Особенности и порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Время на чтение: 4 минуты Добавить в закладки
0
378 просмотров

Владеть долями в праве на жилую недвижимость может любой человек. Не являются исключением и дети, которые ещё не достигли 18 лет.

Однако для совершения сделок с квартирами, у которых есть такие собственники, требуются особые действия. Как продать жилье, если в нем есть доля несовершеннолетнего собственника?

Посмотрим, как именно осуществляется такая продажа.

Показать содержание

Можно ли продать жилье в этом случае?

Общие правила купли-продажи жилья регламентируются ГК РФ (в частности, § 7 главы 30), а также ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В целом закон не содержит прямого запрета на то, чтобы продавцами выступали несовершеннолетние. Однако их участие возможно только с определёнными ограничениями:

  • Дети до 14 лет не подписывают договор – от их имени расписываются родители либо опекуны (для сирот и детей, родители которых лишены прав).
  • Лица в возрасте от 14 до 18 лет договор подписать могут, но лишь с разрешения родителей (причём обоих, имеющих по отношению к ним права) или же лиц, которые их заменяют.

Кроме того, для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется соблюдение специфических условий, которые нужно иметь в виду.

Читайте также: Как продать квартиру в долевой собственности целиком?

Условия сделки

Прежде всего, права ребёнка в России должны быть защищены особым образом. Согласно ФЗ «Об опеке и попечительстве» этим занимаются особые региональные или, что бывает чаще, муниципальные органы опеки.

Справка. Для того чтобы осуществить сделку необходимо получить письменное разрешение (обычно в форме приказа за подписью главы муниципального образования). Это требование предусмотрено ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 2 ст. 37 ГК РФ.

При продаже доли ребёнка есть два варианта дальнейших действий:

  1. Несовершеннолетнему будет выделена аналогичная или большая доля в квартире, которая приобретается после покупки.
  2. Если покупка не планируется, деньги от продажи доли должны быть положены на специальный счёт ребёнка. Использоваться они могут только на покупку жилья и только с разрешения органов опеки.

Кроме того, необходимо соблюдать и иные ограничения, установленные для сделок с имуществом, которое находится в долевой собственности:

  • Заключать договор купли-продажи необходимо со всеми лицами, владеющими долями. Иначе квартира будет приобретена не полностью, а у покупателя появится лишь своя доля в праве собственности на неё.
  • Если покупается только доля, то прежде чем продать её постороннему лицу, продавец должен письменно предложить покупку по той же цене и на таких же условиях другим сособственникам. Лишь если они отказались либо не дали согласия в течение месяца – тогда можно заключать договор.

Пошаговая инструкция продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, написана в этой статье.

Порядок действий

Продавать квартиру, частью права на которую владеет ребёнок, не достигший 18 лет, необходимо в следующем порядке.

Какие документы нужны?

Купля-продажа жилья в обязательном порядке осуществляется с помощью договора в письменной форме. Однако помимо него потребуется подготовить дополнительно следующий пакет документов:

  1. Разрешение от органов опеки. Без него сделка становится недействительной.
  2. Выписка из ЕГРН, выданная Росреестром и подтверждающая права на квартиру. Кроме того, после января 2017 года этот же документ содержит кадастровую информацию и заменяет собой кадастровый паспорт.
  3. Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. Вместо справки может использоваться актуальная выписка из домовой книги.
  4. Письменное разрешение, заверенное у нотариуса, на продажу доли ребёнка. Разрешение должны дать оба родителя.

Это необходимый минимум, без которого даже думать о сделке не стоит. Однако в зависимости от конкретной ситуации и предмета сделки могут потребоваться и иные документы. Например, покупатель вправе запросить и справку о задолженности по оплате за квартиру, поскольку после регистрации права все долги перейдут к нему.

ВАЖНО: Хотя выписка из ЕГРН формально не имеет срока давности, использовать необходимо те, которые не старше месяца. Дело в том, что этот документ содержит информацию лишь на дачу выдачи, а чем больше прошло времени, тем больше вероятность того, что ситуация с квартирой изменилась.

О том, какие документы могут понадобиться для продажи квартиры, говорится здесь.

Получение разрешения от органов опеки

Порядок действий при получении письменного разрешения органа опеки будет следующим:

  1. Оба родителя должны обратиться в ООиП (напрямую или через МФЦ), подав заявление. Оно составляется в произвольной форме, но должно содержать информацию о заявителях, их ребёнке и условиях предстоящей сделки.
  2. К заявлению прилагаются документы. В первую очередь это текст договора (или предварительный договор, если он уже заключён), выписка из ЕГРН на обе квартиры. При необходимости опека может запросить дополнительную документацию.
  3. В течение 15 дней с момента когда заявление поступило опека должна дать письменный ответ. Если заявление было подано не напрямую, а при помощи МФЦ, срок увеличивается на то время, что необходимо для передачи документов из центра в муниципальные органы.

Ответить опека может двояко:

  1. Подготовить и подписать приказ от имени главы местного самоуправления, которым даётся разрешение на совершение сделки.
  2. Отказать с указанием причин и мотивов для отказа.

В частности, отказ возможен:

  • Если приобретаемое взамен жильё имеет худшее качество и меньшую жилплощадь.
  • Если доля в праве, приходящаяся на ребёнка, уменьшается (например, если у прежней квартиры было три сособственника, а после покупки новой будет четыре).
  • Если по своим условиям сделка с жильём может быть оспорена.

Возможны и другие причины. Главным должно быть то, что инспектор имеет все основания считать, что продажа доли негативно отразится на интересах ребёнка.

Разрешение тоже может быть двояким:

  1. На продажу квартиры с последующей покупкой новой, причём доля в праве на несовершеннолетнего должна быть зарегистрирована раньше, чем состоится продажа прежней квартиры.
  2. На продажу с зачислением полагающейся ребёнку доли от цены на целевой банковский счёт. Позднее деньги с этого счёта будут использованы для покупки другого жилья.
Внимание! Ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусматривает, что при обнаружении сделки, совершённой с долей ребёнка без разрешения, местный орган опеки обязан подать в суд иск и потребовать расторжения незаконного договора. Поэтому пытаться обойтись без этого документа – крайне неразумно.

Что делать после получения разрешения?

Если инспекторы местной опеки не нашли причин для отказа и не возражают против продажи, договор подписывается и вместе с прилагающимися документами подаётся в Росреестр на регистрацию права (напрямую, через МФЦ или портал «Госуслуги»). В число прочих документов в этом случае должно входить и полученное разрешение.

В том же случае если опека дала отказ, её действия можно обжаловать в районном суде. Если судья сочтёт доводы заявителя обоснованными, решение муниципального органа будет отменено и опеку обяжут дать согласие на сделку.

Если вам предстоит процедура продажа квартиры, то вам стоит прочитать следующие статьи на эту тему:

Заключение

Необходимость получать разрешение на продажу квартиры с долей ребёнка связано с тем, что российское законодательство предусматривает особую защиту для несовершеннолетних граждан. Если же попытаться обойти это требование, сделка не пройдёт процедуру регистрации прав либо может быть отменена в судебном порядке.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Комментировать
0
378 просмотров

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Комментариев нет, будьте первым кто его оставит
Это интересно

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: