# Что важно знать о продаже и покупке квартиры, находящейся в залоге у банка? Безопасные схемы сделки

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/zalogovaya-kv.html

---

Залоговая квартира – это та квартира, которая приобреталась в ипотеку, но по различным причинам заемщик со своими обязательствами не справился. В данном случае заемщика интересует, можно ли ее продать и как именно заключить [договор купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor). С другой стороны, такое жилье можно весьма выгодно купить, ведь обычно цена у него ниже рыночной.

Продавцом в сделке с залоговой недвижимостью может выступать не только должник, но и сам банк, который в результате судебных разбирательств стал владельцем залогового жилья. Рассмотрим, как совершается сделка по залоговой недвижимости, каковы при покупке квартиры с обременением риски покупателя и как от них себя защитить. 

## Схемы приобретения

### Продажа с последующим погашением кредита

Это самая простая схема, но и самая рискованная.

- Покупатель полностью погашает кредитный долг перед банком, затем снимается с квартиры обременение и продавец становится полноправным собственником.

- Далее право собственности переоформляется на покупателя.

**Этот способ удобно использовать, если обе стороны сделки хорошо знакомы друг с другом**, но все равно лучше постараться обезопасить свои деньги.

**ВАЖНО!** Обязательно нужно подстраховаться и [передавать деньги](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/peredacha-deneg-nalichnymi.html) (в банк и продавцу) только [через банковские ячейки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/cherez-bankovskuyu-yachejku.html).
### Через смену залогодателя

**Как купить жильё через смену залогодателя**:

- Покупатель сначала вносит деньги на депозитные ячейки. В одной ячейке будут находиться деньги для погашения задолженности банку, в другой – деньги для продавца.

- После того как деньги положены, банк дает разрешение на переоформление права собственности.

- В процессе оформления документов обязательства перед банком переходят к покупателю (соответственно, и квартира переходит в его распоряжение).

- Банк снимает обременение с квартиры после того, как заберет свои деньги.

- После этого покупатель становится полноправным собственником объекта недвижимости.

### Договор с участием банковского учреждения

Самая безопасная сделка осуществляется по этой схеме. **Представитель банка (например, аккредитованный риэлтор) сопровождает всю сделку от начала до конца**.

Продается квартира, естественно, со скидкой, размер которой зависит от длительности срока ее продажи.

- Деньги также вносятся на две депозитные ячейки, в первой будут находиться деньги для банка (остаток кредитного долга), во второй – для продавца.

- В это же время в Росреестр направляется заявление банка чтобы снять обременение с квартиры и договор купли-продажи для регистрации.

- После того как все документы будут готовы, на банковский счет поступают деньги из ячейки для оплаты долга, а продавец забирает свои.

- По договору купли-продажи квартира теперь в собственности у покупателя.

Читайте также: [Как продать квартиру без риэлтора?](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha/bez-rieltora.html) Пошаговая инструкция

### Можно ли купить жильё непосредственно у заёмщика?

В этом случае продавец должен получить разрешение у банка на продажу заложенной квартиры.

**СПРАВКА!** Обычно банк идет навстречу и дает разрешение, потому что получить в свою собственность квартиру банк сможет только через суд, а это очень длительный процесс.

- Право собственности у покупателя сначала будет получено с обременением.

- Арендуются две ячейки, в одну кладется сумма, равная размеру долга по кредиту, во вторую – остальная.

- После того как будет заключен договор купли-продажи, деньги из первой ячейки поступят на кредитный счет банка.

- Далее, как только ипотечный кредит погашается, нужно идти с документами на квартиру (которые были в залоге у банка) в Росреестр для проведения процедуры снятия обременения.

- После снятия обременения продавец получает деньги.

## Пошаговая инструкция, как приобрести жилье, находящееся в ипотеке Сбербанка

### Поиск залоговой недвижимости

**Залоговая квартира оказывается в собственности банка по решению суда**. Далее она должна быть обязательно продана тем или иным способом. Согласно статистике, примерно 10% от всех продаваемых квартир на рынке составляют именно ипотечные квартиры. Информацию о них можно найти следующими способами:

- На [сайте Сбербанка](http://www.sberbank.ru/ru/person) имеются специальные витрины с выставленными залоговыми квартирами должников, потенциальные покупатели могут подобрать там свой вариант. Это в рамках конкретной банковской программы.

- Можно также выбрать квартиру в процессе проведения торгов на публичных аукционах или интернет-площадках, которые специализируются по данным вопросам.

- Информация есть у многих риэлторских компаний, имеющих опыт в подобных сделках.

### Получение разрешения на ее продажу от кредитно-финансового учреждения

**Сбербанк должен дать разрешение на совершение сделки [купли-продажи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha)**, уточнив при этом условия (для [продажи квартиры с обременением](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-obremeneniem.html)).

**ВАЖНО!** Без одобрения банка сделка будет незаконной.
**Сбербанк изначально при оформлении ипотечного договора прописывает возможность продажи этой квартиры**. Для получения разрешения нужно заемщику обратиться в банк и написать заявление с указанием причины [продажи квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/prodazha), при этом права на продажу он может передать банку.

