# Перепланировка или переустройство квартиры: что можно делать без разрешения в 2026 году **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/pereplanirovka-ili-pereustrojstvo-chto-mozhno-delat-bez-razresheniya.html --- Перепланировка квартиры 2026 — главное за 30 секунд Без согласованияКосметический ремонт, замена сантехники без переноса, кондиционер, встроенные шкафы, подвесной потолок, остекление балкона Требует согласованияСнос/перенос перегородок, объединение комнат, перенос санузла, проём в несущей стене, перенос кухни Новый порядок с 01.04.2024Техплан кадастрового инженера вместо проекта БТИ (ФЗ-13/2023). БТИ больше не выдаёт технические паспорта Штраф за самовольную перепланировку2 000–2 500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ) + предписание привести в исходное состояние Срок согласования45 дней — через МФЦ или Госуслуги (ст. 26 ЖК РФ) Что запрещено абсолютноСносить несущие стены без проекта усиления, выносить батарею на застеклённую лоджию, объединять кухню с газовой плитой и комнату #### Содержание - [Перепланировка и переустройство: в чём разница](#raznicza) - [Что можно делать без согласования](#bez-razresheniya) - [Что требует согласования в ГЖИ](#trebует-soglasovaniya) - [Что запрещено без исключений](#zapreshcheno) - [Как согласовать перепланировку в 2026 году (ФЗ-13/2023)](#poryadok-2026) - [Калькулятор: нужно ли вам согласование](#kalkulyator) - [Сроки и стоимость](#sroki-stoimost) - [Штрафы и последствия самовольной перепланировки](#shtraf) - [Купил квартиру с перепланировкой: что делать](#kuplena) - [Частые вопросы](#faq) ### Ваша ситуация? Планирую ремонт Уже сделал перепланировку Купил квартиру с перепланировкой Хочу снести стену Квартира в ипотеке ## Перепланировка и переустройство: в чём разница Жилищный кодекс разграничивает два понятия. Это не просто терминология — от квалификации работ зависит, нужно ли вообще что-то согласовывать и в каком порядке. Понятие Что это Норма ЖК РФ Примеры Перепланировка Изменение конфигурации помещения — то, что отражается в техническом плане здания Ст. 25 ЖК РФ Снос перегородки, объединение комнат, перенос дверного проёма, устройство арки в стене Переустройство Изменение инженерных систем — электрики, сантехники, вентиляции, газа Ст. 25 ЖК РФ Перенос радиатора, установка газовой плиты вместо электрической, перенос унитаза или ванны Важно: оба вида работ — и перепланировка, и переустройство — требуют согласования. Порядок согласования один и тот же (гл. 4 ЖК РФ). Разница в понятиях нужна только для понимания, каких документов ждать на выходе. Есть и третья категория — работы, которые не являются ни перепланировкой, ни переустройством. Это и есть то, что можно делать свободно, без каких-либо разрешений. **Правовая основа:** ст. 25 ЖК РФ — определения перепланировки и переустройства; ст. 26 ЖК РФ — основания и порядок проведения; ст. 29 ЖК РФ — последствия самовольного проведения. ## Что можно делать без согласования Всё, что не меняет конфигурацию помещения и не затрагивает инженерные системы, не является перепланировкой или переустройством. Значит, никакого согласования не нужно — ни уведомления, ни разрешения. Без согласования и уведомления — можно спокойно делать: Вид работ Почему можно без согласования Косметический ремонт: обои, покраска стен и потолков, укладка плитки и ламината, шпаклёвка Не меняет конфигурацию помещения, не затрагивает конструкции Замена напольных покрытий (ламинат, паркет, плитка, линолеум) Поверхностные работы, не меняющие несущую способность Замена сантехники без переноса (ванна на ванну, унитаз на унитаз, смеситель на смеситель) Не изменяются трубопроводы и их расположение Установка кондиционера на несущей стене (с отверстием до 45 мм) Не нарушает несущие конструкции; отверстие под трубку не считается проёмом Встроенные шкафы и антресоли (не затрагивающие перекрытия) Не изменяют конфигурацию помещения в техническом смысле Остекление балкона или лоджии (без объединения с комнатой) Балкон/лоджия — не жилая площадь, их остекление не требует согласования Подвесные и натяжные потолки (без затрагивания несущих конструкций) Декоративные работы Замена дверей и окон без расширения проёмов