# Состав и требования к проекту перепланировки и переустройства квартиры **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/soglasovanie/dokumenty-dlya-pereustrojstva/proekt.html --- Каждая квартира состоит на учете фонда жилой недвижимости города или поселения. При строительстве подрядчик или частное лицо руководствуется соответствующими нормами и требованиями, утвержденными в проектной документации. Это требуется для соблюдения норм безопасности, защиты зданий от техногенных катастроф, пожаров и других опасных и пагубных явлений. Вся документация первоначальных планов регистрируется в БТИ, где и содержится в базе данных. Если кто-то решается изменить в своем жилье конструктивные элементы, он обязан согласовать свои действия с государственными организациями, чтобы не разрушить здание, не поставить под угрозу своим ремонтом и перепланировкой жизнь и здоровье своих родных, себя, соседей. Однако не всегда требуется согласование и выработка проекта на ремонтные работы, поэтому необходимо перед любыми изменениями в квартире внимательно изучить имеющуюся информацию, особенно в технической и юридической части вопроса. ## Что это такое? Под проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения принято понимать документацию, в которой отражается в деталях переоборудование или переустройство помещения на основании ТЗ заказчика от имени проектной организации. Он необходим согласно [Постановлению ПМ №840 от 26.12.12 г.](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/07/PP-Moskvy-840-ot-26.12.12..pdf) при проведении соответствующих работ. Как выглядит пример проекта для перепланировки квартиры и лист согласования СРО в классическом варианте? В классическом варианте проектного плана содержится: - пояснительная записка, отражающая техническое задание заказчика; - мероприятия по пожарной безопасности; - планы и [экспликаци](https://mylawyer.club/nedvizhimost/zachem-nuzhna-eksplikatsiya.html)я жилья до и после внесения конструктивных изменений; - планы расстановки коммуникаций и ресурсоснабжающих/отводящих систем; - дополнительные схемы и аксонометрии; - другие данные, свидетельствующие о внесенных изменениях и первоначальном виде объекта недвижимости. **Проект может разрабатываться самостоятельно при наличии соответствующего опыта и компетенции**, но обычно выдается проектными организациями, обладающими необходимым допуском. После личного обращения в такую организацию необходимо представить: - техническое заключение о допустимости перепланировки и состоянии конструкций несущего типа; - эскиз желаемых изменений в первоначальной планировке жилья; - планы помещений поэтажные; - при необходимости других данных проектные компании после выезда на объект собирают их самостоятельно. После выдачи бумага действительна и позволяет проводить на законных основаниях запланированные изменения всего год, разрабатывается и выдается, как правило, в течение недели или до 10 рабочих дней. Услуга является платной и ее стоимость определяется ценами той компании, которая занимается разработкой. **Важно!** При отсутствии плана перепланировки квартиры подать документацию для согласования в городских или поселочных инстанциях невозможно. Все правила составления, разработки, согласования регулируются Градостроительным и Жилищным Кодексом РФ. ## Когда нужно заказывать? На страницах [Постановления №508 правительства г. Москва](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/07/PP-Moskva-508-s-prilozheniyami.pdf) в приложении № 1, п.п. 2 и 3 перечислены те мероприятия, которые требуют обязательного составления проектного документа. В нем указано когда необходимости разработки плана проекта не избежать: - Изменения жесткой части газопровода или замена на электрическую плиту газовой. - Изменение расположения сантехнических объектов из установленных для них помещений в другие. - Любые повреждения конструкций несущего типа в виде отверстий, проемов и т.п. - Создание любой дополнительной несущей стены или конструкции. - Объединение квартир, комнат, нескольких помещений, например кухни с гостиной и т.