+7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Закон для всех един! Правомерна ли продажа квартиры с материнским капиталом без выделения доли ребенку?

2
337 просмотров

С 2007 года за рождение или усыновление второго ребенка россияне стали получать ощутимую поддержку: материнский капитал. И самым популярным расходованием целевых средств является улучшение жилищных условий семьи.

Данное направление имеет ряд обязательных условий, одним из которых является обязательное выделение долей несовершеннолетним детям. В дальнейшем, когда у семьи возникает необходимость продать данное жилье, например, в целях расширения жилплощади или переезда в другой город, возникают сложности.

Содержание:

Возможно ли продать купленное по сертификату жилье?

При покупке жилья с использованием средств материнского капитала, его оформление в собственность всех членов семьи, является необходимым условием.

Поэтому органы опеки и попечительства следят за выполнением этого условия в отношении несовершеннолетних, чтобы те не остались без жилья.

Таким образом, продажа квартиры без выделения долей несовершеннолетнему ребенку невозможна.

Чтобы продать квартиру, приобретенную под материнский капитал, необходимо:

  1. Дождаться когда все дети, на которых зарегистрированы доли, станут совершеннолетними и получат право распоряжаться своим имуществом.
  2. Получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилья.

Чтобы получить разрешение родителям придется доказать ООиП, что имущественные права детей не будут нарушены, и сделать это можно будет следующими способами:

  1. Несовершеннолетние дети получат равноценные доли в другом жилом помещении, то есть полностью будут соблюдены их имущественные права.
  2. Жилищные условия детей либо не изменятся, либо будут улучшены, а размер площади на одного человека не будет уменьшен.

При соблюдении этих условий ООиП одобрит продажу жилья. Чтобы получить разрешение необходимо будет собрать пакет документов:

  • Заявление о распоряжении имуществом.
  • Копии или оригиналы документов, удостоверяющих личность родителей и детей.
  • Заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке.
  • Документы на жилье.
  • Справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Как улучшить условия проживания, если нотариальное обязательство еще не соблюдено?

Как только семья получает сертификат о материнском капитале, все ее действия по его реализации попадают под строгий контроль Пенсионного фонда РФ.

Государство строго следит за соблюдением прав детей, поэтому подобные сделки всегда необходимо оформлять в строгом соответствии с правилами, иначе они могут быть признанны недействительными.

В случае, когда жилье приобреталось с помощью ипотечного займа, для детей нотариально оформлялось письменное обязательство выделить детям доли. Срок исполнения данного обязательства составляет до 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Так как в законодательстве не предусмотрено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, приобретенное таким образом, может быть продано, поэтому продать его можно в любое время.

При этом, чтобы не возникло подозрений в мошенничестве необходимо будет так же получить одобрение сделки у Органов опеки и попечительства. Получить разрешение ООиП можно в случае, если:

  1. Дети получат аналогичные доли в другом жилье, например, в приобретаемом, или уже имеющемся жилье, или в квартире родственников. Совершить сделку таким образом, чтобы дети остались вообще без своих долей, в любом случае не получится.
  2. Жилплощадь, которую планируется продать, должна быть оформлена на одного из супругов, а не только на детей.
  3. Так как сделка проводится в период, когда оба родителя состоят в браке, необходимо будет оформить у нотариуса письменное согласие, как на продажу жилплощади, так и на выделение долей детям в другом жилом помещении.

Каким образом получить согласие на договор без выделения долей детям?

Бывают исключения из правил, которые позволяют семье продать жилье без выделения долей детям, но это должна быть обязательно вынужденная мера.

Примером может быть тяжелая болезнь ребенка, на лечение которого требуется большая сумма денег. В таком случае, для того чтобы ООиП одобрили эту сделку необходимо будет представить доказательства, подтверждающие необходимость продажи жилья для использования вырученных средств на лечение ребенка.

Варианты осуществления сделки с выделением долей несовершеннолетним

Законодательством не предусмотрено запрета на продажу квартиры, купленной под материнский капитал, однако, чтобы сделку признали законной, есть только пара вариантов осуществления продажи. При продаже могут возникнуть 2 случая:

  • случай, в котором квартира продается без обременений;
  • случай, когда квартира заложена в банк.

Жилплощадь без обременений

Закон не запрещает распоряжаться имуществом несовершеннолетних детей, если:

  1. Получено одобрение органов опеки и попечительства.
  2. Не будут нарушены имущественные права детей и они обязательно получат свои доли в другом жилье.

Далее для того чтобы можно было совершить сделку необходимо выписать всех членов семьи из жилого помещения. Просто так взять и выписать несовершеннолетнего члена семьи невозможно, надо обязательно зарегистрировать их в другой квартире. Поэтому, прежде чем осуществить продажу, необходимо:

  1. Купить новую квартиру.
  2. Оформить на нее права.
  3. Зарегистрировать выдел долей.

Таким образом, на руках у родителей появится заверенный нотариусом договор о предварительном совершении сделки по приобретению жилья, что может послужить доказательством для ООиП. Перед осуществлением сделки нужно убедиться, что:

  1. Новое жилье больше по площади либо такое же, как и предыдущее.
  2. Материальная доля ребенка не станет меньше предыдущей.
  3. Техническое состояние жилья не станет хуже.
Если все моменты сделки соблюдены, документы на новое жилье получены, то следующим шагом будет обращение в Пенсионный Фонд.

Для обращения в ПФ нужно подготовить следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Выписка из домовой книги.
  • Экспликацию помещения и поэтажные планы.
  • Копии лицевых счетов в финансовых учреждениях.
  • Справка об оценочной стоимости.
  • Справка из Единого информационно-расчетного центра о задолженности.
  • Документы, удостоверяющие личность детей и родителей (свидетельства о рождении, паспорта).
  • Заявления совершеннолетних членов семьи, участвующих в сделке и всех несовершеннолетних детей старше 14 лет.

При наличии всех необходимых документов и соблюдении требований, ПФР выдаст разрешение на осуществление продажи.

При наличии непогашенной ипотеки

Иногда возникает такая ситуация, когда необходимо продать квартиру, когда ипотечный кредит еще не погашен. Для продажи такой квартиры необходимо получить разрешение банка. Банк обязательно поинтересуется целью продажи квартиры.

Так как в обязательстве по наделению детей долями указано конкретное жилое помещение, то необходимо согласовать продажу с ООиП.

Далее необходимо уведомить ПФР о предстоящей сделке. После этого можно воспользоваться несколькими вариантами:

  1. Денежные средства, полученные от продажи жилья, переводятся в счет погашения кредита.
  2. Права и обязанности по ипотечному кредиту переходят покупателю.
  3. Продавец погашает ипотечный кредит, и жилье полностью регистрируется на покупателя.

Не стоит забывать про обязательство выделить детям доли. Исполнить его необходимо будет в срок до 6 месяцев.

Таким образом, продажа жилья, приобретенного с помощью материнского капитала, возможна, но требует обязательного соблюдения ряда требований, позволяющих избежать нарушения имущественных прав детей. Несоблюдение этих требований может повлечь за собой ряд неприятных последствий, начиная от признания сделки недействительной, заканчивая уголовным наказанием за мошенничество.

Комментировать
2
337 просмотров
Комментарии
  1. Ира Константинова
    Ответить

    Я хочу приобрести квартиру с использованием мат.капитала и вложения собств.средств. У продавца в данной квартире прописаны двое несовершенно летних детей. Как законно все оформить?

    • На вопрос отвечает эксперт сайта Александр
      Ответить

      На продажу такой квартиры у продавца должно быть разрешение о/опеки на совершение сделки. Обязанностью последнего (о/опеки) является выяснение, соответствует ли такая сделка интересам детей, не ухудшает ли она условия их проживания, не уменьшает ли состав детского имущества, если они являются собственниками. Важным в разрешении будет указание на сделку и её условия, на которых будет разрешено её заключить.
      Обоснование: ГК РФ (ст. 37), Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ (статьи 20, 21).

      Бесплатная помощь юриста!
      +7 (499) 504-88-91Москва +7 (812) 317-50-97Санкт-Петербург

Это интересно