# Важные нюансы составления соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie/kak-sostavit-soglashenie.html

---

Заключая сделку купли-продажи, стороны хотят её исполнения. Однако случается, что обстоятельства меняются и требуется [расторгнуть](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie) сложившиеся между продавцом и покупателем отношения.

Одним из способов это сделать является заключение между сторонами соответствующего соглашения. Разберёмся, как оно составляется и каковы его правовые последствия. 

## Как происходит процесс?

Принципы изменения и расторжения сделок указаны в [ст. 450 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c231822b9f355b8c760b3389e80269f0d987870e/). **Статья указывает, что сделка может быть расторгнута:**

- По добровольному соглашению её участников.

- При существенном нарушении условий контрагентом. ГК РФ специально указывает, что является существенным нарушением: это та ситуация, когда другая сторона лишается полностью или в значительной степени той выгоды, которую могла получить при добросовестном исполнении условий (применительно к купле-продаже – как продавцом, так и покупателем).

- В случаях, когда законодательство предусматривает для кого-то из участников право на односторонний отказ. Относительно купли-продажи такая норма содержится, в частности, в ст. 463 ГК РФ – если продавец отказывается передавать покупателю товар, покупатель имеет право отказаться от договора.

**Статья 463 ГК РФ. Последствия неисполнения обязанности передать товар**

- Если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

- При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 настоящего Кодекса.

**Однако в целом всё сводится к двум основным вариантам [расторжения](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie):**

- Продавец и покупатель мирно договорились и расторгли договор купли-продажи (по обоюдному согласию, либо по требованию одной из сторон, с которым контрагент по договору согласился).

- Договор в судебном порядке был [признан недействительным](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie/priznanie-dogovora-nedejstvitelnym.html) либо незаключённым.

[Ст. 453 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/171354679ab394c223ca4c93d83127aada78450e/) предусматривает, что при расторжении сделки её участники не могут требовать возврата того, что уже было исполнено. Однако при этом делается оговорка: если иное не было предусмотрено тем соглашением, которое стороны подписали между собой.
Поэтому на практике покупатель и продавец, расторгая сделку купли-продажи квартиры, предусматривают в документе полный возврат того, что ими было передано друг другу.

## Можно ли заключить после регистрации права?

Важным обстоятельством является момент, когда сделка может быть расторгнута по соглашению её участников. **Согласно [ст. 551 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/15de7d7f32ed75647dd8e11602ce7fa8c4b5bb8b/), при продаже недвижимости переход права собственности должен быть зарегистрирован**. Конкретные шаги, которые следует в этом случае предпринять, описываются в [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/).

В связи с этим возникает вопрос: можно ли расторгнуть договор купли-продажи уже после того, как переход права был зарегистрирован в органах Росреестра, и запись в ЕГРН была изменена? Здесь необходимо исходить из следующего:

- Если государственная регистрация права ещё не состоялась, а деньги за квартиру тоже ещё не были переданы – то расторгнуть заключённую сделку можно в любой момент, если её участники на это согласны.

- Если регистрация уже состоялась, но покупатель ещё не оплатил полную цену либо продавец фактически не передал ещё квартиру покупателю – то расторжение тоже возможно, поскольку они оба ещё не до конца исполнили свои обязательства по сделке.

- Если же состоялась и регистрация и передача жилья – то обязательства, в силу [ст. 408 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/b49c53f9ae2d68d36e5ccec52d23bb843468a91b/), являются исполненными. Следовательно, говорить о расторжении договора нельзя, поскольку договорных отношений между сторонами больше нет.

В последнем случае, если результаты исполненной сделки не устраивают одну или обе стороны, продавцу и покупателю придётся заключать новый договор и действовать уже по нему. Например, они могут совершить сделку по обратной купле-продаже той же самой квартиры, где прежний продавец будет покупателем, а покупатель, соответственно – продавцом.

Читайте также: [Особенности купли-продажи квартиры через нотариуса. Сколько стоят его услуги и кто их оплачивает?](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-notariusa.html)

Заинтересованная сторона, которая считает свои интересы и права нарушенными, может обратиться в суд и с помощью иска в порядке, установленном ГПК РФ, потребовать признать договор недействительным.
Но говорить о расторжении договора в этом случае нельзя: отношения между сторонами уже прекратились и обязательства исполнены.

