# Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно ли ее обменять? Рекомендуемый порядок действий **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/s-mat-kapitalom/protsedura.html --- Материнский капитал российская семья получает благодаря появлению второго ребенка. Эта довольно ощутимая материальная поддержка в 90% используется для улучшения жилищных условий и помогает решить самую наболевшую проблему молодых семей. Полученный сертификат помогает купить квартиру или построить дом, добавив при этом свои сбережения или оформив ипотечный кредит. Возможно ли в дальнейшем продать квартиру, приобретенную с использованием семейного сертификата? ## Когда требуется продажа? Иногда обстоятельства складываются таким образом, что квартиру, которая покупалась с помощью материнского капитала, приходится продавать. Возможно, требуется переезд в другой город или район, а может быть, появилась возможность приобрести другую с более комфортными условиями для проживания или меняются жизненные обстоятельства. ## Как ее осуществить? ### Если есть дом, другое жилье В такой ситуации продажу квартиры осуществить совсем несложно, потому что имеется возможность сразу выделить детям собственные доли (речь идет только о несовершеннолетних детях, если дети к моменту совершения сделки уже выросли и стали дееспособными, то никаких проблем вообще и не возникнет). Размер этих долей может быть больше тех, что значатся в продаваемой квартире, но никак не меньше. **Действия родителей при продаже квартиры с вложенным материнским капиталом следующие: ** - Подготовка документов, которые понадобятся при продаже квартиры. - Поиск покупателей. - Оформление доли детям (право собственности) в другой квартире. Лучше эти доли сделать больше, чтобы не было ненужных вопросов. - Направить запрос в органы опеки для проверки условий. - После того как пройдет проверка будет зафиксирован факт выделения долей (при этом подготовится специальный документ – разрешение от органов опеки). Деньги, которые будут получены за проданную квартиру нужно потратить на улучшение качества жизни детей. ### В случае развода **Материнский капитал не может быть разделен в случае развода родителей**, у владельца сертификата (обычно у матери) в распоряжении остаются полностью все средства. Когда квартира приобреталась с помощью материнского капитала, то каждому члену семьи выделялись равные доли. Поэтому в случае развода у супруга есть право собственности только лишь на свою долю. **Внимание!** Может ли отец продать квартиру детей, купленную на материнский капитал? Отец не может продать квартиру детей, он может продать только свою часть. ### Что можно делать с долей? Свою долю в квартире, конечно, один из супругов имеет право продать. Но **обычно используют такие способы для раздела квартиры: ** - Компенсация стоимости имущественной доли: квартира остается в собственности у одного из супругов с детьми, а другому выплачивается определенная денежная сумма. - Так называемая «замена»: вместо доли в квартире один из супругов забирает себе дачу или автомобиль. Если же все-таки возникает желание у супруга продать свою долю третьим лицам, то без разрешения попечительского совета этого сделать невозможно. К тому же, согласно [ст. 250 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b1e54121d0fbe0a69b5e406b28bc8c0f9befc717/) преимущественное право покупки есть у сособственников квартиры. Ну, а интересы детей оберегаются в первую очередь, поэтому подобные сделки очень проблематичны. ## Какие условия должны быть соблюдены? При получении разрешения [на покупку квартиры с использованием материнского капитала](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/s-matkapitalom) всегда ставится важное условие: **жилье необходимо оформлять в долевую собственность на всех членов семьи, как совладельцев собственности**. Поэтому при его продаже в обязательном порядке необходимо получить разрешение от органов опеки, которые наблюдают за соблюдением прав несовершеннолетних ([ст. 37 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/)). Необходимо будет представить документы, которые способны подтвердить, что права детей не будут ущемлены: - Подтвердить, что в новом жилище ребенку будет выделена равнозначная доля (гарантируется). - Новые жилищные условия обязаны соответствовать санитарным нормам и не ухудшатся, не уменьшится количество квадратных метров. ## Варианты и правила реализации владельцем ### Одновременное приобретение нового жилья **При одновременной продаже жилья и покупке другого следует придерживаться следующих правил: ** - Новая квартира по размеру должна быть аналогична или больше прежней (той, что покупалась на средства семейного сертификата). - Не допускается ухудшение жилищных условий (уровень комфортности должен остаться прежним или стать выше). - Детям доли должны быть выделены не меньше прежних. Для совершения такой сделки нужно будет найти покупателя на свою квартиру и одновременно подобрать подходящее жилье для покупки. Это непростая сделка, потребуется время, чтобы все тщательно проверить и подготовить. Быстрее все осуществить можно, конечно, при помощи риэлтора. **ВАЖНО!