Размер проёма не меняется, конструкция не затрагивается Установка перегородок из лёгких материалов (гипсокартон, стекло) без присоединения к несущим элементам Временные конструкции, легко демонтируемые; формально — не изменяют план Замена электропроводки без изменения схемы (в тех же местах) Не меняет расположение инженерных систем Нюанс с перегородками из гипсокартона: технически установить лёгкую ненесущую перегородку можно без согласования, если она не закрывает окно и не нарушает вентиляцию. Но при продаже квартиры и техническом обследовании это может всплыть — лучше отразить в техплане. ## Что требует согласования в ГЖИ Все работы, перечисленные ниже, нужно согласовывать с жилищной инспекцией до начала их проведения. С апреля 2024 года порядок упростился: больше не нужен проект от организации с допуском СРО для большинства видов перепланировки. Эти работы требуют согласования в ГЖИ или органе местного самоуправления: Вид работ Почему требует согласования Нужен проект? Снос или перенос ненесущих перегородок Меняется конфигурация помещения (техплан) Нет — после ФЗ-13/2023 Расширение проёма в ненесущей перегородке Изменение конфигурации, отражается в техплане Нет Объединение двух смежных комнат Изменение плана; нужна проверка на несущие функции стены Зависит от стены Перенос кухни (в пределах квартиры) Перенос мокрой зоны — затрагивает стояки и вентиляцию Да — проект инженера Перенос санузла (туалет, ванная) Мокрая зона над жилыми помещениями соседей — особые ограничения Да — проект инженера Объединение ванной и туалета (или разделение) Изменяется конфигурация санузла, затрагиваются перегородки Как правило, нет Устройство проёма в несущей стене Затрагивает несущие конструкции — обязательны усиление и расчёты Да — обязательно Перенос или демонтаж радиаторов отопления Изменение инженерных систем (переустройство) Нет при той же трубе Установка газовой плиты вместо электрической (и наоборот) Изменение инженерных систем; при газе — согласование с газовщиками Да Объединение лоджии с комнатой (снос подоконного блока) Меняется конфигурация + затрагиваются несущие элементы; часто — запрещено Да, если возможно Устройство тёплого пола с подключением к системе ЦО Изменение системы отопления дома Да Изменение после ФЗ-13/2023 (с 01.04.2024): для большинства работ по перепланировке больше не нужен проект от проектной организации с допуском СРО. Достаточно подать уведомление, выполнить работы и заказать технический план у кадастрового инженера. Проект по-прежнему нужен только при затрагивании несущих конструкций. ## Что запрещено без исключений Некоторые работы нельзя провести ни с разрешением, ни без него. Это абсолютные запреты, установленные Постановлением Правительства РФ, строительными нормами и Жилищным кодексом. Такую перепланировку не согласует ни одна жилищная инспекция. Категорически запрещено — ни с каким разрешением не согласуют: Запрещённая работа Причина и норма Снос несущих стен или колонн без проекта усиления, разработанного автором дома или его правопреемником Угроза обрушения здания. В домах с монолитным и кирпичным каркасом это может быть вовсе невозможно Перенос санузла (ванной, туалета) на место, которое находится над жилыми комнатами соседей снизу Нарушение ч. 3.8 Постановления Правительства № 508; угроза заливов Объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты (убрать перегородку полностью) Газовые нормы требуют изолированного помещения для газового оборудования (СП 42-101); допустима только дверь-арка или раздвижная дверь Вынос радиатора или устройство тёплого пола на остеклённой лоджии от центральной системы отопления Нарушение теплового баланса дома; запрещено Правилами технической эксплуатации жилфонда Устройство санузла или кухни над жилой комнатой (в двухуровневой квартире — над комнатой нижнего уровня соседей) Аналогично переносу санузла — нормы влажности и запреты СанПиН Нарушение вентиляционных каналов или их использование для хранения, демонтаж вентиляционных коробов Затрагивает общедомовую вентиляцию всего стояка; нарушение ст. 36 ЖК РФ об общем имуществе Перекрытие доступа к инженерным коммуникациям (заделка люка в стояке, замуровывание труб в стену без ревизии) Управляющая компания и аварийные службы обязаны иметь доступ к стоякам Перепланировка, ухудшающая условия проживания других жильцов или нарушающая прочность конструкций Ч. 4 ст. 29 ЖК РФ — суд откажет в сохранении такой перепланировки Особый случай — несущие стены в панельных домах: в панельных домах серий П-44, II-49 и подобных межквартирные стены часто несущие. Перед любым сносом стены закажите техническое заключение у автора проекта дома или специализированной организации. Без него ни одна инспекция не выдаст разрешение. ## Как согласовать перепланировку в 2026 году (порядок по ФЗ-13/2023) С 1 апреля 2024 года действует обновлённый порядок согласования перепланировки. Главное изменение: технический паспорт от кадастровой палаты и БТИ больше не нужен. Теперь по итогам работ оформляется технический план у кадастрового инженера. Порядок согласования описан в ст. 26 ЖК РФ в редакции ФЗ-13/2023. 1 **Убедитесь, что работы согласуемы** Проверьте, не попадают ли ваши работы в список абсолютных запретов. Если затрагиваете несущие стены — закажите предварительное техническое заключение у проектировщика (автора проекта дома). 2 **Подготовьте документы для подачи в ГЖИ** Для стандартной перепланировки (без несущих конструкций): заявление + правоустанавливающие документы на квартиру. Если есть проект — прикладываете его. Проект обязателен только при затрагивании несущих конструкций — его разрабатывает организация с допуском СРО. 3 **Подайте заявление через МФЦ или Госуслуги** Срок рассмотрения — 45 дней с момента подачи (ст. 26 ЖК РФ). Через МФЦ к этому сроку добавляется время передачи документов (обычно 3–5 рабочих дней в обе стороны). По итогу получаете решение о согласовании. 4 **Проведите работы в соответствии с согласованным планом** Работы должны выполняться строго по согласованному проекту или эскизу. Отклонения потребуют повторного согласования изменений. 5 **Закажите технический план у кадастрового инженера** После завершения работ кадастровый инженер составляет технический план — документ, фиксирующий изменения в конфигурации квартиры. Это ключевое изменение ФЗ-13/2023: вместо акта приёмочной комиссии теперь — технический план. 6 **Подайте технический план в ГЖИ** ГЖИ принимает технический план и самостоятельно направляет сведения в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Вам не нужно отдельно обращаться в Росреестр — это делает инспекция. 7 **Получите обновлённую выписку из ЕГРН** После внесения изменений в реестр скачайте обновлённую выписку — в ней будет отражена актуальная планировка квартиры. Это финальный документ, подтверждающий законность перепланировки. Что изменил ФЗ-13/2023 на практике: раньше после ремонта нужно было вызывать приёмочную комиссию, получать акт, затем идти в БТИ за новым техпаспортом, потом в Росреестр. Теперь: выполнил работы → кадастровый инженер составил техплан → подал в ГЖИ → всё. Схема стала короче минимум на 2–3 шага. ## Калькулятор: нужно ли вам согласование Выберите вид работ и тип вашего дома — калькулятор покажет, что именно требуется. ### Нужно ли согласовывать вашу перепланировку? Тип дома Панельный (серийный) Кирпичный Монолитный Планируемые работы Косметический ремонт (обои, покраска, пол) Замена сантехники без переноса Установка кондиционера Снос/перенос ненесущей перегородки Объединение двух комнат Перенос санузла Проём в несущей стене Объединение кухни (газ) с комнатой Объединение лоджии с комнатой Тёплый пол от системы ЦО Проверить ## Сроки и стоимость согласования Стоимость согласования перепланировки зависит от сложности работ и региона. Приведём актуальные данные на 2026 год — для самостоятельного согласования и с помощью посредников. Этап Срок Стоимость (Москва) Стоимость (регионы) Рассмотрение заявления в ГЖИ 45 рабочих дней Бесплатно Бесплатно Технический план (кадастровый инженер) — простая перепланировка 7–14 рабочих дней 15 000–30 000 руб. 8 000–20 000 руб. Проект перепланировки (если требуется — несущие стены, перенос мокрых зон) 10–30 дней 30 000–80 000 руб. 20 000–50 000 руб. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций 10–20 дней 20 000–60 000 руб. 10 000–40 000 руб. Внесение изменений в ЕГРН (через ГЖИ) 7 рабочих дней после подачи техплана Бесплатно (с 01.04.2024) Бесплатно «Под ключ» через посредника (Москва) — без несущих конструкций 2–4 месяца 50 000–120 000 руб. 30 000–70 000 руб. Совет по экономии: самый дорогой элемент согласования — проект с техническим заключением при затрагивании несущих конструкций. Если ваши работы не касаются несущих стен, можно сэкономить существенно: достаточно уведомления в ГЖИ и технического плана после завершения ремонта. ## Штрафы и последствия самовольной перепланировки Самовольная перепланировка — административное правонарушение по ст. 7.21 КоАП РФ. Но штраф — не главная проблема. Куда серьёзнее то, что происходит потом: предписание жилищной инспекции и угроза лишиться квартиры. Нарушитель Штраф по КоАП Штраф в Москве (КоАП г. Москвы) Собственник — физическое лицо 2 000–2 500 руб. (ст. 7.21 КоАП РФ) 2 500–5 000 руб. Должностное лицо 4 000–5 000 руб. 25 000–50 000 руб. Юридическое лицо 40 000–50 000 руб. 300 000–350 000 руб. Гораздо хуже штрафа — предписание ГЖИ: жилищная инспекция вправе выдать предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние в разумный срок. Если владелец не исполнит — суд может вынести решение о продаже квартиры с торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Вырученные деньги за вычетом судебных расходов возвращают бывшему владельцу, но это крайняя мера. На практике суды сначала долго ждут. Последствие Подробности Штраф 2 000–2 500 руб. для физлиц по всей России Предписание о восстановлении Обязанность привести квартиру в прежнее состояние за счёт владельца. Срок — устанавливает ГЖИ (обычно 3–6 месяцев) Невозможность продажи, дарения, ипотеки Нотариус и банк увидят расхождение с ЕГРН. Сделку не зарегистрируют Проблемы с ипотекой Банк вправе потребовать досрочного погашения кредита (если это прописано в договоре) или узаконивания Иск от соседей Если перепланировка ухудшила их условия или привела к залитию — сосед вправе взыскать ущерб Принудительная продажа квартиры Крайняя мера при неисполнении предписания — решение суда о продаже с торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Применяется редко, но применяется Можно ли узаконить сделанную самовольную перепланировку? Да, если она технически допустима и не нарушает запреты. Порядок тот же, что при согласовании до работ, только статус изменится с «самовольной» на «согласованную». Суд также может сохранить перепланировку в силу (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) — но только если она не нарушает права соседей и не создаёт угрозу безопасности. ## Купили квартиру с перепланировкой: что делать Обнаружить перепланировку в купленной квартире — распространённая ситуация. Юридически ответственность переходит к новому собственнику: кто владеет — тот и обязан привести в порядок или узаконить (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Ситуация Что делать Перепланировка согласуема (не касается несущих конструкций и запретных зон) Узаконить в порядке ст. 29 ЖК РФ: заказать технический план, подать в ГЖИ. При отказе — через суд Перепланировка несогласуема (напр., снесена несущая стена без усиления) Обязать продавца устранить нарушение (если в договоре была гарантия юрчистоты) или требовать снижения цены и устранять самостоятельно Квартира приобретена в ипотеку, банк узнал о перепланировке Банк вправе потребовать узаконивания или страхования риска. Лучше действовать проактивно: узаконить до того, как банк сам инициирует проверку ГЖИ выдала предписание прежнему владельцу, оно «перешло» с квартирой Предписание адресовано конкретному лицу. Новый собственник может ссылаться на это. Но лучше не тянуть и узаконить Совет при покупке: всегда проверяйте соответствие плана из ЕГРН реальной планировке. Закажите выписку из ЕГРН с актуальными характеристиками и лично сверьте её с тем, что видите в квартире. Расхождение — повод требовать снижения цены или отказаться от сделки. ## Частые вопросы о перепланировке Можно ли снести стену между кухней и комнатой, если у меня электрическая плита? Если плита электрическая — можно, при соблюдении условий. Газовые нормы здесь не применяются. Требуется согласование в ГЖИ, так как изменяется