п. - Преобразование напольного покрытия или пола. - Снесение разгрузочных стен. - Установка тяжелых перегородок внутри помещений, создающих дополнительные нагрузки на несущие конструкции. - Любые перегородки в домах, построенных с перекрытиями из древесины. - Изменение размеров, формы или устранение оконных или дверных проемов. - Ликвидация подоконного блока для соединения с кухней и комнатой лоджии. В зависимости от типа постройки и местности расположения объекта недвижимости могут быть дополнительные требования и условия, согласно которым местные власти откажутся проводить работы по реорганизации жилья. ## Как сделать самостоятельно? **При наличии достаточных знаний и навыков проект перепланировки можно разработать самостоятельно**. Для этого необходимо точно и полно собрать такую информацию: - Тип всех стен помещения (несущие или нет), их материал и функция. - Влияние внедренных изменений на соседние жилплощади. - Соответствие перепланировки архитектурному стилю здания. Любой проект в зависимости от проведенных изменений может быть: - Сложным, когда увеличивается площадь жилых или технических помещений за счет устранения стен, переноса межкомнатных перегородок и других действий, а также при наличии у недвижимости особенностей, например деревянных перекрытий. - Простой, подразумевает изменение размера комнат или переноса любых перегородок, которые не сопровождаются образованием дополнительных нагрузок на конструкции дома. ## Где заказать? Кто делает проектную документацию? Разработкой и выдачей проектной документации, а также ее оформлением занимаются проектные компании и организации, которые получили лицензию на проектирование (СРО). В дальнейшем **проект перепланировки подлежит согласованию в официальных инстанциях** поселения или города. ## Требования Любая техническая документация должна правильно оформляться. При ее разработке за каждый вид изменений кто-то должен нести ответственность, поэтому важно проследить, чтобы организация проставила все нужные подписи и печати. ### Когда нужен СРО, а когда нет? Все условия, которые описывают необходимость допуска СРО, регулируются [Письмом № 24099-РП/08 от 15.06.2010 г](http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/2224848/). и [Приказом № 624 от 30.12.2009 г. Мин. регионального развития](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_97156/) и ч. 1 [ст. 48](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/b884020ea7453099ba8bc9ca021b84982cadea7d/), ч. 17, [ст. 51 ГРК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/570afc6feff03328459242886307d6aebe1ccb6b/). Согласно ним не требуется допуск СРО с таким видам строительных работ при реконструкции жилья: - Вынос в натуру геодезической разбивки. - Контроль точности геодезического замера параметров сооружений и зданий. - Разрушение конструкций, которые не являются несущими и не оказывают нагрузку. - Устройство в зданиях конструкций с облицовкой, применением искусственных или природных камней. - Облицовка или конструкции из кирпича. - Покрытие защитными материалами лакокрасочной группы. - Теплоизоляция трубопроводов. - Кровельные работы. - Демонтаж и устройство системы кондиционирования, вентиляции, отопления, канализации и водопровода, электросети, наружных коммуникаций без изменения локализации или без затрагивания общей сети здания. - Монтаж сигнализации, электроустановок до 1 кВт мощностью. - Пусконаладочные работы. - Любые действия, которые не затрагивают конструкцию объекта недвижимости, не превышают параметров надежности, безопасности, которые установлены градостроительным регламентом. ### Должен ли председатель ТСЖ подписывать документацию? **Условия и перечень органов, которые проводят согласование [перепланировки квартир](https://mylawyer.club/bez-rubriki/pereplanirovka-ili-pereustrojstvo-chto-mozhno-delat-bez-razresheniya.html), перечислены в [ст. 26 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7e4a9388b3a2611890a95ada5f607b38ad46d0fd/)**, где четко указано, что это должны быть органы местного самоуправления. Для процесса согласования заказчику потребуется предоставить следующий перечень документов: - Заявление о намерении проведения перепланировки. - Правоустанавливающие бумаги на жилье, в котором будет производиться внутренняя реконструкция. - Проект перепланировки объекта недвижимости. - Техпаспорт жилья. - Письменное подтверждение от всех зарегистрированных в этой жилплощади, а также членов семьи нанимателя, которые занимают указанное помещение. - Заключение от органа, занимающегося надзором и охраной культуры, истории и памятников архитектуры о допустимости перепланировки, если указанный объект жилого фонда относится к охраняемым сооружениям. **Внимание! **Иные документы от заказчика согласовывающий перепланировку орган требовать не вправе, поэтому согласие ТСЖ или соседей при наличии вышеперечисленного пакета документов не нужно. ## Сколько стоит? Стоимость перепланировки зависит от нескольких факторов: - Выбранной компании, ее условий и тарификации, объема выполненной работы по составлению плана. - Наличия особенностей у здания, например перекрытия из дерева, нетипичный размер оконных или дверных проемов, пребывание на балансе культурного или исторического наследия города/поселения. - Уровня сложности планируемой реконструкции, объема и качества изменений, например необходимости затрагивания несущих конструкций, изменения геометрии помещений, перенос «мокрых» точек, других коммуникаций и т.п. Это требует предоставления проекта реконструкции в Мосжилинспекцию, что требует дополнительных затрат. - Срочности выполнения и других особых или нестандартных требований. Все это влияет на базовую стоимость проектной документации, поскольку может занимать много времени и требовать привлечения большого количества специалистов. Для простого изменения без каких-либо кардинальных перестроек с использованием гипсокартона или иных облегченных конструкций перегородок **стоимость проекта начинается от 10-15 тыс. руб. более сложные варианты могут вытянуть более 150 тыс. руб**. Кроме этого следует провести согласование в БТИ, получить на руки новые выработанные документы на квартиру с техническим паспортом. Общая сумма за все бумаги БТИ составляет примерно 5 тыс. руб. Последующая выработка новых документов потребует оплаты еще 2 тыс. руб. ## Оглавление с пояснениями ### Титул Является первой страницей документа, отражает его суть и предназначение. Должен содержать следующие данные: - Название документа с точным адресом объекта перепланировки. - Название проектной организации, производившей разработку бумаг. - Номер договора или внутренний номер документа с датой его выдачи. - Должность, ФИО ответственных лиц, как правило, директора организации и инженеров с их подписями и печатью организации. - Поле с реквизитами о согласовании (организация, должность и ФИО ответственного или руководителя) с печатью при подтверждении разрешения. - Город и год оформления. **Проектная компания должна выдавать документ со всеми необходимыми подписями и печатями**, расположенными на соответствующих страницах и титульном листе в том числе. ### Содержание На этой странице расположен перечень всех изысканий, заключений, планов, схем и других бумаг, содержащихся в проекте перепланировки жилья. Нумеруется как 1 страница, проставляется номер документа или договора, согласно которому действует организация. ### Лист с записью руководителя Отметка о подтверждении соответствия разработанного документа требованиям стандартов, правил, норм и законов РФ, а также противопожарным, санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям. **Важно!** Лист с записью руководителя проекта обязательно заверяется подписью ответственного и печаткой организации. ### Пояснительная записка #### Введение Указывается документ, согласно которому инициировалась проектная разработка документации по перепланировке с характеристиками жилья. Приводится общий перечень описательного характера требуемых изменений в планировке квартиры. #### Общие данные Содержится точный адрес объекта реконструкции и список документации, Сводов Правил, Норм, СНиПов, ГОСТов и других законопроектов, на которые опирается проектная организация. **Обязательно указывается номер документа и подписывается руководителем и инженером организации**. #### Архитектурно-строительные решения Подается в виде технического задания с полным перечнем мероприятий, которые будут проводится в реконструируемом жилье. Указывается адрес недвижимости, ее расположение на этаже здания. Заверяется подписями руководителя, инженера. **Изменения описываются более детально с точным указанием типа и характера в архитектуре и конструкции квартиры**, системы электрооборудования, канализации, водоснабжения, вентиляции, отопления. При наличии изменения расположения крупных бытовых приборов, вентиляционных и сантехнических узлов перечисляется новые места установки. Содержатся рекомендации относительно авторского надзора и скрытых работ. #### Изменение систем жилья Описывается изменение следующих систем жилья: - Электрооборудования и способов его подключения, укладки проводки, расположения выключателей, разъединительных коробок и т.п. - Канализации и водопровода включая характер используемых труб, муфт, других материалов, их габаритных размеров и материала. - Вентиляции и отопления с перечислением количества приборов и внесенных изменений в систему. Требуется подпись ответственного лица. #### Договор авторского надзора (акт-обязательство) Заключается между заказчиком и проектной компанией на выполнение скрытых работ представителями организации. Согласно данной бумаге институт или бюро проектирования производит заверение актов по установке подиумов, шумоизоляции пола, металлоусилению проемов, гидроизоляции. Подписывается заказчиком и руководителем проектной организации, дополнительно заверяется мокрой печатью компании. #### Противопожарные действия **Описывается перечень предпринимаемых сотрудниками проектной организации действий**, направленных на обеспечение пожарной безопасности. Указываются нормативы и требования, согласно которым данные правила были разработаны. #### Перечень условий к проведению общестроительных работ Перечисляются условия, согласно которым нарушения норм строительства не будет, учитывая особенности всего здания и жилья в том числе. При этом соблюдаются правила безопасности в результате последующей эксплуатации квартиры, например использование тех материалов для перегородок и стяжек, которые создают повышенные нагрузки. #### Рекомендации по шумозащите **Перечисляются рекомендации по повышению шумозащиты** в процессе проведения соответствующих монтажных и строительных работ, учитывая Закон «О тишине» и особенности отведенного местным управлением времени для ремонтных работ. ### Копия действующего допуска Обязательно прилагается допуск СРО с мокрой печатью и подписями руководительства проектной организации. Для любой компании, занимающейся разработкой проектов и технической документации для объектов недвижимости жилого фонда поселения или города, обязательно состоять в СРО – Саморегулируемой организации в сфере проектирования. **Справка!** Это подтверждает наличие компетенции для проведения соответствующих разработок по реконструкции помещений. ## Планы и схемы **Схемы и планы для документации проекта перепланировки являются обязательной составляющей частью**, поскольку подтверждают не только качественно возможность перепланировки, но и количественно законность и соответствие нормативам, ГОСТам и т.п. ### Рисунок до Рисуется согласно имеющегося в БТИ поэтажного плана, поэтому должен полностью с ним совпадать по инвентаризационным данным. Может использоваться в некоторых случаях таблица экспликации квартиры с самим планом БТИ? например, при переведении в нежилой фонд. ### Демонтажно-монтажная маркировка **С помощью цветной маркировки рисуется расположение до перепланировки зеленым цветом изменяемых объектов**: сантехприборов, несущих перегородок, проемов и т.п., а красным – планируемое перемещение их. ### Мероприятия после Без использования обозначения цветами рисуется новая схема в виде плана расположения помещений, прилагается к бумаге новая экспликация, в которой отображается назначение и измененные пощади помещений квартиры. Указывается установка крупных бытовых приборов только при условии наличия соответствующих отметок в изначальном плане БТИ. Когда получает заказчик акт о завершении реконструкции жилья, **сотрудниками БТИ производятся контрольные обмеры**, которые вносятся в новые документы от БТИ на квартиру. **Важно!** При необходимости в состав проекта включаются дополнительные разделы. ### Экспликация полов **Экспликация полов вносится в проект при условии вмешательства в конструкцию полового покрытия**. Для каждого помещения в экспликации указан пирог полов – послойная их конструкция. В прилагаемом плане к экспликации указываются границы для разных типов полов. В жилом доме на перекрытия обязательно должна укладываться звукоизоляция, а гидроизоляция требуется для ванной и туалета. Если производится обычная замена полового покрытия на сходный по типу материал, например вместо доски, ламината укладывается паркет, то реконструкция пола не считается вмешательством в конструкцию, а замена керамической плиткой или настил электроподогрева – считается. ### Гидроизоляция При изменении размеров помещения санузла требуется установка гидроизоляции под половое покрытие. Данные **изменения будут отражаться в актах скрытых работ**, указывая при этом понижение пола в помещении или оборудование переливного порожка. ### Канализации и водоснабжение Перемещение схем трубных разводок, что вызвано изменением места расположения сантехнического оборудования, требует отражения