# Как правильно произвести приватизацию доли в квартире?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/poryadok-p/chasti-zhilogo-pomeshheniya.html

---

Обычно процесс приватизации касается жилого помещения целиком. Однако бывают случаи, когда жильцам необходимо перевести в свою личную собственность лишь часть муниципальной квартиры.

Посмотрим же при каких условиях возможен такой вид приватизации и какие конкретно действия необходимо для этого предпринять.

## Законодательные основы

Прежде всего нужно разобраться с тем, какими нормативными актами необходимо руководствоваться в данном вопросе. Сам по себе **процесс приватизации с самого начала происходил и происходит в соответствии с [Законом РФ №1541-1](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/)** «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон №1541-1). Принятый ещё в 1991 году этот акт действует до сих пор, хотя значительная часть его норм уже утратила силу.

Кроме того необходимо вспомнить о другом законе, уже недавнем. После того, как приватизированное жильё передано в собственность гражданина, оно должно быть зарегистрировано – и здесь должен применяться уже [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/), вступивший в силу с 1 января 2017 года (далее – закона №218-ФЗ).

Наконец, отдельные вопросы, касающиеся статуса жилых помещений и права собственности на них, регламентируются соответственно Жилищным (ЖК) и Гражданским (ГК) кодексами РФ.

### Нормы в отношении приватизации части жилого помещения

Надо отметить, что **Закон №1541-1 во всех своих нормах говорит исключительно о квартире целиком**. Понятие «приватизация части жилья» ни в каком виде в нём не употребляется. Общий порядок, предусмотренный этим законом для приватизации квартиры выглядит следующим образом:

- оформляются необходимые документы;

- заключается договор о передаче квартиры в собственность проживающим в ней гражданам бесплатно;

- на каждого из участников приватизации регистрируется доля в праве общей собственности на жильё.

Тем не менее, **гражданское право допускает и сделки, совершаемые с частью квартиры**. В частности, продажа части прямо упоминается в [ст. 558 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/0be2acfb409d361b7f9ef0fae96cd24011bb1c04/).

Говоря о приватизации части квартиры, нужно помнить про следующие обстоятельства:

- Приватизация согласно [ст. 2 Закона №1541-1](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/b6b3ad6cfdf02e6fab52356db00a28d96b2cb9e8/) возможна только для жилых помещений, предоставленных по договору социального найма.

- Согласно ст. 62 ЖК РФ по социальному найму могут быть предоставлены не только квартиры целиком, но часть квартиры, если она является изолированным жилым помещением.

**Статья 62 ЖК РФ. Предмет договора социального найма жилого помещения**

- Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

- Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном дом

Таким образом можно сделать вывод: приватизация части квартиры возможна – но только при условии, что договор соцнайма был изменён таким образом, что его предметом стала не вся квартира, а отдельное жилое помещение в ней. Фактически в этом случае отдельная квартира превращается в коммунальную.

**ВАЖНО**: Без физического разделения квартиры говорить о приватизации какой-то её части невозможно. Также невозможно и приватизировать комнату, если она является проходной и не может быть изолирована.
## Можно ли оформить в собственность только часть?

Говоря о приватизации доли, далее под ней необходимо понимать долю именно в физическом плане – то есть особо выделенную часть квартиры, присутствующую в натуре. Приватизировать долю в праве так, чтобы квартира, скажем, на одну треть перешла в собственность гражданина, а на две трети осталась в муниципальной собственности – невозможно, законодательство не предусматривает такого механизма.

### В отдельном жилье

Как уже было сказано, для того чтобы приватизировать отдельную часть муниципальной квартиры необходимо, чтобы эта часть (одна или две комнаты) могла быть физически выделена в натуре. Это достаточно трудоёмкий процесс, поскольку в этом случае квартира прекращает своё существование как единый объект недвижимости, а каждую из вновь получившихся частей нужно отдельно ставить на кадастровый учёт и регистрировать на неё право согласно требованиям закона [№218-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/).

