# Особенности продажи квартиры через ипотеку и риски, с которыми может столкнуться продавец **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/riski-pri-p.html --- Высокая стоимость жилой недвижимости приводит к тому, что покупатели часто используют при платежах средства, полученные в банках под залог приобретаемой недвижимости. В результате многие продавцы считают такие сделки рискованными. Насколько оправданы их опасения и каковы реальные риски при [продаже квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku)? ## Особенности **Главными особенностями сделки такого рода являются:** - Использование покупателем заёмных средств. Продавец при этом должен учитывать, что на момент предварительных переговоров и даже заключения соглашения о намерениях (предварительного договора) покупатель не имеет на руках тех денег, которыми впоследствии собирается рассчитаться. - Решение о выделении средств покупателю банк принимает только после того, как происходит оценка квартиры. Если результаты оценки и проверки состояния жилья банк не удовлетворят – деньги выделены не будут, и, соответственно, сделка не состоится. - Перевод банковских средств всегда осуществляется после того, как оформлена регистрация права собственности покупателя на квартиру. Это связано с тем, что банк может провести транзакцию лишь после того, как ему будет предоставлено обеспечение займа – то есть когда уже состоялась регистрация в ЕГРН обременения на квартиру. А теперь рассмотрим, чем конкретно рискует продавец, заключая договор купли-продажи с использованием ипотечных средств. ## Подводные камни, о которых следует знать ### Проверка состояния жилья банком **Прежде всего, специалисты, нанятые кредитной организацией, оценивают:** - Техническое состояние самой квартиры – стен, пола, потолка. Проверяется отсутствие трещин, протечек, плесени и гнили на перекрытиях. - Состояние коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения, канализации, газовых труб и т. д.). - Исправность дверей и окон. - Состояние внутренней проводки (отсутствие искр, мест возможных коротких замыканий, перегрева и т. д.). **Справка.** На этапе технической проверки важную роль играет планировка квартиры. Она должна соответствовать той, которая указана в технической документации на жильё. **Если проводилась перепланировка – должны быть подтверждающие документы и предварительно полученное разрешение.** Если их нет, о выделении средств в ипотеку не может быть и речи. Также на этом этапе банк проверяет, кто именно имеет постоянную регистрацию в квартире и на каком основании. Связано это с тем, что в некоторых случаях лицо, хоть и не являющееся собственником жилья, может сохранить за собой право пользования даже после продажи (например, если прописанный жилец дал когда-то отказ от приватизации). Возможность реализовать в будущем квартиру с посторонними пользователями крайне мала – поэтому, даже если покупатель и согласен приобрести жильё на таких условиях, банк не даст согласия на сделку. ### Процедура оценки После того как изучено техническое и отчасти правовое положение квартиры, начинается оценочная процедура. Обычно оценку проводят эксперты из организаций, заключивших соответствующее соглашение с банком. **Продавец и покупатель вправе нанять своего оценщика и заказать экспертизу у него** – но банк вправе не доверять её результатам. Оценщик в своей работе должен учитывать как техническое состояние жилья (уже проверенное ранее), так и другие факторы: - Этажность и площадь квартиры. - Количество комнат. - Год постройки дома и его расположение. - Время проведения последнего капитального ремонта. - Строительные материалы, использованные при постройке жилого дома (к примеру, из двух квартир одной площади обычно дороже та, что находится в кирпичном, а не панельном доме). Это лишь часть параметров, учитываемых экспертом при производстве оценки. **Необходимость оценки связана с тем, что банк хочет обезопасить свои средства.** Продавец и покупатель вправе указать в договоре любую цену – однако в том случае, если покупатель не сможет в будущем рассчитаться перед кредитной организацией, долг будет погашен за счёт реализации квартиры. **На заметку.** Оценка показывает, какую максимальную прибыль можно извлечь, продав жильё – и свыше этой суммы банк никогда средства не выделит. ### Страхование Помимо оценки, практически всегда обязательной процедурой является страхование квартиры. Эта мера призвана снизить риски для банка. Получив страховку в случае пожара, затопления или иного повреждения жилья, должник-покупатель тем самым сможет полностью или частично погасить свой долг перед банком, избежав нарушения графика платежей. **Страхование производится за счёт средств покупателя.** В том случае, если квартира будет повреждена до того, как произойдёт регистрация права собственности, возмещение получит продавец. Однако предварительно от него могут потребовать доказательства того, что к повреждению он непричастен, а также что принял все разумные меры для того, чтобы избежать причинённого ущерба. Читайте также: [Страхование титула при покупке квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html) ### Возможный отказ в выделении кредита Главным риском, с которым может столкнуться продавец по сделки с использованием ипотечных средств – это отказ банка в выделении кредита. Помимо состояния и стоимости квартиры, банк анализирует также уровень дохода и кредитную историю покупателя. И если специалисты кредитной организации сочтут, что слишком велика вероятность невозврата средств, деньги на покупку квартиры выделены не будут. Такой риск особенно неприятен в том случае, если продажа с помощью ипотечных средств – это лишь часть цепочки сделок (например, если продавец полученные деньги намерен потратить на покупку другой квартиры и уже заключил предварительный договор с условием о задатке). В этом случае всю цепочку придётся перестраивать. **Важно!