# Как правильно оформить приобретение квартиры супругами в совместную собственность: образец договора купли-продажи

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/suprugami-v-sovmestnuyu-sobstvennost.html

---

Граждане, находящиеся в браке, в Российской Федерации имеют возможность оформить квартиру в долевую общую собственность либо на одного из супругов.

Чем отличаются между собой вышеуказанные варианты имущественного права, с какими особенностями, недостатками и достоинствами сопряжены – обо всем этом мы расскажем в материале. А также, узнаете как оформить, продать или разделить жилье при данном виде собственности и требуется ли [согласие супруга на покупку недвижимости](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/nuzhno-li-soglasie-supruga.html).

## Статусы недвижимости по отношению к хозяевам

Долевая и совместная собственность предусматривают оформление одинакового статуса недвижимости по отношению к хозяевам – общего права владения, однако у каждого правового режима есть ряд особенностей.

В [статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1a8f5e2e4c4b499cef76afd0af3ddc121b00ea70/) говорится, что долевая форма требует определения долей владения объектом – они могут быть как равными, так и не равными, оговариваются индивидуально. **В случае долевой собственности супруги вправе распоряжаться своей долей по собственному усмотрению.**

Если же была выбрана регистрация имущества в совместную собственность – при проведении любых следок потребуется разрешение всех владельцев, поскольку вся квартира в целом принадлежит двум гражданам с одинаковыми на нее правами.

**Примечательно**, что муж с женой, по желанию, могут выделить в имуществе доли в любой момент совместной жизни и в дальнейшем распоряжаться квартирой в рамках оговоренных частей единолично.
## Особенности режимов владения

### Если имущество общее

- Если парой не было оговорено другое (выделение долей), то режим совместной собственности начинает действовать в отношении общего имущества (квартиры), нажитого в браке.

- Если один из собственников хочет продать квартиру, а другой выступил против, единственным путем реализовать недвижимость для одного из супругов станет выделение своей доли.

- Налоговые обязательства по квартире делятся на всех ее владельцев.

- Каждый собственник имеет право получить налоговый имущественный вычет.

### При долевой собственности

- Каждый собственник владеет не квартирой в целом, а только ее частью.

- Хозяин доли вправе сам распоряжаться ею, например, продавать третьим лицам. В этом случае от него потребуется только уведомить второго собственника о своем намерении.

- Налог на недвижимость выплачивается владельцем в соответствии с определенным размером его доли.

- Налоговый вычет распределяется также пропорционально размеру доли.

Как видите, долевая форма собственности дает каждому владельцу больше прав и независимости, в то время как совместно оформленной квартирой могут распоряжаться хозяева только с получением нотариально заверенного разрешения на любую сделку.

Смотрите видео о видах права собственности:

## На кого можно оформить жилье, приобретенное в браке ?

**Семейный и Гражданский кодексы РФ предлагают совместный или долевой режим владения.** Если квартира была приобретена и оформлена на деньги одного из пары, но в момент заключения сделки граждане прибывали в официальном браке — объект для мужа и жены будет считаться общим.

Если супруги хотят конкретно выделить «вклад» в приобретение каждого, им больше подойдет долевая форма собственности. Без определения долей квартира по умолчанию будет считаться общей с правами каждого супруга на уровне 50%.

**Обратите внимание!** При разделе имущества подписание долевого договора облегчит судебный процесс, если же собственность зарегистрирована только на одного и является совместной, придется договариваться о компенсации за часть имущества в пользу одного при переходе полного права собственности другому.
Читайте также: [Согласие супруга на продажу квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/soglasie-ot-supruga.html): всегда ли нужно получать?

### На одного владельца

[Статья 256 Гражданского кодекса РФ](https://www.zakonrf.info/gk/256/) предусматривает оформление в совместную собственность нажитого во время брака имущества. Соответствующие правовые последствия для сделки [купли-продажи квартир](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha) наступают при оформлении официального брака (гражданское сожительство не считается). **Супруги имеют право зарегистрировать жилье на одного человека**, при этом оно будет считаться их общей собственностью.

### С выделением долей

В [ст. 244 ГК РФ](https://www.zakonrf.info/gk/244/) сказано, что помимо установленного нормами семейного законодательства России режима собственности, в процессе приобретения недвижимости по договоренности может возникнуть и другая его разновидность. В первом случае квартира оформляется только на одного супруга, а во втором – в документы вписывается каждый.

**Долевая собственность не возникает автоматически, только в договорном режиме.** Чтобы поделить квартиру на доли, супруги должны подписать определенные документы, например, брачный контракт (в этом случае долевой режим может распространяться на все имущество). Возможно и заключение отдельного договора – только на квартиру.

Необходимо помнить, что долевой режим устанавливается и в судебном порядке.

## Как оформить в совместную собственность?

При оформлении в совместное владение имуществом, договор подписывает только один супруг, именно он выступает покупателем и обладателем права собственности. Однако есть и ряд особенностей, которые важно соблюсти супругам, покупающим недвижимость.

### Правила составления договора купли-продажи

**[Договор купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor) составляется по стандартному образцу**, с указанием характеристик недвижимости, цены сделки, прав и обязанностей сторон. Указывать третью сторону не стоит, если вы сделаете это – то супруг выступит в качестве полноценного покупателя со своей долей в имуществе.

Сторонами договоренности оказываются только продавец недвижимости и покупатель (тот, на кого в итоге и будет зарегистрировано право собственности).

**На заметку.** Особенностью сделки с совместной собственность является не сам договор, а порядок его регистрации, например, обязательное наличие разрешение супруга.

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры супругами в совместную собственность](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-BLANK-3.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры супругами в совместную собственность](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-OBRAZETS-3.docx)

Читайте также: Как оформить [договор купли-продажи квартиры по доверенности](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/prod-po-doverennosti.html)? Риски и особенности

### Какие нужны документы?

Совместная собственность оформляется по итогам предоставления в контролирующий орган (Росреестр) пакета документов. Сотрудники Росреестра оставляют за собой право потребовать у заявителя предоставить им дополнительные документы.

- Паспорта граждан РФ супруга и супруги.

- Правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи).

- Все дополнения к договору купли-продажи, если есть.

- Кадастровый план недвижимости.

- Справку о прописанных в квартире лицах, плюс копию финансово-лицевого счета (о том, как действовать при покупке квартиры с прописанным человеком, читайте [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-propisannym-chelovekom.html)).

- Документ о законности перепланировки, если была сделана.

- Согласие на сделку супруга, не указанного в договоре купли-продажи жилья.

- Квитанция оплаты [государственной пошлины](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kto-oplachivaet-gosposhlinu.html).

О том, какие документы могут понадобиться при купле-продаже квартиры, написано в [отдельной статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-neobhodimy.html).

### Согласие мужа или жены

Поскольку покупателем в данном случае выступает только один из супругов, а второй в договоре-купли продаже не упоминается, для осуществления сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго человека ([статья 35 Семейного кодекса РФ](https://www.zakonrf.info/sk/35/)). **Получить согласие можно при наличии паспорта гражданина РФ и свидетельства о браке у нотариуса.**

Отсутствие согласия может привести к отказу Росреестра регистрировать новое право собственности. Документы у заявителя примут, но в итоге могут потребовать получить согласие у супруга. Также супруг, чье согласие не было получено, получает право потребовать признать сделку купли-продажи недействительной в момент, когда ему станет о ней известно.

- [Скачать бланк согласия на продажу квартиры ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Soglasie-na-prodazhu-kvartiry-BLANK-1.docx)

- [Скачать образец согласия на продажу квартиры ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Soglasie-na-prodazhu-kvartiry-OBRAZETS-1.docx)

### Стоимость услуг нотариуса

Цена нотариальных услуг сильно отличается в зависимости от региона. В небольших населенных пунктах за нотариально заверенное разрешение придется заплатить около 1000 рублей, в столице РФ такая же услуга может обойтись в 2.5-3 тыс. рублей.

О том, как происходит купля-продажа с участием нотариуса, читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-notariusa.html), а [здесь](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/oformlenie-bez-notariusa.html) вы узнаете о том, можно ли купить или продать жилье без него.

### Регистрация

После проведения расчета владелец недвижимости должен отправиться в Росреестр с пакетом документов. Присутствовать второму супругу необязательно, главное иметь на руках два документа – свидетельство о браке и разрешение на [покупку квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka). **Новое право собственности оформляется сотрудниками Росреестра в течение десяти дней.**

О регистрации купли-продажи квартиры мы писали [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya).

## Совместный возврат НДФЛ

С 2014 года каждый собственник квартиры имеет возможность получить вычет в размере 2 млн рублей ([220 статья Налогового кодекса](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/62f621e5835790398a88f80270fe2cf0b3710b3c/)). До 2014 года несмотря на нюансы оформления, на квартиру государство оформляло только один вычет.

**Важно!** В наши дни приобретение в совместное владение стало более выгодным, поскольку совместный возврат НДФЛ составляет максимально до 260 тысяч рублей. Воспользоваться таким правом супруги могут один раз, при этом доход получателя вычета должен быть официальным.
## Продажа общего жилья

[Продажа квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha), находящейся в совместной собственности, возможна только по обоюдному согласию супругов. В данном случае действуют положения Семейного кодекса о нажитом во время брака имуществе. Несмотря на то, что зарегистрирована квартира только на одного, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению владелец не сможет.

**Продавцом должен выступать человек, вписанный в правоустанавливающий документ**, но сама сделка будет возможной при наличии заверено нотариально разрешения второго супруга. [Статья 35 СК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/bd9ca2083dd1c43d58c7a1d951d6b56bc932de28/) подразумевает этот документ среди обязательных при регистрации сделки в Росреестре, без него ее, скорее всего, признают несостоявшейся.

Письменное согласие понадобится и в том случае, если в договоре купли-продажи фигурирует квартира, купленная во время брака, однако мужчина и женщина развелись. Даже развод не лишает бывших супругов прав собственности на общую квартиру. В таком случае продавцу придется либо взять у второго владельца разрешение на продажу, либо дождаться когда суд разделит общее имущество и у него останется собственная доля.

Отдельное разрешение супруга не требуется лишь в случае, когда и мужчина и женщина указываются в документе купли-продажи как равноправные продавцы.

## Раздел имущества, купленного на деньги одного из пары

**Порядок раздела имущества регламентируется положениями Семейного кодекса РФ.** Оговоримся сразу, бывают и исключения из правил, однако, зачастую, такие судебные решения связаны с удовлетворением интересов несовершеннолетних лиц. СК РФ предусматривает четкое разграничение общей и индивидуальной собственности в зависимости от момента, когда была приобретена квартира, а не источника средств, на которые сделка была совершена.

**Справка.** Если на момент перехода прав собственности владелец квартиры пребывал в браке – недвижимость считается совместной собственностью, на нее супруги имеют равные права.
При этом, Семейный кодекс разрешает супругам договориться о разделе имущества любым способом:

- Мировая в процессе раздела имущества обладает многими достоинствами – не придется собирать документы и подтверждать свое исключительное право собственности, тратить деньги на судебные издержки и ухудшать отношения.

- Отдельной строкой идет раздел имущества по брачному контракту – если он был подписан, то преимущество дается положениям этого документа.

- Если мировой достичь не удалось, имущество можно поделить в судебном порядке. По умолчанию суд будет исходить из равного права супругов на квартиру. Бывшие муж и жена имеют возможность договориться о выделении доли каждому, о переходе права собственности одному супругу с компенсацией стоимости 50% недвижимости другому законному владельцу.

В судебной практике зафиксированы случаи, когда одному из супругов удавалось доказать свое преимущественное право на жилье. Как правило, они были сопряжены с предварительной продажей одним из супругов своей собственной квартиры с целью выручить средства для покупки недвижимости, по которой в итоге и был затеян судебный спор.

Как видите, **в России супруги могут воспользоваться правом оформить квартиру как на совместную, так и в долевую собственность.** В первом случае и муж, и жена получают равные права на квартиру и не могут распоряжаться ею самостоятельно. Если же партнеры решат оформить долевое владение, каждый станет полноценным хозяином своей части недвижимости.