Единственным исключением из этого правила будет являться ситуация, когда переданная квартира оказалась ненадлежащего качества. В этом случае, согласно [ст. ст. 475](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/17c385541834fe9a0d0996c1da3f0df8816438d0/) и 557 ГК РФ, **покупатель вправе требовать возврата уплаченных денег с одновременным возвратом квартиры продавцу.** Продавец при этом имеет право исполнить требования покупателя и в добровольном порядке.

**Статья 557 ГК РФ. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества**

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Подробнее о том, можно ли расторгнуть договор после регистрации, читайте в [нашей статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie/posle-registratsii.html).

**Смотрите видео: Признание недействительным договора купли-продажи квартиры**

## Как правильно составить?

### Форма

Требования, предъявляемые к форме соглашения, устанавливаются п. 1 [ст. 452 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ca10f0c19da23330c9d92dacb11df0c92444bca3/). Она указывает, что этот документ должен быть совершён в той же форме, что и основной договор. Он же, в свою очередь, должен быть заключён только в письменном виде как единый документ, подписанный обеими сторонами ([ст. 550](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/566092180f43720ee69c92f0f57439b4f33c32fc/) и п. 2 [ст. 434 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/08b8673b58e230c76f61b3a81736d4b2fd9ea3d2/)).

Кроме того, в некоторых случаях договор купли-продажи должен быть заверен у нотариуса. В частности, это относится к тем случаям, когда сделка совершается с квартирой, находящейся в долевой собственности (п. 1 [ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/)).

Стороны могут по взаимному согласию нотариально заверять и договора, для которых такая мера по закону не обязательна. И если сам договор был заверен, то заверено должно быть и соглашение сторон о его расторжении.
### Содержание

В отличие от формы, к содержанию документа закон требований не предъявляет, поэтому его текст может быть любым. **Однако лучшим вариантом является, когда в соглашении стороны указывают следующее:**

- Дата составления документа и место его подписания.

- Данные о сторонах – их статус (кто является продавцом, кто – покупателем), полные имена (для граждан) или названия с указанием организационно-правовой формы (для организаций). Желательно также указывать паспортные (для физических) или регистрационные (для юридических лиц) реквизиты.

- Суть соглашения. Оно должно быть сформулировано так, чтобы чётко фиксировать намерение сторон расторгнуть сделку.

- Последствия прекращения договорных отношений. Здесь должно быть указано, что именно и в каком объёме стороны возвращают друг другу и возвращают ли вообще, поскольку в силу ч. 4 [ст. 453 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/171354679ab394c223ca4c93d83127aada78450e/) стороны вправе требовать возврата исполненного лишь в случае, если сами это установили в соглашении.

- Момент вступления документа в силу.

- Подписи сторон.

- [Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/obrazec_soglasheniya_o_rastorzhenii_dogovora1.doc)

- [Скачать образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/soglashenie_o_rastorzhenii_dogovora_kupli-prodazhi.doc)

### Последствия

**После того как соглашение вступило в силу, для сторон это означает следующее:**

- Те обязательства, которые ещё не были исполнены сторонами, прекращаются. С этого момента покупатель не обязан выплачивать продавцу деньги – а продавец соответственно больше не должен передавать квартиру покупателю.

- Если стороны в документе предусмотрели обязанность вернуть уже переданное по договору – оно возвращается к первоначальному владельцу.

- Если право собственности по договору уже было зарегистрировано за покупателем – при расторжении запись в ЕГРН изменяется.

## Что делать, если расторгнуть сделку невозможно?

**Возможны и ситуации, когда расторжение невозможно:**

- Договор уже исполнен и обязательства прекратились.

- Одна из сторон отказывается заключать соглашение.

В первом случае решить вопрос можно с помощью нового договора. Во втором же продавцу или покупателю, который желает расторгнуть договор, придётся обращаться в суд с иском и требовать признания договора [недействительным](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie/priznanie-dogovora-nedejstvitelnym.html) либо незаключённым. Однако это возможно лишь в случаях, когда есть основания для этого, предусмотренные законом (например, существенное нарушение условий, нарушение формы договора и т. д.). Если таких оснований нет, договор расторгнуть быть не может.

## Заключение

Расторжение купли-продажи жилья с помощью соглашения сторон – предусмотренный законом инструмент, с помощью которого продавец и покупатель смогут реализовать свои интересы. Однако этот инструмент работает далеко не во всех ситуациях. Поэтому сторонам следует заранее проявлять осмотрительность при заключении договора.