Поступаем законно: перепланировка квартиры

Часто случается так, что планировка квартиры, установленная застройщиком, не совсем удобна для ее жильцов. Поэтому перепланировка – нередкое явление среди людей, затеявших ремонт.

Поскольку переорганизация жилой площади – непростой процесс, перед его проведением настоятельно рекомендуется подробно изучить информацию, касающуюся данного вопроса.

Показать содержание

• Понятие перепланирования жилого помещения в многоквартирном доме
• Что это такое по закону РФ?
• Определение переустройства и реконструкции в МКД
Что представляет собой переустройство?     Что называется реконструкцией?    
• Когда можно делать без разрешения, когда нельзя?
• Как согласовать изменения в планировке?
Какие документы потребуются?    
• Определение последствий незаконных действий
Переоборудование в новостройках и в жилье со свободным пространством     Перевод под офис или магазин    

Понятие перепланирования жилого помещения в многоквартирном доме

Что значит перепланировка квартиры?
Если говорить не об официальном понятии, то ее можно определить, как ремонтно-строительные работы, которые в конечном итоге приведут к изменению архитектуры помещения относительно изначально установленного плана застройки. Подобного рода изменения рассчитываются на улучшение жилищных условий, повышение уровня комфортности проживания в квартире.

Реорганизацию жилого помещения контролируют действующие нормативные акты: ЖК РФ и Постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Постановление определяет требования к ремонтно-строительным работам, а также к обслуживанию жилищного фонда. Такие условия предъявляются для обеспечения выполнения нормативов, установленных относительно содержания и ремонта жилых помещений, для сохранности всех видов собственности жилищного фонда и для сохранения единого вида инженерной системы многоквартирного дома.

Что это такое по закону РФ?

Для ответа на этот вопрос стоит обратиться к статье 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Законодательство представляет перепланировку, как изменение внешнего вида помещения, которое требует занесения проделанных строительных работ в паспорт жилого помещения.

Говоря о переорганизации более подробно, это определение охватывает следующие виды переделок:

• изменение внешнего вида перегородок и стен;
• установка, перенос и демонтаж дверей;
• уменьшение и увеличение жилого помещения с несколькими комнатами;
• установка дополнительных проходов в существующих перегородках;
• установка, а также изменение внешнего вида тамбура;
• изменение габаритов нежилой территории квартиры;
• образование дополнительных санитарных помещений и кухонь;
• объединение нескольких квартир в одну;
• увеличение габаритов жилой площади квартиры за счет вспомогательных объектов и прочее.

Подробнее о том, что считается перепланировкой в квартире, можно узнать здесь.

Определение переустройства и реконструкции в МКД

Все эти понятия являются смежными, но несмотря на то, что их объединяет общая цель – изменение внешнего вида жилого помещения, они имеют ряд существенных отличий.

Что представляет собой переустройство?

25 статья ЖК определяет переустройство, как внесение существенных изменений в инженерные системы дома, которые включают в себя электроснабжение, газопровод, канализацию, водопровод и прочее.

Под сочетанием слов «внесение изменений» в данном случае подразумевается замена, установка и смещение.

Что называется реконструкцией?

Определение реконструкции дает 1 статья Градостроительного Кодекса Российской Федерации. Она говорит о том, что подобным понятием в России принято считать все изменения, осуществляемые по фасаду здания. К ним относятся установка оконных и дверных проемов, остекление балконов.

Как и для перепланировки, данному виду переорганизации требуется разрешение и проект. Не стоит забывать и том, что такие изменения потребуют также согласие всех собственников дома, поскольку фасад является общедомовым имуществом.

Больше нюансов об отличиях переустройства и перепланировки читайте тут, а здесь мы рассказывали, чем отличается перепланировка от реконструкции.

Когда можно делать без разрешения, когда нельзя?

Далеко не все манипуляции внутри квартиры необходимо производить по проекту с согласованием жилищной инспекцией. Ниже приведен список работ, разрешенных без предварительного координирования.

• Перемещение любого сантехнического оборудования в пределах туалета, ванной комнаты или кухни.
• Остекление лоджий и балконов, если это не противоречит типовому проекту здания.
• Выполнение закладки дверного проема в несущей стене.
• Ликвидация перегородок в пределах квартиры при условии, что они не являются несущими.
• Устранение тамбура либо изменение его формы при условии, что его внешние габариты будут неизменными.
• Установка проема в пределах квартиры в перегородке, которая не является несущей.
• Установка межкомнатных перегородок при условии избегания излишней нагрузки на перекрытие.