Читайте также: Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в [залог при покупке квартиры? Договор](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata/zalog.html) на сделку (образец)

[Образец разрешения от банка на совершение сделки купли-продажи](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Obrazets-soglasiya-banka-na-prodazhu-kvartiry-nahodyashhejsya-v-zaloge-1.doc)

### Выбор способа совершения сделки

Приобрести квартиру, которая находится в ипотеке Сбербанка, можно разными способами, поэтому первым делом нужно выбрать наиболее подходящий:

- Покупка данного жилья у собственника.

- Купить ее в ипотеку.

- Купить ипотечную квартиру непосредственно у Сбербанка.

Наиболее безопасны второй и третий способы [покупки квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka), когда все четко контролирует банк. А в первом случае есть риск, что заплатив деньги (сумму кредитного долга) продавцу, можно долго ждать дальнейшего оформления сделки (продавец и вообще может передумать продавать после погашения долга банку). В первом варианте банк дает свое согласие на проведение сделки, но саму сделку тотально не контролирует.

Поэтому, **если имеется необходимая сумма денег, то лучшим вариантом будет покупка такой квартиры у Сбербанка** (никаких ограничений для покупателя не существует). Если же денег не хватает, чтобы расплатиться сразу, в этом же банке можно оформить ипотечный кредит на залоговую квартиру.

**ВНИМАНИЕ!** Вся сделка курируется банком, к тому же в этом случае предлагается льготные условия кредитования, условия, максимально выгодные для нового заемщика.
### Порядок действий обеих сторон

**После получения одобрения банка на продажу квартиры продавец должен сделать следующее**:

- Найти покупателя, которому подходит его квартира для покупки ее в ипотеку.

- Обговорить все нюансы сделки и прийти к общему согласию.

- Провести оценку недвижимости.

- Далее, если договоренности сохраняются, то продавец и покупатель заключают предварительный договор. В этом договоре желательно прописать, что в дальнейшем продавец не будет предъявлять претензий новому владельцу квартиры и банку.

- Затем покупатель предоставляет в Сбербанк необходимые документы. После рассмотрения документов выносится решение (банком) на одобрение сделки.

- После этого составляется основной договор купли-продажи, регистрируется в Росреестре (как проходит регистрация договора читайте [тут](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/registratsiya)). Выдается выписка, что собственником жилья теперь становится покупатель, право собственности перерегистрируется.

- Далее обеим сторонам нужно идти в Сбербанк со всеми документами, причитающаяся сумма денег перечисляется на счет продавца и заключается ипотечный кредит на покупателя (нового заемщика).

- [Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-BLANK-1.doc)

- [Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/Predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-obrazets.doc)

- [Скачать бланк договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ipotechnym-obremeneniem3.doc)

- [Скачать образец договора купли-продажи квартиры находящейся в залоге у банка](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/04/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-ipotechnym-obremeneniem-obrazets.doc)

### Необходимые документы

**Основной пакет документ для проведения этой сделки готовит продавец**:

- Паспорта (копии) всех зарегистрированных в квартире лиц (свидетельства о рождении).

- Все имеющиеся документы на квартиру (включая технические).

- Выписка из домовой книги, копию лицевого счета.

- Справки, которые подтверждают, что не имеется задолженности по налогам, нет долгов по коммунальным платежам, что продавец не состоит на учете в психоневрологическом диспансере.
**ВАЖНО!** Перечисленные справки готовятся по запросу банку, могут и не потребоваться.

**Покупателю нужно приготовить следующие документы**:

- Паспорт.

- Документы, подтверждающие платежеспособность.

- Копия трудовой книжки.

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали в [отдельной статье](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/kakie-dokumenty-neobhodimy.html).

## Риски при покупке

Если принято решение иметь дело непосредственно с банком при совершении сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге, то перед покупкой следует обратить внимание на такие моменты:

- Если между банком и заемщиком (должником) имеются серьезные разногласия и налицо конфликт, то покупателю это в дальнейшем грозит риском апелляции через суд. Разумнее от такой квартиры все-таки отказаться и подобрать другой вариант.

- [Если на жилплощади прописан ребенок](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/s-propisannymi-detmi.html), то это тоже может осложнить и сильно затянуть процесс.

- Снятие обременения с квартиры нужно обязательно зарегистрировать, а это дополнительные расходы.

## Выгоды и преимущества

Можно сказать, что **преимущества у данной сделки есть у каждой заинтересованной стороны**.

- Банк возвращает свои деньги с процентами или переоформляет обязательства на другого заемщика.

- Продавец наконец избавляется от долговых обязательств перед банком.

Покупатель приобретает квартиру либо с хорошей скидкой, то есть по низкой цене, либо в кредит по специальным льготным условиям. **Для покупателя также гарантируется юридическая чистота сделки**, так как все тщательно проверяется, не будет сюрпризов в виде прописанных посторонних лиц или неоплаченных счетов за коммунальные услуги.

## Заключение

В итоге можно сделать вывод, что залоговую квартиру можно продать, можно купить, причем даже с выгодой, но нужно обязательно все тщательно проверять. К сделке следует подготовиться должным образом, учитывая все тонкости и нюансы. При проведении сделок с залоговым жильем торопиться точно не стоит, главное, чтобы все было сделано юридически грамотно, без неприятных последствий.