# Объекты и субъекты приватизации жилых помещений **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/subekty-i-obekty.html --- Процесс приватизации, начавшийся ещё в 90-х годах, длится до сих пор. Он включает в себя правоотношения, связанные с тем, что бывшее муниципальное (реже – государственное) жильё передаётся в частную собственность. Но у любого правоотношения есть субъект (тот, кто в нём участвует) и объект (то, по поводу чего отношения складываются). Разберёмся, какими признаками будут обладать субъекты и объекты приватизационных отношений. ## Субъекты Субъекты как приватизации, так и любого другого правоотношения в теории права — это лица, которые в этих отношениях участвуют, имеют права и несут обязанности, при этом права и обязанности тесно связаны друг с другом (праву одного субъекта всегда должна отвечать обязанность другого – в противном случае никаких правоотношений между ними сложиться не может в принципе). Кто же будет выступать субъектами в таком конкретном виде правовых отношений, как приватизация государственного и муниципального имущества? **Субъектами, как легко заметить, будут являться:** - с одной стороны – граждане, проживающие в помещении, как новые получатели и собственники жилья; - с другой – органы власти, муниципальной и государственной, прежде выступавшие как владельцы этих жилых помещений, а конкретно в приватизационных отношениях являющиеся передающей стороной. **Для каждой из сторон есть свои ограничения**, позволяющие им полноценно участвовать в приватизационных отношениях. Для физических лиц такими ограничениями будут, прежде всего, необходимость иметь гражданство и проживать в приватизируемом помещении на постоянной основе. В отношении же второй стороны, передающей безвозмездно жильё гражданам в частную собственность, законодательство устанавливает следующие требования: - Орган, выступающий в качестве передающего, должен относиться к муниципальной или государственной власти. Возможно также [участие в приватизации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/pravo-na-p/uchastvoval-li-chelovek-v-p.html) муниципальных предприятий либо учреждений, если они наделены правом вступать в правоотношения по поводу приватизации жилого фонда. - Он должен иметь жильё в своей собственности. Не числящуюся на балансе местного самоуправления либо государства квартиру, комнату либо иное жильё приватизировать нельзя. **ВАЖНО!** Основная масса приватизируемого жилья находится в собственности местного самоуправления. Поэтому в дальнейшем речь будет идти в первую очередь о передаче в частную собственность муниципального жилищного фонда. Порядок приватизации государственного жилья ничем не отличается от того, который установлен для муниципального, и потому далее особо оговариваться не будет. Читайте также: Простым языком о приватизации: понятие, [способы приватизации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/gosudarstvennoe-imushhestvo.html) и порядок проведения ## Понятие объектов, их классификация **Объект приватизации — это муниципальное имущество**, которое переходит в частную собственность. Однако если речь идёт о бесплатной приватизации жилья, то объект должен иметь ряд свойств: - находиться в собственности у муниципального образования; - относиться к категории жилой недвижимости; - не иметь оснований для запрещения приватизации; - передаваться в пользование гражданам с помощью [договора социального найма](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/sotsialnyj/vse-o-dogovore.html). **Каждый из объектов может классифицироваться по следующим признакам:** - По виду собственности – муниципальное и государственное жильё. - По характеристике помещений (согласно [ст. 16 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/f16d45e5c8bb20c8d52d7802c9d09c82e4985913/)): дом или часть дома, квартира или часть квартиры, комната. - По категории использования: жильё социального фонда (приватизируемое в общем порядке) и жильё специальных фондов (служебное и т. д.). Специальный фонд может быть приватизирован только с согласия собственника. ## Кто может приватизировать недвижимость? Ну а теперь вернёмся к участникам приватизации. Для того, чтобы человек имел право оформить бесплатно в собственность муниципальное жилое помещение, существуют некоторые ограничения, установленные законом. Они сводятся к следующим факторам: - **Необходимость иметь российское гражданство.** Действие [Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/) (далее – Закон РФ № №1541-1) распространяется только на граждан нашей страны.Иностранцы и лица без гражданства никак не связаны с Российской Федерацией – и потому передача им бесплатно в собственность жилья никак не обоснована. Что любопытно, платная приватизация, регулирующаяся уже [ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35155/), такого ограничения не содержит: [ст. 5](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35155/8b8b844d9850105adf9271f9252999d4b835433d/) этого закона прямо разрешает быть покупателями любым физическим лицам (для организаций уже есть ограничения). - **Необходимость проживать в приватизируемом жилье по договору социального найма** ([ст. 60 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/92b2a585650032a533f5f1a1f9237266da704343/)). Пользующиеся жилым помещением по другим основаниям (коммерческий наём, поднаём, временное проживание и т. д.) права на участие в приватизации не имеют. Поэтому одним из первых действий для жильцов, желающих оформить в собственность муниципальное жильё, будет являться оформление самого договора соцнайма, если ранее это по каким-то причинам сделано не было. - **Необходимость относиться к членам семьи нанимателя по договору соцнайма **([ст. 69 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/f60d2a617f415cbddef9aa150179980474d4a61f/)). При этом в качестве членов семьи рассматриваются не только те, кто к ним относиться согласно нормам СК РФ, но и иные лица, признанные в таком качестве в судебном порядке. - **Необходимость иметь право пользования приватизируемой квартирой.** Сам факт проживания или отсутствия на жилплощади мало что значит – важно, чтобы в соответствии с законом гражданин имел право проживать в конкретном помещении.