# Когда можно продать квартиру без налога в 2026 году: через сколько лет и в каких случаях хватит 3 лет **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/v-sobstvennosti-bolshe-treh-let.html --- Продажа квартиры без налога — главные цифры 2026 Стандартный срок для продажи без НДФЛ5 лет (после 01.01.2016) Срок для единственного жилья (с 2020 г.)3 года Срок для наследства, дарения от родни, приватизации3 года Срок для квартир, купленных до 01.01.20163 года (любой способ) Вычет при продаже без документов о расходах1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК) Минимальная налоговая база70% от кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК) Ставка НДФЛ в 202613–22% (прогрессивная шкала, ФЗ-176/2024) #### Содержание - [Через сколько лет можно продать без налога](#sroki) - [В каких случаях достаточно 3 лет](#tri-goda) - [Единственное жильё: 3 года с 2020 года](#edinstv) - [Как считается срок по разным основаниям](#kak-schitat) - [Как уменьшить налог, если срок не прошёл](#umensit) - [Ставки НДФЛ при продаже в 2026 году](#stavki) - [Калькулятор налога](#kalkulator) - [Порядок подачи декларации 3-НДФЛ](#poryadok) - [Типичные ошибки](#oshibki) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Купил по ДКП или ДДУ Единственная квартира Наследство или дарение Срок не вышел — продать сейчас ДДУ — с какого момента срок ## Через сколько лет можно продать квартиру без налога Срок зависит от двух вещей: когда и как вы получили квартиру. Общее правило для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года, — пять лет. Но для нескольких категорий объектов закон устанавливает сокращённый срок — три года. Ситуация Минимальный срок Норма Куплено до 01.01.2016 (любой способ) 3 года п. 3 ст. 4 ФЗ-382/2014 Единственное жильё на дату продажи 3 года п. 2.1 ст. 217.1 НК (ФЗ-374/2020) Наследство (любой наследодатель) 3 года пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК Дарение от близкого родственника 3 года пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК Приватизация 3 года пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК Пожизненное содержание с иждивением 3 года пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК Купля-продажа, ДДУ, уступка (после 01.01.2016) 5 лет п. 4 ст. 217.1 НК Дарение от посторонних (не родственников) 5 лет п. 4 ст. 217.1 НК Субъекты РФ могут снизить срок. Региональные власти вправе уменьшить 5-летний срок вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Проверьте региональное законодательство — в ряде субъектов приняты льготы для отдельных категорий граждан. ## В каких случаях достаточно 3 лет Трёхлетний срок действует в пяти самостоятельных ситуациях. Достаточно одной из них — дополнительных условий нет. Основание Что нужно знать Куплено до 01.01.2016 Старые правила: три года независимо от способа приобретения. Смотрите дату в выписке ЕГРН. Единственное жильё На дату продажи нет другого жилого помещения в собственности. Исключение: второе жильё куплено не раньше чем за 90 дней до продажи первого — оно не считается. Норма: п. 2.1 ст. 217.1 НК, с 01.01.2020. Наследство Срок идёт с даты открытия наследства (смерти наследодателя), а не с регистрации в Росреестре. Степень родства значения не имеет — льгота для всех наследников. Дарение от близкого родственника или члена семьи Близкие родственники: супруги, родители, дети, братья/сёстры, бабушки/дедушки, внуки (ст. 14 СК РФ). Дарение от тёти, племянника — уже 5 лет. Приватизация или пожизненная рента Приватизирован или полученные по договору пожизненного содержания квартиры — 3 года с даты регистрации права. ## Единственное жильё: новое правило с 2020 года Это самое важное изменение последних лет, которое многие не знают. ФЗ-374 от 23.11.2020 ввёл в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ отдельное основание: квартира, которая на дату продажи является единственной, облагается по 3-летнему правилу — даже если куплена после 2016 года. Как работает правило: продаёте квартиру → на дату сделки у вас нет другого жилого помещения в собственности → ждать нужно было всего 3 года, а не 5. Важно про 90 дней: если вы сначала купили новую квартиру, а потом в течение 90 дней продаёте старую — старая считается единственной. Два объекта в собственности одновременно, но правило всё равно работает. Главное — продать «старую» не позже чем через 90 дней после покупки «новой». СитуацияЕдинственное жильё?