# Перепланировка квартиры по эскизу в 2026 году: какие работы и как согласовать через МФЦ **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/soglasovanie/uproshhennaya-shema-po-eskizu.html --- Перепланировка по эскизу — 2026 Что такое эскиз?Чертёж на копии поэтажного плана с отметками изменений — красным (снос), зелёным (возведение) Когда достаточно эскиза?При несложных работах: перенос сантехники в пределах «мокрой» зоны, ненесущие перегородки, остекление балкона Можно ли сделать самому?Да — эскиз составляется собственником самостоятельно на копии поэтажного плана Где согласовать в 2026?Через МФЦ — документы уходят в Жилищную инспекцию (ГЖИ) автоматически Что изменилось с 2023?Вместо техпаспорта БТИ — техплан кадастрового инженера (ФЗ-13/2023); МФЦ заменил прямые обращения в ГЖИ Срок согласованияДо 45 рабочих дней (решение ГЖИ — 30 дней, потом ремонт + финальный осмотр) СтоимостьГоспошлина за изменения в ЕГРН — 350 руб. Техплан кадастрового инженера — от 5 000 до 20 000 руб. Содержание - [Что такое эскиз перепланировки](#chto-takoe) - [Какие работы можно согласовать по эскизу](#kakie-raboty) - [Когда нужен проект (не эскиз)](#proekt) - [Как составить эскиз самостоятельно](#kak-sostavit) - [Порядок согласования через МФЦ в 2026](#poryadok) - [Документы](#dokumenty) - [Сроки и стоимость](#sroki) - [Типичные ошибки](#oshibki) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Хочу сделать перепланировку — с чего начать Уже сделал — как узаконить Не знаю: мне нужен эскиз или проект? Квартира в ипотеке Купил квартиру с перепланировкой ## Что такое перепланировка по эскизу «Перепланировка по эскизу» — народное название упрощённого порядка согласования несложных изменений в квартире. Формально такого термина в законе нет: ЖК РФ (ст. 25–29) делит изменения на переустройство и перепланировку, а порядок согласования зависит от сложности работ. Эскиз — это чертёж, выполненный собственником на копии поэтажного плана квартиры. На нём красным цветом отмечают то, что сносят (демонтируют), зелёным — то, что возводят. Такой документ не требует подписи проектной организации и составляется самостоятельно. Что изменил ФЗ-13/2023: с 1 апреля 2024 года для внесения изменений в ЕГРН по итогам перепланировки нужен не технический паспорт БТИ, а технический план кадастрового инженера. БТИ из процесса исключено полностью. Упрощённый порядок применяется, когда работы несложные: не затрагивают несущие конструкции, не переносят «мокрые» зоны в другие помещения, не касаются фасада. В таких случаях собственник составляет эскиз сам, подаёт документы через МФЦ и получает согласование от Жилищной инспекции (ГЖИ). ## Какие работы можно согласовать по эскизу Перечень работ, для которых достаточно эскиза без проекта, установлен региональными регламентами (для Москвы — постановление Правительства Москвы № 508-ПП, для других регионов — аналогичные акты). В целом это: Вид работЭскиз или проектПримечание Перенос сантехники в пределах «мокрой» зоныЭскизВанная, туалет, кухня — без изменения площади помещений Остекление лоджии/балконаЭскизБез надстроек и изменения конфигурации Ненесущие перегородкиЭскизВозведение, снос или перенос — только ненесущие стены и перегородки Закладка/расширение дверного проёмаЭскизВ ненесущей стене — без проекта; в несущей — только проект с расчётами Перенос отопительных приборовЭскизБез прокладки новых трубопроводов и вне балкона/лоджии Объединение санузлаЭскизБез увеличения общей площади санузла за счёт жилых комнат Проём в несущей стенеТолько проектОбязателен расчёт нагрузок от проектной организации с допуском СРО Перенос кухни или санузлаТолько проект«Мокрая» зона не может оказаться над жилой комнатой соседей снизу Изменение фасада зданияТолько проектЛюбое изменение внешнего вида дома требует согласования с органом архитектуры Газовые плиты и оборудованиеТолько проектПеренос или подключение к газовой магистрали — только через лицензированную организацию Что вообще не требует согласования: косметический ремонт (покраска, обои, напольное покрытие), замена сантехники без переноса, замена инженерных сетей на аналогичные, монтаж/демонтаж встроенной мебели. Такие работы не нужно ни согласовывать, ни уведомлять — можно делать сразу. ## Когда нужен проект, а не эскиз Проект обязателен, если работы сложные или затрагивают конструктивные элементы дома. Его составляет только проектная организация с допуском СРО. Стоимость — от 20 000 до 100 000 руб. в зависимости от региона и сложности. Основание для проектаПочему нельзя обойтись эскизом Проём или снос несущей стеныТребуется расчёт нагрузок и металлическое