** Риск отказа снижается в том случае, если покупатель пользуется зарплатной карточкой того банка, который и заключает договор об ипотеке. В этом случае **сотрудники банка имеют возможность постоянно отслеживать размер дохода покупателя** и в результате получают подтверждение того, что средства от зарплаты поступают регулярно и в достаточном объёме. ### Передача недвижимости в залог После того как покупатель получил от банка согласие на выделение средств, заключается договор купли-продажи. Здесь продавцу надо помнить, что квартира должна перейти в собственность покупателя ещё до того, как будут перечислены деньги. Собственно, именно после того как в ЕГРН в соответствии с [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/) вносится запись как о праве собственности, так и о наложенном обременении – и возможен банковский перевод. Многих продавцов именно этот момент и волнует. Однако на самом деле риск здесь хотя и присутствует, но он значительно меньше, чем при сделке только с покупателем-гражданином. Банк, дав согласие на заключение договора, одновременно и гарантирует, что средства будут перечислены. Более того, если банк не перечислит средства вовремя – сделка будет отменена, а квартира вернётся к продавцу. Подробнее о том, как совершить продажу с обременением по ипотеке, читайте в [нашей статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/zhile-s-obremeneniem.html), а какие нужны документы для сделки, можно узнать [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/kakie-dokumenty-ponadobyatsya.html). ### Сроки перечисления денег **При продаже жилья по ипотеке продавец получает средства из двух источников:** - От покупателя – в виде первоначального взноса. - От банка – после регистрации обременения. Передача может быть осуществлена несколькими способами: - **Через ячейку в банковском депозитарии.** Её можно открыть и получить оттуда наличные лишь после того, как пройдёт государственная регистрация. - **С помощью банковского аккредитива.** Фактически в этом случае банк сразу же зачисляет деньги на открытый для продавца счёт – однако снять оттуда деньги он сможет не раньше, чем будет завершена вся процедура по сделке. **Справка.** Конкретные сроки зависят от условий ипотечного договора, заключаемого в соответствии с ГК РФ и [ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/). На практике они составляют около 7 – 10 банковских дней с момента регистрации. ## Преимущества таких сделок На самом деле, если сравнивать продажу квартиры через ипотеку покупателя и без неё – рисков для продавца намного меньше, чем при обычной сделке. По сути, единственный минус у ипотечной продажи – это сроки: банку надо принять решение, провести оценку, осмотр, перечислить средства. Но при этом: - Банк, участвуя в сделке, гарантирует, что средства будут выплачены продавцу. - Снижается риск мошенничества. Кредитная организация рискует своими средствами – а потому проверяет каждый этап купли-продажи, личность покупателя, юридическую чистоту квартиры. - Снижается риск получить фальшивые купюры в качестве оплаты. При перечислении денег с помощью депозита или при передаче через ячейку банк сам отвечает за подлинность. Продавец может даже потребовать, чтобы и первоначальный взнос был проверен на подлинность с помощью аппаратуры банка. ## Специфика Росвоенипотеки Свои особенности имеет так называемая военная ипотека, которой имеют право воспользоваться лица, находящиеся на военной службе по контракту. Она регулируется не только общими нормами об ипотеке, но и отдельно [законом №117-ФЗ от 20 августа 2004 года](http://base.garant.ru/12136616/). Применительно к ней действуют следующие дополнительные правила: - Воспользоваться ей могут только военнослужащие, имеющие не менее 3 лет выслуги. При этом для офицеров достаточно первого контракта, заключённого после 2005 года, а вот для сержантов, старшин, прапорщиков и мичманов, а также солдат и матросов требуется, чтобы контракт уже был вторым. - Финансирование программы осуществляется не только за счёт личных средств военнослужащего, но и с использованием средств государственного бюджета. - Военная ипотека действует по принципу накопительной ипотечной системы. - Проверка качества и состояния жилья – более жёсткая, чем по «гражданской» ипотеке. - Процедура получения ипотеки предусматривает дополнительную проверку жилья со стороны ЦЖЗ «Росвоенипотека». - Если военная ипотека берётся на недостроенное жильё, то за её счёт покрывается только стоимость возведения. Расходы на ремонт, установку сантехники, электрооборудования и т. д. военнослужащий должен оплачивать самостоятельно. **Важно!** Поскольку «Росвоенипотека» финансируется во многом за счёт государственных средств, ставки и размер первоначального взноса по ней весьма невелики. Однако и воспользоваться ей могут только те, кто служит в армии. Подробнее об условиях и об особенностях оформления продажи квартиры по военной ипотеке читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/po-voennoj-ip.html). В этой статье мы объяснили возможные риски при [продаже квартиры в ипотеку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku). Ознакомьтесь также с материалом наших специалистов, где они подробно разобрали процедуру [на примере банка «Сбербанк»](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/v-ipoteku/sberbank.html). ## Заключение Продажа квартиры «ипотечнику», несмотря на некоторые подводные камни, в целом менее рискованная сделка, чем обычная купля-продажа. [Юристы от Fortis Group](https://fortis-audit.ru/) могут взять на себя проработку всех рисков и сопровождению сделки. Это значительно ускорит завершение сделки. А благодаря участию в договоре кредитных организаций каждый этап заключения и исполнения договора тщательно проверяется. Единственный серьёзный минус такой продажи – она не может быть быстрой.