Срок Одна квартира, продаёте её Да 3 года Купили новую, продаёте старую в течение 90 дней Да (90-дневная льгота) 3 года Купили новую, продаёте старую через 91+ день Нет 5 лет Есть доля в другой квартире (даже маленькая) Нет 5 лет Квартира в собственности только супруга/ги Да (у вас лично нет) 3 года Доля — это тоже жильё. Если вам принадлежит даже 1/100 доли в другой квартире — правило «единственного жилья» не работает. Учитываются все зарегистрированные на вас жилые помещения, включая доли, комнаты. ## Как правильно считать срок владения Точка отсчёта зависит от того, как вы получили квартиру. Ошибка в расчёте — и налоговая может выставить требование, даже если вы уверены, что сроко уже прошёл. Способ получения Срок считается с Документ Купля-продажа (ДКП) Дата регистрации права в Росреестре Выписка ЕГРН ДДУ / уступка прав Дата полной оплаты по ДДУ (с 2019 г., ФЗ-325) Платёжное поручение, справка застройщика Наследство Дата смерти наследодателя Свидетельство о смерти Дарение Дата регистрации права в Росреестре Выписка ЕГРН Приватизация (до 1998 г.) Дата договора о приватизации Договор передачи жилья Приватизация (после 1998 г.) Дата регистрации права в Росреестре Выписка ЕГРН Через суд Дата вступления решения суда в силу Решение суда с отметкой Наследство: квартира куплена супругом в браке Дата регистрации права на умершего супруга Письма Минфина №03-04-05/30946, №03-04-05/45015 Важно для ДДУ. До 2019 года срок считался с даты регистрации права собственности. После ФЗ-325/2019 — с даты полной оплаты по ДДУ. Если полностью оплатили в 2020-м, а ключи получили в 2022-м — срок идёт с 2020-го. ## Как уменьшить налог, если срок ещё не прошёл Продать раньше срока и не платить ничего — нельзя. Но уменьшить налог до нуля или близко к нулю — реально. Есть три инструмента. 1 Имущественный вычет 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) Доступен всем — не нужно подтверждать расходы. Из цены продажи вычитаете 1 млн, с остатка платите НДФЛ. Если квартира стоит до 1 млн — налога нет вообще. Занижать налоговую базу ниже 70% кадастровой стоимости нельзя (п. 2 ст. 214.10 НК). 2 «Доходы минус расходы» (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) Если есть документы о покупке (ДКП + платёжки) — вычитаете из цены продажи фактические расходы на приобретение. Работает только если квартира куплена, а не подарена или унаследована. При расходах выше цены продажи — налог равен нулю. 3 Зачёт с вычетом покупателя (п. 6 ст. 220 НК РФ) Если в том же календарном году вы покупаете другую квартиру и ещё не использовали вычет покупателя — можно совместить: налог с продажи уменьшается на вычет с покупки (до 260 000 руб. возврата). При совпадении сумм итоговый налог может быть нулевым. Ситуация при продаже Лучший инструмент Результат Квартира подарена или унаследована Вычет 1 млн руб. Налог с суммы сверх 1 млн Квартира куплена и есть документы «Доходы минус расходы» Налог только на прибыль (разницу) Купили дороже, продаёте дешевле «Доходы минус расходы» Налог = 0 (убыток) Покупаете новую в том же году Совмещение с вычетом покупателя Налог может стать нулевым Квартира стоит менее 1 млн руб. Вычет 1 млн руб. Налог = 0 Правило 70% кадастровой стоимости. Если продаёте по заниженной цене, налоговая всё равно возьмёт за основу 70% КС — и только если рыночная цена договора выше этого порога, применяется реальная сумма сделки (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Продажа «за 1 рубль», чтобы избежать налога — не работает. ## Ставки НДФЛ при продаже в 2026 году С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ (ФЗ-176 от 12.07.2024). Ставка зависит от суммарного годового дохода — доход от продажи квартиры входит в эту сумму. Совокупный доход за год Ставка НДФЛ Пример: налог с 1 млн сверх порога До 2 400 000 руб. 13% 130 000 руб. 2 400 000 — 5 000 000 руб. 15% 150 000 руб. 5 000 000 — 20 000 000 руб. 18% 180 000 руб. 20 000 000 — 50 000 000 руб. 20% 200 000 руб. Свыше 50 000 000 руб. 22% 220 000 руб. Нерезиденты РФ (до 183 дней в году) 30% 300 000 руб. Как считается прогрессия. Ставка применяется не ко всему доходу, а только к части, которая попадает в следующий диапазон. Если зарплата 2 млн/год, а доход от продажи квартиры (после вычета расходов) — 1 млн, то совокупный доход 3 млн. С первых 2,4 млн — 13%, с оставшихся 600 тыс. — 15%. ## Калькулятор налога с продажи квартиры ### Рассчитайте НДФЛ Цена продажи (руб.) Кадастровая стоимость (руб.) Вычет / расходы на покупку (руб.) Прочий годовой доход (руб.) Рассчитать Налоговая база (цена или 70% КС — что выше):— После вычета / расходов:— Совокупный доход с учётом прочего:— Макс. ставка НДФЛ в диапазоне:— НДФЛ к уплате:— ## Порядок подачи декларации 3-НДФЛ Даже если налог в итоге равен нулю из-за вычета — декларацию всё равно нужно подать, если срок владения не прошёл (ст. 229 НК РФ). 1 Зайдите в Личный кабинет ФНС на nalog.ru. Раздел «Декларации» → «Заполнить/отправить онлайн». Авторизация через Госуслуги. 2 Заполните 3-НДФЛ за год продажи. Укажите доход, вид вычета (1 млн или расходы), приложите ДКП, платёжки, выписку ЕГРН, документы о расходах на покупку. 