# Образец трудового договора и должностной инструкции Управляющего ТСЖ

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/dolzhnosti/upravlyayushhij.html

---

Узнав о должности управляющего в ТСЖ, предложенного **в качестве штатного сотрудника**, собственники и наниматели порой находятся в недоумении: почему эта должность так называется, это то же, что и председатель, или иное?

В чем состоят его обязанности?

Как руководство ТСЖ должно **составить правильно договор** с лицом на этой должности?

*Читайте на нашем сайте о том, каковы [преимущества и недостатки](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/plyusy-i-minusy.html) ТСЖ перед управляющей компанией, [как создать](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/kak-sozdat.html) свое товарищество и [заключить договор с УК](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/upravlyayushhaya-kompaniya.html) на обслуживание. Обзор всей [необходимой документации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/spravki.html), а также [образец Устава](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/ustav.html) ТСЖ также есть у нас.*

## Понятие и предназначение

Правление ТСЖ состоит из собственников, которые **должны быть инициативными, небезразличными**, по возможности профессионалами в коммунальной сфере, что не всегда реально.

Бухгалтера, слесаря, экономиста найти проще, чем специалиста в этой узкой области, который мог бы сходу понимать, что, когда и как делать, чтобы быстрее решить вопросы по жизнеобеспечению МКД.

Поэтому часто принимают на работу управляющего, который и есть настоящий профи в системе ЖКХ, это не лицо, выбранное на общем собрании жильцов, а **наемный работник – физическое лицо, нанятое правлением ТСЖ.**

Этот сотрудник не страхует и не дублирует председателя, его **обязанности состоят в следующем:**

- сотрудничество с подрядчиками – их выбор, контроль над их деятельностью и объемами выполненных работ;

- управление работой коллектива [членов товарищества](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/chlenstvo.html) – координация их действий, определение первоочередных задач, кадровая работа;

- ведение финансовой отчетности;

- составление [сметной документации](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/smeta.html) по доходам и расходам ТСЖ, и подготовка отчетов по ней;

- деятельность по получению средств от [злостных неплательщиков](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/otklyuchit-svet.html) за [коммунальные услуги](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/kommunalnye-uslugi.html);

- [подготовка договоров](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/dogovory.html) от имени товарищества;

- работа с поставщиками ресурсов, и пр.

Управдом должен быть на службе ежедневно, вникать во все дела и расставлять акценты на первоочередности работы слесаря-сантехника, электрика и пр. 
Этот руководитель над штатом рабочих **выполняет команды главы правления и докладывает ему**, как идет процесс подготовки системы отопления к зиме, что нужно срочно купить, чтобы было освещение на всей территории ТСЖ, и пр.

Вносить свои предложения по улучшению обслуживания общего имущества МКД – и обязанность, и право управдома. Если можно улучшить условия взаимодействия с поставщиками ресурсов, то это должен уметь и знать все нюансы процесса именно управдом.

Список обязанностей и функций может различаться, все зависит от того, какие именно направления деятельности товарищества будут поручены управляющему, также от того, **насколько правление готово доверить этому человеку финансовые вопросы.**

Так как ТСЖ – организация с серьезным объемом [функций и направлений](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/prava-obyazannosti.html), то одному председателю справиться будет непросто даже физически.

Четко разделив сферы деятельности, эти два руководящих лица **могут добиться неплохих результатов,** если правильно выбрать претендента на должность управляющего, предпосылки для назначения которого таковы:

- высшее техническое образование;

- опыт работы на аналогичной должности в структуре ЖКХ не менее 5-ти лет;

- отсутствие судимости (будет доступ к финансам и материалам);

- возраст от 30 до 50 лет;

- коммуникабельность;

- знание законодательных актов в сфере ЖКХ.

По сути, этот работник должен будет выполнять все то, что и раньше входило в обязанности управдома: **полностью контролировать и поддерживать в отличном состоянии** все хозяйство, все системы жилого дома, руководя персоналом – слесарями, дворниками, электриком и пр.

Чтобы взять такого ценного сотрудника на работу, нужно, чтобы эта единица была вписана в штат, за состав и смету содержания которого [проголосуют собственники](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/zaochnoe-golosovanie.html) помещений МКД.
[Должностная инструкция управляющего ТСЖ образец](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Dolzhnostnaya-instruktsiya-upravlyayushhego-TSZH-obrazets.docx).

*О том, как определить, [какое ТСЖ обслуживает ваш дом](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/uznat.html), как [пожаловаться](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/zhaloby.html) на него, [выйти](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/kak-vyjti.html) из сообщества или [ликвидировать](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/likvidatsiya.html) за бездействие или банкротство, вы можете узнать из наших статей. [Образцы заявлений](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/zayavleniya.html) о протечках и заливах можно скачать на нашем сайте.*

## Отличия управляющего ТСЖ и председателя ТСЖ

Председателем правления может быть **только один из собственников помещений в доме**, а управдом может не иметь к этому дому никакого отношения, он просто здесь работает.

Председатель, по своей сути – администратор, тогда как управдом фактически руководит жизнеобеспечением вверенного ему МКД.