** Чтобы не платить налог на продаваемую квартиру (если она находится в собственности менее трех лет) необходимо сделку по продаже и покупке другого жилья провести в одном налоговом периоде. Читайте также: [Как продать квартиру без риэлтора?](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/bez-rieltora.html) Пошаговая инструкция ### Может ли его использовать под обмен? Под обмен жилье, приобретенное владельцем с помощью семейного сертификата, возможно использовать с целью улучшения жилищных условий, в том числе детей. **При обмене соблюдаются те же правила, что и при [продаже жилья](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-propisannymi-detmi.html). **Главное, чтобы новая квартира была по площади не меньше. Проект договора мены необходимо будет представить для изучения в органы опеки, если соблюдены все нормы и права детей никак не нарушаются, то выдается разрешение на проведение сделки. ## Продажа недвижимости, купленной с использованием семейного сертификата ### Порядок действий, если нет обременений **Первым делом идет процесс поиска покупателя: ** - путем обращения в агентство недвижимости; - самостоятельным образом – с помощью объявлений в газете, через знакомых и т.д. Далее необходимо составить предварительный договор купли-продажи (он обязательно понадобится при обращении в опеку) и заняться сбором документов. Затем следует получить разрешение от опекунских органов, это сделать нетрудно в случае документального подтверждения фактов: - Дети в другом жилье получат равноценную или большего размера долю. - Условия для проживания в новом жилье будут идентичными прежним (или лучше) и, естественно, должны быть соблюдены все санитарные нормы. **Потребуется собрать пакет необходимых справок и документов: ** - Документ, который подтверждает право собственности на квартиру. - Вся техническая документация и справки из БТИ, ЕГРП, ЖЭКа, выписки из домовой книги и из лицевого счета. - Паспорта всех взрослых членов семьи и свидетельства о рождении детей. - Договор купли-продажи. - Разрешение органов опеки (для несовершеннолетних детей). После заключения основного договора купли-продажи и регистрации его в Росреестре передаются деньги и ключи. Регистрируется право собственности (долевое) на новую квартиру, с обязательным выделением долей несовершеннолетним детям. ### Как поступать при ипотеке? Если квартира была приобретена в ипотеку, то помимо получения разрешения от органов опеки придется еще получить разрешение от банка-кредитора на перевод обязательств от продавца к покупателю (лучше сначала заполучить именно его). **Внимание!** Такая сделка может быть выгодной, так как обычно, как минимум, на 10% снижают цену на такое жилье (с обременением). **Вопрос с деньгами решается по следующей схеме:** - Покупатель погашает ипотечный долг продавца путем перечисления денег на счет. - Кредитный договор перезаключается и обязательства переоформляются с продавца на покупателя. - Продавец самостоятельно погашает остаток долга по кредиту, снимается обременение с квартиры и далее все оформляется в обычном режиме. ***Вам может быть интересно: Как получить [сельскую ипотеку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/selskaya-ipoteka.html) в условиях 2021 года – пошаговый план*** ## Риски для покупателей В случае продажи жилья, купленного с использованием средств материнского капитала, **для потенциальных покупателей возможны следующие риски: ** - Если данная квартира является ипотечной, то выделение детских долей откладывается до момента выплаты ипотечного кредита. Родители обязаны в дальнейшем (после погашения задолженности) оформить выделенные детские доли в их собственность. Проблема заключается в том, что некоторые родители несовершеннолетних детей «забывают» это сделать. Достигнув совершеннолетия, такие дети легко смогут оспорить сделку. - Некоторые родители пытаются продать такое жилье в обход закона, не поставив в известность органы опеки (якобы облегчить себе сбор и оформление документов и ускорить процесс продажи). А это в дальнейшем также грозит признанием сделки купли-продажи недействительной. ## Заключение При продаже квартиры, которая была куплена с использованием средств семейного сертификата, **нужно с особым вниманием отнестись к подготовке необходимых документов.** Один пакет готовится для органов опеки, чтобы получить разрешение на сделку, а второй пакет документов собирается для Росреестра, чтобы зарегистрировать переход права собственности. Самый важный нюанс в таких сделках заключается в необходимости гарантий, что не будут нарушены имущественные права детей.