# 14 шагов на пути к новостройке или что это за договор между ЖСК и собственником на покупку недвижимости?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk/dogovor.html

---

**Согласно [Федеральному закону №214](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/), гражданин самостоятельно имеет право выбирать способ покупки квартиры.**

Часто сделки совершаются через жилищно-строительные кооперативы. Это требует заключения договора на приобретение жилья.

К покупке жилья через ЖСК нужно подойти серьезно: ваши усилия в будущем окупятся, сделав вашу жизнь стабильной и комфортной.

Поэтому далее мы поговорим о главном элементе такого приобретения жилья — договоре с ЖСК.

## Договор ЖСК — что это такое?

Договор [ЖСК – это](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk) популярный способ продажи новых жилых помещений. **В нем описываются:**

- условия вложения денежных средств пайщиком в постройку дома;

- первоначальный взнос, последующие оплаты;

- сроки, отведенные на строительство;

- описание и характеристика строящегося помещения;

- условия, на которых пайщик может выйти из кооператива, а также вернуть вложенные деньги.

**Для договоров между ЖСК и собственником нет законодательно установленного образца.**

Кооператив имеет полное право составлять его на любых условиях (сроки, условия продажи и возврат взносов), а пайщик может согласиться с ними, либо отказаться и подыскать для себя иной вариант. Договор всегда составляется на лучших для застройщика условиях.

Данный договор подписывается для урегулирования отношений между кооперативом и пайщиками. **Действует на основании [ФЗ 215 «О жилищно-накопительных кооперативах»](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51058/).** Цель заключения договора об участии в ЖСК — обязать кооператив предоставить нужную квартиру покупателю по завершению строительства.

**Справка !** 30% жилья в новостройках покупается по договору ЖСК.
**

Перед подтверждением своего согласия на покупку квартиры именно в этом ЖСК нужно:**

- изучить его Устав, там должны быть сведения о:

названии и местонахождении кооператива;

- цели работы;

- порядке входа и выхода из него;

- выплате пая и его величине;

- обязанностях руководящих органов;

- ликвидации и реорганизации.

- Проверить, имеется ли разрешение на постройку многоквартирного дома.

- Узнать про наличие свидетельства о праве собственности и аренды земельного участка.

- Разведать, не находится ли кооператив на стадии банкротства.

## Инвестор или инвестор-застройщик

**

Жилищно-строительный кооператив бывает как просто инвестором, так и инвестором-застройщиком.**

Инвестор-застройщик бережет свое «честное» имя застройщика и ответственно выполняет обязательства по строительству.

Попробуйте [AI-калькулятор ДДУ mylawyer.club](https://mylawyer.club/kalkulyator-neustojki-po-ddu/) — загрузите договор и получите расчёт неустойки с оценкой перспектив взыскания через суд.

Это идеальный вариант.Инвестор же заключает договор со сторонним застройщиком, а сам только накапливает денежные средства.

**

Существуют риски в такой ситуации:**

- застройщик может разорвать договорные отношения с ЖСК, когда тот не выполняет обязательства;

- застройщик может передать кооперативу не все жилые помещения, а ровно столько, сколько оплачено.

**Документы ЖСК не проходят государственную регистрацию, а значит, существует риск попасть на недобросовестных застройщиков.** Имеются следующие виды договоров ЖСК при покупке новостройки:

- займа;

- купли-продажи;

- переуступки потребительских прав;

- долевого участия;

- оплаты векселями.

**Внимание !** Цена за метр квадратный может быть увеличена только по решению общего собрания.
**Любым из этих видов договоренности могут воспользоваться граждане на свое усмотрение.** Риски денежных и имущественных утрат при этом возрастают. Также от выбранного вида зависит стоимость недвижимости.

Читайте также: [Что такое уступка права аренды земельного участка?](https://mylawyer.club/nedvizhimost/zemlya/polzovanie/chto-takoe-ustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html)

## Заключение и регистрация

- Изучить и выбрать ЖСК, учитывая репутацию застройщиков;

- Прочитать договор застройщика с ЖСК, найти там пункт о возможных рисках при невыполнении кооперативом обязательств, а также пункт о четко прописанной цене за один метр квадратный жилого помещения;

- Узнать на какую квартиру вы претендуете (площадь, этаж, количество комнат);

- Проверить всю документацию, находящуюся у застройщика (свидетельство на право собственности земельного участка, разрешение на строительство и срок его действия, проектную документацию);

- Удостоверится, что данное ЖСК не банкрот и написать заявление на вступление в него. После приема в кооператив нужно будет оплатить членский взнос, уплата паевого взноса не является заключением договора. В случае разногласий суд, скорее всего, будет не на стороне пайщика;

- Выполнять все требования, описанные в Уставе ЖСК, потому что есть шанс быть отчисленным из него без уведомления;

- Стребовать документ, заверенный нотариально, о том, что вы являетесь пайщиком и взнос уплачен;

- Хранить чеки от всех дальнейших платежей и взносов;

- Узнать каким образом будет осуществляться передача жилого помещения;

- Подробно изучить пункты Устава, ведь подписав договор, вы соглашаетесь с его содержанием;

- Изучить законодательство, касающееся жилищных вопросов;

- Разузнать, на кого ляжет оплата коммунальных услуг в промежутке от сдачи дома в эксплуатацию до окончательного переселения потенциальных жильцов;

- Посмотреть пункт договора о причинах исключения из пайщиков (просрочка оплаты взноса больше месяца, неустойка за каждый день 0,2%);

- Возможен уход из кооператива, при слишком затянувшемся по времени строительстве (паевый взнос возвращают);

**Важно !** Случается, что ЖСК удерживают десять процентов за свою трудовую деятельность.
[Скачать примерный образец договора с ЖСК.](https://mylawyer.club/wp-content/uploads/2017/04/Dogovor_GSK.doc)

### Нюансы процедуры оформления

**При заключении договора жилищно-строительного кооператива необходимо обратить внимание на следующие пункты:**

- Возможна перепродажа квартир пайщиков сторонним лицам, так как договор ЖСК не регистрируется в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

- Стоимость квартиры не фиксированная, возможны переплаты;

- Любой ЖСК может прописывать в договоре свои правила, с которыми имеет смысл разбираться вместе с юристом;

- Участок земли может быть документально не допущен под застройку сотрудниками Росреестра и тогда дольщики теряют все вложенные в постройку средства;

- Если договор жилищного кооператива будет расторгнут, денежные средства пайщику сразу вернуть не удастся, придется ждать продажи жилья.

## Заключение

Покупка квартиры в строящемся многоквартирном доме дело очень сложное и рискованное. **Если есть подходящий вариант на рынке вторичного жилья, то лучше воспользоваться им.**