# Квартира со свободной планировкой в 2026 году: что нужно знать, риски и как согласовать **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/svobodnoj-planirovki.html --- ВопросОтвет 2026 «Свободная планировка» — что это юридически?Термина нет в законе. Квартира числится в ЕГРН с конкретным планом — любое отступление от него перепланировка Нужно ли согласовывать возведение перегородок?Да — если расположение перегородок отличается от плана в ЕГРН Кто оформляет документы после ФЗ-13/2023?Кадастровый инженер (технический план), не БТИ Штраф за самовольную перепланировкуДо 2 500 руб. для граждан (ст. 7.21 КоАП РФ) + предписание устранить Срок согласованияДо 45 рабочих дней через МФЦ или орган местного самоуправления Итоговый документВыписка из ЕГРН с обновлённым планом (не свидетельство, не кадастровый паспорт) Можно ли продать с несогласованной перепланировкой?Формально можно, но банки откажут покупателю в ипотеке, а предписание перейдёт к новому собственнику **Содержание** - [Что такое «свободная планировка» на самом деле](#spk-myth) - [Правовая база: что изменилось после ФЗ-13/2023](#spk-law) - [Что можно, что нельзя: ограничения](#spk-limits) - [Как согласовать перепланировку в 2026 году](#spk-how) - [Документы](#spk-docs) - [Стоимость и сроки](#spk-cost) - [Риски и штрафы](#spk-risks) - [Что проверить перед покупкой](#spk-buy) - [Частые вопросы](#spk-faq-section) ### Ваша ситуация? Покупаю квартиру со свободной планировкой Уже живу, хочу возвести перегородки Перегородки возведены, нужно узаконить Продаю квартиру с несогласованной планировкой Квартира в ипотеке ## Что такое «свободная планировка» на самом деле Застройщики продают квартиры «со свободной планировкой» как возможность обустроить жильё под себя. На практике — маркетинговый термин, которого нет ни в Жилищном кодексе РФ, ни в каком-либо другом законе. Квартира числится с определённой планировкой в ЕГРН вне зависимости от того, что говорит менеджер по продажам. В ЕГРН содержится технический план квартиры. Даже если застройщик не возвёл внутренние перегородки, поэтажный план отражает, где они *должны* быть — обозначены штриховыми линиями. Если возвести перегородки не в тех местах или не возвести вообще — это расхождение с планом в ЕГРН, то есть перепланировка. Важно: даже расстановка перегородок строго по штриховым линиям на плане застройщика — это перепланировка, требующая согласования по ст. 25–26 ЖК РФ. Штриховые линии означают «рекомендованное расположение», а не «согласованное». ## Правовая база: что изменилось после ФЗ-13/2023 С 1 апреля 2024 года вступил в силу [Федеральный закон № 13-ФЗ от 24.07.2023](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_440597/), который упростил процедуру согласования перепланировок. Было до ФЗ-13/2023Стало после 1 апреля 2024 года Технический паспорт из БТИТехнический план от кадастрового инженера Кадастровый паспортВыписка из ЕГРН с обновлённой планировкой БТИ составляет акт и вносит измененияКадастровый инженер составляет технический план — Росреестр вносит измenenия Собственник сам подавал акт в РосреестрОрган согласования направляет документы в Росреестр сам Свидетельство о праве собственностиВыписка из ЕГРН (заменила ещё в 2016 году) Ключевое изменение: после завершения перепланировки не нужно самостоятельно подавать документы в Росреестр — орган согласования делает это сам в рамках межведомственного взаимодействия (п. 15 ст. 40 ФЗ-218 в редакции ФЗ-13/2023). ## Что можно, что нельзя: ограничения ЭлементМожно?