# Перепланировка или переустройство квартиры: что можно делать без разрешения **URL**: https://mylawyer.club/nedvizhimost/pereplanirovka-ili-pereustrojstvo-chto-mozhno-delat-bez-razresheniya.html --- Перепланировка – это строительные или ремонтные работы, требующие изменения технической документации. Жилищный Кодекс РФ называет перепланировкой любую работу, которая должна отражаться в техническом плане здания. Такие работы в одной квартире способны существенно изменить весь многоквартирный дом, поэтому они требуют официального согласования. ## Что называют перепланировкой, а что – переустройством? Жилищный кодекс ([статьи 25](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b335a274704bd93de49fb304d67ee8311d2c6860/) и [26](http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7e4a9388b3a2611890a95ada5f607b38ad46d0fd/)), как основной закон о перепланировке квартир говорит следующее: это изменения в помещении его конфигурации. Перепланировка в жилом или нежилом помещении может заключаться, например, в перенесении стены или прорезании дополнительного дверного проёма. Переустройством называют изменения инженерных сетей, перенос электрического, санитарного и другого оборудования, которые не нарушают правила их использования. Многие моменты описаны в соответствующем СНиП «Перепланировка квартиры». Исходя из определений [разница между переустройством и перепланировкой](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/pereustrojstvo.html) есть и она достаточно значимая. ## Что можно делать без разрешения Обычный ремонт в квартирах не требуется согласовывать. Переклеить обои либо облицевать стену плиткой можно. Ведь подобные перемены не отражаются в техпаспорте помещения. Что является перепланировкой в квартире, мы уже в общих чертах выяснили. Но какую перепланировку можно делать без официального разрешения? Особенно важно это знать, если планируется перепланировка в полученной новостройке. Первое, что нужно отметить – какие перепланировки можно делать без согласования, лучше всего узнавать в местном исполнительном органе. Там компетентные люди дадут исчерпывающий ответ, что представляет собой [перепланировка квартиры](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/chto-mozhno-i-nelzya.html), что можно делать, а что нельзя. Это замена и установка: - межкомнатных дверей, - напольного покрытия, - электрической проводки с розетками и выключателями, - окон (если не выходят на площадь или одну из главных улиц города), - унитаза, - мойки, - душевой кабины, - встроенных шкафов и антресолей, - остекления балкона или лоджии, - подвесных потолков и т.п. А в целом, перепланировка не требующая согласования, – это всё то, что не запрещено, плюс то, на что не требуется обязательное согласование. ## На что потребуется разрешение Чтобы узаконить серьезную перепланировку квартиры, потребуется официальное разрешение. К таким изменениям относятся, например: - Увеличение площади коридора за счет жилой комнаты. - Желание разместить санузел прямо над кухней соседей снизу. - Необходимость снести стену между кухней и комнатой. - Даже на перенос перегородки в квартире согласование требуется обязательно (если это перегородка, а не несущая стена). На вопрос, нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен ответ однозначный – да, нужно. На аналогичные вопросы: квартира свободной планировки нужно ли согласовывать перегородки, или можно ли расширить комнату за счет коридора, и нужно ли узаконивать это, ответ такой же – да, однозначно. А вот как снести стену в квартире официально, узнавать лучше всего в уполномоченных официальных структурах. В каких конкретно – поговорим дальше. Общее правило такое – расширять площади кухонь и санитарных узлов разрешается по согласованию исключительно за счёт нежилых участков квартиры. Не представляет большой проблемы получение разрешения на изменения в планировке, которые не влияют на общую функциональность здания, например: - Уничтожение встроенной мебели. - Заделка дверных проёмов в несущих стенах. - Перестановка газовой плиты или электроплиты, кухонной раковины. - Перестановка сантехники в пределах санузла. - Снос и установка не несущих межкомнатных перегородок и подобные работы. ## На что никогда не дадут разрешение С течением времени что-то запрещается, а что-то освобождается от ограничений. Нынешний список запретов (что нельзя делать при перепланировке квартиры) включает 26 пунктов. Абсолютно запрещённая незаконная перепланировка любой квартиры это: - Удаление несущей стены, - Ликвидация вентиляционного канала, - Вырезание нового окна. - Расширение санитарных узлов. - Перемещение «мокрых» зон на место «сухих». - Демонтаж колонн. - Изменение фасада здания (например, расширение окон до размеров панорамных). - Перенос на лоджию либо балкон отопительных радиаторов. - Подключение тёплых водяных полов к центральному отоплению. - Подсоединение технических помещений (например, расширение площади квартиры за счет части подъезда или чердака) и т.д. Рассмотрим вкратце самые распространенные случаи. ### Захват общедомового имущества У всех собственников в многоквартирных домах есть свои доли общего имущества. Это лифтовые, лестничные марши и так далее, их законно выделить не получится. ### Изменение несущих конструкций Всё здание удерживается на капитальных несущих конструкциях. Снос такой стены может привести к тому, что разрушится весь подъезд или дом. ### Перенос санузлов и кухонь Перенос «мокрых зон» и оборудование их над жилыми зонами снизу ставит под угрозу соседей. Протечки в таких местах приведут к порче жилых комнат людей. ### Комнаты без окон Если при делении какой-то комнаты получается помещение без окна, такую перепланировку не разрешат. Комнаты без окон у нас запрещены. ### Перенос дверей в санузлах Стали модными ванные, примыкающие к спальне. Это очень удобно, но нашими законами запрещено оборудование входа в санузел из кухни либо жилой комнаты. ### Объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами Горение газа приводит к образованию опасного для жизни угара. Вот почему кухни с газовой плитой должны иметь плотные двери. ### Оборудование балкона или лоджии В связи с тем, что в общую площадь квартиры «уличные» участки не включаются, раньше за их счет увеличивали площадь квартиры, например, обустраивали там кабинеты. Однако балкон выступает за пределы фасада, это вообще не помещение. Лоджия же – это огражденное с трех сторон помещение, поэтому в них есть принципиальное различие. ### Вынос радиаторов отопления на застеклённые лоджии или балконы В Москве на это есть прямой запрет, но в регионах он не прописан. Однако общее правило для всех – перепланировка и переустройство допустимы только в жилых помещениях, к которым лоджии и балконы не относятся. ### Увеличение нагрузки на пол и перекрытие Сведения о типе перекрытий в домах по идее должны быть в БТИ и в техпаспортах. Но на практике зачастую эти документы отсутствуют. В таком случае для выяснения типа перекрытия придется вскрывать пол. Если они деревянные, перепланировка и утяжеление будут запрещены. ### Превращение 1-комнатной квартиры в студию Закон предписывает, что в квартире должны быть санузел, кухня и другие вспомогательные помещения. При слиянии кухни с комнатой помещение становится нежилым. Таким образом, в 1-комнатной квартире жилых комнат не остаётся, а квартира формально станет непригодной для жизни. ## Чем грозят незаконные перепланировки? Решив уйти от формальностей и избежать лишних трат на согласование, будьте готовыми к тому, что всё тайное однажды станет явным. Через суд Вам придётся вернуть состояние квартиры в её исходное, при этом заплатив штраф государству (около 30 000 руб.). Если же Вы и это откажетесь выполнять, будьте готовы навсегда расстаться с квартирой, даже приватизированной, за более чем скромную компенсацию. Продать нормально квартиру Вы уже не сможете, как и получить ипотеку на новую. Кроме того, Вам будет запрещён выезд за рубеж. Кто проверяет перепланировку квартиры? Это делают уполномоченные ЖКХ после поступления сигнала – от чем-то недовольных соседей, от проверяющих счетчики, от обслуживающих электриков, сантехников и т.д. Могут быть подключены сотрудники правоохранительных органов, они и направляют материалы проверки в суд. ### Ответственность, штрафы В 2020 году штраф за снос ненесущей стены, например, составлял: - Для физлиц – 2-2,5 тысячи руб. - Для должностных лиц – 4-5 тысяч руб. - Для юридических лиц – 40-50 тысяч руб. Важно! Уплаченный штраф за незаконную перепланировку не освобождает от обязанности вернуть помещение в первозданный вид. ### Ущерб от порчи имущества Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, которая повлекла за собой причинение ущерба соседям или всему дому в целом, Вам лучше никогда не знать. Потому что Вам придется возместить весь материальный ущерб, возможно – моральный, плюс за свой счет вернуть всё в прежнее состояние. ### Проблемы при продаже Вопрос «как можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой» – риторический. Никак это не получится, потому что в любом случае придётся приглашать оценщика, и всё всплывёт. Поэтому прежде, чем думать о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой, подумайте о том, как узаконить уже совершенное. А вопросы типа можно ли делать перепланировку в конкретном панельном доме или можно ли продать квартиру без газовой плиты лучше уточнять в местном исполкоме. Т.к. в принципе это разрешено, но есть нюансы и особые запреты в разных случаях. ## Порядок согласования Чтобы узнать, как согласовать перепланировку в Вашем случае, сначала нужно обратиться в территориальное БТИ или орган исполнительной власти. Но в целом процесс состоит из 4 этапов: - Покупка проекта перепланировки (типового или индивидуального) в архитектурном бюро. - Получение разрешения на перепланировку согласно проекту в местной жилищной инспекции (информацию смотрите на мос ру перепланировка квартиры). - Производство строительно-ремонтных работ с соблюдением всех правил. Подрядная строительная компания должна быть членом СРО. - Оформление акта выполненных работ. ### Закажите проект перепланировки Как оформить проект, знают в любом архитектурном бюро. Это может быть частная компания, имеющая допуск СРО для выполнения проектирования (раньше это были лицензии). Проверить наличие допуска и регистрацию в госреестре порядочных подрядчиков можно на сайте [http://reestr.nostroy.ru](http://reestr.nostroy.ru/) ### ### Согласуйте проект с местной администрацией Вместе с готовым проектом в районный отдел архитектуры нужно будет принести еще пакет