усиление проёма Перенос «мокрых» зон (кухня, санузел)Нарушение гидроизоляции и нагрузки на перекрытия — риск затопления соседей Тяжёлые перегородки (кирпич, бетон >100 мм)Дополнительная нагрузка на перекрытия — нужен расчёт Изменение пола (новая стяжка)Утяжеление перекрытий Подключение газаРаботы с газом — только лицензированная организация и специальный проект Перепланировка в доме с деревянными перекрытиямиВысокий риск для конструктива — проект обязателен в любом случае Другие статьи кластера «Перепланировка»: — [Как узаконить перепланировку, если уже сделана](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/nezakonnaya/kak-uzakonit-sdelannuyu.html) — [Как согласовать перепланировку самостоятельно: пошаговая инструкция](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/kak-soglasovat.html) — [Штраф за незаконную перепланировку в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/nezakonnaya/kakoj-shtraf.html) — [Выписка из ЕГРН: где получить и сколько стоит](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kadastr/vypiska-iz-egrn/gde-i-kak-poluchit.html) ## Как составить эскиз самостоятельно Технических требований к эскизу немного, но при несоблюдении любого из них ГЖИ вернёт документы без рассмотрения. ТребованиеКак выполнить ОсноваКопия поэтажного плана квартиры — его можно заказать через МФЦ или распечатать из выписки ЕГРН МасштабСоблюдать масштаб плана; допускается схематичное изображение с подписями размеров в метрах Цветовые обозначенияКрасный — снос/демонтаж; зелёный — новые конструкции. Это стандарт, понятный инспектору ЭкспликацияТаблица с площадями комнат — до и после перепланировки ЧёткостьНикаких помарок и исправлений; если ошиблись — перечертить заново НотариусНе нужен — эскиз не заверяется Где взять поэтажный план: в разделе «Документы» личного кабинета на Госуслугах или через МФЦ — бесплатно. Также план содержится в техническом плане, который есть у большинства собственников. ## Порядок согласования перепланировки по эскизу в 2026 После ФЗ-13/2023 процедура стала проще: больше не нужно лично ходить в ГЖИ — всё через МФЦ или Госуслуги. БТИ из цепочки исключено. 1 Определите тип работ. Убедитесь, что планируемые изменения попадают в перечень «эскизных» (см. таблицу выше). Если есть сомнения — проконсультируйтесь в ГЖИ вашего региона до начала работ. 2 Получите поэтажный план. Запросите через МФЦ или Госуслуги. Если квартира ранее стояла на кадастровом учёте, план может быть уже в ЕГРН. 3 Составьте эскиз. На копии поэтажного плана отметьте изменения: красным — что сносите, зелёным — что строите. Добавьте экспликацию комнат до и после. 4 Подайте заявление в МФЦ. Приложите эскиз и пакет документов. МФЦ передаёт материалы в ГЖИ. Срок принятия решения — 30 рабочих дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ). 5 Получите разрешение ГЖИ и проведите ремонтные работы строго в соответствии с утверждённым эскизом. Любые отступления от эскиза — нарушение. 6 Вызовите кадастрового инженера для составления технического плана после завершения работ. Это обязательный этап с 2024 года (ФЗ-13/2023). Стоимость — от 5 000 руб. 7 Внесите изменения в ЕГРН. Через МФЦ или Госуслуги подайте техплан для обновления сведений о квартире. Госпошлина — 350 руб. Срок — 7 рабочих дней. Квартира в ипотеке? Перед подачей документов в ГЖИ получите письменное согласие банка (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»). Большинство банков выдают его бесплатно, но рассмотрение занимает 30–45 дней. Без согласия банка перепланировка — нарушение условий кредитного договора. ## Документы для согласования по эскизу ДокументГде взятьОбязателен? Заявление о согласовании перепланировкиБланк в МФЦ или на ГосуслугахДа Эскиз перепланировкиСоставляется самостоятельноДа Паспорт собственника—Да Правоустанавливающий документВыписка из ЕГРН — заказать через Госуслуги (350 руб.) или МФЦ. Свидетельство о собственности не нужно — ГЖИ запрашивает данные в Росреестре самостоятельноПо запросу ГЖИ Согласие банкаПисьмо из банка — если квартира в ипотеке (ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»)Если ипотека Согласие всех собственниковПисьменное согласие — если несколько собственниковПри долевой Технический паспорт БТИ—НЕ нужен с 2024 Справка по форме №1—НЕ нужна Справка из паспортного стола—НЕ нужна Что ГЖИ запрашивает сама: сведения из ЕГРН о праве собственности, технические данные о квартире. Вам не нужно собирать справки из разных ведомств — принцип одного окна работает. ## Сроки и стоимость в 2026 ЭтапСрокСтоимость Получение поэтажного плана3–5 рабочих днейБесплатно Составление эскиза1–3 