### В коммуналке

**Несколько проще ситуация с комнатами в коммунальных квартирах.** Некоторое время вопрос с их статусом оставался спорным. Дело в том, что если в коммуналке приватизируется только одна или две комнаты, а остальные продолжают оставаться в собственности муниципалитета – то как быть, например, с обслуживанием такой квартиры? За чей счёт в ней должны содержаться и ремонтироваться, к примеру, ванная, туалет или отопление?

В итоге дело дошло до Конституционного суда РФ, который своим [постановлением №25-П](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/KONSTITUTSIONNYJ-SUD-ROSSIJSKOJ-FEDERATSII.docx) в 1998 году полностью уравнял порядок оформления в частную собственность отдельных квартир и комнат в коммунальных. Теперь собственник комнаты получает долю в праве на имущество общего пользования, и при ремонте за муниципальный счёт с него будет взыскана пропорционально часть стоимости.

**ВАЖНО:** В отличие от приватизации комнаты в отдельной квартире, в коммуналке не требуется ничего выделять – там каждая комната и без того считается отдельным объектом. Также не требуется спрашивать согласия соседей: своей комнатой жильцы вправе распоряжаться сами.
Читайте также: [Титульное страхование — это](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/strahovanie-titula.html) панацея или дополнительная защита имущества?

## Пошаговая инструкция

Для того чтобы могла быть приватизирована лишь часть отдельной муниципальной квартиры, необходимо пройти несколько этапов.

### Разделение лицевых счетов

Для начала жильцам **следует решить вопрос с оплатой коммунальных услуг по отдельным счетам**. Законодательно эта процедура урегулирована лишь для тех случаев, когда один из жильцов перестал быть членом семьи лица, с которым заключен договор социального найма, но сохранил за собой право жить в квартире (ч. 4 [ст. 69 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/f60d2a617f415cbddef9aa150179980474d4a61f/)).

Также возможность разделить счета предусмотрена и [постановлением Пленума ВС РФ №14 от 2009 года](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89120/), обобщившем практику рассмотрения дел, связанных с применением норм ЖК РФ. Разделить счёт можно следующим образом:

- По согласию как всех жильцов, так и местного органа власти, управляющего муниципальным жильём. В этом случае просто подписываются два отдельных соглашения, и оплата за проживание и коммунальные услуги разносится на двух плательщиков.

- В судебном порядке, если согласия достичь не удалось.

Некоторые практикующие юристы советуют дополнительно после разделения счетов подавать заявку в органы местной власти с требованием перевести квартиру официально в статус коммунальной. Но надо отметить, что тут всё будет зависеть от воли должностных лиц – перспективы судебного процесса в этом случае неоднозначны.

### Заключение отдельного договора социального найма

**[Закон №1514-1](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64629/15a50188250f4533baed4194ceae6758a164667e/) требует, чтобы приватизируемое помещение предоставлялось по договору соцнайма.** Следовательно, для того чтобы получить в собственность часть квартиры жильцу необходимо добиться того, чтобы с ним был заключён отдельный договор.

Для этого ему необходимо обратиться с заявлением в орган местной власти, занимающийся вопросами управления и распоряжения муниципальным жильём. Требований о том, как должно быть оформлено заявление закон не содержит, поэтому подавать его можно в любой форме. Однако для надёжности рекомендуется:

- либо подавать через канцелярию два экземпляра – один остаётся на рассмотрении, на втором уполномоченный сотрудник ставит отметку о приёме с датой и своей подписью, и этот экземпляр остаётся на руках у заявителя;

- либо направлять по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Эти меры необходимы для того чтобы позднее в суде доказать, что заявление подавалось. Дело в том, что **местные власти не очень охотно идут на разделение квартир** и заключение отдельных договоров и потому не исключено, что добиваться своего жильцу придётся в судебном порядке.

В том случае если договор был всё-таки заключён (в мирном порядке либо через суд), можно переходить к следующему шагу – оформлению непосредственно выдела отдельной части.

- [Скачать бланк договора социального найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-sotsialnogo-najma-munitsipalnogo-zhilya-BLANK.doc)

- [Скачать образец договора социального найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Dogovor-sotsialnogo-najma-munitsipalnogo-zhilya-OBRAZETS.docx)

- [Скачать бланк заявления на заключение договора социального найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/zayavlenie-na-zaklyuchenie-dogovora-sots-najma-blank.docx)

- [Скачать образец заявления на заключение договора социального найма](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Obrazets-zayavleniya-na-zaklyuchenie-dogovora-sotsialnogo-najma.docx)

### Выдел комнаты

Для того чтобы комната была приватизирована, её необходимо поставить на кадастровый учёт и оформить на неё техническую документацию.
Первым шагом будет обращение к кадастровому инженеру и оформление технического плана на комнату. **Этот документ содержит следующую информацию**:

- площадь комнаты;

- её расположение в доме, на этаже и в квартире;

- кадастровые номера здания целиком и квартиры, в которой находится комната;

- план этажа здания;

- привязка к координатам на местности.

Необходимо помнить: **оформлять техплан может лишь человек, имеющий соответствующее разрешение**, входящий в самоуправляемую организацию и включенный в реестр кадастровых инженеров. Статус инженера, с которым заключается договор, можно проверить на официальном [сайте Росреестра](https://rosreestr.ru/site/).

После того как технический план готов можно обращаться в местные органы власти и заключать договор о приватизации. В этом случае порядок оформления комнаты в собственность будет точно таким же, как и при приватизации обособленной квартиры.

Когда договор заключен, новый владелец должен обратиться в Росреестр и зарегистрировать своё право собственности в ЕГРН. С 1 января 2017 года при этом одновременно может быть осуществлена и постановка на кадастровый учёт согласно закону [№218-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/). **Обратиться за регистрацией можно:**

- Лично явившись в местное отделение Росреестра.

- Подав заявление и комплект документов через МФЦ («Мои документы» или аналогичную систему, действующую в конкретном регионе).

- С помощью электронного заявления и электронных документов на [портале «Госуслуги»](https://www.gosuslugi.ru) либо на официальном сайте Росреестра.

### Можно ли воспользоваться разменом?

Часто в качестве способа приватизировать часть муниципальной квартиры называют размен – добровольный или принудительный. Согласно [ст. 72 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ce6b8d9ba857178f2f50d8901c2a9d69c49bfd50/) гражданин, пользующийся жильём по договору соцнайма, вправе обменять его на другое помещение, в том числе и на два меньшей площади, если при этом не происходит нарушения норм, касающихся жилой площади.

Однако назвать такой способ вариантом выделения части в квартире нельзя: по сути, меняется объект приватизации.
Тем не менее, оформить в собственность две разных квартиры, полученные по обмену, обычно проще, чем оформлять выделение одной или двух комнат в отдельном муниципальном жилье, изначально не имеющем статуса коммунального.

## Этапы приватизации

Таким образом **приватизация комнаты будет проходить по следующему алгоритму**:

- Разделяются лицевые счета.

- Оформляются два разных договора социального найма.

- Оформляется техническая документация на выделенное помещение.

- Готовится заявление на приватизацию и комплект документов к нему (копии паспортов, справка о составе жильцов, письменные нотариально заверенные отказы, если кто-то из зарегистрированных в комнате не хочет участвовать в приватизации и т. д.).

- Подписывается договор передачи комнаты в собственность.

- Договор вместе с заявлением на регистрацию и квитанцией об оплате пошлины подается одним из способов в Росреестр.

- Новый собственник получает на руки выписку из ЕГРН. С этого момента он является полноправным владельцем комнаты, имеет в отношении неё все права и несёт ответственность, установленную законодательством.

- [Скачать бланк заявления на приватизацию комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Zayavlenie-na-privatizatsiyu-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-BLANK-1.doc)

- [Скачать образец заявления на приватизацию комнаты в коммунальной квартире](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/Zayavlenie-na-privatizatsiyu-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire-OBRAZETS.doc)

## Заключение

Легко увидеть, что процедура приватизации комнаты в квартире возможна. Однако на практике она чрезвычайно трудоёмка, часто связана с судебными спорами – и потому использовать этот способ можно лишь там, где без него невозможно обойтись.