОЙ квартиры, сколько бы лет ею ни владелНерезидент освобождён от налога, если владел квартирой 5 лет и более (или 3 года в особых случаях)
Вычеты недоступныПо-прежнему недоступны — если срок не прошёл, платим 30% с полной суммы
Единственный способ избежать налога — стать резидентомТеперь можно дождаться срока владения — и без налога

Частая ошибка агентов и юристов: старая информация о «30% для нерезидента в любом случае» до сих пор гуляет в интернете и даже в консультациях. Проверяйте актуальность: правило изменилось 5 лет назад. Норма: п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции ФЗ-424 от 27.11.2018.

Закон распространяется на доходы, полученные с 1 января 2019 года. Если квартира продана до этой даты — старые правила (30% в любом случае) применяются полностью.

## Ставка 30%: когда применяется и как считается

Если нерезидент продаёт квартиру, не выдержав минимального срока владения, налог составит 30% от суммы дохода. При этом никакие вычеты не применяются — ни стандартные, ни имущественные.

Пример: нерезидент продал квартиру за 6 000 000 рублей, владел ею 2 года. Налог: 6 000 000 × 30% = 1 800 000 рублей. Уменьшить на расходы при покупке нельзя. Применить вычет 1 млн тоже нельзя.

Для сравнения: резидент в той же ситуации заплатил бы значительно меньше. Если купил за 4 000 000 и продаёт за 6 000 000, то с вычетом расходов: (6 000 000 − 4 000 000) × 13% = 260 000 руб. Разница — больше 1,5 млн рублей только из-за налогового статуса.

СитуацияНалогооблагаемая базаСтавкаИтог

Нерезидент, срок не прошёл, цена > 70% КСЦена по договору30%Цена × 30%
Нерезидент, срок не прошёл, цена < 70% КС70% кадастровой стоимости30%КС × 0,7 × 30%
Нерезидент, срок прошёл (5 лет / 3 года)—0%Налога нет
Резидент, срок не прошёлЦена − вычет или расходы13–22%Зависит от базы
Резидент, срок прошёл—0%Налога нет

## Правило 70% кадастровой стоимости

С 2016 года налоговую базу нельзя занижать ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Это правило в равной мере применяется к резидентам и нерезидентам (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Как работает правило: сравниваем цену в договоре и 70% кадастровой стоимости. Налог считается с той суммы, которая больше. Занизить цену в договоре ниже этой планки бессмысленно — ФНС пересчитает налог от КС.

Пример расчёта: нерезидент продаёт квартиру за 3 500 000 руб. Кадастровая стоимость — 5 200 000 руб. 70% от КС = 5 200 000 × 0,7 = 3 640 000 руб. Поскольку 3 640 000 > 3 500 000, налоговая база = 3 640 000 руб. Налог: 3 640 000 × 30% = 1 092 000 руб.

### Рассчитайте налог нерезидента

Цена продажи, руб.
Кадастровая стоимость, руб.

Рассчитать

Цена по договору:—
70% от кадастровой стоимости:—
Налогооблагаемая база:—
Налог 30%:—

## Минимальные сроки владения: таблица по ситуациям

Для освобождения от НДФЛ важно понять, с какой даты начинается срок владения и какой именно срок вам нужен — 5 или 3 года.

Основание приобретенияМинимальный срокДата начала срокаНорма

Договор купли-продажи5 летДата регистрации права в ЕГРНп. 4 ст. 217.1 НК РФ
ДДУ (долевое строительство)5 летДата полной оплаты по ДДУ (с 2020 г., ФЗ-325/2019)абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Наследство3 годаДата смерти наследодателяпп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Дарение от близкого родственника3 годаДата регистрации правапп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Приватизация3 годаДата регистрации правапп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Договор пожизненной ренты3 годаДата регистрации правапп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Единственное жильё3 годаДата регистрации правап. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (с 01.01.2020, ФЗ-374)

Единственное жильё и нерезидент: правило 3 лет для единственного жилья (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) действует и для нерезидентов. Квартира считается единственной, если на момент сделки у продавца нет другой жилой недвижимости в собственности. Допустимо иметь другую квартиру, купленную не ранее чем за 90 дней до продажи («правило 90 дней»).

