# Каковы основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной? **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie/priznanie-dogovora-nedejstvitelnym.html --- Конечно, каждому из нас при покупке или продаже квартиры хочется, чтобы все прошло быстро и гладко. Но иногда может сложиться такая ситуация, когда уже после заключения договора купли-продажи одна из сторон понимает, что нужно все отменить. Купля-продажа квартиры – это сделка не только коммерческого характера, но и юридический акт, который можно отменить, признать недействительным. Расскажем, можно ли оспорить договор КП после его регистрации или после смерти продавца, а также о том, как признать документ недействительным. ## Основания В каких случаях допустимо признание сделки по договору недействительной? **Существует ряд оснований, отраженных в [параграфе № 2 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a9df55a82c0dde1c9a64185dbc46f25417991807/), согласно которым сделка может быть признана недействительной**: - Если сделка противоречит какому-либо закону ([ст. 168 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/183678d2113457065c42784a5633890012a9a37c/)). - Если сделка ничтожна ([ст. 166 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/44c14b6900a9357b7280c62327f3bfdf1743a52c/)). Например, при совершении данной сделки не были переданы деньги или оформлялся договор дарения недвижимости, а на самом деле так называемому «дарителю» платились деньги. - Если появилась информация о том, что одна из сторон была признана недееспособной ([ст. 171 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/20fe084332f905f42fb9823c3c45bd0bc416726a/)). - Если сделка заключалась лицом, которое находилось в момент подписания договора купли-продажи в неадекватном состоянии (алкогольном или наркотическом отравлении). - В случае совершения сделки с несовершеннолетним до 14 лет ([ст. 172 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/d0387307c990225dbe60067cc5cbe0f0e60e1f95/)). Естественно, лица до 18 лет могут обладать своим собственным имуществом и могут его продавать, но при заключении договора необходимо получить согласие родителей. Они тоже ставят свою подпись (после подписи несовершеннолетнего) и пишут «Согласен». **Важно!** Чтобы оспорить сделку купли-продажи нужно тщательно подготовить документальную базу, подтверждающую недействительность договора или отсутствие желания у сторон выполнять свои обязательства. Признание ДКП недействительным приводит к его [расторжению](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie). Рекомендуем ознакомиться также с тем, как составляется [соглашение о расторжении договора](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie/kak-sostavit-soglashenie.html) купли-продажи. ### Совершена под влиянием угрозы По иску потерпевшего сделка, совершенная под влиянием угрозы, шантажа, насилия и обмана ([ст. 179 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f5742b6373038a15f928a5e6cdb18017fbca5e62/)), а также при стечении тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) может быть оспорена и признается недействительной. ## Можно ли оспорить? ### После смерти продавца Чтобы оспорить этот договор, покупателю нужно обратиться в отделение Росреестра для того, чтобы перерегистрировать право собственности на себя. В случае отказа (регистратор отказывается принимать документы) следует обратиться в районный суд с заявлением. Далее, после рассмотрения всех обстоятельств, выносится вердикт, по которому право собственности суд обязывает перерегистрировать на покупателя. ### После регистрации **После того как договор прошел государственную регистрацию, его также можно оспорить**. В некоторых случаях происходит заключение «обратного» договора (когда обеим сторонам удалось мирно договориться об отмене сделки). Но чаще всего все-таки оспаривать договор приходится через суд. Достаточно часто в судебной практике встречается такая ситуация: гражданин, имеющий право на проживание (право пользования) в квартире (не собственник) надолго уезжает в командировку или попадает в тюрьму. За время отсутствия гражданина собственники недвижимость благополучно продают, а через некий промежуток времени совершенно неожиданно для покупателя в квартире появляется посторонний человек. Конечно, новый владелец будет такую сделку (с обременением) оспаривать. О том, можно ли расторгнуть ДКП после регистрации, можно узнать в [нашей статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie/posle-registratsii.html). ### А что с нотариальным соглашением? **Договор купли-продажу, заключенный у нотариуса, оспорить возможно в следующих случаях**: - В случае существенного нарушения его одной из сторон, из-за чего другой стороне наносится серьезный ущерб. - В случае недобросовестных (умышленных) действий участников сделки. Например, одна сторона умолчала о том, что квартира была приобретена в браке. **Справка!** Единой базы данных ЗАГС нет, поэтому у другого супруга есть все основания данную сделку оспорить. - Нотариус установил дееспособность продавца, а он, на самом деле, является ограниченным в дееспособности. ## Кто может оспорить ДКП? Можно ли оспорить сделку по договору? Да, **оспорить сделку имеет право каждая из сторон** (продавец или покупатель), а также третьи лица, которые тем или иным образом были в договоре представлены или же те, чьи интересы непосредственно затрагиваются. Например, это могут быть бывшие супруги, родственники, которых незаконно выписали из квартиры, опекуны и т.д. ## Пошаговая инструкция ### Куда обратиться? **Оспорить договор купли-продажи возможно только в судебном порядке**. Для того чтобы подать исковое заявление с просьбой вернуть имущество или денежные средства нужно обратиться в районный или городской суд по месту нахождения недвижимости. **Внимание!** В течение пяти дней (со дня подачи) суд принимает заявление к производству и далее возбуждается производство по делу. ### Срок исковой давности **Законодательством ([ст. 181 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0695028adb93560505591a960c02353d9bc5a09c/)) определены сроки исковой давности**: - 1 год предусмотрен для оспоримых сделок (с того момента, как нарушение было выявлено). - 3 года для фиктивных и противозаконных (ничтожных) сделок. - 10 лет допускается для третьих лиц, с того момента как ими были получены сведения о противозаконности (если они не могли подать иск раньше, так как находились от места проведения сделки достаточно далеко). ### Правила составления заявления в суд От правильности и грамотности составления искового заявления во многом зависит восприятие судом заявителя и перспективы его дела в целом. **Если же иск написан неправильно, то суд может отказаться его принимать**. Дата составления заявления должна совпадать с датой подачи всех документов. В данном заявлении обязательно должны быть указаны следующие пункты: - Подробная техническая и адресная информация об объекте недвижимости и обеих сторонах сделки (адреса, подробные паспортные данные, место работы, номера телефонов и т.д.). - Основания, по которым оспаривается сделка (вместе с доказательствами). - Конкретная просьба, которую нужно четко сформулировать: вернуть права на квартиру или вернуть деньги. - Паспортные данные тех свидетелей, которые на суде смогут подтвердить незаконность сделки. - [Скачать бланк искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры недействительным](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/o-priznanii-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym.doc) - [Скачать образец искового заявления о признании договора купли-продажи квартиры недействительным](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/doc20120626-090401.doc) ### Список доказательств и документов **Необходимо подготовить следующие документы**: - Копии паспортов свидетелей. - Выписка из Росреестра, в которой подтверждается статус квартиры на данный момент. - Все личные документы (копии, заверенные нотариусом). - Документы, которые подтверждают право на собственность (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). - Выписка с карты или банковского счета, которая подтверждает что не производился денежный перевод (в случае безналичной оплаты). - Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, о зарегистрированных лицах. - Квитанция об оплате госпошлины. - Документы, которые подтверждают право на оспаривание сделки: справки, договора, заключения экспертиз, решение суда о недееспособности, видео или аудиоматериалы, подтверждающие факт угроз и насилия. Если опротестовывается сделка, совершенная от имени несовершеннолетнего, то нужно будет представить его паспорт и договор, где подписи родителей отсутствуют. - Исковое заявление. ### Стоимость При подаче искового заявления имущественного и неимущественного характера в суд необходимо будет уплатить госпошлину, размер которой определен Налоговым Кодексом – 6 тысяч рублей (п.2 [ст. 333.21 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/fd44625defd599290366d418d3be13d277f1515d/)). ## Последствия **Важно!** Если сделка признана недействительной, то, в соответствии с Гражданским Кодексом ([ст. 167](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/c18778732f1e820875bb79a8f634f706940f0142/), [453 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/171354679ab394c223ca4c93d83127aada78450e/)), каждая из сторон должна все полученное по сделке возвратить. **В ситуации, когда это сделать невозможно (возвратить полученное в натуре), то возмещается его стоимость** (производится денежная компенсация). В случае если выяснится, что одна из сторон имела противоправный умысел, то суд вправе применить меры, которые предусматривают конфискацию. ## Заключение В итоге можно сделать вывод, что договор купли-продажи можно признать недействительным при наличии определенных оснований. Например, если оформлялся он с нарушением законодательства, если не исполнены обязательства сторон (согласно договора) или же выяснились неизвестные обстоятельства. Пострадавшая сторона может оспорить данный документ, подав исковое заявление в суд. Очень важно, чтобы участники сделки были правомочны.