# Пошаговая инструкция по продаже квартиры, находящейся в долевой собственности

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html

---

Произошедшие в 2016 году изменения в законодательстве коснулись в первую очередь сделок с теми квартирами, которые находятся в долевой собственности. Теперь, продавая такое жильё, собственники должны учитывать ряд дополнительных моментов.

Посмотрим же, как будет выглядеть такая сделка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. 

## Как продать жилье, находящееся в общем владении нескольких человек?

Согласно ГК РФ, **любое имущество может находиться как в единоличной, так и в общей собственности**. Жилая недвижимость не является исключением. Однако в отношении неё действуют некоторые особые правила. Из-за них алгоритм продажи такой квартиры будет выглядеть следующем образом.

### Соглашение собственников долей о реализации недвижимости

Ч. 1 ст. 246 ГК РФ предусматривает, что распоряжаться имуществом, которое находится в общей долевой собственности, могут только все её сособственники по общему согласию. Поэтому прежде чем искать покупателя и заключать с ним договор купли-продажи, собственники долей в праве на жильё должны договориться между собой о том, желают ли они совершать такую сделку ([как продать свою долю в квартире](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli)?).

**Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности**

- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных [статьей 250](https://www.zakonrf.info/gk/250/) настоящего Кодекса.

Соглашение о продаже может быть заключено:

- **Устно**. В этом случае в дальнейшем договор и все иные документы, связанные с заключением договора и регистрацией права собственности на покупателя должны подписывать все сособственники вместе (как быть, если [один из собственников несовершеннолетний](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/s-dolej-nesovershennoletnego.html)?).

- **Письменно**. С выдачей нотариальной [доверенности на продажу квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/oformlenie-doverennosti.html) на одного из сособственников или на посредника, который будет представлять интересы их всех. В этом случае для документов в дальнейшем достаточно будет лишь подписи самого представителя с доверенностями. О том, как происходит продажа квартиры по доверенности, читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html), а [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/oformlenie-doverennosti.html) вы узнаете о том, как составить такой документ.

**ВАЖНО!** В том случае если согласия на продажу добиться не удалось, заинтересованные сособственники могут распорядиться лишь своими долями в праве на квартиру.
Однако при этом они должны учитывать ограничения, предусмотренные гражданским законодательством (в частности, установленное ст. 250 ГК РФ преимущественное право покупки доли владельцами других долей).

### Определение рыночной стоимости

**Цену, по которой будет продана квартира, стороны определяют самостоятельно**. Поэтому все собственники долей по общему согласию или же их общий представитель по доверенности определяют, сколько квартира будет стоить.

Сделать это можно следующими способами:

- **Проанализировать сложившиеся рыночные цены**. Для этого достаточно посмотреть объявления о [продаже квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha) и учесть, сколько обычно просят продавцы за квартиры аналогичной площади и комнатности, расположенные примерно в том же районе.

- **Обратиться к эксперту-оценщику**. Этот специалист даст полное и объективное заключение о том, сколько должна стоить квартира на рынке, исходя из её состояния на текущий момент.

**ВНИМАНИЕ!** Необходимо помнить, что ни заключение эксперта, ни собственный анализ не гарантируют, что продажа состоится именно по этой цене. Покупатель может не согласиться с запрашиваемой ценой.
Однако если покупатель будет приобретать квартиру на взятые по договору средства, заключение эксперта облегчит задачу обеим сторонам договора.

### Поиск покупателя

Следующим этапом при совершении сделки является поиск другой стороны для договора. Сделать это можно следующими способами:

- **Подать объявление о продаже квартиры в газеты или на сайты объявлений**.Преимуществом этого способа является его дешевизна. Недостаток – никаких гарантий, что покупатель будет найден и окажется добросовестным лицом.

- **Обратиться к знакомым**.Такой вариант подходит тем, кто уже заранее знает, кто из знакомых или родственников собирается приобретать жильё. Преимущество этого способа – более доверительные отношения между сторонами. Недостаток – тот же, что и при подаче объявления.

- **Обратиться в агентство недвижимости**.
**СПРАВКА!** По заключённому с риелтором договору агентство будет оказывать содействие в поиске покупателя и оформлении сделки, выступая посредником и гарантом её правильности.
Недостаток такого способа состоит в том, что придётся оплачивать услуги риэлтора (хотя бы в виде процента от сделки), а также в том, что договор будет эксклюзивным – и продавцы сами не смогут искать покупателя или обратиться в другое агентство ([как осуществить продажу без риэлтора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/bez-rieltora.html)?).

