# Каковы нюансы покупки и продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками? Подробный разбор

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-rebenkom-sobstvennikom.html

---

Купля-продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок, сопряжена с рядом особенностей и своеобразной процедурой оформления.

На рынке недвижимости часто встречаются подобные предложения, бояться покупать квартиру с ребенком-собственником не стоит, главное вооружиться юридически точными и актуальными знаниями.

Продаете или хотите приобрести жилье с ребенком в роли одного из владельцев квартиры? Из материала вы узнаете, как оформить такую сделку оперативно и правильно.

## Можно ли продать недвижимость, если одному из владельцев ещё нет 18 лет?

**[Продажа квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha), где владельцем является несовершеннолетний ребенок, в РФ не запрещена.** Особенности данной сделки прописаны в:

- Гражданском.

- Семейном.

- Жилищном кодексе.

- Федеральном законе «Об опеке и попечительстве».

Во всех вышеуказанных документах **несовершеннолетний гражданин рассматривается как полноценный член общества.** Его отличие от взрослого состоит не в ограниченных правах, а лишь в том, что реализовать их он может при помощи родителей или законных представителей (опекунов).

Защита имущественного права несовершеннолетних при продаже недвижимости осуществляется не только родителями, но и органами опеки и попечительства.

Если же права детей окажутся нарушенными, новое право собственности на квартиру признают недействительным, а саму сделку сразу же аннулируют.
## Правовое регулирование

Сделки с несовершеннолетними регулируются статьями Гражданского кодекса и [Федерального закона «Об опеке и попечительстве»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/), принятого 24 апреля 2008 года. Согласно статье 37 ГК РФ, опекун не имеет права совершать любые сделки с недвижимостью, влекущие за собой уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки.

О сделках с несовершеннолетними упоминается и в Федеральном законе «О госрегистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года. В нем сказано, что **купля-продажа квартиры, где одним из собственников выступает ребенок, необходимо заверить у нотариуса** ([можно ли оформить ДКП без нотариуса](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/oformlenie-bez-notariusa.html)?). Так государство снижает вероятность того, что имущество реализуют с нарушениями законодательства.

## Пошаговая инструкция по реализации жилья

Далее предлагаем информативную инструкцию, которая поможет оформить реализацию жилья правильно.

### Согласование в органах опеки

Родители не имеют права давать согласие и совершать сделки с недвижимостью без предварительного согласия органов опеки и попечительства, если в результате сделки отчуждается и уменьшается имущество ребенка (статья 37 ГК РФ). Если надумали продавать недвижимость, то без обращения в орган опеки не обойтись. Иначе Росреестр просто не зарегистрирует переход прав собственности. **Орган опеки проверяет: **

- совершается ли сделка в интересах ребенка;

- как именно семейство планирует потратить средства;

- не окажется ли несовершеннолетний в худших, чем прежде условиях проживания.

На практике все решения принимаются индивидуально.

Представители органа опеки могут отступить от правила «приобретение квартиры с такими же условиями», если родители продают жилье, чтобы оплатить несовершеннолетнему дорогостоящее лечение, переезжают в другую страну или покупают жилье в новостройке.
Тем не менее, чаще всего своеобразный обмен необходим для получения разрешения.

#### Составление заявления

**Начать подготовку к сделке следует с составления заявления для органа опеки.** Написать его родители могут как от руки, так и напечатав на компьютере. Типовой формы для заявления нет, однако можно воспользоваться утвержденным для юридической переписки шаблоном.

- В верхней левом углу напишите «шапку», она должна отвечать на два вопроса: кому и от кого. Как правило, заявление подается на имя начальника отдела опеки и попечительства. Если вам неизвестно ФИО человека, просто не вписывайте его.

- Ниже указываются имя, фамилия и отчество заявителя – родителя, на которого зарегистрирована квартира, его адрес и телефон.

- Основная часть документа начинается со строки: «*Заявление на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему»*. Можно написать и просто – заявление.

