# Особенности и порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/s-dolej-nesovershennoletnego.html

---

Владеть долями в праве на жилую недвижимость может любой человек. Не являются исключением и дети, которые ещё не достигли 18 лет.

Однако для совершения сделок с квартирами, у которых есть такие собственники, требуются особые действия. Как продать жилье, если в нем есть доля несовершеннолетнего собственника?

Посмотрим, как именно осуществляется такая продажа.

## Можно ли продать жилье в этом случае?

Общие правила купли-продажи жилья регламентируются ГК РФ (в частности, § 7 [главы 30](https://www.zakonrf.info/gk/gl30/)), а также [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](https://www.zakonrf.info/doc-33319249/). В целом з**акон не содержит прямого запрета на то, чтобы продавцами выступали несовершеннолетние**. Однако их участие возможно только с определёнными ограничениями:

- Дети до 14 лет не подписывают договор – от их имени расписываются родители либо опекуны (для сирот и детей, родители которых лишены прав).

- Лица в возрасте от 14 до 18 лет договор подписать могут, но лишь с разрешения родителей (причём обоих, имеющих по отношению к ним права) или же лиц, которые их заменяют.

Кроме того, для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему, требуется соблюдение специфических условий, которые нужно иметь в виду.

Читайте также: [Как продать квартиру в долевой собственности целиком](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html)?

## Условия сделки

Прежде всего, **права ребёнка в России должны быть защищены особым образом**. Согласно [ФЗ «Об опеке и попечительстве»](https://www.zakonrf.info/doc-16213806/) этим занимаются особые региональные или, что бывает чаще, муниципальные органы опеки.

**Справка.** Для того чтобы осуществить сделку необходимо получить письменное разрешение (обычно в форме приказа за подписью главы муниципального образования). Это требование предусмотрено ч. 3 [ст. 60 СК РФ](https://www.zakonrf.info/sk/60/) и ч. 2 [ст. 37 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/37/).
**При продаже доли ребёнка есть два варианта дальнейших действий: **

- Несовершеннолетнему будет выделена аналогичная или большая доля в квартире, которая приобретается после покупки.

- Если покупка не планируется, деньги от [продажи доли](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/doli) должны быть положены на специальный счёт ребёнка. Использоваться они могут только на покупку жилья и только с [разрешения органов опеки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/razreshenie-opeki.html).

Кроме того, **необходимо соблюдать и иные ограничения, установленные для сделок с имуществом**, которое находится в долевой собственности:

- Заключать договор купли-продажи необходимо со всеми лицами, владеющими долями. Иначе квартира будет приобретена не полностью, а у покупателя появится лишь своя доля в праве собственности на неё.

- Если покупается только доля, то прежде чем продать её постороннему лицу, продавец должен письменно предложить покупку по той же цене и на таких же условиях другим сособственникам. Лишь если они отказались либо не дали согласия в течение месяца – тогда можно заключать договор.

Пошаговая инструкция продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, написана в [этой статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/pri-dolevoj-sobstvennosti.html).

## Порядок действий

Продавать квартиру, частью права на которую владеет ребёнок, не достигший 18 лет, необходимо в следующем порядке.

### Какие документы нужны?

Купля-продажа жилья в обязательном порядке осуществляется с помощью договора в письменной форме. Однако помимо него потребуется подготовить дополнительно следующий пакет документов:

- **Разрешение от органов опеки.** Без него сделка становится недействительной.

- **Выписка из ЕГРН**, выданная Росреестром и подтверждающая права на квартиру. Кроме того, после января 2017 года этот же документ содержит кадастровую информацию и заменяет собой кадастровый паспорт.

- **Справка о лицах, зарегистрированных в квартире. **Вместо справки может использоваться актуальная выписка из домовой книги.

- **Письменное разрешение**, заверенное у нотариуса, на продажу доли ребёнка. Разрешение должны дать оба родителя.

Это необходимый минимум, без которого даже думать о сделке не стоит. Однако в зависимости от конкретной ситуации и предмета сделки могут потребоваться и иные документы. Например, покупатель вправе запросить и справку о задолженности по оплате за квартиру, поскольку после регистрации права все долги перейдут к нему.

**ВАЖНО:** Хотя выписка из ЕГРН формально не имеет срока давности, использовать необходимо те, которые не старше месяца. Дело в том, что этот документ содержит информацию лишь на дачу выдачи, а чем больше прошло времени, тем больше вероятность того, что ситуация с квартирой изменилась.
О том, какие документы могут понадобиться для продажи квартиры, говорится [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/kakie-dokumenty.html).

### Получение разрешения от органов опеки

**Порядок действий при получении письменного [разрешения органа опеки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/razreshenie-opeki.html) будет следующим: **

- Оба родителя должны обратиться в ООиП (напрямую или через МФЦ), подав заявление. Оно составляется в произвольной форме, но должно содержать информацию о заявителях, их ребёнке и условиях предстоящей сделки.

- К заявлению прилагаются документы. В первую очередь это текст договора (или предварительный договор, если он уже заключён), выписка из ЕГРН на обе квартиры. При необходимости опека может запросить дополнительную документацию.

- В течение 15 дней с момента когда заявление поступило опека должна дать письменный ответ. Если заявление было подано не напрямую, а при помощи МФЦ, срок увеличивается на то время, что необходимо для передачи документов из центра в муниципальные органы.

- [Скачать бланк заявления в органы опеки](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/blank-zayavleniya-v-organy-opeki.docx)

- [Скачать образец заявления в органы опеки](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/obrazets-zayavleniya-v-organy-opeki.docx)

**Ответить опека может двояко**:

- Подготовить и подписать приказ от имени главы местного самоуправления, которым даётся разрешение на совершение сделки.

- Отказать с указанием причин и мотивов для отказа.

**В частности, отказ возможен**:

- Если приобретаемое взамен жильё имеет худшее качество и меньшую жилплощадь.

- Если доля в праве, приходящаяся на ребёнка, уменьшается (например, если у прежней квартиры было три сособственника, а после покупки новой будет четыре).

- Если по своим условиям сделка с жильём может быть оспорена.

Возможны и другие причины. Главным должно быть то, что **инспектор имеет все основания считать, что продажа доли негативно отразится на интересах ребёнка**.

Разрешение тоже может быть двояким:

- На [продажу квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha) с последующей покупкой новой, причём доля в праве на несовершеннолетнего должна быть зарегистрирована раньше, чем состоится продажа прежней квартиры.

- На продажу с зачислением полагающейся ребёнку доли от цены на целевой банковский счёт. Позднее деньги с этого счёта будут использованы для покупки другого жилья.

**Внимание! ** Ч. 4 [ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»](https://www.zakonrf.info/doc-16213806/gl4-st21/) предусматривает, что при обнаружении сделки, совершённой с долей ребёнка без разрешения, местный орган опеки обязан подать в суд иск и потребовать расторжения незаконного договора. Поэтому пытаться обойтись без этого документа – крайне неразумно.
### Что делать после получения разрешения?

Если инспекторы местной опеки не нашли причин для отказа и не возражают против продажи, **договор подписывается и вместе с прилагающимися документами подаётся в Росреестр на регистрацию права** (напрямую, через МФЦ или [портал «Госуслуги»](https://www.gosuslugi.ru/)). В число прочих документов в этом случае должно входить и полученное разрешение.

В том же случае если опека дала отказ, её действия можно обжаловать в районном суде. Если судья сочтёт доводы заявителя обоснованными, решение муниципального органа будет отменено и опеку обяжут дать согласие на сделку.

- [Скачать бланк договора купли-продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-kupli-prodazhi-s-nesovereshennoletnim-blank.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-kupli-prodazhi-s-nesovershennoletnim-obrazets.doc)

Если вам предстоит процедура продажа квартиры, то вам стоит прочитать следующие статьи на эту тему:

- [Налогообложение сделки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/nalog-s-pr).

- Особенности [продажи в ипотеку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku) и [с материнским капиталом](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/s-mat-kapitalom).

- Сколько можно жить [без прописки после продажи жилья](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/skolko-mozhno-zhit-bez-propiski.html)?

- [Как провести сделку по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html) и [составить такой документ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/oformlenie-doverennosti.html)?

- [Как срочно осуществить такую процедуру](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/srochnaya.html)?

## Заключение

Необходимость получать разрешение на продажу квартиры с долей ребёнка связано с тем, что российское законодательство предусматривает особую защиту для несовершеннолетних граждан. Если же попытаться обойти это требование, сделка не пройдёт процедуру регистрации прав либо может быть отменена в судебном порядке.