### Какие документы нужны для сделки?

**Для того чтобы продать жильё, потребуется следующий [пакет документации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/kakie-dokumenty.html)**:

- Документы, по которым квартира приобреталась (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор приватизации, дарения и т. д.).

- Документы, подтверждающие право собственности на жильё. С 1 января 2017 года это право подтверждается только выпиской из ЕГРН. Использовавшиеся ранее свидетельства о праве собственности на квартиру более не выдаются и не используются.

- Технические документы на квартиру (поэтажный план, экспликация и т. д.). За ними необходимо обращаться в местное БТИ. Услуга по подготовке платная, срок изготовления – около двух недель.

- Выписка из домовой книги. Предоставляется в ЕИРЦ. Документ выдаётся в день обращения, изготовление обычно бесплатное.

- Если одним или несколькими сособственниками доля приобреталась во время брака, может потребоваться ещё и нотариально заверенное [согласие супруга на продажу квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html). Связано это с тем, что, согласно ст. ст. 33 и [34 СК РФ](https://www.zakonrf.info/sk/34/), совместно нажитое имущество находится не в долевой, а в совместной собственности, за исключением того, что было приобретено по безвозмездным сделкам или куплено на нажитые до брака средства.

Кроме перечисленных документов неплохо было бы знать, [какие документы должен предоставить продавец квартиры покупателю](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/dokumentatsiya.html).

**Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов **

- 

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

- Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями [257](https://www.zakonrf.info/gk/257/) и [258](https://www.zakonrf.info/gk/258/) Гражданского кодекса Российской Федерации.

- [Скачать бланк согласия супруга(супруги) на продажу доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-blank-1.doc)

- [Скачать бланк согласия супруга на продажу доли в квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-na-prodazhu-obrazec.doc)

### Заказ выписки из ЕГРН

Поскольку одним из необходимых для совершения сделки документов является выписка из Единого госреестра недвижимости, на её получении необходимо остановиться особо.

**Получить выписку из ЕГРН можно следующими способами**:

- Обратиться напрямую в регистрирующий орган – Росреестр.

- Обратиться в действующий на территории города МФЦ. В этом случае специалисты центра примут заявление и сами передадут его в Росреестр.

- Отправить заявление по почте заказным письмом с уведомлением в адрес Росреестра. Заявление и прилагающиеся к нему документы в этом случае должны быть нотариально заверены.

- Заказать выписку онлайн на [официальном сайте Росреестра](https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1) или через [портал «Госуслуги»](https://www.gosuslugi.ru/283020/11/info). В этом случае документ будет предоставлен быстрее всего, однако потребуется предварительно пройти электронную регистрацию.

**ВАЖНО!** При заказе выписки онлайн может быть предоставлена как бумажная распечатка, заверенная печатью и подписью регистратора (она может быть направлена по почте в адрес заявителя) – так и электронный документ, заверенный цифровой подписью.
С точки зрения закона оба документа имеют равную юридическую силу.

[Скачать бланк заявления о получении выписки из ЕГРН](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/obrazec_zayavleniya_na_vypisku_egrn_egrp.doc)

### Оформление договора и удостоверение его у нотариуса

Согласно [ст. 550 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/550/), договор купли-продажи, касающийся недвижимости, должен быть составлен:

- Только в письменной форме.

- Только в виде единого документа, подписанного как продавцом, так и покупателем.

Относительно сделок с квартирами (равно как и другой недвижимостью), находящимися в долевой собственности, действует правило: такой договор должен быть дополнительно заверен у нотариуса. Это предусмотрено [ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.zakonrf.info/doc-33319249/gl6-st42/). **Кроме нотариальной формы, других дополнительных требований закон не предусматривает**.

Стороны могут сами составить этот документ, используя какие угодно формулировки и фиксируя любые условия. Важно лишь, чтобы в договоре были отражены следующие моменты:

- **Точное указание на стороны сделки** (полные имена, крайне желательно – паспортные данные как продавцов, так и покупателя, если продажа осуществляется по доверенности – то данные поверенного и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия).