Про ДДУ: до 2020 года для ДДУ срок считался с даты регистрации права собственности (акт приёма-передачи + Росреестр). С 2020 года — с даты полной оплаты по договору. Если паллетили полностью в 2019 году, а ключи получили в 2021 — срок пошёл с 2019. Это выгодно для тех, кто купил на стадии котлована.

## Почему нерезидент не может применить налоговые вычеты

Один из болезненных моментов для нерезидентов — полное отсутствие права на имущественные вычеты при продаже квартиры раньше минимального срока.

ВычетРезидентНерезидентНорма

Вычет 1 000 000 руб. при продажеДаНетпп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ
Вычет «доходы минус расходы»ДаНетпп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Имущественный вычет при покупке (260 тыс.)ДаНетпп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ
Вычет по ипотечным процентам (390 тыс.)ДаНетпп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ
Зачёт налога из другой страныЧастичноЧастичноСт. 7 НК РФ, СИДН

Вычеты по ст. 218–221 НК РФ предоставляются только налоговым резидентам РФ. Нерезиденты уплачивают налог с полной суммы дохода — без уменьшения на 1 млн и без учёта расходов на приобретение.

Исключение — зачёт налога из другой страны: если нерезидент уплатил налог с дохода от продажи российской недвижимости в своей стране проживания, и между Россией и той страной есть соглашение об избежании двойного налогообложения (СИДН), уплаченный за рубежом налог может быть зачтён при расчёте российского налога (ст. 7 НК РФ). Детали — в следующем разделе.

## Граждане ЕАЭС: Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизия

Страны Евразийского экономического союза обеспечивают особый режим налогообложения для своих граждан, работающих в России. Однако это касается не всех доходов.

Тип доходаПрименение договора ЕАЭССтавка

Доходы от трудовой деятельностиДа — ст. 73 Договора о ЕАЭС13% с первого дня работы
Дивиденды от российских компанийДа13% (как резидент)
Продажа недвижимости в РФНет — не охватывается ст. 7330% (нерезидент) или 0% (срок)

Важный нюанс: ст. 73 Договора о ЕАЭС распространяется только на доходы от «трудовой деятельности». Доходы от продажи имущества — самостоятельный вид дохода, не охватываемый льготой. ФНС России неоднократно подтверждала эту позицию (письмо ФНС России от 28.01.2020 № БС-4-11/1208@). При продаже квартиры гражданин ЕАЭС применяет общие правила для нерезидентов.

Практический вывод для граждан ЕАЭС: если вы не провели в России 183+ дней — вы нерезидент по налогу на имущество. Платите 30% если срок не прошёл, 0% если прошёл 5 лет (или 3 года). Чтобы воспользоваться ставкой 13% и вычетами, нужно стать налоговым резидентом РФ по обычным правилам (183 дня за 12 месяцев).

## Двойное налогообложение и международные соглашения

Нерезидент, продающий российскую квартиру, может столкнуться с ситуацией, когда доход попадает под налогообложение сразу в двух странах — России и стране, где он проживает.

Россия заключила соглашения об избежании двойного налогообложения (СИДН) более чем со 100 государствами (ст. 7 НК РФ — международный договор имеет приоритет над НК). В большинстве соглашений доходы от продажи недвижимости облагаются в стране, где находится имущество, то есть в России.

СтранаЕсть ли СИДН с РоссиейГде платить налог с продажи квартиры

ГерманияДаВ России (ст. 13 СИДН). Уплаченное в России можно зачесть в Германии
ФранцияДаВ России (ст. 13 СИДН)
ИзраильДаВ России (ст. 13 СИДН)
СШАНет (приостановлено с 2023)Оба государства могут претендовать на налог
ВеликобританияНет (приостановлено с 2023)Оба государства могут претендовать на налог
КазахстанДаВ России (ст. 13 СИДН)
БеларусьДаВ России (ст. 13 СИДН)
ОАЭДаВ России (нет НДФЛ в ОАЭ)

США и Великобритания с 2023 года: Россия приостановила действие СИДН с США (март 2023) и Великобританией. Де-юре оба государства имеют право облагать один и тот же доход налогом. Граждане этих стран, продающие недвижимость в России, рискуют попасть под двойное налогообложение. Необходима консультация налогового специалиста обеих юрисдикций.

Как зачесть уплаченный в России налог: обычно процедура такая — уплачиваете 30% в РФ, получаете подтверждение от ФНС, предъявляете его в налоговый орган страны проживания для зачёта. Формы документов и порядок различаются по странам. Некоторые страны зачитывают только сумму в пределах своей ставки (если в РФ 30%, а в вашей стране 20% — зачтут только 20%).

## Как подать декларацию 3-НДФЛ нерезиденту

Если срок владения прошёл — декларацию подавать не нужно. Если не прошёл — обязательно до 30 апреля следующего года.

СитуацияДекларация 3-НДФЛСрок уплаты налога

Срок владения прошёл (5 или 3 года)Не нужнаНалога нет
Срок не прошёл, квартира продана в 2025До 30 апреля 2026До 15 июля 2026
Срок не прошёл, квартира продана в 2026До 30 апреля 2027До 15 июля 2027

Порядок подачи 3-НДФЛ для нерезидента:

- Заполните декларацию 3-НДФЛ за нужный год. Бланк скачивайте с сайта ФНС (nalog.ru) за тот год, в котором была продажа. Нерезидент ставит код статуса «2» в разделе, посвящённом налоговому статусу.

- В разделе доходов укажите доход от продажи квартиры. Налоговая ставка — 30%.

- Если есть СИДН с вашей страной проживания, заполните лист «Доходы от источников за пределами РФ» для зачёта — или наоборот, приложите подтверждение уплаты за рубежом.

- Подайте декларацию: через личный кабинет ФНС (nalog.ru), по почте в налоговую инспекцию по последнему месту жительства в РФ, или лично.

- Уплатите налог до 15 июля. Реквизиты возьмите в своей налоговой инспекции.

Штраф за неподачу: 5% от суммы налога за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1 000 руб. и не более 30% (ст. 119 НК РФ). Штраф за неуплату — 20% от недоимки (ст. 122 НК РФ), плюс пени 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Декларацию нерезидент подаёт в инспекцию по месту нахождения продаваемого имущества (если нет прежнего места жительства в РФ) — п. 1.1 ст. 83 НК РФ.

## Как снизить налоговую нагрузку законно

Если выдержать минимальный срок не получается, а срочная продажа неизбежна — вот легальные способы снизить налог.

СпособСутьОграничение

Подождать срок владения5 лет (или 3 года) — налог 0%Нужно время
Стать резидентом183 дня в РФ → ставка 13%, доступны вычетыНужно физически находиться в России
Снизить цену в договореУменьшить сумму, но не ниже 70% КСРиски для покупателя; ФНС контролирует КС
Зачесть налог из СИДНЗачесть уплаченное за рубежом в счёт российского налогаТолько для стран с действующим СИДН
Продажа через юрлицоПродажа квартиры юрлицом по иной налоговой схемеСложно, дорого, риски налоговой переквалификации

Самый надёжный способ — дождаться срока: если до 5-летия владения осталось менее 1 года, выгоднее подождать. Экономия составит десятки и сотни тысяч рублей. При стоимости квартиры 8 млн руб. и сроке ещё 8 месяцев — ожидание сэкономит 2 400 000 руб.

Стать резидентом целенаправленно: если у вас есть возможность, просчитайте: за 183 дня в России вы получаете статус резидента, ставку 13% вместо 30%, право применить вычет «доходы минус расходы». При разнице расходов и цены продажи в 2 млн руб. вы заплатите только 260 тыс. (13%), а не 2,4 млн (30% × 8 млн). Физическое присутствие в стране в течение полугода может оправдаться финансово.

Другие статьи кластера «Налог с продажи»:

— [Когда можно продать квартиру без налога: через сколько лет](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/v-sobstvennosti-bolshe-treh-let.html)

— [Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/v-sobstvennosti-menee-treh-let.html)

— [Налоговый вычет при покупке через Госуслуги и ЛК ФНС](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/oformit-cherez-gosuslugi.html)

— [Налоговый вычет через работодателя: пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/cherez-rabotodatelya.html)

## Частые вопросы

**Я гражданин России, но живу за рубежом больше года. Плачу 30% или 13%?**
Гражданство не имеет значения — важно только фактическое пребывание в России. Если за последние 12 месяцев вы провели в РФ менее 183 дней — вы нерезидент, ставка 30%. Если продаёте квартиру, выдержав 5 лет (или 3 года) владения, — налога нет вообще. Норма: ст. 207 НК РФ, п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

**Можно ли избежать 30%, если продать квартиру через доверенность, находясь за рубежом?**
Нет. Доверенность — только способ подписать документы без личного присутствия, статус продавца при этом не меняется. Налоговые обязательства определяются по статусу продавца (резидент/нерезидент) на дату получения дохода, а не по месту подписания договора. Вы остаётесь нерезидентом и платите 30%, если срок не прошёл.

**Когда именно определяется статус — на дату заключения договора или на дату расчётов?**
На дату фактического получения дохода. Для наличных расчётов — дата передачи денег. При аккредитиве или депозите нотариуса — дата зачисления на счёт. При расчётах через ячейку — дата получения доступа к ячейке. Именно за 12 месяцев, предшествующих этой дате, считаются дни пребывания в России для определения статуса (ст. 207 НК РФ).

**Нерезидент продал квартиру дешевле, чем купил. Налог всё равно платить?**
К сожалению, да — если срок владения не прошёл. Нерезидент не может применить вычет «доходы минус расходы», поэтому продажа с убытком не уменьшает налоговую базу. Налог 30% будет считаться от договорной цены (или 70% КС, если это больше). Это несправедливо, но такова действующая норма: ст. 220 НК РФ доступна только резидентам.

**Нужно ли подтверждать ФНС, что срок владения прошёл и налога нет?**
Нет, уведомлять ФНС не нужно — декларацию при освобождении от налога подавать не обязательно. Однако ФНС вправе прислать запрос с просьбой пояснить сделку (Росреестр передаёт данные о купле-продаже). В этом случае достаточно предоставить выписку ЕГРН с датой регистрации права и договор с датой оплаты (для ДДУ). Срок ответа на запрос — 5 рабочих дней.

**Я уехал, но периодически возвращаюсь. Как не потерять статус резидента?**
Вам нужно суммарно набрать 183 дня в России за 12 последовательных месяцев до момента продажи. Подтверждением служат: отметки в паспорте, авиабилеты, выписки из гостиниц. Дни выезда и въезда считаются как дни в России. Лечение и обучение за рубежом до 6 месяцев не прерывают срок (п. 2 ст. 207 НК РФ). Если нужно стать резидентом — планируйте даты поездок заранее.

**Гражданин Украины продаёт квартиру в России. Какой налог?**
Если он нерезидент (менее 183 дней в РФ) и срок владения не прошёл — 30%. Договор об избежании двойного налогообложения между Россией и Украиной исторически существовал, но его практическое применение в 2024–2026 годах фактически заморожено. По формальным критериям, если объект не продан до истечения 5-летнего срока, налог 0%. Если срок не прошёл — 30% без вычетов. Декларация 3-НДФЛ обязательна.

**Покупатель — гражданин России. Он обязан удержать налог с нерезидента-продавца?**
Нет. Физическое лицо-покупатель не является налоговым агентом по НДФЛ при сделках купли-продажи недвижимости. Нерезидент-продавец самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ, сам подаёт декларацию. Налоговый агент возникает только если покупатель — организация или ИП, и покупает у физлица нежилое помещение как предприниматель. При покупке жилья физлицом у физлица — продавец всегда платит сам (ст. 226 НК РФ, исключения не применяются к недвижимости).