Поэтому в том случае, если не проживающий, но сохранивший за собой право гражданин не был указан в числе участников приватизации, он будет иметь все основания для того, чтобы обжаловать договор передачи жилья в судебном порядке – и, скорее всего, выиграет дело. - **Однократность приватизации.** Лицо вправе воспользоваться своим правом на обращение жилья в частную собственность лишь один раз, при этом письменный отказ от участия в приватизации рассматривается с точки зрения закона как реализация этого права. Единственным исключением являются те, кто уже ранее участвовал в процессе, будучи несовершеннолетним. На них ограничение не распространяется – и такие лица, достигнув возраста в 18 лет и заключив по каким-либо основаниям новый договор социального найма, могут приватизировать и новую квартиру. ## Какое жильё может быть передано в частную собственность? Какие жилые помещения подлежат приватизации? **По закону, в качестве таковых рассматриваются следующие помещения:** - Расположенные в домах соответствующего фонда – муниципального либо государственного. - Соответствующие нормам ЖК РФ и подзаконных актов, касающиеся статуса жилого помещения. Квартиры, комнаты, дома и другие объекты недвижимости, не включенные в число жилых, приватизированы в порядке [Закона РФ №1541-1](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/) не могут быть. - Те, в отношении которых законодательно не установлен запрет на приватизацию. ## Какое не подлежит передаче? А теперь посмотрим, какие объекты государственной и муниципальной собственности прямо запрещено приватизировать в соответствии с законом. К числу жилых помещений, которые не подлежат приватизации, относятся следующие (согласно действующим нормам [ст. 4 Закона РФ №1541-1](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/8e9a5ec95f8b0566223eb9a346ff8af5d3e1d28a/)): - **Жилплощадь в аварийных домах. **В качестве таковых рассматриваются дома, имеющие заметный износ и нуждающиеся в капитальном ремонте, сильно повреждённые и т. д. Для того чтобы жилой дом был признан аварийным такое решение должны вынести уполномоченные органы власти. - **[Комнаты в общежитиях](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/po-sots-najmu/v-obshhezhitii.html).** Понятие о том, что считается общежитием, зафиксировано в жилищном законодательстве. - **Жильё в закрытых городках при воинских частях.** Эти помещения не могут быть приватизированы ни при каких обстоятельствах вне зависимости от позиции государственных органов власти. - **Служебное жильё**, кроме домов или квартир в совхозах или иных сельхозпредприятиях, а также в расположенных в сельской местности жилых помещениях стационаров соцзащиты населения. В последнем случае закон оставляет лазейку для желающих получить в собственность служебное жильё: если собственник или владелец на праве хозяйственного ведения или оперативного управления дал своё согласие, служебное жилое помещение может быть передано жильцу в собственность. Однако это право, а не обязанность. Если соответствующее решение не было принято, требовать приватизации жилец не вправе. **ВАЖНО!** Ранее запрет распространялся и на квартиры и другие жилые помещения, предоставленные по договору социального найма после 1 марта 2005 года. Однако эта норма закона была признана не соответствующей Конституции РФ и после того, как Конституционный суд рассмотрел этот вопрос, ограничения были сняты. **Сейчас можно приватизировать любые квартиры**, вне зависимости от времени их предоставления гражданам. ***Вам может быть интересно: Как получить [сельскую ипотеку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/selskaya-ipoteka.html) в условиях 2021 года – пошаговый план*** Чтобы узнать, как можно приватизировать жилье в общежитии, посмотреть видео: ## Особенности в отношении объектов культурного наследия Отдельно следует рассмотреть вопрос о том, как могут быть приватизированы жилые помещения, расположенные в зданиях, признанных объектами культурного наследия. Здесь нужно руководствоваться не сколько [Законом РФ №1514-1](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100/), сколько [ст. 29 ФЗ «О приватизации государственного муниципального имущества»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35155/57f89c68e217f6e68018a394ba2e8b903671b5fe/), а также местными нормами, касающимися порядка приватизации в конкретном субъекте РФ (с учётом норм [ст. 48 ФЗ №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия…»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/f15d919619e3d7ba3de2199b93d925cd3c9f4414/)). **При этом нужно помнить, что согласно [ст. 50 закона №73-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37318/9bd3b81f3a1093878b72e73efbf4fec0a0489b6f/), не могут быть приватизированы: ** - особо ценные объекты культурного наследия; - памятники, включенные в список всемирного наследия; - объекты, предоставленные музеям-заповедникам; - объекты, входящие в перечень археологического наследия. В том случае, если в пределах перечисленных выше объектов есть жилые помещения, они могут быть приватизированы, но при этом на нового собственника возлагается ряд ограничений. В частности, он принимает на себя дополнительные охранные обязательства, связанные с особенностями пользования и распоряжения объектами такого рода. Порядок наложения охранных обязательств определяется государственными органами исполнительной власти. **Нарушение правил пользования объектами культурного наследия карается** в соответствии с нормами действующего законодательства. ## Заключение Как можно увидеть, субъектами приватизации по отношению к жилым помещениям выступают с одной стороны граждане России, а с другой – государственные и муниципальные органы власти, наделённые полномочиями распоряжаться жилищным фондом, находящимся в собственности государства (РФ в целом или одного из её субъектов) либо органов местного самоуправления. При этом объектами приватизации могут выступать только жилые помещения. При этом есть объекты, не подлежащие приватизации, в их отношении действует ряд ограничений, связанных с характеристиками и статусом жилья.