Комментарий Несущие стеныНельзя сноситьПеренос или проём — только с заключением от проектной организации (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ) Санузел над жилыми комнатами соседейНельзя расширятьЗапрет по СП 54.13330 и ч. 3.8 Прил. 1 ПП РФ №47 от 28.01.2006 Перенос санитарных стояковПрактически невозможноТребует согласия всех собственников дома (ст. 36 ЖК РФ) Балкон/лоджия в жилую комнатуНельзяЗапрет увеличения отапливаемой площади за счёт балкона (п. 10.11 СП 54.13330.2022) Комнаты менее 9 кв. мНельзя проектироватьМинимальная площадь жилой комнаты — 9 кв. м (п. 5.7 СП 54.13330) Ненесущие перегородкиМожно с согласованиемТребуют проекта или эскиза, обычно одобряются без проблем Расширение кухни за счёт коридораУсловноРазрешено, если кухня не газифицирована и под ней нет жилых комнат соседей Объединение кухни с гостинойТолько электрифицированные домаПри газовой плите — запрещено (СП 402.1325800.2018) ## Как согласовать перепланировку в 2026 году: пошагово #ШагКто делаетСрок 1Получите поэтажный план из ЕГРН — выписка о характеристиках объекта через Госуслуги или МФЦСобственник3–5 рабочих дней 2Закажите проект у организации с допуском СРО. Для несложных работ — эскиз на поэтажном планеПроектная организация (СРО)1–3 недели 3Подайте заявление через МФЦ или Госуслуги. К заявлению: правоустанавливающие документы, проект/эскиз, согласие банка (при ипотеке)Собственник1 день 4Дождитесь разрешения или мотивированного отказаОрган согласованияДо 45 рабочих дней (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ) 5Выполните работы строго по утверждённому проектуСобственник / подрядчикПо договору 6Закажите технический план у кадастрового инженера — по завершении работКадастровый инженер1–2 недели 7Приёмочная комиссия. Орган согласования направляет документы в Росреестр самостоятельноОрган → Росреестр10 рабочих дней 8Получите выписку из ЕГРН с обновлённым планом квартирыСобственникПосле регистрации Упрощённый порядок 2026: для несложных перепланировок (ненесущие перегородки без затрагивания инженерных сетей) вместо полноценного проекта достаточно эскиза — поэтажного плана с отметками. Перечень работ, допускающих эскиз, утверждается регионально. ## Документы для согласования в 2026 году ДокументОткуда взятьОбязателен? Заявление о перепланировкеМФЦ, ГосуслугиДа Правоустанавливающий документВыписка из ЕГРН (МФЦ запрашивает по межведомству)Да Проект перепланировкиПроектная организация с допуском СРОДа / эскиз для простых работ Согласие банка-залогодержателяБанк, выдавший ипотекуТолько при ипотеке Согласие всех собственниковНотариальное или личная явка в МФЦПри долевой собственности Решение ОССПротокол общего собрания собственниковПри затрагивании общедомового имущества Что больше не нужно в 2026 году: технический паспорт из БТИ — упразднён. Вместо него — технический план от кадастрового инженера, который составляется *после* завершения работ. ## Стоимость и сроки согласования Статья расходовМосква, 2026Регионы Проект перепланировки20 000–60 000 руб.8 000–30 000 руб. Техническое заключение о допустимости (несущие конструкции)25 000–80 000 руб.10 000–40 000 руб. Технический план кадастрового инженера10 000–20 000 руб.5 000–12 000 руб. Госпошлина в РосреестреНе взимаетсяНе взимается Согласование через МФЦБесплатноБесплатно Итого «под ключ» (несложная)30 000–80 000 руб.15 000–45 000 руб. Сроки: от подачи заявления до получения обновлённой выписки ЕГРН — 3–5 месяцев в среднем по Москве (без учёта строительных работ). В регионах — 2–3 месяца. ## Риски и штрафы за самовольную перепланировку НарушениеПоследствиеНорма Самовольная перепланировка обнаруженаШтраф 2 000–2 500 руб. + предписание привести в первоначальный видСт. 7.21 КоАП РФ Неисполнение предписанияПовторный штраф; при систематическом неисполнении — продажа квартиры с торговСт. 19.5 КоАП РФ; ч. 5 ст. 29 ЖК РФ Отказ покупателю в ипотекеБанк фиксирует расхождение плана ЕГРН с реальностью при оценкеБанковская практика Претензии покупателяПраво требовать снижения цены или расторжения сделкиСт. 460, 475 ГК РФ Нарушение несущих конструкций с ущербом соседямУголовная ответственностьСт. 