конфигурация помещения. Если стена несущая — дополнительно нужны техническое заключение и проект усиления проёма. Если стена ненесущая — достаточно стандартного уведомления и последующего техплана. После ФЗ-13/2023 проект для ненесущих перегородок не требуется. Нужно ли согласовывать объединение туалета и ванной комнаты? Да, нужно — это изменение конфигурации помещения (сносится перегородка). Но это стандартная несложная перепланировка: проект не нужен, достаточно уведомления в ГЖИ. После ФЗ-13/2023 вместо акта приёмочной комиссии — технический план от кадастрового инженера. Срок рассмотрения уведомления — 45 рабочих дней. Что такое «ненесущая перегородка» и как понять, является ли стена несущей? Несущие стены воспринимают нагрузку от перекрытий и передают её на фундамент. В панельных домах несущими могут быть все поперечные стены. В кирпичных — наружные стены и внутренние капитальные стены. В монолитных домах несущие — колонны и стены ядра жёсткости. Точно определить, несущая ли стена, может только специалист с проектной документацией на дом. Самостоятельный признак: толщина от 18 см (кирпич) и расположение вдоль оси нагрузки — повод заказать экспертизу перед сносом. Можно ли перенести счётчики (электрический, водяной) без согласования? Счётчик электроэнергии относится к общедомовому имуществу и находится в ведении ресурсоснабжающей организации. Его перенос согласовывается с сетевой компанией, а не с ГЖИ. Водяные счётчики — иначе: если перенос сопровождается переносом трубопровода, это переустройство, требующее согласования. Если просто меняете счётчик на то же место — согласование не нужно. Сколько стоит узаконить перепланировку через суд? Судебный путь: госпошлина — 300 рублей за иск о признании перепланировки законной (неимущественный спор). Дополнительно потребуется техническое заключение о допустимости сохранения перепланировки — его стоимость в Москве 20 000–60 000 рублей, в регионах — 10 000–40 000 рублей. Расходы на представителя (юрист) — по договорённости. Итого: самостоятельно — от 10 000 до 60 000 рублей в зависимости от региона и сложности. Что будет, если не согласовать перепланировку при продаже квартиры? Технически продать квартиру с несогласованной перепланировкой можно — закон не запрещает сделку. Но: Росреестр проверяет соответствие плана сведениям ЕГРН при регистрации, и покупатель, увидев расхождение, вправе отказаться. Банки при ипотеке требуют соответствия плана — с несогласованной перепланировкой ипотеку не одобрят. Кроме того, покупатель после сделки несёт риск предписания ГЖИ и может предъявить требования к продавцу за сокрытие информации. Что изменил ФЗ-13/2023 в согласовании перепланировки? Федеральный закон от 27.02.2023 № 13-ФЗ упростил процедуру в нескольких ключевых точках: 1) Отменён акт приёмочной комиссии — вместо него кадастровый инженер составляет технический план после окончания работ. 2) ГЖИ самостоятельно направляет сведения в Росреестр — владельцу не нужно отдельно обращаться в Росреестр. 3) Технический паспорт от БТИ больше не нужен ни на каком этапе. Закон вступил в силу 1 апреля 2024 года. Если вы согласовывали перепланировку до этой даты по старым правилам и получили акт приёмочной комиссии — он действителен. Нужно ли согласовывать тёплый пол? Зависит от типа тёплого пола. Электрический тёплый пол — не требует согласования (это просто электрооборудование, не меняющее конфигурацию). Водяной тёплый пол от индивидуального котла (автономное отопление) — не требует согласования ГЖИ, но нужна согласованная схема с газовщиками при газовом котле. Водяной тёплый пол, подключённый к системе центрального отопления дома — запрещён: нарушает тепловой баланс всей системы. Связанные статьи на сайте: → [Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция 2026](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/soglasovanie-pereplanirovcki-kvartiry.html) → [Штраф за незаконную перепланировку квартиры в 2026 году](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/shtraf-za-nezakonnuyu-pereplanirovku-kvartiry.html) → [Сколько стоит узаконить перепланировку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/skolko-stoit-uzakonit-pereplanirovku.html)