дняБесплатно (самостоятельно) Рассмотрение ГЖИ30 рабочих дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ)Бесплатно Проведение ремонтных работПо договорённости с подрядчикомЗависит от объёма Техплан кадастрового инженера5–10 рабочих днейот 5 000 до 20 000 руб. Внесение изменений в ЕГРН7 рабочих дней (ст. 16 ФЗ-218)350 руб. (госпошлина) ИТОГО (от подачи до ЕГРН)3–4 месяцаот 5 350 руб. + ремонт Важно: государственная услуга по согласованию перепланировки в ГЖИ — бесплатна. Платить нужно только за техплан кадастрового инженера (частная услуга) и госпошлину в Росреестре. ## Типичные ошибки при перепланировке по эскизу ОшибкаПоследствиеКак избежать Начали ремонт до получения разрешенияШтраф до 5 000 руб. (ст. 7.21 КоАП); предписание устранить или узаконить постфактумЖдите решение ГЖИ перед началом работ Работы вышли за рамки эскизаГЖИ не подпишет акт; придётся либо восстанавливать, либо заново согласовыватьСтрого следуйте утверждённому эскизу Снесли стену, думая, что она не несущаяУгроза конструктивной прочности дома; штраф + обязательное восстановлениеДо сноса закажите техническое заключение о несущих конструкциях Забыли про банк при ипотекеНарушение условий кредитного договора — банк может потребовать досрочного погашенияСначала согласие банка, потом заявление в ГЖИ Не внесли изменения в ЕГРНПри продаже или дарении обнаружится несоответствие плана — сделку приостановятПосле подписания акта ГЖИ — обязательно подайте техплан в Росреестр Использовали старый техпаспорт БТИ вместо поэтажного плана из ЕГРНГЖИ вернёт документы — БТИ из процесса исключено с 2024 годаОснова эскиза — поэтажный план из ЕГРН (МФЦ или Госуслуги) ## Частые вопросы **Можно ли сделать перепланировку по эскизу в арендуемой квартире?** Нет. Подать заявление на согласование перепланировки вправе только собственник или наниматель по договору социального найма (ст. 26 ЖК РФ). Арендатор по коммерческому найму этого сделать не может — нужно согласие собственника, и именно он должен обратиться в ГЖИ. **Что будет, если продать квартиру с несогласованной перепланировкой по эскизу?** Росреестр при регистрации перехода права собственности может выявить несоответствие фактического плана квартиры данным ЕГРН. Сделку приостановят. Кроме того, покупатель после сделки вправе потребовать снижения цены или расторжения договора на основании ст. 557 ГК РФ (ненадлежащее качество). Продавать лучше после полного оформления. **Нужно ли согласовывать объединение кухни с гостиной?** Зависит от типа стены. Если стена между кухней и гостиной ненесущая — достаточно эскиза. Если несущая — нужен проект с расчётами. Важно: если квартира с газовой плитой, объединение кухни с жилой комнатой запрещено (требования СНиП 31-01-2003 п. 9.22) — газовая плита должна быть в отдельном помещении с дверью. **Что изменилось после ФЗ-13/2023 — нужен ли теперь техпаспорт БТИ?** Нет. С 2024 года технический паспорт БТИ из процедуры согласования перепланировки исключён полностью. Вместо него по итогам перепланировки заказывается технический план у кадастрового инженера — он нужен для обновления сведений в ЕГРН. БТИ данные в Росреестр больше не передаёт. **Сколько стоит кадастровый инженер для техплана после перепланировки?** Стоимость зависит от региона и площади квартиры. В среднем: Москва и МО — 8 000–20 000 руб., регионы — 5 000–12 000 руб. Срок изготовления техплана — 5–10 рабочих дней. Важно выбирать инженера, внесённого в реестр Росреестра: проверить можно на сайте [rosreestr.gov.ru](https://rosreestr.gov.ru). **Можно ли согласовать перепланировку через Госуслуги, не идя в МФЦ?** Да, во многих регионах услуга доступна на Госуслугах. Зайдите в раздел «Жильё, ЖКХ и среда» → «Согласование перепланировки». Если услуга в вашем регионе не переведена в онлайн — потребуется визит в МФЦ. Решение о выдаче или отказе ГЖИ обязана принять за 30 рабочих дней независимо от канала подачи. **Что делать, если ГЖИ отказала в согласовании?** Отказ можно оспорить в суде в течение 3 месяцев (ст. 219 КАС РФ) или исправить нарушения и подать повторно. Основания для отказа: представлены не все документы, эскиз содержит ошибки, работы нарушают строительные нормы. ГЖИ обязана указать конкретную причину — без указания причины отказ незаконен. **Нужно ли согласовывать замену окон или установку кондиционера?** Замена окон на аналогичные (без изменения размера проёма) — не нужно. Установка кондиционера на несущей стене фасада — в большинстве регионов требует уведомления управляющей компании и может потребовать согласования с органом архитектуры. Уточняйте в своём регионе: правила различаются.