# Популярно о приватизации квартиры: что это такое, для чего нужно и выгодно ли простым гражданам? **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/zachem-nuzhna.html --- Процесс приватизации жилья в России стартовал в начале 90-х и в 2017 году объявлен бессрочным. Несмотря на долгий срок, ещё не все граждане воспользовались своим правом. Некоторые колеблются, оценивая плюсы и минусы этой процедуры и задумываясь над ее целями. И действительно – нужна ли она обычному гражданину и зачем, в чём её польза и каковы вероятные отрицательные стороны? ## Что это такое и для чего осуществляется? Согласно ст. 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», **под приватизацией понимается передача гражданам в собственность жилья, которое раньше принадлежало государству** либо муниципальным образованиям. Передаются те помещения, которыми граждане пользуются на основании социального найма либо забронированные за ними. **Статья 1 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»** Приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Целями приватизации являются: - Реализация права граждан иметь в собственности жильё. - Передача расходов по содержанию жилищного фонда от государства и муниципалитетов к частным компаниям. - Оживление экономики за счёт того, что жильё становится предметом коммерческого оборота. По сути, **приватизация жилья – это лишь одна из составляющих процесса передачи имущества в частные руки.** Этот процесс до сих пор является одним из направлений внутренней политики государства. ## Плюсы Для гражданина, раздумывающего, приватизировать ли квартиру или нет, можно выделить следующие положительные стороны от того, что жильё станет теперь принадлежать лично ему. ### Плата за наём Муниципальное жильё отнюдь не является бесплатным. [Статья 153](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/d6486a11507e93ce309d20c83436111070473bd5/) и [ст. 156.1 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/8aa31c59632767a9062f7d82cee8761a6367c584/) устанавливают, что наниматель обязан оплачивать не только коммунальные услуги, но и само пользование жильём. **Размер платы устанавливается местными нормативными актами** и должен предусматривать компенсацию затрат на возведение, ремонт, покупку домов со стороны местной власти. В том случае, если квартира станет принадлежать гражданину, он от этой платы будет освобождён. ### Свободное распоряжение имуществом Став собственностью гражданина, квартира превращается в такое же имущество, как и любое другое. Приватизированное жильё может быть: - продано по рыночной цене; - свободно обменяно на любое другое в любом городе, с доплатой или без; - завещано в установленном ГК РФ порядке; - сдано в аренду организации или коммерческий наём гражданам. По сути, **в частной собственности квартира может выступать как товар** либо как источник извлечения прибыли. **ВАЖНО!** При желании гражданин, обнаруживший, что не может содержать квартиру, может «расприватизировать» её, заключив договор с муниципалитетом и передав ему жильё обратно в собственность. В этом случае он сохранит право на проживание, но пользоваться будет лишь по [договору соцнайма](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/naem/sotsialnyj/vse-o-dogovore.html). ### Защита права пользования Договор социального найма может быть расторгнут в ряде случаев, предусмотренных ЖК РФ. Например, если гражданин более полугода не платит за квартиру и коммунальные – он может быть оттуда выселен. **Лишить же собственника права проживать в своей квартире крайне тяжело.** По сути, это можно сделать лишь через суд и лишь в некоторых сугубо специфических ситуациях (например, добившись признания приватизации незаконной). В остальных случаях ему можно физически отрезать коммуникации (например, отрубив электрокабель, перекрыв водопровод, а то и канализацию) – но выселить можно лишь в исключительных случаях. Даже при взыскании долгов единственное жильё продаётся с торгов крайне редко. ### Упрощение регистрации жильцов В муниципальной квартире требуется согласие собственника, то есть местной власти, на то, чтобы прописать кого-то в квартире. Кроме того, при этом должны быть соблюдены нормативы, касающиеся жилплощади на каждого человека. Без этих условий прописываются только дети в квартире, где проживают их родители. Что же касается частных квартир, то их владелец сам решает, кого и в каком количестве он там может зарегистрировать. **Нормы о количестве «квадратов» на жильца для него перестают действовать.** После приватизации квартиру можно использовать и для временной регистрации (не по месту жительства, а по месту пребывания). С муниципальным жильём такая процедура крайне сложна. ### Капитальный ремонт и перепланировка В том случае, если в муниципальной квартире требуется провести капремонт или изменить её планировку, наниматель должен согласовывать все вопросы с местной властью – тем её органом, который ведает использованием жилых помещений. В этом случае на каждое действие требуется разрешение. Применительно же к частным квартирам этот вопрос стоит не так остро: ремонт с заменой инженерного оборудования на аналогичное без переноса может производиться в уведомительном порядке. **Согласовывать и получать разрешение надо лишь на крупные работы,** при которых меняется архитектурный вид зданий и затрагиваются несущие конструкции. **ВАЖНО!** Приобретя две смежные квартиры или комнаты, владелец вправе объединить их, не спрашивая согласия собственников других помещений. ## Минусы Однако не всё так гладко, как кажется. Получив жильё в свою полную собственность, гражданин может обнаружить и неприятные последствия ### Новый размер платежей Собственник квартиры согласно [ст. 39 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/d68ab414b0cbed034202ad14c34387f4c35cd2d0/) обязан не только оплачивать коммунальные платежи, но и участвовать в содержании общедомового имущества. Это означает, что с момента приватизации **гражданин должен будет платить не только за газ, электричество или воду, но ещё и взносы на капремонт.** ### Налог В том случае, если гражданин приватизировал квартиру, он дополнительно обязан платить и налог на неё. Эта обязанность предусмотрена главой [32 НК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/d38d406bd6e37b76ceef4effd557069960607363/). Размер налога определяется на местном уровне, однако НК устанавливает, что база для обложения рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Она же в свою очередь определяется экспертами-оценщиками и является максимально приближённой к рыночной цене на жильё. ### Процедура наследования После того, как она была приватизирована, **квартира может быть передана в собственность наследникам по завещанию либо закону.** При этом: - в обязательном порядке требуются услуги нотариуса; - каждое нотариальное действие должно быть оплачено. Кроме того, само по себе составление завещания по ГК является трудоёмкой и дорогой процедурой. ### Нельзя улучшить условия Для тех граждан, кто снимает квартиру по социальному найму, согласно [ст. 51 ЖК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/a36ffdc17b4732a0373e4eee4aaac4fe5b476127/) доступна возможность улучшить свои жилищные условия, если они не соответствуют установленным нормам. В этом случае гражданин и члены его семьи вправе рассчитывать на то, что им за муниципальный счёт будет предоставлена квартира большей площади и с большим количеством изолированных комнат. Однако приватизация обрубает этот путь. **Собственнику никто ничем не обязан и он должен сам заработать себе на новую жилплощадь.** Бесплатно ему уже никто и ничего не предоставит. ## Нужно ли оформлять договор для кооперативной квартиры? Ранее, ещё в советское время, началось строительство квартир с помощью кооперативов, когда граждане сами вкладывали свои деньги в возведение жилья. Сейчас этот способ тоже не запрещён законом, хотя и используется достаточно редко. Нередко у людей возникает вопрос: надо ли оформлять договор о передаче и другие документы о приватизации, если пай в кооперативе был полностью выплачен? На самом деле этого не требуется: **выплата – это уже основание для того, чтобы регистрировать квартиру на себя.** Поэтому в том случае, если строительство началось ещё в составе кооператива, требуется лишь собрать пакет подтверждающих документов и подать его в Росреестр в порядке, предусмотренном [ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/). ## Почему может быть невыгодно? ### Малоимущим В том случае, если заработки гражданина балансируют на грани прожиточного минимума, приватизация для него обернётся лишь новыми расходами на содержание собственного жилья. Малоимущим действительно не имеет смысла в большинстве случаев участвовать в приватизации. Тем более, что **придётся платить и госпошлину, и за услуги по изготовлению некоторых документов** (хотя цена приватизации несравнима с полноценной покупкой квартиры, особенно в мегаполисе вроде Москвы или Санкт-Петербурга, но сама процедура довольно дорогостоящая). Однако бедняк в результате приватизации получает довольно дорогое имущество. И он его может продать, погасив свои долги – и на остаток средств приобрести либо жильё меньшей площади, либо снять помещение. ### Пенсионерам Для пенсионеров неудобства очевидны: возросшие платежи сводят на нет всю прелесть обладания своей собственной квартирой. Любая пенсия меньше, чем заработок, на основе отчислений с которого она платилась. Тем не менее, **пенсионеры могут сдавать приватизированные квартиры в коммерческий наём** ([глава 35 ГК РФ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/46b23778260172f3e2253fc52212367ad0957012/)) либо в ренту ([глава 33](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/649f5dc582d11b490cc8827a4a099c2199d8defa/)). В этом случае их материальное положение улучшится. Однако возросший размер платежей по налогу на имущество и НДФЛ способен свести на нет эту выгоду. Тем не менее, престарелый пенсионер получает возможность завещать квартиру. В этом случае он будет уверен, что после его смерти она достанется тому, кому он хотел, а не муниципалитету или же наследникам по закону. ### Обычным гражданам Что же касается простых граждан со средними для России доходами, основная причина, почему для них приватизация муниципальной собственности невыгодна, заключается в большом риске того, что резко возрастут платежи за пользование квартирой и её содержание, а также налоги. Тем не менее, здесь всё индивидуально.** Для многих цель оправдывает затраты, и такие граждане проводят приватизацию.** Для других эта процедура невыгодна – и они либо пишут отказ, либо не подают документы, либо же и вовсе возвращают квартиру обратно в собственность муниципалитета. ## Что даёт этот процесс государству? Сама по себе процедура приватизации носит более идеологический, чем экономический оттенок. Она призвана подчеркнуть разрыв с советской практикой, когда предприятия, ресурсы и жильё были практически только в руках государства. С 1991 года Россия взяла курс на построение капиталистической экономической системы, где жильё будет точно таким же товаром, как и всё остальное. Тем не менее, сейчас **для органов власти как государства, так и муниципальных образований приватизация выгодна.** Да, они теряют источник дохода в виде платы за пользование жильём – но размер той платы не слишком велик. Но при этом: - Имущество снимается с баланса и переходит к гражданам. Они несут все расходы на его содержание. - Государство избавляется от части обязанностей. Например, собственнику оно не обязано предоставлять новое жильё взамен слишком тесного – а при утрате (в результате природной и техногенной катастрофы) не обязано предоставлять жилплощадь пострадавшим. - За счёт налогов на имущество и доходы пополняется бюджет. - Оживление экономических отношений за счёт оборота жилья тоже вносит свою лепту в казну. - Рыночные отношения считаются более гибкими, чем регулируемые сверху государством. Потому ожидалось, что приватизация и частная собственность на жильё приведут к его эффективнейшему использованию. Надежды оправдались не вполне, однако жилищный вопрос сейчас стоит не так остро, как во времена СССР и РСФСР. ## Последствия оформления недвижимости в собственность в России Государство неоднократно устанавливало предельный срок приватизации. При этом были надежды, что к концу очередного срока даже самые запоздавшие жильцы решатся и оформят документы по приватизации. В действительности оказалось всё несколько не так. **Приватизацию пришлось признавать бессрочной, чтобы избежать социальных волнений.** Поскольку полностью избежать теперь заключения договоров социального найма после 2017 года вряд ли получится, нормы жилищного и гражданского законодательства были изменены. ## Видео по теме Вы можете посмотреть этот ролик, чтобы узнать о тонкостях приватизации квартиры от адвоката, нужна ли она и какие есть варианты: ## Заключение Таким образом, приватизация может оказаться в финансовом и правовом плане как выгодной, так и разорительной для конкретного человека или семьи. Поэтому прежде чем принимать окончательное решение рекомендуется посоветоваться со специалистом. Это особенно важно, если вспомнить, что универсальных решений не бывает. Приватизировать или нет – решать каждому конкретному человеку.