# Особенности реконструкции, перепланировки и капитального ремонта: чем они отличаются друг от друга?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/otlichie-ot-rekonstruktsii.html

---

Бывают случаи, когда собственнику необходимо внести изменения во внутреннюю или внешнюю структуру архитектурного объекта. Владельцы жилых и нежилых помещений стремятся повысить функциональность или улучшить технические характеристики зданий за счет ремонта.

Виды ремонтных работ имеют существенные различия в зависимости от того, какие изменения будут внесены в изначальные характеристики объекта. Например, для перепланировки и реконструкции требуется получить разрешение в соответствующих организациях и соблюдать установленные требования. 

## Что это такое?

**Понятие реконструкции включает такие строительные работы как:**

- добавление дополнительных этажей или объединение квартир, расположенных на разных этажах в один объект;

- строительство пристроек к существующим зданиям;

- изменение или замена инженерных систем сооружения.

Другими словами, реконструкция – это изменение технических параметров объектов недвижимости, включая увеличение или уменьшение площади. При этом несущие конструкции заменить нельзя, их можно только отремонтировать. **Перепланировка заключается в изменении структуры объекта недвижимости при условии, что общая площадь конструкции не изменится.**

Перепланировка жилых зданий может быть выполнена с помощью демонтажа и перемещения внутренних перегородок, переноса, закладки или расширения дверных и оконных проемов.

**Внимание!** Если строительные работы затрагивают несущие конструкции, то необходимо согласование со стороны соответствующих органов власти.
### Модернизация многоквартирного дома

Главной целью реконструкции жилья является восстановление устаревших характеристик. **Что касается квартир в многоквартирных домах, то к ее элементам можно отнести: **

- Восстановление отделки внешней стороны стены.

- Утепление фасада.

- Перестройка коридора или кладовки для увеличения площади квартиры.

- Объединение двух квартир в одну.

- Объединение балкона и жилой комнаты, в этом случае снос перегородки затрагивает несущую стену.

- Для квартир расположенных на нижнем этаже это может быть восстановление фундамента или организация пристройки в виде веранды.

### Перепланирование и или капитальный ремонт жилой квартиры

**Согласно государственному стандарту перепланировка это не капитальный ремонт или реконструкция.** Чтобы не путать эти понятия нужно рассмотреть их отличительные черты.

Что касается капитального ремонта, то он проводится исключительно для восстановления исправности коммуникаций, оборудования, коммунальных объектов и предполагает замену или ремонт составных частей. Главная цель этого мероприятия – улучшение технических показателей сооружений.

Сюда относятся штукатурка стен, ремонт крыш и замена пола, оклейка обоев и ремонт отопительной системы, а также замена или ремонт сантехники (радиаторы, трубы водоснабжения и т.д.).

**Как упоминалось выше, реконструкция меняет технические параметры зданий**, то есть количество этажей и помещений, общую площадь объекта и высоту здания для улучшения обслуживания и условий проживания. Кроме того, возможно увеличение площади зданий за счет пристройки сооружений подсобного или основного значения. Что касается фасада, то возможен ремонт или изменение архитектурных элементов.

Главная задача перепланировки – повышения уровня удобства и комфорта проживания за счет изменений конфигурации внутренних помещений жилья. Эти изменения всегда вносят в техпаспорт объекта ремонтных работ. Получается, что реконструкция – более широкое понятие, чем перепланировка.

## Чем они отличаются?

Главное отличие этих двух понятий в том, что перепланировка не предполагает внесения изменений в фасад сооружений и увеличения общей площади ремонтируемых зданий за счет пристроек касающихся несущих стен. **Можно составить перечень основных различий: **

- При проведении реконструкции допускается добавление площади, в то время как при перепланировке изменения предпринимают в рамках несущих стен квартиры.

- Работы по реконструкции дают возможность восстановить фундамент здания.

- Перепланировка может затронуть несущие стены, например, при переносе арок или дверных проемов, в то время как работы по реконструкции несут только восстановительный характер.

- Кроме того, реконструкция предусматривает замену инженерных систем.

## Порядок согласования

Чтобы получить разрешение и оформить реконструкцию квартиры предусмотрен определенный порядок действий, установленный законом.

### Куда обратиться?

Для начала необходимо отправиться в администрацию и получить консультацию специалиста по этому вопросу. Если пакет документов собран и проект реконструкции уже готов, то можно подать заявление в органы местного самоуправления или же воспользоваться услугами одного окна в многофункциональном центре. Если перечень работ соответствует нормам, то после выдачи разрешения у собственника есть год, чтобы начать реконструкцию.

### Какие документы необходимы?

**Для получения разрешения на проведение строительных работ нужно предоставить**:

- Документ, подтверждающий право собственности.

- Согласие других владельцев квартиры, если они имеются.

- Заявление установленного образца.

- Технический паспорт на квартиру.

- Проект реконструкции.

**Важно!** Проект представляет собой самый важный документ, без него разрешение не выдадут. Разрешение от автора, составившего проект дома необходимо для соблюдения безопасности.
#### Что писать в заявлении?

**Заявление на реконструкцию составляется в строго установленном порядке.** Для этого существуют государственные бланки, в которых заявителю необходимо указать, какие виды работ он планирует выполнить (реконструкцию, капитальный ремонт, отдельные виды строительных работ).

Затем следует наименование объекта, в данном случае это квартира в МКД. Вносятся данные из свидетельства о праве собственности и организации составившей проект реконструкции объекта. После этого следует информация о получении положительного заключения экспертизы (номер, дата).

Далее заявитель указывает, кем будут проводиться работы (название строительной организации), и вносит действительные характеристики объекта реконструкции (площадь, материал стен и фундамента, количество комнат и т. д.). **Кроме того к заявлению прилагаются копии всех документов.**

#### О проекте

Составление проекта должно соответствовать [статье 48 ГрК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/b884020ea7453099ba8bc9ca021b84982cadea7d/). В ней говорится о том, что проекты должны разрабатываться для каждого здания подлежащего реконструкции. Этот документ должен состоять из текстовой информации и схем, которые определяют архитектурные и инженерные решения, обеспечивающие проведение мероприятий по реконструкции сооружений или их частей.

**Важно!** В статье указано, что проектирование может выполняться только юридическими лицами или ИП, состоящими в действующих строительных и архитектурных организациях.
В проект должно войти много дополнительных разделов, касающихся данных по объекту предполагаемой реконструкции.

Они включают инженерные системы, архитектурные решения, сведения о сносе капитальных элементов конструкции (если такие имеются), мероприятия по пожарной безопасности и многое другое.

### Сроки и стоимость узаконения процедуры

**Чтобы узаконить реконструкцию квартиры понадобится несколько месяцев.** Точный срок определить очень сложно, потому что различные факторы и жизненные обстоятельства могут повлиять на время оформления. Что касается проекта, то обычно его готовят в течение 5 дней, гораздо больше времени уходит на сбор всех необходимых документов.

Изготовление нового технического паспорта осуществляется примерно за три недели. Затем нужно ждать решения Жилищной инспекции еще 45 дней, и три недели оформляют выписку из ЕГРН.

**Для определения стоимости можно привести следующие цифры:**

- Стоимость согласования проекта – примерно 5 000 рублей.

- Услуги БТИ – около 7 000 рублей.

- Получение разрешения из Жилищной комиссии – 30 000 рублей.

- Проект и вся связанная с ним документация могут стоить 3 000 до 90 000 рублей.

Эти данные не совсем точные, так как в каждом регионе своя ценовая политика. Но, если учитывать, что в любом предприятии возникают дополнительные расходы, то общая цена узаконения реконструкции квартиры может колебаться в пределах от 60 000 до 150 000 рублей.

### Ответственность за проведение работ без разрешения

**Реконструкция без разрешения наказывается в соответствии с законодательством.** В большинстве случаев, кроме выплаты штрафа, нарушителю приходится возвращать объект в первоначальный вид.

**Внимание!** Если самовольные изменения не нарушают права соседей или других владельцев квартиры, то выполненные ремонтно-строительные работы возможно узаконить.
## Заключение

Чтобы изменить характеристики своего жилья, владелец может использовать различные виды ремонтно-строительных работ. Во избежание административной ответственности в виде больших штрафов и предписаний, необходимо разобраться какой вид работ соответствует планируемым изменениям. Если же собственник примет решение продать [квартиру с неузаконенной перепланировкой](https://mylawyer.club/bez-rubriki/pereplanirovka-ili-pereustrojstvo-chto-mozhno-delat-bez-razresheniya.html) либо реконструкцией, то его ожидает масса сложностей.