документов. В том числе: - Заявление на перепланировку. - Нотариально заверенные [согласия на перепланировку](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/soglasovanie/dokumenty-dlya-pereustrojstva/pismennoe-soglasie.html) всех собственников жилья, если их больше одного. - Купчую на квартиру или договор долевого участия. - Техзаключение о безопасности и допустимости планируемых работ. [Согласование проекта](https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/soglasovanie/po-proektu.html) — это лишь часть процесса согласования разрешения на перепланировку. ### Обжалование отказа Если районная администрация, нарушая Ваши жилищные права, не разрешит перепланировку, Вы имеете право подать в районный суд заявление о признании такого решения незаконным. Срок для подачи подобного иска – 3 месяца после получения решения. ### Ремонтные работы Демонтажные, ремонтные и строительные работы должны обязательно официально оформляться договорами подряда. Кроме того, потребуется оформление актов освидетельствования скрытых работ и договор технадзора. ### Приемка работ в МВК Межведомственная комиссия (МВК) принимает только лично. Какой пакет документов им понадобится, уточнить можно у них на месте, во время написания заявления на приёмку работ, или в МФЦ. Скорее всего, члены комиссии пожелают посетить объект и проверить соответствие выполненных работ поданной документации. ### Получить акт о завершенных работах Обычно на проверку документов и самого объекта уходит от 2 недель до 1 месяца. После чего заявитель приглашается в МВК для получения Акта о приёмке перепланировочных работ. В этом документе будут перечислены все организации, участвующие в процессе перепланировки. ### Новый технический план С полученным в МВК актом нужно отправляться в районное проектно-инвентаризационное бюро. Там опять потребуют внушительный пакет документов для изготовления нового технического плана квартиры здания. Также придется уплатить пошлину. По результату будет выдан на руки измененный технический план. ### Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости С новым техпланом можно возвращаться в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Там в течение недели бесплатно внесут изменения в ЕГРН и на руки выдадут выписку из реестра. Это и есть конечная цель всей эпопеи. ### В упрощенном порядке Заказать услугу внесения сведений в ЕГРН и выдачи выписки есть возможность через Росреестр напрямую в электронном виде. Это ускорит процесс, сократив его до 5 рабочих дней. ## Вопросы и ответы Рассмотрим наиболее частые вопросы и ответы по перепланировке квартир. ### Согласовать или узаконить? Согласование перепланировки происходит ДО ее совершения. Узаконить возможно лишь УЖЕ сделанную перепланировку без согласования. ### Что будет если не узаконить перепланировку? Выполненная, но неузаконенная перепланировка грозит не только штрафами и обязательными к выполнению требованиями вернуть всё, как было, за свой счет. Некоторые нерадивые собственники реально лишаются жилья по решению суда. ### Можно ли согласовать самостоятельно В простых типичных случаях согласовать перепланировку самостоятельно без проекта вполне возможно. Но в сложных и нестандартных ситуациях лучше обращаться за помощью к профессионалам. Например, на начальном этапе, в проектные организации. Там точно знают, как оформить перепланировку квартиры в любом случае. ### Если не успели в срок Разрешение на перепланировку действительно в течение 1 года. Его можно продлить еще на полгода, но только один раз. Поэтому нужно постараться завершить все работы и оформление документации в отведенный срок, иначе перепланировка окажется незаконной, и ее придется узаконивать. ### Могут ли отозвать разрешение? Да, могут, если обнаружатся ошибки и несоответствия в поданных документах. Также это может случиться по решению суда. ### Сколько стоит согласование Нормативы для жилых помещений отличаются в разных регионах. Также отличаются и цены. Уже на первом этапе, за проект можно заплатить сумму, отличающуюся в разы. В Москве и области изготовление проекта обойдется от 10 до 100 тысяч рублей. Далее общая сумма обрастает обязательными и необязательными платежами и госпошлинами. Например, если имеющемуся техпаспорту нет 5 лет, его копию дадут бесплатно, если он старый, придется заплатить около тысячи за обновление, и т.д. В итоге в столице сумма согласования выйдет никак не меньше 100 тысяч, если всё делать самостоятельно. В регионах прайсы на услуги поскромнее. Узаконить перепланировку в самаре предлагают за сумму от 50 000 руб. Еще меньше, от 13 000 руб. стоит узаконить перепланировку квартиры в Тюмени. Спрашивающим, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в Ярославле, предлагают не мучиться, и заказать услугу под ключ за 10 000 руб… ## Итоги Серьезные изменения в виде перепланировки или переустройства требуют серьезного подхода. Такие правила придумали не просто так. Ведь от их соблюдения зависит комфорт проживания и безопасность всех людей, живущих в многоквартирном доме. Игнорирование правил приводит к плачевным последствиям не только нарушителей, но и ни в чем неповинных людей. История уже знает случаи, когда из-за незаконных изменений планировки в одной квартире разрушался целый дом. Соблюдайте правила и живите счастливо!