в документации проекта. Данный раздел может оформляться отдельно от проекта или включаться в него, содержит чертежи с цветной маркировкой разводки канализационных труб и системы холодного/горячего водоснабжения. ### Инженерное оборудование Отображает схему размещения в квартире отопления, вентиляции и сантехники. Данный раздел в состав проекта включается не всегда, поскольку тесно связан с планом вентиляции и отопления, а также с планом канализации и водоснабжения. Требование его наличия в документации связано с необходимостью подтверждения отсутствия внесения в инженерные системы каких-либо изменений. ### Аксонометрия Данные **чертежи используются для большей наглядности трехмерного отображения вентиляционных шахт**, трубопроводов водоснабжения и канализации, поэтому производятся в цвете. ### Усиление несущих конструкций В проекте перепланировки присутствует при проведении работ по оборудованию в разгружающих или несущих стенах либо перекрытиях проемов. Также отражают работы по переносу или расширению уже имеющихся проемов этих конструкций. Содержит схему металлоконструкций, параметры проемов, наличие дополнительного усиления. **Справка! **Порой проект включает рекомендации по правилам проведения таких работ с указанием детализации узлов, спецификации материалов. #### Указания по резке проема и установке металлических профилей Описываются требования и указания по резке проема, правила безопасности при таких работах, требования к используемому инструменту и материалам. Ответственность за качество проведения данной операции возлагается на проектную организацию, которая должна выделить компетентного сотрудника для авторского надзора и составления акта на скрытые работы. Включаются все операции до оштукатуривания. #### Включать ли монтаж ненесущих межкомнатных перегородок из ГКЛ или пеноблоков? Указывается при наличии типовой схемы перегородок из пеногазобетона и схем устройства несущих каркасных перегородок. ### Вентиляция и отопление В состав проектной документации **включается при выполнении в части вентиляции и отопления нестандартных решений**. Содержит чертежи и аксонометрию. ### Электроснабжение Чаще всего требуется для квартир, которые находятся в новострое. Для других объектов недвижимости включается в проект при наличии существенных изменений расположения проводки, выключателей, точек расположения светильников, установка оборудования с мощностью более 1 Вт и т.п. ### Фотомонтажи Нужены при проведении фасадных работ для согласования с АПУ района. **Согласно с проектным решением производится фотомонтаж до и после производства работ**. **Внимание!** Согласования и отметки не требуют установки кондиционеров и остекление лоджий. ### Теплотехнический расчет Может также называться расчетом теплоотдачи ограждающих конструкций, проект перепланировки входит в случае проведения с наружными панелями здания строительно-ремонтных работ. При увеличении дверного проема на лоджию или балкон, устранение подоконного блока или другие изменения способны снизить способность сохранении нормативного уровня температуры в помещении квартиры. С помощью данного документа **необходимо подтвердить отсутствие существенных изменений и гарантию сохранения нормативного температурного режима**. ### Акустические показатели Установка новой вентиляционной системы должна соответствовать нормативам по уровню издаваемого шума, что отражается в соответствующем разделе проекта. [Скачать образец проекта перепланировки и переустройства квартиры для согласования](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/06/pereplanirovka.pdf) ## Выводы При необходимости разработки проектного плана на перепланировку, следует позаботиться об удобочитаемости документа для чиновников. Чем проще, компактнее и легче расписана вся информация о предстоящих изменениях – тем выше вероятность быстрого положительного одобрения. **Указывание дополнительной информации приводит к усложнению бумаг**, созданию негативного восприятия. Даже для каждого конкретного округа Москвы существует своя специфика согласования, что подтверждает необходимость изучения документации, норм и особенностей строительства для определенного населенного пункта или его части. Тем более разные отделения Жилинспекции отличаются собственными внутренними порядками, что отражается в разном внимании сотрудников организации к определенным пунктам проектного плана. Это требует на этапе создания постоянного корректирования документа.