Список того, что категорически запрещено производить даже с планировкой гораздо больше, поскольку следующие действия могут привести к авариям и обрушению целого дома. Список того, чего делать нельзя:

1. Нарушать целостность вентиляции.
2. Сносить несущие конструкции, устанавливать в них проемы, нарушать целостность перекрытия и устанавливать оборудование, которое превышает допустимую нагрузку на него.
3. Устанавливать новые балконы и лоджии.
4. Расширять территории жилого помещения за счет общедомовой территории.
5. Объединять кухни и комнаты при условии, что дом газифицирован.
6. Переносить оборудования центральной системы отопления на балконы и лоджии.
7. Подключать теплые полы за счет центральной системы отопления и водопровода.
8. Сокращать площадь жилой территории за счет увеличения коридоров.
9. Оборудовать ванные комнаты и туалеты над жилыми помещениями соседей.

Все остальные ремонтно-строительные работы допускается производить после предварительного согласования с Жилищной инспекцией.

Более детально о том, что можно делать без разрешения, а что нельзя, читайте в этой статье.

Как согласовать изменения в планировке?

Согласование перепланировки жилого помещения с Жилищной инспекцией происходит в 4 шага:

1. Консультация относительно перепланировки в муниципалитете либо Жилищной инспекции.
2. Получение разрешение на внесение изменений в жилом помещении.
3. Подтверждение факта соответствия проделанных ремонтно-строительных работ и плана БТИ.
4. Занесение произведенных изменений в паспорт квартиры, свидетельство, подтверждающее право собственности, и документы БТИ.

Подробнее узнать о согласовании перепланировки квартиры можно в этом материале.

Какие документы потребуются?

Поскольку планировка – процесс непростой, для ее разрешения потребуется немаленький пакет документов. Список необходимых документов устанавливает 26 статья ЖК РФ.

• Заявление о перепланировке от собственника помещения.
• Свидетельство, подтверждающее право собственности.
• Оформленный проект предполагаемой перепланировки.
• Технический паспорт жилого помещения, в котором будет производиться переорганизация.
• Письменное согласие каждого члена семьи заявителя, проживающего в данной квартире.
• Разрешение на переорганизацию помещения, если оно является памятником архитектуры.

Определение последствий незаконных действий

29 статья Жилищного Кодекса устанавливает последствия самовольной переорганизации жилого помещения. Таким образом, законодательство устанавливает следующую ответственность за незаконную перепланировку квартиры:

• Возвращение жилой площади в исходное состояние.
• Продажа недвижимого имущества с торгов с выплатой собственнику денежных средств за исключением расходов на судебные издержки.
• Расторжение договора социального найма.

Если совершенные изменения не представляют угрозу жизни и здоровья граждан, суд имеет право оставить настоящую перепланировку.

Переоборудование в новостройках и в жилье со свободным пространством

Как показывает практика, основной сложностью в перепланировке новой квартиры является доказательство собственности жилья. Очень часто люди сталкиваются с ситуацией, когда получение свидетельства о собственности затягивается. А любая перепланировка становится невозможной без выписки из ЕГРН.

Сейчас нередко можно встретить объявления о продаже квартир со «свободной» планировкой. Застройщики рекламируют свои дома, как жилье, в котором собственники смогут организовать пространство именно так, как захотят они.

Однако с юридической точки зрения понятия «свободная планировка» не существует. Перед непосредственной сдачей дома в эксплуатацию, сотрудники БТИ проводят обмеры готовых квартир, производят расчеты и, ориентируясь на пожелания дольщиков, определяют возможную планировку.

Перевод под офис или магазин

Порядок перевода регламентирует 23 статья Жилищного Кодекса Российской Федерации. На ее основании для проведения данной процедуры заявителю потребуется представить следующие документы:

• Заявление о переводе.
• Свидетельство, подтверждающее право на собственность.
• План жилого помещения и его технический паспорт.
• Поэтажный план дома, в котором находится жилое помещение.
• План переустройства или перепланировки, если того требует перевод в нежилое помещение.

Чаще всего такая процедура проводится для перевода жилой квартиры в нежилое помещение под офис или магазин. Также возможен перевод в случаях, когда квартира становится непригодной для проживания.

Более детально о переводе квартиры в нежилое помещение и обратно можно прочитать тут.

Перепланировка квартиры – сложная процедура, но возможная. Несмотря на то что факт изменения внутренней архитектуры жилого помещения может остаться без внимания государственных служб, настоятельно не рекомендуется переорганизовывать жилье самостоятельно. Поскольку это может принести неудобства и даже угрозы здоровью и жизни не только собственнику, но и другим жителям многоквартирного дома.