# Муниципальная квартира без приватизации: можно ли ее продать и какие есть способы? **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/prodat-munitsipalnuyu-k.html --- Бывают ситуации, когда деньги нужнее чем жильё – и человек продаёт свою квартиру. В том случае, если на него зарегистрировано право собственности всё просто. Но что делать, если квартира муниципальная и приватизацию ещё не проходила? Как ни странно, есть некоторые схемы, которые позволяют, не нарушая закон, получить деньги и за такое жильё. У сделок с муниципальным неприватизированным жильем есть свои особенности и их нужно учитывать. Рассмотрим их. ## Можно ли это совершить? Когда встаёт вопрос о возможной продаже квартиры, не проходившей процедуру приватизации, первая же мысль, которая приходит в голову – это: «Нет, такое невозможно, только собственник вправе распоряжаться имуществом!» Однако не будем торопиться. Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. **По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности** – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать. **Справка.** Квартира – это прежде всего место, где можно проживать и где можно получить регистрацию. А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может. **Основными методами продажи права пользования будут: ** - Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца». - Совместная приватизация. - Обмен муниципальными квартирами с доплатой. ### Проблемы с долгами Большая часть проблем с «продажей» муниципальных квартир связана с тем, что на предыдущем жильце мог накопиться долг по квартплате, алиментам или иная задолженность. **При продаже квартиры с долгами могут возникнуть проблемы:** - Вселение постороннего лица требует согласия местной администрации (точнее, того её подразделения, которое ведает жилищным фондом) – и должнику разрешения могут и не дать. - Если есть долг, взысканный в судебном порядке, на имущество может быть наложен арест. Конечно, неприватизированная квартира к такому имуществу не относится – но приставы всё равно первое время могут являться по прежнему адресу и беспокоить новых жильцов. Способ избежать трудностей только один – перечислить или передать «продавцу» в счёт оплаты средства, достаточные для погашения задолженности. Однако при этом потребуется составлять (и лучше всего – заверять нотариально!) соглашение о том, на что пойдут переданные средства – иначе нет никакой гарантии, что они будут уплачены в счёт погашения долга. Впрочем, даже **соглашение между продавцом и покупателем – недостаточная гарантия сделки**: да, можно при нарушении условий попытаться взыскать с «продавца» эти средства – но он уже должник, чего ему боятся? Поэтому наилучшие способы избежать проблем – либо просто не связываться с такими людьми и искать другой вариант, либо требовать скидки на размер задолженности: так или иначе, а новому жильцу всё равно придётся гасить долг. ## Способы, как это сделать ### Регистрация до «продажи» **Внимание!** Одним из самых популярных способов получить деньги за муниципальную квартиру является тот, при котором происходит замена стороны в договоре социального найма ([ст. 672 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/f3497414718ef253b13216506d3172b430e89cad/) и [ст. 49 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/9af0eecdd47a76188ef34a9b4c871eeabe982bab/)). **В случае регистрации официальный квартиросъёмщик действует следующим образом:** - Прописывает «покупателя» в своей квартире». - Получает деньги. - Выписывается сам и выписывает членов своей семьи, получив деньги. **Однако у способа с регистрацией есть ряд ограничений: ** - Если «покупатель» не является родственником, договор с его участием заключается с согласия местного муниципального органа, ведающего жилищным фондом – а он может и воспротивиться. - Если среди членов семьи есть дети, должна быть другая квартира, где их можно зарегистрировать. - Если в итоге норма площади на человека не будет соблюдена, договор может и не быть изменён. Если по такому договору были получены деньги, «продавец» должен будет заплатить 13% от суммы в качестве НДФЛ. ### Совместная приватизация Другой вариант является разновидностью первого. **Справка.** В случае совместной приватизации «покупатель» прописывается в квартире – а затем оформляется приватизация на него одного, а все прочие жильцы от неё отказываются. **Совместная приватизация — законный вариант, но есть ограничения: ** - Если в квартире прописаны несовершеннолетние, сделка не состоится: отказ от приватизации для них возможен только с согласия органов опеки – а она, как показывает практика, никогда такого согласия не даёт, даже если у детей уже есть в собственности другая жилплощадь. - Отказавшись от приватизации, «продавец» навсегда расстаётся с возможностью приватизировать другую муниципальную квартиру. Если же сначала состоялась приватизация, а затем продажа – то это обычный договор купли-продажи недвижимости, не требующий особых ухищрений. - Отказавшись от приватизации, гражданин сохраняет за собой право проживать в квартире. Мало кто из «покупателей» согласится на такое обременение. ### Обмен с доплатой Третьим вариантом является обмен, в результате которого «покупатель» получает неприватизированную квартиру, предоставив в обмен свою такую же, только меньшей площади – и возместив разницу в жилплощади деньгами. **Вариант с доплатой имеет ряд преимуществ:** - Снимается вопрос о том, куда переселяется «продавец» после сделки – он сразу же получает другое жильё. - Если соблюдены нормы, то можно обменивать даже квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними – и опека не будет иметь претензий. - Как правило, в органах муниципалитета, ведающих жилищным фондом, против такого обмена никто не возражает. **Однако у варианта с обменом есть и минусы: ** - Требуется соблюдать социальную норму жилплощади на одного человека, если она установлена на местном или региональном уровне. Без этого договор обмена будет опротестован. - Есть финансовые риски: такой договор – всё же не купля-продажа, потому к его составлению придётся подходить особо ответственно. - Обмен возможен лишь между двумя муниципальными квартирами. Даже муниципальную на государственную поменять уже не выйдет, а уж неприватизированную на частную – вообще никогда: такого рода сделки законом не допускаются, обмен допускается лишь в пределах одного вида собственности. ## Особенности **Важно!** Самой важной особенностью является следующее: нормы о купле-продаже к муниципальному жилью не применяются вообще. По сути, здесь имеет место замена сторон в договоре социального найма. Следовательно, к новому нанимателю применяются все ограничения, характерные для этого вида договора – и муниципалитет может отказать в заключении такого договора. Другой особенностью является то, что передача денег слабо защищена по закону. По сути, в этом случае один гражданин дарит определённую сумму другому. Подстраховаться в этом случае можно, заключив предварительный договор об обещании дарения – но взыскать с недобросовестного «покупателя» их будет проблематично. Также **трудно будет обязать «продавца» выписаться из муниципальной квартиры**: по существу, он не обязан этого делать. Таким образом, самый надёжный вариант – это всё-таки сначала провести приватизацию (пусть даже и с участием «покупателя»), а лишь затем выписываться или оформлять обмен. ## Полезное видео Посмотрите видео о продаже неприватизированной квартиры: ## Заключение **Продать неприватизированную квартиру, разумеется, невозможно**: тот, кто не является владельцем, не может распоряжаться чужой собственностью. Но оформить переход права пользования вполне реально – однако такой перевод требует изрядного доверия между сторонами безо всяких гарантий защитить свои права в суде. Поэтому самый лучший способ – всё-таки сначала провести [приватизацию (способы)](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/gosudarstvennoe-imushhestvo.html), а уж затем затевать продажу.