# Что необходимо знать о договоре приватизации квартиры? Особенности заключения и регистрации

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/poryadok-p/dokument-o-p/oformlenie-dogovora.html

---

Для того чтобы граждане могли оформить в собственность государственную или муниципальную квартиру, в которой они проживают, им надо предпринять ряд шагов.

Одним из важнейших среди них является заключение договора на приватизацию – документа, содержащего условия передачи квартиры в собственность жильцов. Посмотрим же, что собой представляет такой документ и как он оформляется.

## Что это такое?

Договор приватизации – это документ, на основании которого происходит передача гражданам квартиры, ранее принадлежавшей муниципалитету либо, что бывает реже, государству. Он заключается между двумя сторонами:

- Местным самоуправлением, которое ранее владело жильём и предоставляло его по договору социального найма гражданам.

- Жильцами, с которыми был в порядке, предусмотренном ЖК РФ, заключён [договор социального найма жилого помещения](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/sotsialnyj/vse-o-dogovore.html).

После того как закончено оформление документов на приватизацию, экземпляр договора остаётся на руках у гражданина. Именно **на основании этого документа и происходит последующая регистрация прав на квартиру** в органах Росреестра.

**Внимание**: Оформление договора не требует заверения его у нотариуса. Госпошлина также не взимается.
## Как оформляется?

Относительно формы договора ГК РФ и [Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/) устанавливает лишь одно требование: **договор должен быть составлен в письменном виде**. На практике же органы местной власти часто утверждают типовую форму договора, применяемую в конкретном муниципальном образовании.

В том случае, если бланк договора был утверждён, его составление, по сути, сводится лишь к заполнению пустых граф необходимой информацией. Обычно этим занимаются специалисты соответствующих отделов местной власти, занимающихся управлением муниципальным имуществом.

Однако **законодательство не запрещает использовать и самостоятельно подготовленные договора**. Если указаны все необходимые условия и сведения, может быть принят и подписан даже договор, который гражданин подготовил самостоятельно.

## Условия для заключения

Чтобы договор о приватизации жилого помещения был заключён, необходимы следующие условия:

- Граждане должны проживать в квартире на основании социального найма. Снимающие квартиру на коммерческих условий права её приватизировать не имеют.

- Все жильцы должны постоянно там проживать и иметь соответствующую регистрацию. Временные жильцы в приватизации не участвуют.

- Квартира не должна иметь статус служебного жилья либо относиться к категории [общежитий](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/po-sots-najmu/v-obshhezhitii.html). Кроме того, она не может находиться на территории военных городков при армейских частях – такое жильё не приватизируется.

- Никто из жильцов ранее не должен был [участвовать в приватизации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/pravo-na-p/uchastvoval-li-chelovek-v-p.html). Участием считается и отказ от оформления на себя доли в приватизируемой квартире. Единственное исключение закон предусматривает для тех, кто ранее участвовал в приватизации как несовершеннолетний: они, достигнув 18 лет и получив другое жильё на основании социального найма, вправе вновь подавать заявление и подписывать приватизационный договор.

## Процедура оформления и содержание

Договор оформляется на последнем этапе приватизационного процесса, когда все необходимые документы гражданами собраны, переданы в муниципалитет и там проверены уполномоченными сотрудниками. В целом **процедура выглядит следующим образом**:

- Юридическая или иная муниципальная служба готовит текст документа со всей необходимой информацией.

- Граждане, желающие участвовать в приватизации, подписывают договор.
Ранее давшие письменный отказ от оформления в собственность доли в квартире в подписании не участвуют.

- Подписанные экземпляры договора делятся. Один остаётся в архиве местных органов власти, второй позднее передаётся в Росреестр. Оставшиеся экземпляры в количестве, равном числу жильцов, подписавших договор, выдаются им на руки.

Само же содержание договора включает в себя следующее:

- «Шапка» с названием договора, его номером, датой и местом составления.

- Указания на стороны приватизации – местный орган власти в лице главы муниципального образования (либо иного лица, которому даны соответствующие полномочия) и граждане, зарегистрированные в передаваемой квартире.

- Описание квартиры с указанием её площади, адреса и иных существенных характеристик.

- Указание на то, что сделка является безвозмездной.

Последнее особенно важно, поскольку помимо [Закона РФ №1541-1](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/), касающегося приватизации жилого фонда, **в России действует и [ФЗ №178 «О приватизации государственного и муниципального имущества»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35155/)**. В соответствии с нормами этого акта, граждане могут получить в собственность квартиру не только в порядке бесплатной приватизации, но и выкупив её у местной власти.

- [Скачать бланк договора приватизации жилого помещения](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/01/dogovor_privatizacii_gilogo_pom_blank.docx)

- [Скачать образец договора приватизации жилого помещения](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/01/dogovor_privatizacii_gilogo_pom_obrazec.pdf)

### Нужно ли регистрировать?

После того, как договор подписан сторонами, его нужно нести в Росреестр или МФЦ на регистрацию. Однако в данном случае регистрируется не сам договор, а новые права, возникшие на его основании.

Фактически во время приватизации одна сторона (муниципальное образование) теряет право собственности на жильё, а другая (один или несколько жильцов, ранее проживавших в квартире на основании социального найма) это право приобретают. **Именно переход права и должен быть зарегистрирован и внесён в ЕГРН.**

Читайте также: Простым языком о приватизации: понятие,[ способы приватизации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/gosudarstvennoe-imushhestvo.html) и порядок проведения

## Возможные проблемы и их решение

### Что делать, если в тексте ошибка?

Идеальных людей, не совершающих ошибок, не бывает. Не исключение и сотрудники местной власти, готовящие договора. Что можно сделать, если в текст договора вкралась ошибка?

**Исправить ситуацию можно следующим образом**:

- Если регистрация права ещё не прошла, можно уничтожить старые экземпляры договора и подписать новые, уже без ошибки.

- Можно заключить дополнительное соглашение, указав в нём, какое именно исправление вносится в текст договора.

- Наконец, если ошибка существенная и мешающая зарегистрировать право – можно обратиться в суд. В этом случае подаётся заявление об установлении факта в порядке, установленном ГПК РФ. В частности, такое практикуется, если в тексте документа всё правильно, но с ошибкой написано имя одного из новых собственников жилья, и собрать всех вместе, чтобы заново подписать договор либо соглашение к нему, нереально.

**ВАЖНО:** Если ошибка касается долей в праве на квартиру – то суд остаётся единственным вариантом.
Такая же процедура предусмотрена при аренде жилья, то есть можно заключить [доп. соглашение к договору аренды](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/dogovor-ar-kv/obrazets-dop-soglasheniya.html).

### Если заключен, но право не зарегистрировано

Другой распространённой ситуацией является та, когда стороны успешно подписали документ, но сама регистрация права в ЕГРН через Росреестр ещё не состоялась. В этом случае единственный выход – обратиться в регистрирующие органы (напрямую либо через МФЦ) и завершить наконец процедуру.

В 1993 году Пленум ВС РФ установил, что регистрация должна быть произведена в срок не позднее 2 месяцев после подписания. Однако сейчас и действующие нормативные акты значительно изменили – и проследить за исполнением этого требования практически невозможно.

Тем не менее, **процедуру регистрации лучше не затягивать**. Граждане должны помнить, что до внесения сведений в ЕГРН назвать себя собственниками квартиры они не могут, равно как и не могут совершать с ней никаких сделок – даже сдать в коммерческий наём.

Если же оформление затягивается по вине местной власти или сотрудников Росреестра, необоснованно отказывающих в регистрации права, решить вопрос можно, обратившись в суд с заявлением.

## Можно ли расторгнуть?

**Законодательство разрешает не только приватизировать квартиру, но и расторгать договор.** Это возможно в следующих ситуациях:

- Договор изначально был заключен с нарушениями. В этом случае он расторгается через суд по заявлению заинтересованной стороны.

- Происходит добровольное расторжение («расприватизация», деприватизация). В этом случае владелец жилья договор фактически не расторгает – он заключает новый о передаче квартиры обратно в собственность муниципальной власти.

В свою очередь, деприватизация обычно происходит по следующим причинам:

- Гражданин обнаруживает, что не может финансово содержать квартиру. Дело в том, что на жильё, находящееся в собственности, платится налог на имущество ([глава 32 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/a26c4b9a881ea8c0abbbfa594a552fc5b15ac93b/)). На жильё он платится по кадастровой стоимости – а она сейчас всё больше приближается к рыночной. Кроме того, собственник платит и за капитальный ремонт, и за обслуживание общедомового имущества. В результате сумма может оказаться значительной.

- Безопасность. Одинокие пожилые люди часто становятся жертвами мошенников и так называемых «чёрных риелторов», если имеют в собственности квартиры. Чтобы избавиться от угрозы, некоторые из них предпочитают вернуть жильё, которое некому завещать, обратно в собственность муниципалитета.

- Шанс на получение большей жилплощади. Граждане, имеющие жильё в собственности, не участвуют в местных программах по улучшению жилищных условий. Поэтому вернуть квартиру и снова жить в ней на основании социального найма – для многих возможность принять участие в такой программе.

**Процедура деприватизации выглядит следующим образом**:

- Владелец (или владельцы, если их несколько) квартиры пишут заявление в местный орган власти. В заявлении они указывают, что желают безвозмездно передать квартиру в муниципальную собственность.

- Специалисты муниципалитета в срок не более 30 дней рассматривают этот вопрос и либо дают согласие на деприватизацию, либо отказываются от неё. Возможности добиться принудительного приёма жилья обратно закон не предусматривает.

- Подписывается новый договор о передаче недвижимости.

- Вновь возникшее право собственности регистрируется в ЕГРН.

[Скачать бланк заявления на деприватизацию жилого помещения](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2018/02/zayavleniya-na-rasprivatizatsiyu_blank.docx)

**ВАЖНО**: Деприватизированную квартиру повторно приватизировать уже нельзя!
## Как получить дубликат?

В том случае, **если сам договор утерян, гражданин может получить его дубликат**. Для этого ему необходимо обратиться с заявлением в соответствующий орган местной власти.

Кроме того, если приватизация производилась недавно (то есть до 2004 года, когда была образована современная регистрационная служба), один экземпляр договора может иметься и в архиве Росреестра. При необходимости можно запросить копию и там.

Наконец, если произошла полная утеря всех документов, что крайне маловероятно, восстановить договор и признать право собственности на квартиру можно в судебном порядке.

## Основания для признания недействительным

В некоторых ситуациях **договор, по которому была приватизирована квартира, может быть оспорен в суде** и признан недействительным. Такое возможно в следующих случаях:

- В приватизацию не включили несовершеннолетних. Для них законом не предусмотрена возможность отказа от приватизации даже с согласия органов опеки.

- Договор подписан лицом, не имевшим полной дееспособности по состоянию здоровья или же по возрасту.

- Гражданин, заключивший договор, действовал вынужденно или же был введён в заблуждение.

- Со стороны администрации документ был подписан сотрудником, не имевшим на это полномочий.

Возможны и иные основания, предусмотренные нормами ГК РФ относительно недействительности сделок.

Специалист рассказывает о признании договора приватизации недействительным:

## Заключение

Договор о приватизации – основной документ, на основании которого происходит бесплатная передача жилья гражданам в собственность. Именно поэтому к его подписанию нужно подходить ответственно и аккуратно.