# Собственники спрашивают: что такое договор ЖСК при покупке новостройки и риски с ним связанные?

**URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk/plyusi-minusi-riski.html

---

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это некоммерческое объединение, представляющее собой группировку людей или юридическое лицо, которые объединены стремлением к эффективному управлению жильем в интересах проживающих в нем людей.

**ЖСК обеспечивают наиболее комфортабельное проживание в многоквартирном доме (МКД) путем регулирования обслуживания дома совместно с коммунальными службами.**

Также ЖСК участвуют в улучшении придомовой инфраструктуры и в жилищном строительстве в качестве застройщика за счет средств из собственного бюджета.

**Деятельность ЖСК регулируется [188-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/) и имеет две формы:**

- ЖСК выступает как инвестор, так и застройщик.

- [ЖСК — это](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/zhsk) инвестор, а застройщик — другое юридическое лицо. Между ними заключен договор о предоставлении услуг строительства жилого дома.

ЖСК позволяет собственникам выбирать ценовую политику при оплате жилья, планируют меры по улучшению условий благополучного проживания.

**Деятельность ЖСК регулируется [ст. 110 ЖК РФ](http://www.zakonrf.info/jk/110/), уставами и положениями ЖСК и решениями органов ЖСК (правление ЖСК и председатели ЖСК).**

## Разница между ним и остальными видами управления МКД

**Существует ряд других вариантов по управлению МКД, между которыми существуют некоторые отличия в сравнении с ЖСК:**

- **управляющая компания.**Управляющая компания подписывает с собственниками квартир в многоквартирном доме договор на предоставление услуг, в которые входят: коммунальные услуги, ремонт дома, уборка территории и прием жалоб/претензий к обслуживанию.

- **ЖНК.**В то время, как в ЖСК строят жилье за счет своих паевых взносов, то ЖНК ([ФЗ-315](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_72967/)) сами не строят, а помогают гражданам привлекать их денежные средства для приобретения первичного или вторичного жилья.

- **Непосредственное управление МКД.**Приемлемо для жилья, в котором насчитывается не более 16 квартир, регулируется [ст. 161 ЖК РФ](http://www.zakonrf.info/jk/161/). Оплачивают коммунальные платежи в таком случае собственники жилья без каких-либо посредников, что гарантирует прозрачность платежей.
**СПРАВКА:** Дополнительные вопросы по улучшению преддомовой инфраструктуры решаются сообща и оплачиваются в равных долях. Таким домам с системой непосредственного управления запрещено участвовать в программе капитального ремонта дома, которая выделена согласно [185-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_69936/).

## Преимущества и недостатки его в сравнении с другими формами управления МКД

Согласно ст. 161 ЖК РФ, у граждан есть выбор формы управления для МКД. Каждая из них обладает своими характерными особенностями в сравнении с ЖСК.

### Преимущества жилищно-строительного кооператива

- Страхование от удорожания строительства в случае, если задействован сторонний застройщик, т.к. точная сумма зафиксирована в договоре с застройщиком об оказании услуг строительства дома.

- Пайщик, в случае выхода из ЖСК, может забрать сумму первоначального взноса, в свою очередь кооператив не перестает работать и просто перепродает пай другому участнику.

- Согласно договору, гарантией сохранности средств выступает сам строительный объект.

- Собственники могут выплачивать пай уже заселившись в квартиру по частям, в случае заключения договора рассрочки.

### Недостатки ЖСК

- В сравнении с управляющей компанией, в кооперативе существует комиссия за коммунальные услуги и непрозрачность платежей.

- В сравнении с управляющей компанией, которая специализирована на предоставлении ряда жилищно-коммунальных услуг, в ЖСК выбранное представительство может оказаться недостаточно компетентным при исполнении своих обязательств.

## Риски членов и самих создателей кооператива

- При невыполнении ЖСК требований по финансированию, застройщиком может быть недовыдано некоторое количество квартир.

- Выход из кооператива осложнен тем, что нельзя просто так продать свой пай, т.к по уставу нужно в первую очередь предложить пай другим собственникам ЖСК. Тяжело продать жилье, т.к. новый покупатель в данной ситуации может пользоваться только наличными деньгами при покупке, т.к такая квартира не подходит под ипотеку.

- В случае банкротства ЖСК, существует риск невозврата денег.

- В случае спорных ситуаций, никаких выплат неустоек и убытков со стороны ЖСК не предусмотрено.

## Риски заключения договора ЖСК при покупке нового дома

Около 23% всех новостроек Москвы и Московской области строятся именно через ЖСК.

У потенциальных покупателей возникает вопрос: приобретать ли им жилье, строительство которого производится на основании [214-ФЗ](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/), при том, что все риски страхуются, либо второй вариант — через ЖСК, становясь пайщиком и не имея никаких гарантий касательно вложенных в недвижимость денежных средств.

**Часто на практике такой метод управления жильем используют дольщики, чьи застройщики не справились с поставленными обязательствами, чтобы самостоятельно достроить жилье.**

При нарушении сроков передачи квартиры дольщик имеет право на компенсацию — [неустойка за просрочку сдачи по ДДУ](https://mylawyer.club/kalkulyator-neustojki-po-ddu/) поможет определить точную сумму по формуле ФЗ-214.

**ВНИМАНИЕ:** Основной риск — удорожание строительства, в следствие которого стоимость пая может быть увеличена, расходы увеличены в равных долях между всеми пайщиками.
Зафиксированных сроков строительства по ЖСК как таковых не предусмотрено, поэтому оно может длиться гораздо дольше первоначально обозначенного плана. Покупатель должен выяснить к моменту покупки квартиры все данные о фактическом застройщике: лицензия, владелец и учредители и т.д.

Необходимо также узнать какие дополнительно объекты разрабатывались данным ЖСК, хорошие ли о них отзывы и сотрудничает ли ЖСК с крупными финансовыми партнерами, что вызывало бы определенное доверие к организации.

**Если ЖСК сотрудничает с банками по предоставлению ипотеки, то этот факт может выступать гарантом для потенциального покупателя, т.к. банки проверяют все организации через службу экономической безопасности.**

Проверка договора обязательна по всем пунктам: вид объекта недвижимости, проектная документация, требования качества возводимого дома и т.д.

При заключении договора можно корректировать условия вступления в ЖСК: изменить случаи выплаты штрафов при выходе из кооператива, внести дополнительные условия в случае ответственности ЖСК при просрочке сдачи новостроя и пересмотреть условия платежей ЖСК.

Существует риск многократных продаж, от которых не застрахованы собственники, т.к для таких паев не предназначено госрегистрации. В случае возникновения двойной продажи, покупателю следует написать обращение в ЖСК.

**ВНИМАНИЕ:** В случае, если кооператив не примет никаких мер, то необходимо подать в правоохранительные органы заявление о мошенничестве согласно [ст. 159 УК РФ](http://www.zakonrf.info/uk/159/). Далее следует подать в суд с иском о признании договора расторгнутым и наложить арест на права на недвижимость для гарантии от перепродажи.
## Полезное видео

Смотрите видео по теме:

## Заключение

Теперь вы знаете, что такое ЖСК. Оценивая плюсы и минусы его, можно сделать вывод, что в целом данная схема приобретения жилья допустима, но необходимо учитывать все риски, чтобы обезопасить себя от денежных потерь.