- Форма основной части пишется произвольно, главное указать, что заявитель просит дать разрешение на [продажу квартиры, определенная доля которой принадлежит несовершеннолетнему](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-propisannymi-detmi.html). Впишите адрес реализуемой недвижимости и опишите, какие имущественные права появятся у ребенка взамен продаваемых квадратных метров.Если же вы не планируете покупать другую квартиру, а ребенка планируете зарегистрировать в недвижимости, уже являющейся вашей, то в заявлении максимально понятно и достоверно отобразите эту информацию для государственного органа.

- Ниже ставится дата и подпись. Свои подписи должны поставить оба родителя (в формате: ФИО и рядом подпись, с новой строчки ФИО и подпись другого родителя), а также ребенок, если он уже достиг возраста 14 лет. До 14 лет дети не подписывают документы.

- [Скачать бланк заявления в органы опеки и попечительства для продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Zayavlenie-v-organy-opeki-na-prodazhu-kvartiry-B.docx)

- [Скачать образец заявления в органы опеки и попечительства для продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/Zayavlenie-v-organy-opeki-na-prodazhu-kvartiry-O.docx)

#### Необходимые документы для получения справки

- Заявление родителей несовершеннолетнего.

- Свидетельство о рождении ребенка.

- Паспорта граждан РФ родителей.

- Правоустанавливающий документ на квартиру.

- Кадастровый план реализуемой недвижимости.

- Выписка из домовой книги.

- Справка об оценочной стоимости квартиры.

- Документ из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей.

Запомните, что **дети, старше четырнадцати лет, должны присутствовать лично при предъявлении документов. **

#### Причины для отказа

Через пятнадцать дней орган опеки сообщит заявителю вердикт. Он может быть и негативным. Орган опеки прежде всего заботится о благополучии несовершеннолетнего владельца недвижимости. И часто одобряет только сделки, предусматривающие своеобразный обмен – когда владельцы продают квартиру, чтобы купить другую недвижимости.
В таком случае с родителей берут документальное обещание выделить ребенку долю в новом жилье и зарегистрировать его право собственности.

Причины:

- Чистые продажи орган опеки разрешает не часто, ведь такая сделка не предусматривает появления у ребенка новых имущественных прав в дальнейшем.

- Также не одобряет государство сделки, в ходе которых условия проживания несовершеннолетнего ухудшатся.

### Пакет бумаг для сделки

Законодательство налагает на собственников квартир, уже получивших разрешения от органов опеки, только два дополнительных обязательства – добавить данное государством разрешение к [перечню документов для купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-neobhodimy.html) и заверить саму сделку нотариально. В остальном такая [купля-продажа квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha) ни чем не отличается от стандартной, со взрослыми собственниками. **Понадобится подготовить для покупателя: **

- паспорта всех владельцев;

- выписку из домовой книги;

- справку о дееспособности (по желанию);

- договор купли-продажи;

- согласие супруга на продажу недвижимости;

- разрешение органа опеки.

- [Скачать бланк согласия супруга на сделку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-na-sdelku-s-nedvizhimostyu-B-4.docx)

- [Скачать образец согласия супруга на сделку](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/soglasie-supruga-na-sdelku-s-nedvizhimostyu-O-4.docx)

### Составление договора

[Договор купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor) придется заверять нотариально, однако составить его стороны могут самостоятельно, сэкономив на услугах специалиста (о том, как проходит сделка с участием нотариуса, написано [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-notariusa.html)). Как правило, проблемы возникают с правильным отображением всех продавцов. Чтобы избежать ошибок, обратимся к ГК РФ и Конституции Российской Федерации.
В нашей стране несовершеннолетние дети являются недееспособными до 14 лет, все это время их права реализуются только через законных представителей – чаще всего родителей. Если же ребенку уже исполнилось 14, он получает дополнительные права, хотя их реализация все еще ограничена разрешением родителей.

**Ребенок, даже до достижения 14 лет, выступает стороной сделки.** Его ФИО необходимо указать в договоре купли-продажи, также дописать ФИО законных представителей и отобразить документ, на основе которого он получил свою долю в собственность.

Еще одна особенность договора – отображение наличия разрешения органов опеки, важно указать все реквизиты документа, номер свидетельства, когда и кем получено. Подписывает ДКП ребенок только если ему уже исполнилось четырнадцать лет.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/DKP-s-nesovershennoletnim-prodavtsom-B.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним собственником](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/03/DKP-s-nesovershennoletnim-prodavtsom-O.docx)

### Регистрация для получения прав собственности

Нотариально заверенная сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре, только в этом случае право собственности перейдет к покупателю. Новый владелец недвижимости должен собрать пакет документов для Росреестра. При этом в процесс [регистрации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya) вовлечен как продавец, так и покупатель, они оба собирают:

- Паспорта граждан РФ всех участников сделки.

- Подписанный договор купли-продажи.

- Правоустанавливающий документ каждого продавца.

- Кадастровый паспорт на квартиру.

- Квитанция об оплате [госпошлины](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kto-oplachivaet-gosposhlinu.html).

- Разрешение органов опеки.

## Риски и возможности их избежать

Риски при [покупке квартир](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka), в которых фигурируют несовершеннолетние, связаны с большими возможностями в будущем оспорить уже свершившийся факт передачи права собственности на жилье. Помимо стандартных опасностей для такой недвижимости добавляется еще одна – нарушение имущественных прав несовершеннолетних и его юридические последствия. **Покупатель должен убедиться, что у органа опеки было взято разрешение на продажу недвижимости.**

Подписать документ с продавцом можно и без вышеуказанного разрешения, но зарегистрировать новое право собственности – точно не получится. В Росреестре право собственности признают ничтожным, а сама сделка окажется недействительной (о том, в каких случаях ДКП может быть признан ничтожным и о расторжении сделки, читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie)). Если расчеты производились неофициально, то покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией возвращения только части уплаченных за квартиру средств.

Казалось бы, если есть разрешение от опеки, то риск устранен. Так думают многие покупатели недвижимости, однако процесс с соблюдением прав детей закончится только тогда, когда несовершеннолетний владелец получит новое жилье, взамен проданного.
Давайте вернемся к разрешению органов опеки – государство дает добро на продажу квартиры только в том случае, если в ближайшее время будет приобретена новая, и не хуже предыдущей.

Только тогда имущественные права ребенка будут соблюдены. При этом, **сами родители – владельцы недвижимости – не могут задокументировать свои планы купить новую квартиру.** Ведь они не знают, какую недвижимость найдут, по какой цене смогут ее приобрести. Все эти нюансы выясняются уже позже.

Сделка с органом опеки и попечительства, по большому счету, основывается на устной договоренности. А если бывшие собственники жилья в итоге не купят квартиру и нарушат имущественные права несовершеннолетнего, пострадают не только они, но и покупатель.

Поинтересуйтесь у продавца недвижимости – где будет зарегистрирован ребенок-владелец? Если есть такая возможность, то желательно зарегистрировать несовершеннолетнего до оформления купли-продажи и убедиться, что он проживает в достойных, не хуже прежних условиях. Только тогда вы полностью обезопасите себя от возможных неприятностей в будущем.

Теперь вы знаете все о процедуре продажи недвижимости с несовершеннолетним собственником. **Берите во внимание наши советы, следуйте инструкции и сделка пройдет без заминок.** Помните, что главное в этом случае соблюсти интересы ребенка, получить разрешение и убедиться, что у органа опеки в будущем не возникнет претензий ни к продавцу, ни к покупателю.

## Полезное видео

Посмотреть видео о том, в чем заключаются особенности оформления сделки по покупке или продаже квартиры с несовершеннолетним: