# Что это такое: управление МКД управляющей компанией?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/kak-upravlyat.html

---

Еще буквально пятнадцать лет назад было сложно говорить о какой-либо **четкой организации в управлении сферой ЖКХ**.

В настоящее время имеется несколько структур, задача которых – поставка и оказание жилищно-коммунальных услуг.

Управляющая компания – **одна из самых распространенных форм** таких структур.

*О преимуществах и недостатках управляющей компании перед другими обслуживающими организациями вы можете узнать из [нашей статьи](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/minusy-i-plyusy.html).*

## Понятие

Управление МКД управляющей компанией — что это?

Управляющая компания представляет собой организацию, **напрямую занятую в сфере жилищно-коммунального хозяйства**.

Выбор способа напрямую зависит от решения собрания собственников жилья – [членов ТСЖ](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/chlenstvo.html). С УК заключается [договор](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/tszh/upravlyayushhaya-kompaniya.html) об обеспечении следующих [функций](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/funktsii.html):

- исполнение и [заключение договоров](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/dogovor-s-sobstvennikom.html) владельцев имущества с подрядчиками;

- сбор денежных средств на содержание и ремонт дома;

- осуществление взаимных расчетов с поставщиками;

- контроль над соблюдением норм эксплуатации дома и придомовой территории;

- выполнение функций по строительству и техническому обслуживанию;

- сбор и хранение данных о подведомственных многоквартирных домах.

Фактически, управляющая компания **является юридическим лицом**.

Ее задача контроль над многоквартирным домом и его содержание. И за это УК будет нести полную ответственность перед собственниками жилья – непосредственными нанимателями.
## Кто осуществляет управление УК?

В настоящее время, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, **управляющая компания выступает в роли собственника недвижимости** – многоквартирного дома, который находится под ее управлением.

При наличии этого фактора УК имеет возможность работать в интересах этого дома, чтобы удовлетворить все требования владельцев жилого имущества.

Цели самого существования УК можно свести всего к нескольким моментам. Во-первых, **на УК лежит ответственность** за сведение всех расходов к минимуму без ущерба для качества предоставляемых услуг.

Во-вторых, именно на плечах УК лежит задача по повышению цены дома на рынке недвижимости посредством увеличения показателей ее презентабельности.

Эти два момента крайне важны, поэтому для достижения целей правление УК и рядовые ее сотрудники **разрабатывают программу** и последовательно претворяют ее в жизнь.

В процессе выполнения задач, в УК создается план, где четко прописываются все доходы и расходы.

Благодаря строгой фиксации последних, **регулировать бюджет дома становится гораздо проще**.

В стратегии также прописываются основные направления деятельности, направленной на развитие.

Управляющая компания активно привлекает арендаторов на выгодных для собственников жилья условиях. Бухгалтерия УК **осуществляет контроль над поступлением всех платежей**.

Также в первостепенные задачи персонала УК будет входить забота об охране имущества и содержании его в надлежащем состоянии.

УК предоставляет по первому требованию все отчеты о проделанной работе и данные о течении финансовых потоков. Также как и в случае с ТСЖ, правление УК обязано **проводить регулярные собрания жильцов**, где обсуждались бы дальнейшие направления деятельности и перспективы.

Если в ТСЖ в качестве персонала (в том числе и руководящего) очень часто выступают сами жильцы, то сотрудники УК – это профессионалы, которые обладают значительной квалификацией и знаниями всего, что связано с оказанием жилищно-коммунальных услуг и ЖКХ в целом.

**Читайте также:** [Как добиться благоустройства придомовой территории МКД](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pravila-prozhivaniya-v-mkd/blagoustrojstva-pridomovoj-territorii.html)

## Как и с кем осуществляется взаимодействие управляющей компании?

Оказания жильцам многоквартирных домов коммунальных услуг – **первостепенная задача управляющей компании.**

Осуществление этого процесса невозможно без сотрудничества с различными организациями, непосредственно занимающимися поставками разнообразных ресурсов. К их числу следует отнести поставщиков тепла, электроэнергии и водоснабжения.

Фактически УК является поставщиком ресурсов для жильцов, покупая ресурсы у снабженцев.
Подводя итоги вышесказанного, можно сделать простой вывод: **УК взаимодействует с двумя объектами**. Первый – это продавцы ресурсов, второй – жильцы многоквартирного дома.

## Как заключается договор с собственниками?

Управляющая компания не может приступить к своим функциям, пока сторонами не будет подписан договор.

Этот договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией является **и контрактом, и лицензией, выдаваемой на управление**.

УК является одной стороной, а общее собрание жильцов – второй стороной подписываемого документа.

Согласно контракту [УК получает ряд обязанностей](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/obyazannosti-i-prava.html) по содержанию дома, которые будет соблюдать в обмен за определенную плату. Сумма оплаты рассчитывается в зависимости от объема ресурсов и услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Каждый **договор должен в обязательном порядке содержать такие пункты**, как:

- данные о вверяемом УК имуществе;

- перечень ЖКУ;

- перечень услуг по ремонту и техническому обслуживанию дома;

- расценки на работы;

- схема осуществления контроля над работой УК.

Срок заключения контракта может варьироваться **от трех месяцев до пяти лет**.

## Правильная организация работы: чья это задача?

Организация деятельности УК в современной России обходится ее руководству в значительную денежную сумму. Иногда объем необходимых средств может превышать порог в несколько миллионов рублей.
**Основная часть финансового потока** уходит на оплату труда, покупку оргтехники, аренду необходимых помещений, и покупку различного инвентаря. Вторая глобальная задача – это создание нормальных отношений с местными органами управления.

Что касается непосредственных действий, то, в первую очередь, всегда создается **продолжительный бизнес-план**. После чего необходимо пройти обязательную процедуру регистрации УК.

Вложения денежных средств потребует **создание сайта организации и печать** полиграфических изделий. Стоимость аренды помещения будет напрямую зависеть от региона проживания.

Очень важна такая статья расходов, как [организация и продвижение собственной УК](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/sozdanie.html).

Если тенденции развития в целом положительны, то в дальнейшем годовые расходы также будут довольно значительными.

Создание УК и ее последующая раскрутка уместны, если только в ближайшее время **есть хорошие шансы заключить договор** с собственниками квартир нескольких домов.

Но и из этой ситуации имеется выход – создание исключительно юридического лица и возложение всех технических работ на аутсорсинговый персонал.

Чтобы получить хорошие результаты деятельности уже в первое время, необходимо **нанимать сотрудников, обладающих существенным опытом работы** в сфере ЖКХ.

Владелец УК также должен иметь определенную квалификацию или, как минимум, должен очень хорошо разбираться во всем, что касается этой области, и иметь представление о работе бухгалтерии.

В обязательном порядке в структуре УК должна присутствовать **аварийная служба**. Необязательно собственная – достаточно подписать контракт со сторонней организацией. Однако, в этом случае необходимо быть готовым решать проблемы, связанные с возникающими разногласиями.

Стоит иметь в виду, что этот тип бизнеса не рассчитан на получение абсолютной прибыли сразу. Нужно быть готовым к тому, что время окупаемости вложенных средств может составить не один год.
Ну, а чтобы «заиметь» клиентов, лучше всего обратиться к строительным компаниям – то есть, к застройщикам. [Застройщики имеют право на передачу](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/peredacha-ot-zastrojshhika.html) новых многоквартирных домов для управления ими УК.

Пять домов в работе в течение первого года – это **можно считать успехом**, только в случае, если во второй год их число увеличится. Крайне значимым в этом бизнесе фактором является доверие жильцов.

## Что такое клиентоориентированный подход к деятельности?

Работа УК – это **фактический бизнес ее учредителей**.

И клиентами этого бизнеса являются собственники квартир в многоквартирных домах. Именно жильцы – основной источник дохода и заработка.

УК необходимо наладить собственную деятельность таким образом, чтобы требования и условия клиентов были полностью удовлетворены.

Что касается степени удовлетворенности, то она, главным образом, **зависит от качества предоставляемых услуг и расценок.**

## Вовлечение владельцев квартир

Как вовлечь в управление управляющей организацией многоквартирным домом собственников? Как было сказано выше, в задачи УК входит **регулярное проведение встреч с жильцами**. На этих собраниях каждый может высказать свое мнение и свои идеи, а также пожелания по деятельности УК.

Довольно часто предложения жителей бывают не просто конструктивными, но и перспективными.
Среди владельцев квартир есть так называемый актив. Это люди, которые принимают участие в ремонте и техническом обслуживании. Такой подход **очень выгоден обеим сторонам**.

Сколько управляющая компания берет за управление?

## Расценки на услуги

В какую сумму обойдется управление домом? Расценки на услуги **очень четко прописываются в заключаемых договорах**. При этом конечная цена будет включать и сумму, расходуемую на коммунальные платежи, на строительство, сотрудничество с подрядчиками.

Чтобы все жители подведомственного дома были довольны, цены услуг должны быть оптимальными.

Недовольство расценками обычно вызывается **отсутствием точных расчетов платежей** и завышением суммы к оплате.

В заключение, стоит сказать, что УК является юридическими лицом, а ее учредители – самые настоящие бизнесмены, стремящиеся получить прибыль.

Если УК не справляется со своими обязанностями, то владельцы жилого имущества **имеют право обратиться в другую УК**, с кем заключается уже новый договор.

О том, как управлять управляющей компанией ЖКХ, вы можете узнать из видео: