# Условия продажи квартиры по военной ипотеке — тонкости оформления и возможные трудности **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/po-voennoj-ip.html --- Продажа квартиры по военной ипотеке имеет свои особенности. Собственником квартиры является военнослужащий, заключивший договор целевого жилищного займа с Федеральным управлением «Росвоенипотека» и договор ипотечного кредита с кредитным учреждением. Такая недвижимость обременена правами залога в пользу государства и банка, предоставившего кредит. ## Плюсы и минусы сделки для владельца **Не стоит пугаться, если предлагают купить жилье по военной ипотеке**. Для продавца, участвующего в сделке имеются свои преимущества: - Сокращение срока регистрации перехода прав на недвижимое имущество с 30 до 5 рабочих дней. - Банком контролируется перечисление денежных средств на счет продавца. К минусам сделки относятся денежные средства, предоставленные государством и банком, в счет оплаты объекта недвижимости будут переданы только после государственной регистрации прав собственности в Росреестре. О рисках, с которыми может столкнуться продавец при продаже квартиры в ипотеку, мы рассказывали в [этой статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/riski-pri-p.html). ## Условия **Внимание!** Квартира, купленная по военной ипотеке, находится в залоге у двух залогодержателей: банка, выдавшего кредит, и государства. Продать квартиру, купленную по военной ипотеке можно. Главным условием продажи является снятие обременения. Для этого нужно погасить ипотечный кредит и вернуть государству перечисленные бюджетные средства. Возможен вариант без погашения ипотеки. Продать квартиру можно с помощью переуступки долга (цессии). В этом случае, продавец передает свои права и обязанности покупателю недвижимости. Новый владелец становится собственником недвижимости и заемщиком перед банком. Снятие обременения в этом случае не требуется (о том, как продать квартиру с обременением по ипотеке, читайте [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/zhile-s-obremeneniem.html)). ### Когда не получится продать? **Реализовать квартиру не удастся**: - Если не будет снято обременение. При продаже квартиры, обремененной залогом, он сохранится. За банком и государством останется право на реализацию недвижимости, в случае не погашения кредита и увольнения военнослужащего, имеющего задолженность по целевому займу. - Банком не одобрено заключение договора цессии или покупатель не устраивает банк по каким-либо причинам (плохая кредитная история, низкая платежеспособность, возраст и др.). ## Реализация **При продаже квартиры по военной ипотеке между сторонами могут быть заключены**: - Договор купли-продажи, до подписания которого необходимо снять права залога. - Уступки прав требования (цессии). Рассмотрим оба варианта продажи. ### Со снятием обременения Потребуется снять в пользу: - Банка, предоставившего кредит. - Росвоенипотеки. **В каждом банке действует своя процедура для снятия обременения с недвижимости**, являющейся предметом залога. Как правило, алгоритм действий следующий: - Обратиться в банк и заявить о досрочном погашении кредитных обязательств. - Взять расчет об остатке задолженности по кредиту и оплатить его. - Обратиться совместно с представителем банка в Росреестр или МФЦ с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. - В течение 3 рабочих дней запись об ипотеке погашается. [Скачать бланк заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Forma-zayavleniya-o-GKU-i-GRP-P-920-08.12.2015-5.docx) **Справка!** Если по кредиту оформлена закладная, банк делает отметку на ней о погашении кредита, и заемщик самостоятельно представляет в уполномоченный орган заявление вместе с закладной. **Снятие обременения в пользу государства носит более длительный характер**. Процедура опубликована на официальном сайте учреждения. - Участники НИС, исключенные из реестра после 01.01.2016г., заявление на снятие обременения с квартиры в Росвоенипотеку не направляют. Учреждение самостоятельно направляет соответствующее заявление в Росреестр течение 30 рабочих дней после полного погашения целевого жилищного займа. - Военнослужащие, исключенные из реестра до 01.01.2016г., представляют заявление установленной формы. Имеется на официальном сайте учреждения в сети Интернет. После его получения в течение 30 дней также направляется информация для погашения записи об ипотеке. Информацию о снятии обременения можно узнать, направив запрос через личный кабинет военнослужащего на [официальном сайте ФГКУ «Росвоенипотека»](http://www.rosvoenipoteka.ru/). Согласно [ст. 25 ФЗ от 16.07.98 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/17d1d696c4f070cf741363779ec3e630af980919/), когда жилое помещение приобретено или построено полностью или частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа, **регистрационная запись об ипотеке в пользу Российской Федерации погашается в течение 3 рабочих дней** с момента поступления в Росреестр заявления от ФГКУ «Росвоенипотека». ### При переуступке прав По договору переуступки прав требований (цессии) продавец не только передает права собственности на объект недвижимости, но и права и обязанности по кредитному договору. Покупателю, согласившемуся на такую сделку, придется погасить ипотечный кредит. Так как он становится заемщиком перед банком. Продажа квартиры по переуступке проводится следующим образом: - Покупатель и продавец совместно обращаются в банк с заявлением о замене стороны в обязательстве. При этом покупатель предоставляет в банк документы о финансовом положении для подтверждения платежеспособности. - Банком принимается решение об одобрении или отказе в совершении сделки. - В случае принятия положительного решения стороны подписывают документы, сделка утверждается банком. - Переход права собственности на квартиру к покупателю регистрируется в Росреестре. При этом залог в пользу банка сохраняется. Здесь мы подробно разобрали продажу квартиры по военной ипотеке. Рекомендуем ознакомиться с другими полезными материалами на нашем сайте о [продаже квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku), например о том, какие нужны [документы от продавца](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/kakie-dokumenty-ponadobyatsya.html) при продаже квартиры по ипотеке и о рекомендациях по продаже ипотечной квартиры [в залоге у банка «Сбербанк»](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/sberbank.html). #### Если продавец не является участником НИС? Заключить такой договор можно как с военнослужащим – участником НИС, так и с другим физическим лицом. **Главное условие для совершения сделки – одобрение и утверждение ее банком**. Продажа квартиры по военной ипотеке имеет свои особенности, которые должны знать стороны, заключающие договор. В зависимости от обстоятельств, можно выбрать один из вариантов между снятием обременения и уступкой прав на недвижимость.