- **Предмет договора**. Должно быть указано достаточно данных, чтобы можно было отличить продаваемую квартиру от любой другой. Это означает, что в договоре следует указать либо точный адрес квартиры, либо её кадастровый номер (наилучший вариант – и то, и другое вместе).

- **Цена**. [Ст. 555 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/555/) предусматривает, что общие правила купли-продажи, при которых при отсутствии в договоре цены стоимость продаваемого имущества определяется по цене на аналогичный товар, к сделкам с недвижимостью не применяются.

Это лишь существенные условия, при отсутствии которых договор не будет считаться заключённым, а право не пройдёт регистрацию в Росреестре.

**СПРАВКА!** Стороны могут указать в договоре и другие условия, которые они считают важными: порядок расчётов, ответственность за нарушение обязательств и т. д.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры в долевой собственности](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/dogovor-pokupki-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov-blank-1.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Dogovor-kupli-prodazhi-s-dvumya-sobstv-1-1.doc)

### Регистрация прав покупателя

После того как договор был подписан, покупатель должен зарегистрировать возникшее у него право собственности на приобретённое жильё. Для этого он должен подать заявление в Росреестр напрямую, через МФЦ или через [сайт «Госуслуги»](https://www.gosuslugi.ru/). Для этого потребуется заявление установленной формы, а также документы, переданные продавцами.

**При регистрации права оплачивается госпошлина**. Её размер устанавливается НК РФ и составляет:

- Для граждан – 2000 рублей.

- Для организаций – 22000 рублей.

В соответствии со [ст. 86.2 Основ законодательства о нотариате](https://www.zakonrf.info/doc-13410943/r2-gl15-st86.2/), **подать документы на государственную регистрацию права можно через нотариуса**.

- [Скачать бланк заявления о регистрации прав собственности на недвижимость](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Zayavlenie-v-Rossreestr-o-registratsii-prava-sobstvennosti-blank-6.doc)

- [Скачать образец заявления о регистрации прав собственности на недвижимость](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/obrazec_zapolnennyj_zayavleniya_o_gosregistracii_prava_sobstvennosti-3.xls)

### Порядок оплаты

Договор купли-продажи подразумевает, что не только продавец передаёт покупателю имущество, но и покупатель обязан передать продавцу деньги.

**ВНИМАНИЕ!** Порядок, сроки и условия оплаты стороны могут определить в договоре самостоятельно.
Могут быть использованы следующие варианты:

- **Полная предоплата**. В этом случае покупатель вносит всю стоимость квартиры сразу при подписании договора.

- **Частичная предоплата в форме аванса**. В этом случае покупатель вносит часть денег, продавец передаёт ему квартиру, а оставшаяся сумма гасится позднее.

- **Частичная предоплата в виде задатка** ([ст. ст. 380 – 381 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/380,381,381.1,381.2/)). В отличие от аванса, который при отказе от договора просто возвращается покупателю, задаток служит ещё и мерой обеспечения. Если в срыве договорённости виноват покупатель, задаток остаётся у продавца и не возвращается, если же виноват продавец – возвращается в двойном размере.Однако условия о задатке всегда должны быть чётко оформлены либо в договоре купли-продажи, либо в отдельном соглашении. Если такое условие не оговорено, все платежи считаются авансовыми.

- **Оплата после передачи квартиры**. В этом случае продавец сначала передаёт квартиру покупателю, и лишь потом получает деньги.

- [Скачать бланк соглашения о задатке](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglsashenie-zadatok.doc)

- [Скачать образец соглашения о задатке](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglsashenie-zadatok-obrazets.doc)

Вне зависимости от использованного варианта, при продаже жилья, находившегося в долевой собственности, вырученные деньги распределяются между прежними сособственниками. **Сумма делится пропорционально долям в праве, которые раньше им принадлежали**.

Вам предстоит продажа квартиры? Тогда вам следует ознакомиться с нашими статьями о том, [сколько можно жить без прописки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/skolko-mozhno-zhit-bez-propiski.html) после продажи, как [произвести сделку после вступления в наследство](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/posle-vstupleniya-v-nasledstvo.html) и как [осуществить эту процедуру быстро и выгодно](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/srochnaya.html).
## Заключение

Продажа находящейся в долевой собственности квартиры несколько отличается от сделок с той, которая находится в единоличной собственности. Однако при грамотном подходе к оформлению договора сделка будет законной, право будет зарегистрировано, а деньги за квартиру получены.