Председатель может заниматься делами ТСЖ за небольшое вознаграждение или вовсе на общественных началах, управляющий же **работает полный рабочий день, получая зарплату** в соответствии со штатным расписанием.

Глава правления избирается собранием собственников на срок в 2 года ([ст. 149 ЖК РФ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Statya-149.docx)), тогда как управляющий принимается на **срок, обусловленный договором с ним.**

Председатель, являясь лицом, назначенным общим собранием, не нуждается в подтверждении своих полномочий главы правления.

А управляющий товарищества собственников жилья, как физическое лицо, **должен предъявлять третьим лицам доверенность**, выданную ему ТСЖ.

## Правовой статус

Правовой статус этого работника** закрепляется договором с ним**, который заключит с одной стороны, в качестве работодателя, правление товарищества, а с другой – сам привлеченный со стороны сотрудник.

Этот работник представляет перед жильцами, подрядчиками и третьими лицами из числа поставщиков энергоресурсов и др. правление ТСЖ, действуя на основании доверенности, подтверждающей его полномочия.

**Права и обязанности** прописываются в договоре, какого бы вида он ни был, равно как и величина полномочий, и закрепляются в должностной инструкции.

Как физическое лицо, этот работник не оказывает услуг жильцам, он выполняет работу по содержанию, ремонту и беспрерывному функционированию общего имущества, которым являются и коммуникации.
## Взаимодействие с товариществом

Это руководитель среднего звена, подчиняющийся непосредственно главе правления. У самого управдома **в подчинении весь штат сотрудников, занимающих рабочие должности**.

По своим функциональным обязанностям управляющий постоянно взаимодействует с главным инженером (при его наличии), и с бухгалтерией, причем не только по вопросам учета и списания материальных ресурсов, но и по получению сведений о должниках.

Находясь большую часть рабочего времени в пределах территории МКД, управляющий **взаимодействует с ТСЖ теснейшим образом**.

## Оформление полномочий

В [ст. 145 ЖК РФ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Statya-145-1.docx) не указано, что управляющего должно выбирать и назначать общее собрание жильцов, но из п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ ясно, что **штатное расписание утверждается именно этим органом**.

Собрание и определит необходимость для структуры их товарищества такого члена коллектива, и положит ему зарплату в случае одобрения (выплата зарплаты проходит по смете расходов, финансируемых из кармана собственников).

В [ст. 148](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Statya-148-2.docx) (4,5) ЖК РФ определен порядок привлечения к сотрудничеству наемных работников, каким является и управдом, силами и компетенцией правления ТСЖ. **Вид договора может быть разным**.

### Трудовой договор

[Трудовой договор с управляющим ТСЖ — образец скачать](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Trudovoj-dogovor-s-upravlyayushhim-TSZHobrazets-skachat.doc).

Штатный управдом будет оформлен по трудовому договору, который подпишет со стороны работодателя председатель.

В тексте договора должны быть **все разделы, присущие трудовому контракту**: предмет, обязанности, полномочия, права, размер зарплаты, режим работы, реквизиты сторон.

Для работника, принимаемого на такую должность, должен быть предусмотрен испытательный срок в 3 месяца. 
Вопросы увольнения регламентируются [ст. 81 ТК РФ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Statya-81.docx).

### Гражданско-правовое соглашение

[Гражданско правовой договор с управляющим ТСЖ — образец](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Grazhdansko-pravovoj-dogovor-s-upravlyayushhim-TSZH-obrazets.docx).

На основании п. 1 [ст. 137 ЖК РФ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Statya-137-2.docx) правление ТСЖ имеет право заключать разные договора, и в том числе на прием сотрудников гражданско-правовой (принцип свободы договора — [ст. 421 ГК РФ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Statya-421.docx)).

Основные моменты аналогичны пунктам трудового договора, **есть различия в условиях расторжения этого документа** (гл. 29 ГК РФ). Бумага подписывается тоже главой правления.

### Доверенность

[Доверенность на управляющего ТСЖ — образец](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Obrazec_forma_doverennosti_upravljajushhego_TSZh.doc).

Как управлять ТСЖ? Чтобы управляющий **мог представлять перед третьими лицами интересы ТСЖ**, ему выписывают доверенность (гл. 10 ГК РФ).

От имени товарищества на этой доверенности ставит свою подпись глава правления (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Важно, чтобы **список полномочий соответствовал** тому перечню, который прописан в договоре между ТСЖ и управляющим.

Это действительно важно, так как в случае наделения данной доверенностью более широкими полномочиями человека, должностные обязанности которого этих функций не включают, сделки, проведенные управдомом, могут быть признаны судом ничтожными ([ст. 174 ГК РФ](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/02/Statya-174.docx)).
**Работать в ТСЖ в должности управляющего очень непросто**: нужно знать массу законов, инструкций, правил, разбираться в системе формирования счетов за коммуналку, уметь руководить рабочими, понимать, как отремонтировать водопровод или канализацию, и пр.

Управдом между жильцами и главой правления находится в положении железа между молотом и наковальней. Только **профессионал с твердым характером** может смело браться за такую работу.