3 Срок подачи — до 30 апреля следующего года. Продали в 2025-м — декларация до 30.04.2026. Просрочка: штраф 5% за каждый месяц, минимум 1 000 руб. (ст. 119 НК РФ). 4 Уплатите НДФЛ до 15 июля того же года. Если налог равен нулю — платить ничего, но декларация всё равно подаётся. Если срок уже прошёл — декларацию подавать не нужно. Если налоговая прислала требование (чаще всего при наследстве: ФНС видит дату регистрации, а не открытия наследства) — напишите пояснение с документами о дате начала срока. ## Типичные ошибки ОшибкаПравильно Считать срок по ДДУ с даты регистрации права С 2019 года — с даты полной оплаты по ДДУ (ФЗ-325/2019) Считать срок по наследству с регистрации в Росреестре С даты смерти наследодателя (открытия наследства) Думать, что пенсионеры не платят налог Пенсионеры платят НДФЛ с продажи на общих основаниях — отдельных льгот нет Применять вычет 1 млн к каждой доле по отдельности при совместной продаже Вычет 1 млн делится между продавцами пропорционально долям (Письмо Минфина №03-04-05/27263) Думать, что небольшая доля в другой квартире не мешает правилу единственного жилья Любая доля означает, что квартира не единственная Не подавать декларацию, если вычет покрывает налог полностью Декларацию обязаны подать, если срок не прошёл (ст. 229 НК) Другие статьи кластера «Налог с продажи квартиры»: — [Налог с продажи квартиры, полученной по наследству](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/kv-po-nasledstvu.html) — [Налог с продажи подаренной квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/podarennoj-kvar.html) — [Налог с продажи доли в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/doli-v-kv.html) — [Налоговый вычет при покупке — как получить](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nalogovyj-vychet/cherez-rabotodatelya.html) ## Частые вопросы **Если квартира досталась по наследству — когда начинается срок?** С даты смерти наследодателя — именно эта дата считается днём открытия наследства (ст. 1114 ГК РФ). Дата получения свидетельства о праве на наследство и дата регистрации права в Росреестре для расчёта срока значения не имеют. Если налоговая прислала требование — напишите объяснение с копией свидетельства о смерти наследодателя. **Квартира куплена в браке — как считается срок при продаже после развода?** Срок считается с момента первоначальной регистрации права на одного из супругов в период брака. После развода и переоформления по соглашению о разделе срок не обнуляется — начало не сдвигается. Позиция Минфина: Письмо №03-04-05/91152 от 2020 г. **Пенсионер — есть ли льгота по налогу с продажи квартиры?** Нет. Пенсионеры платят НДФЛ с продажи квартиры на общих основаниях — никаких дополнительных льгот или освобождений нет. Доступны только общие правила: 3 или 5 лет, вычет 1 млн, «доходы минус расходы». [Подробнее о налоге для пенсионеров →](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/platyat-li-pensionery.html) **Можно ли совместить вычет продавца и покупателя в одной декларации?** Да, при условии: оба объекта — продаваемый и покупаемый — попадают в один налоговый период (один календарный год). Показываете доход от продажи, применяете к нему вычет или расходы, и одновременно заявляете вычет покупателя (до 260 000 руб. возврата). Итоговый НДФЛ может оказаться нулевым. Норма: п. 6 ст. 220 НК РФ. **Что если продаю квартиру дешевле, чем купил?** При вычете «доходы минус расходы» налогооблагаемая база будет нулевой — НДФЛ не платится. Но есть ограничение: налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК). То есть если продали за бесценок, за основу всё равно возьмут 70% КС. **Если квартира получена по ДДУ — когда именно начинается срок?** С 2019 года (ФЗ-325 от 29.09.2019): с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки прав. Если оплата была поэтапаной — с даты последнего платежа, после которого оплата стала полной. До 2019 года действовало старое правило — с регистрации права собственности. Норма: абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ. **Нерезидент — какой налог и есть ли льготы по сроку?** Нерезиденты (менее 183 дней в России в течение 12 последовательных месяцев) платят НДФЛ по ставке 30%. Льготы по минимальному сроку владения на них не распространяются — 30% вне зависимости от срокаа. [Подробнее о налоге для нерезидентов →](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr/skolko-zaplatyat-nerezidenty.html) **Нужно ли подавать декларацию, если срок прошёл и налога нет?** Нет. Если минимальный срок владения истёк — доход полностью освобождён от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ), декларацию подавать не нужно. Если ФНС прислала уведомление — приложите документы, подтверждающие срок, и напишите пояснение в свободной форме.