168 УК РФ Осторожно: штраф по ст. 7.21 КоАП невелик — до 2 500 руб. Главный риск другой: предписание вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счёт. Снос только что построенных перегородок — реальная практика в Москве при жалобах соседей в ГЖИ. ## Что проверить перед покупкой квартиры со свободной планировкой Что проверитьКак проверитьРиск при игнорировании План квартиры в ЕГРНВыписка об основных характеристиках (форма 1) через Росреестр / МФЦНе поймёте, что является перепланировкой в конкретной квартире Соответствие реальной планировки плану ЕГРНСравнить план с реальным состоянием при осмотреКупите квартиру с уже незаконной перепланировкой — предписание перейдёт к вам Разрешение на перепланировку (если стены уже стоят)Запросить у продавца решение органа согласования + акт приёмочной комиссииОтветственность несёт текущий собственник — то есть покупатель Тип дома: газ или электроУточнить в управляющей компании или по проектным документам домаВ газифицированных домах нельзя объединять кухню с гостиной Позиция банка по перепланировкеУточнить условия в банке при ипотекеБанк откажет в ипотеке или потребует согласовать как условие выдачи Читайте также в кластере «Перепланировка»: — [Что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/chto-mozhno-i-nelzya.html) — [Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция 2026](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/uzakonit.html) — [Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/shtraf.html) — [Согласование перепланировки: документы, сроки и порядок в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/soglasovanie.html) ## Частые вопросы **Нужно ли согласовывать перегородки, если они стоят по штриховым линиям застройщика?** Да, нужно. Штриховые линии — рекомендованное расположение перегородок, а не согласованное. Согласованной планировкой считается та, что отражена в ЕГРН на момент сделки. Если квартира числится без перегородок, любое их возведение — это перепланировка по ст. 25 ЖК РФ. **Застройщик говорит, что согласование не нужно — это правда?** Нет. По ст. 26 ЖК РФ перепланировка проводится только с согласия органа местного самоуправления. Ответственность лежит на собственнике, а не на застройщике. Жилищная инспекция по жалобе соседей может выдать предписание. **Можно ли купить квартиру в ипотеку и сразу сделать перепланировку?** До погашения ипотеки — только с письменного согласия банка (ст. 37 ФЗ-102 «Об ипотеке»). Большинство банков соглашаются, если перепланировка согласована с органом. Самовольная перепланировка без уведомления банка — нарушение кредитного договора, банк вправе потребовать досрочного погашения. **Что будет, если не согласовать перепланировку и просто жить?** Пока никто не жалуется — ничего. Проблемы возникают при продаже (банк покупателя сравнит план ЕГРН с реальностью), при получении страховки после затопления (страховщик откажет при связи ущерба с несогласованными изменениями), при жалобе соседей. **Сколько стоит узаконить перепланировку после факта?** Процедура та же плюс штраф 2 000–2 500 руб. по ст. 7.21 КоАП. Проект — 20 000–60 000 руб. в Москве, технический план кадастрового инженера — 10 000–20 000 руб. Если затронуты несущие конструкции — дополнительно техническое заключение проектной организации: 25 000–80 000 руб. **Можно ли объединить кухню с гостиной в квартире со свободной планировкой?** Зависит от типа плиты. В электрифицированных домах — разрешено при соблюдении норм инсоляции и вентиляции. В газифицированных домах — запрещено: по СП 402.1325800.2018 кухня с газовой плитой должна быть отделена от жилых помещений стеной с дверью. **Нужно ли согласие соседей на перепланировку внутри квартиры?** Обычно нет. Согласие соседей через ОСС нужно только когда перепланировка затрагивает общедомовое имущество: несущие стены, общедомовые инженерные системы, балконные конструкции. Ненесущие перегородки внутри квартиры — личное дело собственника и органа согласования. **Что делать, если предыдущий собственник оставил самовольную перепланировку?** Ответственность переходит на нового собственника. До покупки договоритесь о снижении цены и узаконьте самостоятельно, либо потребуйте у продавца привести в соответствие с ЕГРН до сделки. Всегда проверяйте выписку ЕГРН с поэтажным планом перед подписанием договора.